Die Nachbarwand

Eine Nachbarwand (Auch Kommunmauer genannt) ist nach § 4 NachbG Bln eine auf der Grenze zweier Grundstücke errichtete Wand, die den auf diesen Grundstücken errichteten oder zu errichtenden Bauwerken als Abschlußwand oder zur Unterstützung oder Aussteifung zu dienen bestimmt ist. Dies spart eine zweite Wand uns somit Baukosten. Die Hausmauer des zuerst Bauenden wird dabei zumeist hälftig auf dem Nachbargrundstück errichtet. Bei dessen späterer Bebauung kann der Nachbar sein Bauwerk unmittelbar an die vorhandene Wand anfügen. Diese Bautechnik wird heute bei Neubauten nur noch selten verwendet.

Eine Grenzwand ist demgegenüber gemäß § 14 NachbG Bln eine unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück auf dem Grundstück des Erbauers errichtete Wand.

Inhalt:
  1. Die Errichtung einer Nachbarwand
  2. Der Anbau an eine Nachbarwand
  3. Das Unterfangen der Nachbarwand
  4. Der Wertersatz beim Anbau an die Nachbarwand
  5. Das Erhöhen und Verstärken der Nachbarwand
  6. Der Abriss eines Gebäudes
  7. Die Beseitigung der Nachbarwand
1. Die Errichtung einer Nachbarwand

Eine Nachbarwand darf nach § 5 Absatz 1 NachbG Bln nur errichtet werden, wenn es die beiden Nachbarn schriftlich vereinbart haben. Von diesem Formerforderniss darf nach § 2 Absatz 2 NachbG Bln nicht abgewichen werden. Fehlt die Zustimmung des Nachbarn, so handelt es sich um einen Überbau. Insoweit wird auf die Ausführungen zum Überbau verwiesen.

Die Nachbarwand ist gemäß § 5 Absatz 2 NachbG Bln in einer solchen Bauart und Bemessung auszuführen, daß sie den Bauvorhaben beider Nachbarn genügt. Dabei gilt der Grundsatz, dass man selbst nur für den Umfang der eigenen Anforderungen zuständig ist. Der Erbauer braucht die Wand daher nur für einen Anbau herzurichten, der an sie keine höheren Anforderungen stellt als sein eigenes Bauvorhaben. Erfordert keines der beiden Bauvorhaben eine dickere Wand als das andere, so muss die Nachbarwand nach § 5 Absatz 3 NachbG Bln mindestens mit der Hälfte ihrer notwendigen Dicke auf dem eigenen Grundstück errichtet werden. Erfordert ein Bauvorhaben eine dickere Wand, so ist die Wand zu einem entsprechend größeren Teil auf diesem Grundstück zu errichten.

Die Nachbarwand gehört insgesamt dem überbauenden Eigentümer. Soweit das Recht dieses Eigentümers zur Duldung seines Überbaus durch den Nachbarn besteht, unterliegt der hinübergebaute Gebäudeteil nicht der Grundregel der §§ 94 Absatz 1, 946 BGB, sondern es tritt entsprechend § 95 Absatz 1 Satz 2 BGB die Wirkung ein, daß er als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß §§ 93, 94 Absatz 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, von dem aus übergebaut wurde (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Februar 1990, V ZR 231/88). Dies hat zur Folge, dass der überbauende Eigentümer alle Kosten der Errichtung und der Unterhaltung der Nachbarwand zu tragen hat (OLG Karlsruhe, Urteil vom 25. April 1990, 6 U 233/89).

2. Der Anbau an eine Nachbarwand

In vielen Fällen wird ein Gebäude bereits auf der Grenze stehen. Der Nachbar ist in diesem Fall nach § 6 Absatz 1 NachbG Bln berechtigt, an die bereits stehende Nachbarwand anzubauen. Anbau ist die Mitbenutzung der Wand als Abschlußwand oder zur Unterstützung oder Aussteifung des neuen Bauwerks.

Die Einzelheiten des geplanten Anbaus sind dem Eigentümer und dem in seinem Besitz berührten unmittelbaren Besitzer des zuerst bebauten Grundstücks gemäß § 7 Absatz 1 NachbG Bln einen Monat vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich anzuzeigen. Mit den Arbeiten darf erst nach Fristablauf begonnen werden. Nach § 7 Absatz 2 NachbG Bln genügt die Anzeige an den unmittelbaren Besitzer des Grundstücks, wenn die Person oder der Aufenthalt des Grundstückseigentümers nicht oder nur unter erheblichen Schwierigkeiten feststellbar ist oder die Anzeige an ihn im Ausland erfolgen müßte.

Wird das spätere Bauwerk nicht an die Nachbarwand angebaut, obwohl das möglich wäre (Entsteht also stattdessen eine Grenzwand), so ist der anbauberechtigte Nachbar nach § 10 Absatz 2 NachbG Bln verpflichtet, die Fuge zwischen der Nachbarwand und seinem an die Nachbarwand herangebauten Bauwerk auf seine Kosten auszufüllen und zu verschließen. Erst wenn der Nachbar anbaut, hat er gegen diesen einen Anspruch auf Wertersatz.

Durch den Anbau erwirbt der Anbauende (ideelles) Miteigentum an der Giebelwand. Bei einem vollständigen Anbau zur Hälfte, unabhängig davon, ob die Grundstücksgrenze genau in der Mitte der Mauer verläuft oder nicht. Wenn er mit seinem Anbau die Giebelwand nicht in ihrer vollen Breite oder Höhe nutzt, so wird der Anbauende nur zu dem Bruchteil Miteigentümer, der dem angebauten Teil entspricht (OLG Karlsruhe, Urteil vom 25. April 1990, 6 U 233/89).

Mit dem Anbau wird die Nachbarwand eine gemeinschaftliche Grenzanlage (Näheres in unserem Beitrag „Die Grundstücksgrenzen”). Es gelten dadurch die Regeln für gemeinschaftliche Grenzeinrichtungen.

3. Das Unterfangen der Nachbarwand

Setzt der Anbau eine tiefere Gründung der Nachbarwand voraus, so darf die Nachbarwand nach § 6 Absatz 2 NachbG Bln unterfangen oder der Boden im Bereich der Gründung der Nachbarwand verfestigt werden, wenn

  1. es nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst unumgänglich ist oder nur mit unzumutbar hohen Kosten vermieden werden könnte,
  2. nur geringfügige Beeinträchtigungen des zuerst errichteten Bauwerks zu besorgen sind,
  3. das Bauvorhaben öffentlich-rechtlich zulässig ist.

Schaden, der in Ausübung der Rechte nach § 6 Abs. 2 NachbG Bln dem Eigentümer oder dem Nutzungsberechtigten des anderen Grundstücks entsteht, ist gemäß § 13 NachbG Bln auch ohne Verschulden zu ersetzen. Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe des voraussichtlichen Schadens zu leisten; das Recht darf dann erst nach Leistung der Sicherheit ausgeübt werden.

4. Der Wertersatz beim Anbau an die Nachbarwand

Da der anbauende Nachbar die Nachbarwand mit nutzt, hat er dem Eigentümer des zuerst bebauten Grundstücks nach § 8 Absatz 1 NachbG Bln den halben Wert der Nachbarwand zu vergüten, soweit sie durch den Anbau genutzt wird. Nach § 8 Absatz 1 NachbG Bln ermäßigt sich die Vergütung angemessen, wenn die besondere Bauart oder Bemessung der Nachbarwand nicht erforderlich oder nur für das zuerst errichtete Bauwerk erforderlich war. Sie erhöht sich angemessen, wenn die besondere Bauart oder Bemessung der Nachbarwand nur für das später errichtete Bauwerk erforderlich war. Steht die Nachbarwand aber mehr auf dem Nachbargrundstück, als in § 5 NachbG Bln vorgesehen oder davon abweichend vereinbart ist, so ermäßigt sich die Vergütung nach § 8 Absatz 3 NachbG Bln um den Wert des zusätzlich überbauten Bodens, wenn nicht die in § 912 Absatz 2 BGB oder § 915 BGB bestimmten Rechte ausgeübt werden. Steht die Nachbarwand weniger auf dem Nachbargrundstück, als in § 5 NachbG Bln vorgesehen oder davon abweichend vereinbart ist, so erhöht sich die Vergütung um den Wert des Bodens, den die Nachbarwand anderenfalls auf dem Nachbargrundstück zusätzlich benötigt hätte.

Die Vergütung wird gemäß § 8 Absatz 4 NachbG Bln mit der Fertigstellung des Anbaus im Rohbau fällig. Bei der Berechnung des Wertes der Nachbarwand ist von den zu diesem Zeitpunkt üblichen Baukosten auszugehen. Das Alter sowie der bauliche Zustand der Nachbarwand sind zu berücksichtigen. Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe der voraussichtlichen Vergütung zu leisten; der Anbau darf dann erst nach Leistung der Sicherheit begonnen oder fortgesetzt werden.

Wird das spätere Bauwerk nicht an die Nachbarwand angebaut, obwohl das möglich wäre (Entsteht also stattdessen eine Grenzwand), so hat der anbauberechtigte Nachbar für die durch die Errichtung der Nachbarwand entstandenen Mehraufwendungen gegenüber den Kosten der Herstellung einer Grenzwand nach § 10 Absatz 1 NachbG Bln Ersatz zu leisten. Hat die Nachbarwand von dem Grundstück des zuerst Bauenden weniger Baugrund benötigt als eine Grenzwand, so ermäßigt sich der Ersatzanspruch um den Wert des eingesparten Baugrundes. Höchstens ist der Betrag zu erstatten, den der Eigentümer des Nachbargrundstücks im Falle des Anbaus zu zahlen hätte. Der Anspruch wird mit der Fertigstellung des späteren Bauwerks im Rohbau fällig.

5. Das Erhöhen und Verstärken der Nachbarwand

Jeder Grundstückseigentümer darf die Nachbarwand nach § 12 Absatz 1 NachbG Bln in voller Dicke auf seine Kosten erhöhen, wenn dadurch keine oder nur geringfügige Beeinträchtigungen des anderen Grundstücks zu erwarten sind. Dabei darf der Höherbauende auf das Nachbardach einschließlich des Dachtragewerkes einwirken, soweit dies erforderlich ist; er hat auf seine Kosten das Nachbardach mit der erhöhten Wand ordnungsgemäß zu verbinden. Für den erhöhten Teil der Nachbarwand gelten § 6 Abs. 1, §§ 7, 8, 9, 10 Abs. 2, § 11 Abs. 1 bis 3 und 4 Satz 2 entsprechend.

Gemäß § 12 Absatz 1 NachbG Bln darf jeder Grundstückseigentümer die Nachbarwand auf seinem Grundstück auf seine Kosten verstärken. Setzen die Erhöhung oder die Verstärkung der Nachbarwand eine tiefere Gründung der Nachbarwand voraus, so gilt nach § 12 Absatz 3 NachbG Bln die Regelung in § 6 Abs. 2 NachbG Bln (Siehe oben im Abschnitt „Unterfangen der Nachbarwand) entsprechend.

Nach § 12 Absatz 4 NachbG Bln ist die Absicht, die Rechte nach den Absätzen 1 bis 3 auszuüben, anzuzeigen; § 7 NachbG Bln gilt für die Anzeige entsprechend.

Schaden, der in Ausübung der Rechte nach § 12 NachbG Bln dem Eigentümer oder dem Nutzungsberechtigten des anderen Grundstücks entsteht, ist gemäß § 13 NachbG Bln auch ohne Verschulden zu ersetzen. Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe des voraussichtlichen Schadens zu leisten; das Recht darf dann erst nach Leistung der Sicherheit ausgeübt werden.

6. Der Abriss eines Gebäudes

Wird nach erfolgtem Anbau eines der beiden Bauwerke abgerissen und nicht neu errichtet, so hat der Eigentümer des Grundstücks, auf dem das abgerissene Bauwerk stand, nach § 9 NachbG Bln die durch den Abriß an der Nachbarwand entstandenen Schäden zu beseitigen und die Außenfläche des bisher gemeinsam genutzten Teils der Nachbarwand in einen für eine Außenwand geeigneten Zustand zu versetzen. Das betrifft in erster Linie den Schutz vor Witterungseinflüssen.

7. Die Beseitigung der Nachbarwand

Solange und soweit an die Nachbarwand noch nicht angebaut worden ist, darf der Eigentümer des zuerst bebauten Grundstücks nach § 11 Absatz 1 NachbG Bln die Nachbarwand beseitigen, wenn der anbauberechtigte Nachbar der Beseitigung nicht widerspricht.

Die Absicht, die Nachbarwand zu beseitigen, ist gemäß § 11 Absatz 2 NachbG Bln anzuzeigen; § 7 NachbG Bln gilt entsprechend. Der Widerspruch des anbauberechtigten Nachbarn muß gemäß § 11 Absatz 3 NachbG Bln binnen eines Monats nach Zugang der Anzeige schriftlich erhoben werden. Der Widerspruch ist unbeachtlich, wenn

  1. der anbauberechtigte Nachbar nicht innerhalb von sechs Monaten nach Empfang der Anzeige einen Antrag auf Genehmigung eines Anbaus bei der Baugenehmigungsbehörde einreicht oder
  2. die Ablehnung einer beantragten Baugenehmigung nicht mehr angefochten werden kann oder
  3. von einer Baugenehmigung nicht innerhalb eines Jahres nach Erteilung Gebrauch gemacht wird.

Macht der Eigentümer des zuerst bebauten Grundstücks von seinem Recht zur Beseitigung Gebrauch, so hat er dem Nachbarn nach § 11 Absatz 4 NachbG Bln für die Dauer der Nutzung des Nachbargrundstücks durch die Nachbarwand eine angemessene Vergütung zu leisten. Beseitigt der Eigentümer des zuerst bebauten Grundstücks die Nachbarwand ganz oder teilweise, ohne hierzu nach den Absätzen 1 bis 3 berechtigt zu sein, so hat er dem Nachbarn Ersatz für den durch die völlige oder teilweise Beseitigung der Anbaumöglichkeit zugefügten Schaden zu leisten; der Anspruch wird mit der Fertigstellung des späteren Bauwerks im Rohbau fällig.

Bild: georgheimer_AdobeStock

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