Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung

Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt auch vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Regeln über die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum im Falle der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung finden sich in § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB. Sie lauten:

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wird anerkannt, wenn er

  • die Absicht hat, die Mietsache angemessen wirtschaftlich zu verwerten,
  • die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Verwertung entgegensteht,
  • im Falle der Hinderung der Verwertung erhebliche Nachteile eintreten würden.

Die einzelnen Tatbestandselemente müssen kumulativ vorliegen. Wegen seiner strengen Voraussetzungen und deren restriktiver Handhabung durch die Gerichte hat dieser Kündigungstatbestand in der Praxis keine große Bedeutung.

Inhalt:
  1. Die angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks
  2. Hinderung der Verwertung
  3. Erhebliche Nachteile
  4. Form und Frist
  5. Hinweis auf Sozialklausel
1. Die angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks

Der Vermieter muss im Zeitpunkt der Kündigung die Absicht haben, dass Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten. Der Kündigungstatbestand bezieht sich auf jede Form der wirtschaftlichen Verwertung, insbesondere durch Verkauf oder Umbau. Wann die Verwertung angemessen ist, sagt das Gesetz nicht. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes ist eine wirtschaftliche Verwertung dann angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH, Urteil vom 9.2.2011 – VIII ZR 155/10; BGH, Urteil vom 27. September 2017 – VIII ZR 243/16). Das Kriterium der Angemessenheit erlaubt es, die Kündigung bis zu einem gewissen Grad auf ihre Nachvollziehbarkeit und Vernünftigkeit zu überprüfen (Schmidt-Futterer/Blank, 13. A, § 573, Rdnr. 158).

Wie bei der Eigenbedarfskündigung muss es sich um eine ernsthafte Absicht handeln, sie darf nicht vorgetäuscht werden und es dürfen keine rechtlichen oder tatsächlichen Verwertungshindernisse bestehen. Insbesondere darf es keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften z.B. aus dem Bereich des Zweckentfremdungsrechts geben, die einem Abriss entgegenstehen. Der Abriss als solcher ohne anschließende anderweitige Verwertung durch Verkauf oder Neubau fällt nicht unter die Vorschrift. Ist der Abriss erforderlich um Leerstandskosten zu vermeiden, so kann eine solche Maßnahme unter § 573 Absatz 1 BGB fallen

Zwei Tatbestände sind ausdrücklich gesetzlich ausgeschlossen: Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht. Dies ist schon eine Konsequenz aus § 573 Absatz 1 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. In diesem Fall muss er oder der Erwerber nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB vorgehen.

Es gibt zwei Hauptanwendungsfälle für diesen Kündigungstatbestand, nämlich zum einen den Verkauf des gesamten Mietobjektes, zum anderen die Modernisierung des Mietobjektes. In beiden Fällen sind spekulative Absichten ausgeschlossen. Wer also ein Objekt in der Kenntnis erwirbt, dass es unrentabel ist, kann anschließend nicht kommen und die Mietverträge unter Berufung darauf kündigen.

Verkauf

In der Regel kann man mit einem leerstehenden Wohnhaus einen höheren Verkaufserlös erzielen, jedenfalls dann, wenn es im Anschluss an den Verkauf umfangreich saniert und modernisiert werden soll. Die für die Refinanzierung einer solchen Modernisierung erforderliche höhere Miete läßt sich oft nur im Rahmen der Neuvermietung erzielen, jedoch nicht durch eine Modernisierungsumlage. Auch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme ist in einem leeren Gebäude einfacher und kostengünstiger als unter bewohnten Bedingungen. Aus diesem Grunde zahlen Käufer für ein leeres Modernisierungsobjekt einen höheren Kaufpreis als für ein bewohntes Haus.

Im Falle der Verkaufsabsicht genügt für die Kündigung jedoch nicht allein die Aussicht, einen besseren Kaufpreis zu erzielen. Die Kaufpreisdifferenz vermeiden zu wollen stellt allein noch keine angemessene Verwertung im Sinne des Gesetzes dar. Diese liegt erst dann vor, wenn zusätzliche Umstände aus dem Bereich des Vermieters hinzutreten, die ihn zwingen, dass Objekt zu veräußern, z.B. weil er wirtschaftlich notleidend geworden ist oder weil er das Objekt aus Alters- oder Gesundheitsgründen nicht mehr bewirtschaften kann.

Modernisierung

Ist ein Mietobjekt aufgrund seines Alters, seiner Ausstattung und/oder seines Wohnungszuschnitts schwer vermietbar und damit unrentabel, kann der Kündigungsgrund der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gegeben sein, wenn hierdurch Wohnverhältnisse geschaffen werden sollen, wie sie allgemein üblich sind (Schmidt-Futterer/Blank, 13. A, § 573, Rdnr. 164). Dies gilt jedoch nicht, wenn die Ursache ein Reparaturstau ist, der durch Vernachlässigung entstanden ist.

2. Hinderung der Verwertung

Das Mietverhältnis muss die geplante Verwertung hindern. Eine Erschwerung der Verwertung genügt nicht (Schmidt-Futterer/Blank, 13. A, § 573, Rdnr. 167).

Bei einem Verkauf wird die angemessene Verwertung gehindert, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung in vermietetem Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu einem unzumutbaren Preis verkaufen könnte. Wenn in einer solchen Situation der Fortbestand des Mietverhältnisses die Veräußerung verhindert oder zu einem unzumutbar niedrigen Erlös führt, kann eine Kündigung in Frage kommen. Die Zumutbarkeit richtet sich nach der Preisdifferenz zwischen dem Verkauf im vermietetem Zustand und und dem im Leerstand. Ein Mindererlös von 30 % bei einem Verkauf ohne Räumung rechtfertigt eine Kündigung noch nicht (BVerfG, Beschluß vom 09. Oktober – 1 BvR 227/91), ebenso wenig wie eine noch nicht kostendeckende Miete. Ein Minderwert von 70 % hingegen rechtfertigt eine Kündigung (BVerfG, Beschluß vom 20. September 1991 – 1 BvR 539/91).

Bei einer Modernisierung wird die angemessene Verwertung gehindert, wenn die Mietsache danach nicht mehr wie vertraglich vereinbart vorhanden ist, wie z.B. bei einer wesentlichen Grundrissänderung durch Zusammenlegung oder Aufteilung.

3. Erhebliche Nachteile

Dem Vermieter müssen im Falle des Fortbestands des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile drohen. Das sind in erster Linie wirtschaftliche Nachteile. Eine allgemein gültige Definition des Begriffs des erheblichen Nachteils existiert nicht. Vielmehr ist insoweit auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Wie bei der Eigenbedarfskündigung ist auf Grund einer Abwägung zwischen dem Verwertungsinteresse des Eigentümers und dem Bestandsinteresse des Mieters zu entscheiden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dabei zu bedenken, dass der Eigentümer keinen durch das Grundgesetz geschützten Anspruch auf die höchstmögliche Rendite hat (BVerfG, Beschluß vom 09.10.19911 BvR 227/91). Spekulative Gewinnchancen bleiben daher außer Betracht.

Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 27. September 2017 – VIII ZR 243/16) haben die Gerichte bei der Beurteilung dieser Frage stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist. Vor diesem Hintergrund gewähre das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite müssten die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere dürfe das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden.

Die Eigentümer müssten die tatsächlichen Umstände, die ihre Beurteilung tragen, konkret vortragen und gegebenenfalls beweisen. Eine oberflächliche und pauschale Betrachtungsweise laufe sonst letztlich darauf hinaus, einen zur Kündigung berechtigenden Nachteil schon dann zu bejahen, wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit dieser – im Interesse einer möglichen bloßen Gewinnoptimierung – nicht nach Belieben verfahren könne. Dies werde jedoch wird den hohen gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht.

4. Form und Frist

Wegen der Einzelheiten zu Form und Frist der Kündigung verweisen wir auf unsere Beiträge zu diesen Themen. Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist § 573 Absatz 3 BGB, nach dem die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind, da sie andernfalls im Streitfall vom Gericht nicht berücksichtigt werden dürfen ((BGH, Urteil vom 27. September 2017 – VIII ZR 243/16).

Zu beachten ist auch noch die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung gemäß § 577a BGB. Weiteres zu diesem Thema finden Sie in unserem Beitrag „Verkauf der Wohnung”.

5. Hinweis auf Sozialklausel

Nicht vergessen darf man gemäß § 568 Absatz 2 BGB den Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Sozialklausel”).

Bild: Delux / Fotolia

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