Die ortsübliche Vergleichsmiete

Nach § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die bisherige Miete niedriger ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Absatz 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer

  • Art,
  • Größe,
  • Ausstattung (einschließlich der energetischen Ausstattung),
  • Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Beschaffenheit) und
  • Lage

in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB (Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten) abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist nach § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (Mehr dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”).

Als Vergleichsmiete wird sie an anderen Mieten gemessen, die am Wohnungsmarkt vereinbart worden sind. Ihre Grundlage sind nicht die Kosten, die dem Vermieter entstehen, so wie bei der Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau, bei den Betriebskosten oder bei der Modernisierungsumlage. Welche Mieten vergleichbar sind, wird durch die im Gesetz genannten Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete definiert:

  • Zum Vergleich dienen nur Mieten von Wohnungen, die anhand der im Gesetz genannten 5 Merkmale vergleichbar sein müssen (sachliches Kriterium).
  • Die Vergleichsmiete ist ortsbezogen für die jeweilige Gemeinde zu ermitteln (örtliches Kriterium).
  • Als Vergleichsmieten kommen nur Entgelte in Betracht, die in den letzten 4 Jahren neu vereinbart oder erhöht wurden (zeitliches Kriterium). Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Februar 2012 − VIII ZR 346/10). Mietänderungen wegen höherer Betriebskosten nach § 560 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”) bleiben außer Betracht.

In den Vergleich einbezogen werden dabei nur die „üblichen” Entgelte. Eine Miete ist nur dann üblich, wenn sie innerhalb einer Spanne liegt, welche die überwiegende Mehrheit der Vergleichsmieten umfasst. Mieten, die außergewöhnlich stark nach der einen oder anderen Seite davon abweichen, bleiben als nicht üblich außer Betracht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Februar 2012 − VIII ZR 346/10).

Aufgrund der im Rahmen der Kriterien vorzunehmenden Wertungen handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen mathematisch zu ermittelnden punktgenauen Wert, sondern sie kann nur in Form einer gewissen Spanne ermittelt werden, innerhalb der sie von den Mietvertragsparteien oder im Streitfall vom Gericht festgesetzt werden muss. Die Feststellung, ob die vom Vermieter verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, obliegt dann dem Tatrichter und erfordert im Prozess die konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Februar 2012 − VIII ZR 346/10).

Zu beachten ist, dass der Mietspiegel widerspiegeln soll, was tatsächlich ist. Es sollen keine Wunschvorstellungen umgesetzt werden und auch keine „Mietspiegelpolitik“ betrieben werden. Tatsächlich ist der Mietspiegel jedoch eines der politisch am stärksten umkämpften Instrumente der Wohnungspolitik.

Die Wohnwertmerkmale

Die in § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB genannten 5 Merkmale

  • Art,
  • Größe,
  • Ausstattung (einschließlich der energetischen Ausstattung),
  • Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Beschaffenheit) und
  • Lage

beschreiben abschließend (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 19) die Kriterien, nach denen die ortsübliche Vergleichsmiete zu bemessen ist. In der wohnungswirtschaftlichen Praxis gibt es noch viel mehr Kriterien. Außerdem ist die Gewichtung dieser Kriterien je nach Angebot und Nachfrage immer unterschiedlich. Dies macht deutlich, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ein Rechtsbegriff ist und keine wohnungswirtschaftliche Größe. Alle in § 558a Absatz 2 BGB genannten Begründungsmöglichkeiten müssen die 5 Merkmale zur Grundlage nehmen. Dies ist vor allem zentral für das wichtigste Begründungsmittel, den Mietspiegel.

Wie oben bereits beschrieben wird die Vergleichsmiete an anderen Mieten gemessen, die am Wohnungsmarkt vereinbart worden sind. Ihre Bestimmung geht daher vom Vergleich mit solchen Wohnungen aus, die mit der konkreten Vertragswohnung, deren Miete erhöht werden soll, vergleichbar sind. Dabei muss man sich darüber im klaren sein, dass man sich selbst der rechtlich gefassten Vergleichsmiete nur annähern, sie aber nicht genau treffen kann. Diese verbleibende Ungenauigkeit hat ihre Ursache darin, dass die Qualität von Wohnungen nie zu 100 % vergleichbar ist, da sie von vielen Variablen wie der der Lage in der Gemeinde, dem Alter des Hauses, der Lage im Haus, den Nachbarn oder auch dem Baugeschehen in der Umgebung zu tun hat. Ein iPhone ist immer ein iPhone, egal wo man wohnt. Aber selbst die gleiche Wohnung ist nie gleich, selbst wenn sie im selben Haus auf der gleichen Etage sind. Denn die eine liegt links, und die andere liegt rechts. Insofern ist an die Vergleichbarkeit ein großzügiger Maßstab anzulegen und eine Übereinstimmung oder gar „Identität“ in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern (BGH, Hinweisbeschluss  vom 8.4.2014 – VIII ZR 216/13). 

Entscheidend für den zu vergleichenden Zustand der Wohnungen sind immer die mietvertraglichen Vereinbarungen (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.11.2007, 63 S 144/07). Sie definieren den vom Vermieter gestellten und zu gewährleistenden Ausstattungsstandard. Ist die Wohnung nicht so ausgestattet, wie im Mietvertrag beschrieben, liegt ein Mangel vor, den der Vermieter zu beseitigen hat. Steht beispielsweise im Mietvertrag, dass die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet ist, muss diese auch eingebaut sein. Ist sie bei Einzug nicht vorhanden, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass sie nachträglich eingebaut wird. Das ist keine Frage des Wohnwertmerkmals Einbauküche. Etwas anderes gilt nur bei solchen Abweichungen, die nicht verändert werden können wie der Wohnfläche. Hier ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend (Siehe nachfolgend die Erläuterungen bei dem Merkmal „Größe”).

Art

Das Wohnwertmerkmal „Art„ betrifft die Struktur des jeweiligen Wohnungsbestandes. Zu unterscheiden sind hier Altbau oder Neubau, Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus, Appartement oder Mehrzimmerwohnung. So gilt der Berliner Mietspiegel unmittelbar nur für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berliner Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31. Dezember 2015 bezugsfertig geworden sind. Er gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, in Reihenhäusern sowie für preisgebundene öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialbauwohnungen).

Größe

Die Wohnungsgröße hat natürlich Bedeutung für die Gesamtmiete einer Wohnung. Je größer eine Wohnung ist, um so teurer ist sie auch. Hier geht es um den Einfluss der Wohnungsgröße auf die Quadratmetermiete. Dabei geht es zum einen um die Quadratmeterzahl einer Wohnung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Wohnfläche”), aber auch um die Zahl der Zimmer. Beide Größen haben nämlich Einfluss auf die pro Quadratmeter gezahlten Mieten. Diese sind erfahrungsgemäß bei kleineren Wohnungen höher als bei größeren Wohnungen. Dies hat seine Ursache vor allem darin, dass die Kosten für kleine Wohnungen pro m² Wohnfläche größer sind als die von großen Wohnungen, da die Kosten vieler Bauteile wie der Eingangstür, der Küche, des Badezimmers, des Aufzugs oder der Heizung auf weniger Fläche verteilt werden müssen. Auch bei Modernisierungen werden die entstandenen Modernisierungskosten  auf viel weniger m² umgelegt als bei größeren Wohnungen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”). Einfluss hat aber auch die Nachfrage auf den verschiedenen Teilmärkten. Aufgrund der großen Anzahl an Einpersonenhaushalten ist die Nachfrage nach kleinen Wohnungen höher als nach größeren Wohnungen. Und selbst bei niedrigeren Quadratmetermieten muss man sich die Miete einer großen Wohnung erst einmal leisten können.

Maßgeblich für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung. Eine etwa bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags getroffene abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Daher ist die tatsächliche Größe sowohl bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete pro Quadratmeter über das Wohnwertmerkmal „Größe“ maßgeblich, als auch als Multiplikator zur Ermittlung der Wohnungsmiete.

Größe bezieht sich im Berliner Mietspiegel nur auf die Wohnfläche der jeweiligen Wohnung. Die Zahl der Wohnräume spielt dagegen keine Rolle. Gegliedert wird die Mietspiegeltabelle in vier Größenordnungen. Wohnungen

  • bis unter 40 m²,
  • 40 m² bis unter 60 m²,
  • 60 m² bis unter 90 m²,
  • 90 m² und mehr.
Ausstattung (einschließlich der energetischen Ausstattung)

Unter der Ausstattung wird alles verstanden, was der Vermieter dem Mieter in der Wohnung, im Gebäude und auf dem Grundstück vertragsgemäß zur Nutzung zur Verfügung stellt oder stellen muss. Die Ausstattung ist das wichtigste und zugleich der in den meisten Streitfällen umstrittenste Wohnwertmerkmal.

Einzelheiten ergeben sich aus der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2017”). Als Beispiele seien an dieser Stelle genannt

  • Fußbodenheizung im Bad
  • Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar
  • Rollläden
  • Kein Mieterkeller
  • Besonders ruhige Lage

Relevant sind nur die Ausstattungsmerkmale, die vom Vermieter gestellt werden. Hat der Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale auf eigene Kosten selbst angeschafft, so bleiben sie bei der Einordnung der Wohnung unberücksichtigt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 7.7.2010VIII ZR 315/09). 

Seit 1. Mai 2013 ist bei den Wohnwertmerkmalen Ausstattung und Beschaffenheit auch der energetische Zustand des Wohnraumes zu berücksichtigen ist. Ob der energetische Zustand allerdings überhaupt Einfluss auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete hat, konnte bisher kaum festgestellt werden. So sind renovierte Altbauwohnungen mit hohen Decken und alten, wenn auch überarbeiteten Fenstern in den Städten sehr beliebt, auch wenn sie energetisch nicht gut abschneiden. In die ortsübliche Vergleichsmiete fließen aber auch die Mieterhöhungen wegen energetischer Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ein (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”). Vorgaben dazu, wie die energetische Ausstattung zu berücksichtigen ist, macht das Gesetz nicht. Im Berliner Mietspiegel 2017 fließt dieser Punkt entweder durch die Qualität der Wärmedämmung oder den Energieverbrauchskennwert in die Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein (Näheres dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 4: Gebäude”).

Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Beschaffenheit)

Die Beschaffenheit wird definiert durch die Art, die Bauweise, die Gestaltung und die energetische Beschaffenheit der Wohnung, des Gebäudes und des Grundstücks (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 29).

Die Beschaffenheit einer Wohnung wird wesentlich durch ihr Baualter definiert (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 31), da in den verschiedenen Zeiträumen die übliche Bauweise jeweils anders ausgeprägt war. Eine Modernisierung ändert nichts am Baualter (Landgericht Berlin, Urteil vom 26. Juni 1998, 63 S 2–98). Die Wohnungen teilen grundsätzlich das Baualter des Gebäudes, auch wenn sie modernisiert wurden. Für Anbauten oder Dachgeschossausbauten gilt das Jahr ihrer Fertigstellung als Baujahr. Der entscheidende Zeitpunkt ist jeweils die Bezugsfertigkeit des Gebäudes.

Lage

Die Lage beschreibt zunächst einmal die Lage des Gebäudes innerhalb der politischen Gemeinde. Wenn es um die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Mietspiegel geht, ist die Gemeinde der räumliche Bereich, für den der jeweilige Mietspiegel gilt. In Berlin ist dass das Stadtgebiet Berlins.

Entscheidend ist ein objektiver Maßstab. Auf subjektiven Vorlieben der Mietvertragsparteien kommt es nicht an. Bei der Einordnung der Wohnlage in einem Mietspiegel handelt es sich um eine vom Tatsachengericht vorzunehmende rechtliche Einordnung.

Die Wohnlage gehört zu den umstrittensten Merkmalen bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das liegt zum einen an den unterschiedlichen Vorstellungen darüber, was eine normale oder gute Lage ist, aber auch an den Problemen der Feststellung der dafür heranzuziehenden Kriterien.

Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018

Der Berliner Senat in seiner Sitzung am 29. Mai 2018 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur „Modernisierung des sozialen Mietrechts (Mietrechtsmodernisierungsgesetz)” beim Bundesrat einzubringen (Siehe auch die Pressemitteilung des Berliner Senats vom 29.05.2018). Ziel der Gesetzesinitiative ist es, alle Mieterinnen und Mieter wirkungsvoll vor rasant steigenden Mieten zu schützen. Teil der Initiative sind auch Änderungen zur Mieterhöhung im Bestand. Mieterhöhungen um bis zu 20 Prozent (In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten um höchstens 15 Prozent, Kappungsgrenze) sollen danach nur noch innerhalb von fünf Jahren möglich sein. Bislang gilt ein Zeitraum von drei Jahren. Das Mieterhöhungspotenzial sinkt dadurch nach Angaben des Berliner Senats um 40 Prozent.

 

 

 

 

 

 

 

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