Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die Regeln über die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum im Falle von Eigenbedarf des Vermieters finden sich in § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Sie lauten:

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wird also anerkannt, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf). Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist die bei weitem häufigste Form der fristgemäßen Kündigung.

Inhalt:
  1. Eigenbedarf des Vermieters
  2. Beschränkung der Eigenbedarfskündigung gemäß § 577a BGB
  3. Hinweis auf Sozialklausel
  4. Form und Frist
  5. Schadensersatzansprüche des Mieters
1. Eigenbedarf des Vermieters

Eigenbedarf erfordert, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Wunsch hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder durch eine begünstigte Person nutzen zu lassen (BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17). Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnraum an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14). Nach der Entscheidung des BGH lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.

Dem Interesse des Vermieters sind allerdings zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14). Ferner wird der Mieter über die sog. Sozialklausel des § 574 BGB geschützt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Sozialklausel”), indem er Härtegründe anbringen kann. Dabei hat der Mieter im Hinblick darauf, dass das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters ebenfalls durch Art. 14 I GG geschützt ist, Anspruch darauf, dass die Gerichte seinen gegen den Eigennutzungswunsch und den geltend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nachgehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird

Soll ein Dritter in den Genuss der Wohnung kommen, kommt es bei dem berechtigten Interesse nicht auf das Interesse der begünstigten Person an (Dass selbstverständlich auch vorliegen muss), sondern auf das Interesse des Vermieters am Einzug der begünstigten Person. Er muss ein vernünftiges und nachvollziehbares Interesse daran haben, dass die begünstigte Person seine Wohnung nutzen kann. Denn geschützt wird das Eigentum des Vermieters und nicht das Interesse der begünstigten Person. Das Eigentum des Vermieters ist aber nur insoweit geschützt, wenn er darin eine begünstigte Person unterbringen möchte, die ihrerseits ein Interesse daran haben muss. Haushalts- und Familienangehörige müssen in einem so engen Verhältnis zum Vermieter stehen, dass deren Unterbringung zum eigenen Bedarf des Vermieters gerechnet werden kann.

Bezüglich der Familienangehörigen ist im Einzelnen noch vieles streitig. Eine Orientierung bietet der Umstand, ob der Vermieter rechtlich oder moralisch Unterhalt gewähren müsste. Als enge Verwandte sieht der BGH alle Personen an, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht zusteht (§ 383 ZPO, § 52 StPO), also Verwandte in gerader Linie und in der Seitenlinie bis zum dritten Grad sowie Verschwägerte bis zum zweiten Grad (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Januar 2010VIII ZR 159/09). Bei enger Verwandtschaft (zB Geschwister, Enkel, Schwiegereltern) kommt es auf weitere Umstände wie eine enge soziale Bindung zum Vermieter nicht an (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Januar 2010VIII ZR 159/09). Bei entfernten Verwandten ist im konkreten Einzelfall die konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen als ein zusätzliches Kriterium heranzuziehen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Januar 2010VIII ZR 159/09). Diese  Einschränkung ist nach Auffassung des BGH bei entfernten Verwandten auf Grund des Gesetzeszwecks – Kündigungsschutz des Mieters – geboten. Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft sei, umso enger müsse die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu rechtfertigen.

Zu den Haushaltsangehörigen gehören alle, die dauerhaft bereits seit längerer Zeit in Hausgemeinschaft mit dem Vermieter leben (Z.B. die Ehefrau, Kinder, Hausgehilfen, Pflegepersonen, eingetragene Lebenspartner, etc.). Auch die nahe bevorstehende Aufnahme einer bestimmten Hilfsperson wegen absehbarer Pflegebedürftigkeit begründet Eigenbedarf (Gramlich, Mietrecht, 14. A. 2018, § 573 BGB, Rn. 31).

Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 II Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Dezember 2009VIII ZR 313/08; Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15), auch wenn dieser im Zeitpunkt der Vermietung noch kein Gesellschafter war.

Der Eigenbedarf muss ein Wohnbedarf sein. Dieser kann bestehen für den Vermieter selbst, für einen seiner Familienangehörigen oder für einen Angehörigen seines Haushalts. Der Begriff des Familienangehörigen ist im familienrechtlichen Sinne zu verstehen. Zusätzlich ist jedoch erforderlich, dass zu diesem Familienangehörigen ein sozialer Kontakt besteht, aus dem sich eine sittliche Verantwortlichkeit des Vermieters ergibt. Zum Haushalt des Vermieters gehörende Personen sind solche, die zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung im Haushalt des Vermieters leben. Es ist nicht erforderlich, dass sich der Eigenbedarf auf den Lebensmittelpunkt des Vermieters bezieht. Er kann Eigenbedarf auch für die Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung geltend machen (BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter selbst oder der privilegierte Dritte umzureichend untergebracht ist (BVerfG, Beschluß vom 31. Januar 19941 BvR 1465/93). 

Die Wohnung muss allerdings geeignet sein, um den Wohnbedarf zu decken. Dies kann zu Problemen führen, wenn eine Zweizimmerwohnung als Altersruhesitz von einem bisher in einer großen Villa lebenden Paar herausverlangt wird. Aber auch das kann möglich sein. Es kommt am Ende immer auf die Würdigung der Umstände des Einzelfalls durch das Gericht an, ob von einem begründeten Eigenbedarf ausgegangen werden kann (BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17). Eine typisierende Betrachtungsweise kann lediglich Anhaltspunkte liefern.

In folgenden Beispielsfällen wird der Eigenbedarf in der Regel begründet sein:

  • Der Sohn oder die Tochter sind erwachsen und wollen aus dem elterlichen Haus aus- und in die den Eltern gehörende Wohnung einziehen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14).
  • Der Weg zum Arbeitsplatz verkürzt sich um einen nicht unwesentlichen Zeitraum. Dies kann schon bei 15 Minuten der Fall sein.
  • Wegen zunehmenden Alters und daraus resultierender Bewegungseinschränkungen soll die barrierefrei im Erdgeschoss gelegene Eigentumswohnung bezogen werden.
  • Der eigene Mietvertrag wird gekündigt.
  • Umzug in eine größere oder kleinere Wohnung;
  • Die Zusammenlegung von zwei Wohnungen, um dem individuellen Wohnbedürfnis Rechnung zu tragen (BVerfG, Beschluß vom 23. Dezember 19931 BvR 853/93);
  • Eine günstigere Lage zum Arbeitsplatz;
  • Die krankheitsbedingte oder altersbedingte Änderung der Wohnbedürfnisse;
  • Wahl eines Altersruhesitzes;

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16 – entschieden, dass es – entgegen einer verbreiteten Praxis – nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf wie den Eigenbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall anhand der Generalklausel des § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Will der Vermieter die Wohnung allerdings teilweise zu Wohnzwecken und teilweise beruflich nutzen (z.B. als Anwaltskanzlei oder Architekturbüro), ist eine Eigenbedarfskündigung möglich (Bundesgerichtshof, Beschluß vom 5. Oktober 2005 – VIII ZR 127/05).

Eine Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch zugrunde liegt, ist nicht möglich. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet” haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Mai 2005VIII ZR 368/03; Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15). Eine an sich berechtigte Eigenbedarfskündigung wird allerdings nicht schon dadurch unzulässig, dass die im Anschluss an die Räumung der Wohnung erforderlichen Renovierungsarbeiten sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, der die dafür normalerweise erforderliche Dauer überschreitet. Dem Vermieter steht es auf Grund seines durch Artikel 14 I GG geschützten Eigentumsrechts frei, die Wohnung nach seinen Vorstellungen umzugestalten. Ob er die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten beschleunigt durchführt oder sich die Arbeiten – etwa auf Grund begrenzter finanzieller Mittel oder wegen der Vornahme von Eigenleistungen – über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03).

Hat der Vermieter mehrere vermietete Wohnungen, liegt die Auswahl, welchen Mietvertrag er kündigt, allein beim Vermieter.

Ob die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich überlassen werden soll, ist unerheblich.

Sind oder werden nach der Kündigung im selben Haus oder derselben Wohnanlage andere Wohnungen frei, muss der Vermieter diese für sich selbst nutzen, wenn es keine vernünftigen Gründe gibt, am ursprünglichen Nutzungswillen festzuhalten. Andernfalls muss er die freie oder freiwerdende Wohnung dem gekündigten Mieter anbieten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15). Unterlässt er dies, wird die Kündigung zwar nicht unwirksam. Der Vermieter ist aber dann zum Schadensersatz verpflichtet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15).

2. Beschränkung der Eigenbedarfskündigung gemäß § 577a BGB

Oft wollen Erwerber eine Eigentumswohnung für sich oder einen Familienangehörigen nutzen. Zum Schutz der Mieter einer solchen Wohnung, die erst nach der Überlassung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, hat der Gesetzgeber die Kündigungsfrist in § 577a BGB auf 3 und mehr Jahre erhöht.

§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Frist beginnt mit der ersten Veräußerung zu laufen. Ist der aktuelle Vermieter Zweiterwerber, so wird die Frist des Ersterwerbers angerechnet.

Vor Ablauf der Frist kann nicht einmal eine wirksame Kündigung ausgesprochen werden. Es ist also nicht möglich, dass der Vermieter, um Zeit zu gewinnen, die Kündigung bereits vor Ablauf der drei Jahre ausspricht, damit diese zum Zeitpunkt des Ablaufs der drei Jahre wirkt.

In Berlin hat der Senat von der Ermächtigung in Absatz 2 Gebrauch gemacht und in der „Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) vom 13. August 2013 bestimmt, dass in Berlin die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 2 und 3 BGB erst nach Ablauf von zehn Jahren berufen kann. Diese Verordnung gilt bis zum  30. September 2023.

Weiteres zu diesem Thema finden Sie in unserem Beitrag „Verkauf der Wohnung”.

3. Hinweis auf Sozialklausel

Nicht vergessen darf man gemäß § 568 Absatz 2 BGB den Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Sozialklausel”).

4. Form und Frist

Wegen der Einzelheiten zu Form und Frist der Kündigung verweisen wir auf unsere Beiträge zu diesen Themen. Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist § 573 Absatz 3 BGB, nach dem die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind, da sie andernfalls im Streitfall vom Gericht nicht berücksichtigt werden dürfen.

5. Schadensersatzansprüche des Mieters

Wer als Vermieter eine Kündigung ausspricht, muss dabei sorgfältig vorgehen. Zum einen, um die eigenen Chancen zu wahren, die Kündigung durchzusetzen. Zum anderen, um sich vor Schadensersatzansprüchen des Mieters zu schützen. Diese können sich nämlich bei einer unbegründeten Kündigung insbesondere im Falle einer Eigenbedarfskündigung aus dem Gesichtspunkt der schuldhaften Verletzung vertraglicher Pflichten aus § 280 Absatz 1 BGB ergeben. Dies gilt auch dann, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Mai 2005VIII ZR 368/03; Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 ).

Der Mieter trägt insoweit die Darlegungs- und Beweislast. Allerdings darf sich der Vermieter nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, er habe im Zeitpunkt der Kündigung die Nutzung der Wohnung nicht ernsthaft beabsichtigt, schlicht zu bestreiten. Setzt der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass er nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Eigenbedarf des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03).

Der Schadensersatzanspruch des Mieters wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt und auszieht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. April 2009 – VIII ZR 231/07). Gleiches gilt in der Regel, wenn der Mieter einem Räumungsvergleich zustimmt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 ). Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die Eigenbedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang

Der Mieter kann in diesem Fall vom Vermieter Schadensersatz verlangen, so z.B.  Umzugskosten, Makler- und Inseratskosten, Renovierungskosten in der alten und der neuen Wohnung, Verlust von zurückgelassenen Einbauten und Mietmehrkosten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Dezember 2009VIII ZR 313/08), wenn die neue Wohnung bei gleichem Mietwert teurer ist.

Eine erneute Überlassung der Wohnung kann der Mieter nur verlangen, wenn diese dem Vermieter noch möglich ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Dezember 2009VIII ZR 313/08).

Die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann auch den Tatbestand des Betrugs nach § 263 StGB erfüllen.

Bild: Delux_Fotolia

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