Die ortsübliche Vergleichsmiete

Nach § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die bisherige Miete niedriger ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Absatz 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer

  • Art,
  • Größe,
  • Ausstattung (einschließlich der energetischen Ausstattung),
  • Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Beschaffenheit) und
  • Lage

in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB (Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten) abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist nach § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (Mehr dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”). In diesem Beitrag gehen wir näher darauf ein, wie diese ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird. 

In Berlin wird der gerade mit viel Pomp vorgestellte Mietspiegel 2019 (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”) in den nächsten 5 Jahren nach dem Willen der Regierungskoalition keine Rolle mehr spielen, da der Berliner Mietendeckel (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mietpreisgrenzen”) nicht am aktuellen Berliner Mietspiegel, sondern an einer eigenen Mietentabelle anknüpft, die auf dem Berliner Mietspiegel 2013 beruht.  

Inhalt:
  1. Der Vergleich mit anderem Wohnraum
  2. Die Gemeinde als räumlicher Bezugsrahmen (örtliches Kriterium)
  3. Die letzten 4 Jahre als zeitlicher Bezugsrahmen (zeitliches Kriterium)
  4. Die Wohnwertmerkmale (sachliches Kriterium)
  5. Die Anrechnung von Drittmitteln
1. Der Vergleich mit anderem Wohnraum 
Update:

Das Bundeskabinett hat am 20. September 2019 ein „Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete” auf den Weg gebracht. Es beruht auf den Beschlüssen des Koalitionsausschusses der regierenden Koalition aus CDU/CSU und SPD vom 18. August 2019 auf ein „Wohn- und Mietenpaket” (Mehr dazu in unserem Beitrag „Koalitionsvereinbarung 2018”). Damit soll der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab für Mieterhöhungen im Bestand und für die zulässige Neuvertragsmiete im Geltungsbereich der „Mietpreisbremse“ von vier auf sechs Jahre verlängert werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird bislang gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 des BGB). Durch die geplante Ausweitung des Betrachtungszeitraums auf sechs Jahre werden mehr Mietverhältnisse in die ortsübliche Vergleichsmiete einbezogen, vor allem auch mehr ältere. Kurzfristige Änderungen des Mietpreisniveaus werden sich dadurch geringer auf die Vergleichsmiete auswirken, der Mietanstieg also gedämpft. Für Gemeinden, in denen Mietspiegel bestehen oder in Vorbereitung sind, sieht der Entwurf eine Übergangsregelung vor, um die Fortgeltung von Mietspiegeln sicherzustellen und den Aufwand, der in die Erstellung der Mietspiegel geflossen ist, zu schützen.

Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete war eine der Maßnahmen, die auf dem Wohngipfel im September 2018 beschlossen worden waren. Nun muss der Bundestag über das Gesetz beraten.

Veröffentlicht wurden auch eine Reihe von Stellungnahmen zum Gesetzentwurf. Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen stellt in einer Stellungnahme die Verfassungsmäßigkeit des Vorhabens in Frage. Die mit dem Gesetzentwurf beabsichtigte Mietendämpfung widerspreche dem BFW zufolge der gesetzlichen Grundintention, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete dem Vermieter ermöglichen soll, die Mieten an die aktuelle Dynamik des Marktes anzupassen. Eine Mietpreisdämpfung sei bereits durch gesetzlich gedeckelte Mieten in der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten. Ein Gesetzgebungsbedürfnis für die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei nicht erforderlich. Vor dem Hintergrund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse, die eine Verfassungsmäßigkeit auf Grundlage des vierjährigen Betrachtungszeitraums und einer bis 2020 befristeten Mietpreisbremse gerade noch bejaht hätte, ergebe sich die Frage, ob mit der Verlängerung des Betrachtungszeitraums ein Punkt erreicht werde, der mit Artikel 14 Grundgesetz zum Schutz des Eigentums nicht mehr vereinbar sei.

Als Vergleichsmiete wird sie an anderen Mieten gemessen, die am Wohnungsmarkt vereinbart worden sind. Ihre Grundlage sind nicht die Kosten, die dem Vermieter entstehen, so wie bei der Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau, bei den Betriebskosten oder bei der Modernisierungsumlage. Welche Mieten vergleichbar sind, wird durch die im Gesetz genannten Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete definiert:

  • Zum Vergleich dienen nur Mieten von Wohnungen, die anhand der im Gesetz genannten 5 Wohnwertmerkmale vergleichbar sein müssen (sachliches Kriterium).
  • Die Vergleichsmiete ist ortsbezogen für die jeweilige Gemeinde zu ermitteln (örtliches Kriterium).
  • Als Vergleichsmieten kommen nur Entgelte in Betracht, die in den letzten 4 Jahren neu vereinbart oder erhöht wurden (zeitliches Kriterium). Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Februar 2012 − VIII ZR 346/10). Mietänderungen wegen höherer Betriebskosten nach § 560 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”) bleiben außer Betracht.

In den Vergleich einbezogen werden dabei nur die „üblichen” Entgelte. Eine Miete ist nur dann üblich, wenn sie innerhalb einer Spanne liegt, welche die überwiegende Mehrheit der Vergleichsmieten umfasst. Mieten, die außergewöhnlich stark nach der einen oder anderen Seite davon abweichen, bleiben als nicht üblich außer Betracht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Februar 2012 − VIII ZR 346/10). Beim Berliner Mietspiegel findet zu diesem Zweck eine Bereinigung der erhobenen Mieten um die Extremwerte und die Beschränkung auf eine ¾-Spanne statt (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Berliner Mietspiegel 2019“).

Aufgrund der im Rahmen der Kriterien vorzunehmenden Wertungen handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zwingend um einen mathematisch zu ermittelnden punktgenauen Wert (BGH, Urteil vom 24.04.2019 – VIII ZR 82/18), sondern sie kann nur in Form einer gewissen Spanne ermittelt werden, innerhalb der sie von den Mietvertragsparteien oder im Streitfall vom Gericht festgesetzt werden muss. Die Feststellung, ob die vom Vermieter verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, obliegt dann dem Tatrichter und erfordert im Prozess die konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Februar 2012 − VIII ZR 346/10; BGH, Urteil vom 24.04.2019 – VIII ZR 82/18). Dabei ist es nicht so, dass der Vermieter automatisch einen Anspruch auf die jeweils höchste Miete der Spanne hat. Denn die Marktstreuung beruht nicht immer auf den gesetzlichen Qualitätsmerkmalen, an denen die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu messen ist, sondern auch auf der Bereitschaft vor allem der Wohnungssuchenden Interessenten, höhere Mieten zu akzeptieren (Neuvertragsmiete). Derartige Spitzenmieten repräsentieren jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete (BGH, Urteil vom 24.04.2019 – VIII ZR 82/18). Zudem liefe dies der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider, wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu Grunde zu legen ist. In Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und steigender Mieten würde sich sonst immer die höchste Neuvertragsmiete durchsetzen, die aber nur ein Teil der ortsüblichen Vergleichsmiete ist.

Nicht in den Vergleich bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden Wohnungen, die nicht unter den Anwendungsbereich der §§ 558 ff BGB fallen. Das betrifft insbesondere den Wohnwert von Wohnungen, die der Eigentümer selbst bewohnt (Die fallen nicht unter das Mietrecht) sowie nach § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (Sozialwohnungen, mehr dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”). Keine Rolle spielt in diesem Zusammenhang die Mietpreisbremse (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”). Sie ist keine Preisbindung, die dazu führt, dass die Neuvertragsmieten nicht in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen dürfen, da sie die Miete nicht der Höhe nach festlegt, sondern nur begrenzt. Es handelt sich weiter um Mieten im preisfreien Wohnungsbau. 

Die Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete gelten auch nicht für die in § 549 Absatz 2 BGB aufgeführten Mietverhältnisse (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnung”), nämlich 

  1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
  2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
  3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

Zu beachten ist, dass der Mietspiegel widerspiegeln soll, was tatsächlich ist. Es sollen keine Wunschvorstellungen umgesetzt werden und auch keine „Mietspiegelpolitik“ betrieben werden. Tatsächlich ist der Mietspiegel jedoch eines der politisch am stärksten umkämpften Instrumente der Wohnungspolitik.

2. Die Gemeinde als räumlicher Bezugsrahmen (örtliches Kriterium)

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB nur aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Sie ist also ortsbezogen. Gemeinde in diesem Sinne ist die politische Gemeinde. Es gibt keine ortsübliche Vergleichsmiete im Rechtssinn auf der Ebene des Bundes, der Länder oder der Landkreise. Aber auch nicht auf der Ebene von Stadtteilen oder Wohngebieten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. April 2005, VIII ZR 44/04). 

3. Die letzten 4 Jahre als zeitlicher Bezugsrahmen (zeitliches Kriterium)

Für die ortsübliche Vergleichsmiete sind nach § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB nur die Entgelte entscheidend, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. 

Wann das Mietverhältnis begründet wurde, ist bei der zweiten Alternative unerheblich. In die ortsübliche Vergleichsmiete fließen diese Mieten aber nur einmal ein, auch wenn sowohl die Neuvertragsmiete als auch die Mieterhöhung in den Vierjahreszeitraum fällt. Maßgeblich ist nämlich nur die zum Erhebungsstichtag des Mietspiegels gezahlte Miete. Durch die Beschränkung auf die aktuelleren Mieten wollte der Gesetzgeber eine stärkere Marktorientierung der Mieten erreichen, da hierdurch insbesondere besonders niedrige Bestandsmieten aus der Berechnung herausfallen, während die in der Regel höheren Neuvermietungsmieten überproportional berücksichtigt werden. Der entscheidende Zeitpunkt ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens. 

4. Die Wohnwertmerkmale (sachliches Kriterium)

Die in § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB genannten 5 Merkmale

  • Art,
  • Größe,
  • Ausstattung (einschließlich der energetischen Ausstattung),
  • Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Beschaffenheit) und
  • Lage

beschreiben abschließend (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnrn. 19 & 36) die sachbezogenen Kriterien, nach denen die ortsübliche Vergleichsmiete zu bemessen ist. In der wohnungswirtschaftlichen Praxis gibt es noch viel mehr Kriterien. Es ist jedoch nicht zulässig, sie zu berücksichtigen. Dies gilt vor allem für Kriterien, die sich auf die Personen beziehen, die im Haus oder der näheren Umgebung wohnen, oder die die Person des Vermieters betreffen.

Außerdem ist die Gewichtung dieser Kriterien je nach Angebot und Nachfrage immer unterschiedlich. Dies macht deutlich, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ein Rechtsbegriff ist und keine mathematisch zu ermittelnde wohnungswirtschaftliche Größe.

Alle in § 558a Absatz 2 BGB genannten Begründungsmöglichkeiten für ein Mieterhöhungsverlangen müssen die 5 Merkmale zur Grundlage nehmen. Dies ist vor allem zentral für das wichtigste Begründungsmittel, den Mietspiegel.

Wie oben bereits beschrieben wird die Vergleichsmiete an anderen Mieten gemessen, die am Wohnungsmarkt vereinbart worden sind. Ihre Bestimmung geht daher vom Vergleich mit solchen Wohnungen aus, die mit der konkreten Vertragswohnung, deren Miete erhöht werden soll, vergleichbar sind. Dabei muss man sich darüber im klaren sein, dass man sich selbst der rechtlich gefassten Vergleichsmiete nur annähern, sie aber nicht genau treffen kann. Diese verbleibende Ungenauigkeit hat ihre Ursache darin, dass die Qualität von Wohnungen nie zu 100 % vergleichbar ist, da sie von vielen Variablen wie der der Lage in der Gemeinde, dem Alter des Hauses, der Lage im Haus, den Nachbarn oder auch dem Baugeschehen in der Umgebung zu tun hat. Ein iPhone ist immer ein iPhone, egal wo man wohnt. Aber selbst die gleiche Wohnung ist nie gleich, selbst wenn sie im selben Haus auf der gleichen Etage sind. Denn die eine liegt links, und die andere liegt rechts. Insofern ist an die Vergleichbarkeit ein großzügiger Maßstab anzulegen und eine Übereinstimmung oder gar „Identität“ in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern (BGH, Hinweisbeschluss  vom 8.4.2014 – VIII ZR 216/13). 

Entscheidend für den zu vergleichenden Zustand der Wohnungen sind immer die mietvertraglichen Vereinbarungen (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.11.2007, 63 S 144/07). Sie definieren den vom Vermieter gestellten und zu gewährleistenden Ausstattungsstandard. Ist die Wohnung nicht so ausgestattet, wie im Mietvertrag beschrieben, liegt ein Mangel vor, den der Vermieter zu beseitigen hat. Steht beispielsweise im Mietvertrag, dass die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet ist, muss diese auch eingebaut sein. Ist sie bei Einzug nicht vorhanden, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass sie nachträglich eingebaut wird. Das ist keine Frage des Wohnwertmerkmals Einbauküche. Etwas anderes gilt nur bei solchen Abweichungen, die nicht verändert werden können wie der Wohnfläche. Hier ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend (Siehe nachfolgend die Erläuterungen bei dem Merkmal „Größe”).

Art

Das Wohnwertmerkmal „Art„ betrifft die Struktur des jeweiligen Wohnungsbestandes. Zu unterscheiden sind hier Altbau oder Neubau, Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus, Appartement oder Mehrzimmerwohnung. So gilt der Berliner Mietspiegel unmittelbar nur für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berliner Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31. Dezember 2015 bezugsfertig geworden sind. Er gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, in Reihenhäusern sowie für preisgebundene öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialbauwohnungen).

Größe

Die Wohnungsgröße hat natürlich Bedeutung für die Gesamtmiete einer Wohnung. Je größer eine Wohnung ist, um so teurer ist sie auch. Hier geht es um den Einfluss der Wohnungsgröße auf die Quadratmetermiete. Dabei geht es zum einen um die Quadratmeterzahl einer Wohnung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Wohnfläche”), aber auch um die Zahl der Zimmer. Beide Größen haben nämlich Einfluss auf die pro Quadratmeter gezahlten Mieten. Diese sind erfahrungsgemäß bei kleineren Wohnungen höher als bei größeren Wohnungen. Dies hat seine Ursache vor allem darin, dass die Kosten für kleine Wohnungen pro m² Wohnfläche größer sind als die von großen Wohnungen, da die Kosten vieler Bauteile wie der Eingangstür, der Küche, des Badezimmers, des Aufzugs oder der Heizung auf weniger Fläche verteilt werden müssen. Auch bei Modernisierungen werden die entstandenen Modernisierungskosten  auf viel weniger m² umgelegt als bei größeren Wohnungen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”). Einfluss hat aber auch die Nachfrage auf den verschiedenen Teilmärkten. Aufgrund der großen Anzahl an Einpersonenhaushalten ist die Nachfrage nach kleinen Wohnungen höher als nach größeren Wohnungen. Und selbst bei niedrigeren Quadratmetermieten muss man sich die Miete einer großen Wohnung erst einmal leisten können.

Maßgeblich für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung. Eine etwa bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags getroffene abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14; Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Daher ist die tatsächliche Größe sowohl bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete pro Quadratmeter über das Wohnwertmerkmal „Größe“ maßgeblich, als auch als Multiplikator zur Ermittlung der Wohnungsmiete.

Größe bezieht sich im Berliner Mietspiegel nur auf die Wohnfläche der jeweiligen Wohnung. Die Zahl der Wohnräume spielt dagegen keine Rolle. Gegliedert wird die Mietspiegeltabelle in vier Größenordnungen. Wohnungen

  • bis unter 40 m²,
  • 40 m² bis unter 60 m²,
  • 60 m² bis unter 90 m²,
  • 90 m² und mehr.
Ausstattung (einschließlich der energetischen Ausstattung)

Unter der Ausstattung wird alles verstanden, was der Vermieter dem Mieter in der Wohnung, im Gebäude und auf dem Grundstück vertragsgemäß zur Nutzung zur Verfügung stellt oder stellen muss. Die Ausstattung ist das wichtigste und zugleich der in den meisten Streitfällen umstrittenste Wohnwertmerkmal.

Einzelheiten ergeben sich aus der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”). Als Beispiele seien an dieser Stelle genannt

  • Fußbodenheizung im Bad
  • Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar
  • Rollläden
  • Kein Mieterkeller
  • Besonders ruhige Lage

Relevant sind nur die Ausstattungsmerkmale, die vom Vermieter gestellt werden. Hat der Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale auf eigene Kosten selbst angeschafft, so bleiben sie bei der Einordnung der Wohnung unberücksichtigt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 7.7.2010VIII ZR 315/09). Bei Ausstattungsmerkmalen, die der Vormieter eingebaut hat, kommt es auf die getroffenen Vereinbarungen an. Wenn der Vormieter sie nicht mitnimmt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”), gehen sie in der Regel in das Eigentum des Vermieters über und werden von diesem gestellt. Eine Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem Mieter ändert daran nichts (Landgericht Berlin, Beschluss vom 27.02.2019 – 64 S 150/18), es sei denn, der Vermieter stimmt dieser zu. 

Seit 1. Mai 2013 ist bei den Wohnwertmerkmalen Ausstattung und Beschaffenheit auch der energetische Zustand des Wohnraumes zu berücksichtigen ist. Ob der energetische Zustand allerdings überhaupt Einfluss auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete hat, konnte bisher kaum festgestellt werden. So sind renovierte Altbauwohnungen mit hohen Decken und alten, wenn auch überarbeiteten Fenstern in den Städten sehr beliebt, auch wenn sie energetisch nicht gut abschneiden. In die ortsübliche Vergleichsmiete fließen aber auch die Mieterhöhungen wegen energetischer Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ein (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”). Vorgaben dazu, wie die energetische Ausstattung zu berücksichtigen ist, macht das Gesetz nicht. Im Berliner Mietspiegel 2019 fließt dieser Punkt entweder durch die Qualität der Wärmedämmung oder den Energieverbrauchskennwert in die Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein (Näheres dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 4: Gebäude (2019)”).

Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Beschaffenheit)

Die Beschaffenheit wird definiert durch die Art, die Bauweise, die Gestaltung und die energetische Beschaffenheit der Wohnung, des Gebäudes und des Grundstücks (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 29).

Die Beschaffenheit einer Wohnung wird wesentlich durch ihr Baualter definiert (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 31), da in den verschiedenen Zeiträumen die übliche Bauweise jeweils anders ausgeprägt war. Eine Modernisierung ändert nichts am Baualter (Landgericht Berlin, Urteil vom 26. Juni 1998, 63 S 2–98). Die Wohnungen teilen grundsätzlich das Baualter des Gebäudes, auch wenn sie modernisiert wurden. Für Anbauten oder Dachgeschossausbauten gilt das Jahr ihrer Fertigstellung als Baujahr. Der entscheidende Zeitpunkt ist jeweils die Bezugsfertigkeit des Gebäudes.

Lage

Die Lage ist ein schwieriges Merkmal. Anders als beispielsweise die Größe ist die Frage, welche Qualität die Lage einer Wohnung aufweist, stark von subjektiven Aspekten und Wertungen abhängig. So mag es der eine gerne geschlossen und urban bebaut, der andere offen und vorstädtisch. Der eine mag Altbau, der andere liebt seine Platte. Die Lage ist daher nur schwer allgemeingültig zu fassen. Der Berliner Mietspiegel geht dieses Problem mittlerweile statistisch und mit einer Vielzahl von Daten an (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”). Andere Mietspiegel lassen diese Frage bewusst offen. So enthält der Mietspiegel Osnabrück 2017/2018 keine explizite Berücksichtigung der Wohnlage, da Lagebewertungen … weitgehend von der jeweiligen
Einschätzung der Mietparteien abhängig seien. Der Mietspiegel Heidelberg 2017 enthält Zuschläge zwischen 0 und 50 (!) für die Lage allein in Abhängigkeit von der Mietspiegelzone. Beide Varianten wurden von den Gerichten akzeptiert. 

Die Lage beschreibt zunächst einmal die Lage des Gebäudes innerhalb der politischen Gemeinde. Wenn es um die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Mietspiegel geht, ist die Gemeinde der räumliche Bereich, für den der jeweilige Mietspiegel gilt. In Berlin ist dass das Stadtgebiet Berlins. Lage beschreibt aber auch die Lage der Wohnung im Gebäude. So ist es im Berliner Mietspiegel 2019 ein wohnwertminderndes Merkmal, wenn sich die Wohnung bei verdichteter Bebauung im Seitenflügel oder im Quergebäude befindet (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 4: Gebäude (2019)”). 

Die Lage innerhalb der Gemeinde ist zunächst die Makrolage. Sie bezieht sich auf den ganzen Stadtteil und bestimmt, in welche Lagekategorie er gehört. Sie wird bestimmt durch die Dichte der Bebauung, den baulichen Zustand der Gebäude, die Qualität der Frei- und Grünflächen, eventuelle Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub, Gerüche und Umweltgifte, die Verkehrsanbindung und die vorhandene Infrastruktur (Kitas, Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten). Dazu gehört aber auch das Image eines Quartiers, die Einschätzung in weiten Kreisen des wohnungssuchenden Publikums (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 35). Das Image ist jedoch nur sehr schwer objektiv festzustellen und widerspricht nicht selten den objektiven Gegebenheiten. Auch ist häufig die Binnenzufriedenheit der Bewohner hoch, die Sicht Außenstehender aber sehr kritisch (Ein typisches Beispiel dafür sind die Plattenbaugebiete im Osten Berlins). Das Image kann auch durch die Interessen bestimmter Gruppen medial in die eine oder andere Richtung beeinflusst werden, ohne dass sich tatsächlich etwas in dem Gebiet verändert hat. Das Hauptproblem besteht aber darin, dass ein Image immer auch bewertet werden muss. Die Frage, was ein gutes oder ein schlechtes Image ist, ist rechtlich nicht greifbar. Es ist eine politische oder kulturelle Kategorie. Daher kann das Image keine Voraussetzung einer Lagebewertung sein, sondern nur eine Folge daraus, die jeder selbst ziehen kann. 

Entscheidend ist ein objektiver, nachprüfbarer Maßstab. Auf subjektiven Vorlieben der Mietvertragsparteien kommt es nicht an. Bei der Einordnung der Wohnlage in einem Mietspiegel handelt es sich um eine im Streitfall vom Gericht vorzunehmende rechtliche Einordnung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. März 2016, VIII ZR 87/15). 

Die Wohnlage gehört zu den umstrittensten Merkmalen bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das liegt zum einen an den unterschiedlichen Vorstellungen darüber, was eine normale oder gute Lage ist, aber auch an den Problemen der Feststellung der dafür heranzuziehenden Kriterien. 

5. Die Anrechnung von Drittmitteln

Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind gemäß § 558 Absatz 5 BGB Drittmittel im Sinne des § 559a BGB abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 BGB mit 8 Prozent des Zuschusses. Damit soll der Grundsatz sichergestellt werden, dass nur der vom Vermieter gestellte und zu gewährleistende Ausstattungsstandard bei der Berechnung der zulässigen Miete berücksichtigt wird. Wenn der Mieter selbst, für ihn Dritte oder die öffentliche Hand Leistungen erbringen, sollen diese dem Mieter und nicht dem Vermieter wirtschaftlich zugute kommen. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”. Zu beachten ist aber, dass diese Einschränkung nach einer Neuvermietung in der Regel nicht mehr gilt. Bei öffentlichen Mitteln wird jedoch häufig in den entsprechenden Förderverträgen etwas anderes vereinbart. Der Vermieter muss den Vorteil dann auch an einen Neumieter weitergeben. 

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

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