Die Schönheitsreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Da jede Nutzung einer Wohnung diese verändert und verschlechtert, bestimmt desweiteren § 538 BGB ausdrücklich, dass Veränderungen oder Verschlechterungen vom Mieter nicht zu vertreten sind, wenn sie durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Dies bedeutet, dass der Vermieter auch die Schäden in der Wohnung zu beseitigen hat, die durch normale Abnutzung entstehen. Dazu gehören auch all die Arbeiten, die unter den Begriff der Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Absatz 4 Satz 3 der II. BV fallen: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Arbeiten sind von Gesetzes wegen Sache des Vermieters.

Die Pflicht, die Schönheitsreparaturen auszuführen, kann jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, auch durch AGB. Dazu bedarf es aber einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 538, Rn 135). Die allgemeine Übung, dass die Schönheitsreparaturen Sache der Mieter sind, reicht dafür nicht aus. In den meisten Mietverträgen gibt es daher Klauseln, mit denen die Schönheitsreparaturen auf die Mieter abgewälzt werden. Auch dabei sollte man sich jedoch kurz fassen, da der Bundesgerichtshof mittlerweile viele Vertragsbestimmungen, die diese Regelung modifiziert haben, für unwirksam erklärt hat. Dies hat in der Regel zur Folge, dass die Übertragung der Pflicht, die Schönheitsreparaturen auszuführen, insgesamt unwirksam ist (Mehr dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”)

Bild: Bokica / Fotolia

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