Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen einer Pflichtverletzung

Inhalt:
  1. Die Pflichtverletzung des Mieters
  2. Exkurs: Wiederholte unpünktliche Mietzahlung
  3. Die Abmahnung
  4. Form und Frist der Kündigung

Nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wird nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB anerkannt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die in diesem Fall mögliche ordentliche Kündigung ist zu unterscheiden von der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach den §§ 543, 569 BGB, bei der sowohl die Voraussetzungen (Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB erfordert eine erhebliche Pflichtverletzung, was mehr ist als eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 BGB) als auch die Folgen (keine Kündigungsfrist, keine Sozialklausel) schärfer sind. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen der Verletzung sonstiger Pflichten”. Umgekehrt kann man sagen, dass der Mieter immer dann zu einer Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB berechtigt ist, wenn wegen der gleichen Pflichtverletzung eine fristlose Kündigung möglich wäre.

1. Die Pflichtverletzung des Mieters

Das Gesetz definiert nicht näher, wann der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Der Gesetzgeber hat dies klugerweise der Rechtsprechung überlasen.

Eine Pflichtverletzung liegt vor, wenn der Mieter sich nicht so verhält, wie es nach den mietvertraglichen Vereinbarungen von ihm verlangt werden kann. Ausgangspunkt ist also immer der Mietvertrag.

Die Pflichtverletzung muss „nicht unerheblich” sein. Dies ist mehr als unerheblich, aber weniger als erheblich. Eine unerhebliche Pflichtverletzung rechtfertigt also keine Kündigung, während eine erhebliche Pflichtverletzung in der Regel auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde. Ob die Pflichtverletzung nicht unerheblich ist, muss anhand eines objektiven Maßstabes bewertet werden, nicht aufgrund der individuellen Erwartungen von Mieter und Vermieter. Für die Anwendung der Vorschrift in der Praxis sind die vorhandenen Entscheidungen der beste Maßstab, anhand derer überprüft werden kann, ob der eigene Fall so oder so zu bewerten ist.

Nicht unerhebliche Pflichtverletzung bejaht:
  • strafrechtlich relevante Handlungen oder Bedrohung damit, z.B. Bedrohung, Sachbeschädigung, Beleidigung, Verleumdung oder falsche Beschuldigung;
  • wiederholte Lärmbelästigungen durch den Mieter oder seine Mitbewohner;
  • beharrliche Weigerung, die Schönheitsreparaturen auszuführen;
  • wiederholte unpünktliche Mietzahlungen;
  • Mietschulden, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigen;
  • wiederholte Belästigungen oder Bedrohungen der Mietmieter;
  • nicht genehmigte Untervermietung, es sei denn, der Mieter hat einen Anspruch auf Genehmigung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Untervermietung”);
  • vertragswidrige Nutzung einer Wohnung zu gewerblichen Zwecken, insbesondere im örtlichen Bereich eines Zweckentfremdungsverbotes (Gramlich, Mietrecht, 14. A. 2018, § 573 BGB, Rn. 10);
Nicht unerhebliche Pflichtverletzung verneint:
  • nicht genehmigte Hundehaltung;
  • gewöhnlicher Kinderlärm;
  • fahrlässig verursachte leichte Beschädigungen der Mietsache;
  • unerlaubtes Abstellen von Fahrzeugen im Hof;
  • unerlaubtes Aufstellen einer Parabolantenne;

In den letztgenannten Fällen ist der Vermieter natürlich den Pflichtverletzungen des Mieters nicht schutzlos ausgeliefert. Er kann in der Regel Unterlassung verlangen, diese auch einklagen, nur eben nicht kündigen. Und auch in diesen Fällen gilt, dass Beharrlichkeit und eine Abmahnung (siehe dazu Ziffer 3.) aus unerheblich nicht unerheblich machen kann.

Diese Fallbeispiele sind nur Richtlinien. Entscheidend ist der jeweilige Einzelfall. Bei dessen Beurteilung ist der bisherige Verlauf des gesamten Mietverhältnisses (kurz, von Beginn an gestört, oder schon lang und bisher ohne Probleme) mit einzubeziehen, ebenso die Persönlichkeiten der Mietvertragsparteien.

Die Vertragsverletzung muss schuldhaft erfolgen, also nach § 276 BGB vorsätzlich oder fahrlässig. Der Mieter handelt auch dann schuldhaft, wenn er sein Verhalten irrigerweise für rechtmäßig hält, also zum Beispiel von einem nicht gegebenen Mietminderungsrecht gemäß § 536 BGB ausgeht. Der Mieter muss sich in diesem Zusammenhang nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 25. 10. 2006VIII ZR 102/06) auch das Verschulden eines Rechtsberaters (Rechtsanwalt, Mieterverein) zurechnen lassen.

Dem Mieter werden nach § 278 BGB auch Handlungen seiner Familienangehörigen und Gäste oder nach § 540 Absatz 2 BGB Handlungen des Untermieters zugerechnet.

2. Exkurs: Wiederholte unpünktliche Mietzahlung

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann eine Kündigung des Mietverhältnisses nach ständig unpünktlicher Mietzahlung gerechtfertigt sein, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise des Mieters nach einer dementsprechenden Abmahnung durch eine weitere säumige Zahlung wieder enttäuscht und deshalb nachhaltig erschüttert wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Mai 2011VIII ZR 191/10).

Diese Kündigung kann sowohl als ordentliche wie als außerordentliche ausgesprochen werden. Die ordentliche Kündigung hat dabei für den Vermieter den Vorteil, dass sie nicht durch eine sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB  heilbar ist. Am besten sollten daher immer beide ausgesprochen werden. Dies bedeutet aber auch, dass auf jeden Fall eine qualifizierte Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB erforderlich ist.

Ein Vermieter, der ein Mietverhältnis wegen andauernder unpünktlicher Zahlungen außerordentlich fristlos und/oder ordentlich fristgemäß kündigen möchte, sollte folgendes beachten:

Die Kündigung muss begründet werden (§§ 569 Absatz 4, 573 Absatz 3 BGB). Dies sollte möglichst konkret erfolgen, also unter genauer Angaben, wann der Mieter die einzelne Miete hätte zahlen müssen und wann er sie tatsächlich gezahlt hat. Sind noch Mieten offen, sollte auch monatsgenau angegeben werden, welche Zahlung auf welche Forderung verrechnet wurde.

Vor der Kündigung muss qualifiziert abgemahnt werden (§ 543 Absatz 3 BGB). Gerade wegen der Heilungsmöglichkeit des § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB sollte dies auch dann erfolgen, wenn zugleich wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB gekündigt wird, wo eigentlich keine Abmahnung erforderlich ist. Die Abmahnung muss die gleichen inhaltlichen Anforderungen erfüllen wie die Kündigung selbst.

Auch nach der Kündigung und ggfls. der Erhebung einer Räumungsklage sollte man das Zahlungsverhalten des Mieters im Auge behalten. Weiterer Zahlungsverzug kann Anlass zu neuerlicher Kündigung geben, die dann ebenfalls in das Verfahren eingebracht werden kann.

3. Die Abmahnung

Die ordentliche fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters setzt eigentlich keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.11.2007VIII ZR 145/07). Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, a.a.O.).

In der Regel sollte man davon ausgehen, dass eine einmalige Pflichtverletzung keine ordentliche Kündigung rechtfertigt (Erst recht natürlich keine fristlose Kündigung). Ein einmaliger Verstoß ist zumeist unerheblich. Eine Ausnahme bilden die Fälle ganz schwerwiegender Pflichtverletzungen (z.B. eine vorsätzliche Körperverletzung des Vermieters), die dann allerdings zumeist auch zu einer fristlosen Kündigung führen können.

Erst wiederholte Pflichtverletzungen begründen das Kündigungsrecht gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Damit dem Mieter diese Gefahr auch vor Augen geführt wird, sollte regelmäßig auch vor der ordentlichen fristgemäßen Kündigung eine Abmahnung ausgesprochen werden. Es darf also erst dann gekündigt werden, wenn sich die Vertragsverletzung, die abgemahnt wurde, wiederholt. In der Abmahnung muss unmissverständlich zum Ausdruck gebracht werden, dass einem erneuten Verstoss derselben Art eine Kündigung des Mietverhältnisses folgen wird. Der Mieter muss gewarnt sein, damit er sein künftiges Verhalten darauf einstellen kann. Um Missverständnisse zu vermeiden sollte das Wort „Abmahnung“ verwendet werden. Es sollte ebenfalls die Kündigung für den Fall weiterer Pflichtverletzungen angedroht werden.

Die Abmahnung bereitet die Kündigung vor. Es gelten daher für sie im Prinzip die gleichen Formvorschriften wie bei der Kündigung, Wir verweisen daher an dieser Stelle auf den entsprechenden Beitrag. Allerdings ist die Abmahnung rein rechtlich auch formfrei möglich. Zur Klarstellung und aus Beweisgründen sollte man sich jedoch immer an den Vorgaben für die durch die Abmahnung vorbereiteten Kündigung orientieren.

Wichtig ist, dass die Pflichtverletzung, die dem Mieter vorgeworfen wird, in der Abmahnung so konkret und detailliert bezeichnet wird, dass dieser genau weiss, was gemeint ist. Es sollte wenn möglich das genaue Datum mit Uhrzeit angegeben werden. Geht es um eine Handlung des Mieters (z.B. eine Lärmbelästigung), so muss er zur zukünftigen Unterlassung aufgefordert werden. Handelt es sich dagegen bei der Pflichtverletzung um einen Zustand (z.B. die nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen), so muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt werden. All diese Umstände müssen im Falle des Falles auch beweisbar sein. Dafür sollten sofort die erforderlichen Beweise gesichert, so z.B. die Aussagen von Zeugen schriftlich festgehalten werden.

Die Abmahnung sollte möglichst unmittelbar auf die Pflichtverletzung folgen. Mehr als 14 Tage sollten nicht vergehen.

Kommt es erst nach längerer Zeit, z.B. nach einigen Monaten, zu einer zweiten Pflichtverletzung, so stellt sich die Frage, ob gleich gekündigt werden darf oder ggfls. erneut abgemahnt werden muss. Hierfür lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Es kommt wieder sehr auf den Einzelfall an, insbesondere die Erheblichkeit des jeweiligen Verstosses. Im Zweifel wird die erste Abmahnung jedoch ausreichen. Es bleibt Sache des Mieters, ggfls. darzulegen, dass wegen der verstrichenen Zeit eine weitere Abmahnung erforderlich gewesen wäre.

Ein weiteres Problem ergibt sich, wenn es sich um verschiedenartige Pflichtverletzungen handelt. Handelt es sich um vollkommen unterschiedliche Pflichtverletzungen, so z.B. eine unpünktliche Mietzahlung und eine Lärmbelästigung, lassen sich diese Pflichtverletzungen nicht addieren. Es muss jeweils gesondert abgemahnt und gekündigt werden. Handelt es sich aber um vergleichbare Pflichtverstöße, wie eine Beleidigung des Vermieters und eine eines Mitmieters, so kann nach dem zweiten Vorfall auf der Grundlage der ersten Abmahnung gekündigt werden.

Zur ordentlichen Kündigung berechtigen auch all die Gründe, auf die eine außerordentliche fristlose Kündigung gestützt werden kann. Da die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges in einigen Fällen ausgeschlossen ist bzw. geheilt werden kann (Dazu mehr in unserem Beitrag über die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug), empfiehlt es sich für den Vermieter immer, zugleich eine ordentliche fristgemäße Kündigung auszusprechen, für die diese Möglichkeiten nicht bestehen.

4. Form und Frist der Kündigung

Wegen der Einzelheiten zu Form und Frist der Kündigung verweisen wir auf unsere Beiträge zu diesen Themen. Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist § 573 Absatz 3 BGB, nach dem die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind, da sie andernfalls im Streitfall vom Gericht nicht berücksichtigt werden dürfen.

Auf die Sozialklausel des § 574 BGB, die im Bereich der ordentlichen Vermieterkündigung eine erhebliche Rolle spielt, werden wir in einem gesonderten Beitrag eingehen.

Bild: Delux / Fotolia

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