Die Sicherung der Bauleitplanung

Vom Planaufstellungs- bis zum Satzungsbeschluss (Näheres dazu in unserem Beitrag “Bauleitplanung allgemein“) vergehen in der Regel Jahre. Damit die Pläne der Gemeinde nicht durch tatsächliche oder rechtliche Veränderungen während dieser Zeit vereitelt oder wesentlich erschwert werden, stellt das BauGB ihnen mehrere Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung zur Verfügung:

  1. die Veränderungssperre nach § 14 BauGB;
  2. die Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB;
  3. die gesetzlichen Vorkaufsrechte der Gemeinde nach den §§ 24 ff BauGB.

1. Die Veränderungssperre

Wenn ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde nach § 14 Absatz 1 BauGB zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass

  1. Vorhaben im Sinne des § 29 (Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben) nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
  2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Voraussetzung einer Veränderungssperre ist ferner, dass ein Sicherungsbedürfnis in Form einer konkrete Planungsabsicht besteht. Die Absicht, Bauvorhaben zunächst einmal grundsätzlich zu verhindern, genügt allein nicht. Die Entscheidung liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde.

Die Veränderungssperre wird von der Gemeinde nach § 16 Absatz 1 BauGB als Satzung beschlossen. Die Gemeinde hat die Veränderungssperre nach § 16 Absatz 2 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. Sie bedarf weder der Anzeige bei der Genehmigungsbehörde noch deren Genehmigung.

Die Veränderungssperre führt dazu, dass Baugenehmigungen nicht erteilt und genehmigungsfreie Vorhaben nach Maßgabe von § 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht errichtet werden dürfen.

Vorhaben, die

  • vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind,
  • von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen,
  • Unterhaltungsarbeiten
  • und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung

werden nach § 14 Absatz 3 BauGB von der Veränderungssperre nicht berührt.

Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre gemäß § 14 Absatz 2 BauGB eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Die Veränderungssperre tritt gemäß § 17 Absatz 1 Satz 1 BauGB nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft. Die Gemeinde kann die Frist nach § 17 Absatz 1 Satz 3 BauGB um ein Jahr verlängern. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist nach § 17 Absatz 2 BauGB bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern. Im Höchstfall kann eine Veränderungssperre also drei Jahre bestehen.

Die Gemeinde kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre nach § 17 Absatz 3 BauGB ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen.

Die Veränderungssperre ist nach § 17 Absatz 4 BauGB bereits vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind.

Sie tritt nach § 17 Absatz 5 BauGB in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

Dauert die Veränderungssperre länger als vier Jahre über den Zeitpunkt ihres Beginns hinaus, ist den Betroffenen für dadurch entstandene Vermögensnachteile gemäß § 18 BauGB eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten. 

2. Zurückstellung von Baugesuchen

Wird eine Veränderungssperre nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde nach § 15 Absatz 1 Satz 1 BauGB auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.

Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt (Bei Freistellung- oder Anzeigeverfahren), wird nach § 15 Absatz 1 Satz 2 BauGB auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich.

Anders als bei der Veränderungssperre wird bei einer Zurückstellung von Baugesuchen keine Entschädigung gewährt. Es handelt sich nach der Rechtsprechung vielmehr um eine entschädigungslose Konkretisierung der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gemäß Artikel 14 Absatz 1 Satz 2 GG.

3. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte der Gemeinde

Durch das Baulandmobilisierungsgesetz (Näheres dazu in unserem Beitrag “Öffentliches Baurecht“) wurden die kommunalen Vorkaufsrechte erweitert. Die Gemeinden können nun beispielsweise Satzungen für Gebiete mit unbebauten oder brachliegenden Grundstücken erlassen, für die dann Vorkaufsrechte ausgeübt werden können. Voraussetzung für dieses neue Vorkaufsrecht ist allerdings, dass das Gebiet zugleich ein “Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt” im Sinne des § 201a BauGB ist, wie z.B. das gesamte Land Berlin . Vorkaufsrechte bestehen nach § 24 Absatz 1 Nummer 8 BauGB nun auch in Gebieten, für die ein städtebaulicher oder gebäudebezogener) Missstand vorliegt und die Grundstücke erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen – gemeint sind damit sogenannte “Schrottimmobilien”.

3.1. Allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB)

Gemäß § 24 Absatz 1 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

  1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
  2. in einem Umlegungsgebiet,
  3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
  4. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
  5. im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
  6. in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
  7. in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
  8. in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
    a) in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
    b) die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 (=Schrottimmobilien) aufweisen und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.

Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nach § 24 Absatz 2 BauGB nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der öffentlichen Auslegung ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen.

Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

Das Vorkaufsrecht darf nach § 24 Absatz 3 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

3.2. Besonderes Vorkaufsrecht (§ 25 BauGB)

Die Gemeinde kann nach § 25 Absatz 1 BauGB

  1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
  2. in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
  3. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
    a) diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
    b) es sich um ein nach § 201a BauGB bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.

Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a BauGB. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 BauGB (Beschluss über die Veränderungssperre) entsprechend anzuwenden.

Wegen des Erfordernisses einer Satzung wird dieses Vorkaufsrecht auch als “Satzungsvorkaufsrecht” bezeichnet. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 BauGB entsprechend anzuwenden. Die Gemeinde hat sie daher ortsüblich bekannt zu machen.

Auch das besondere Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nach den §§ 25 Absatz 2, 24 Absatz 2 BauGB nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Das Vorkaufsrecht darf nach den §§ 25 Absatz 2, 24 Absatz 3 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

Wenn die Gemeinde das besondere Vorkaufsrecht ausübt, ist nach § 25 Absatz 2 Satz 2 BauGB der Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

3.3. Ausschluss des Vorkaufsrechts

Gemäß § 26 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn

  1. der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist,
  2. das Grundstück a) von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes oder b) von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge gekauft wird,
  3. auf dem Grundstück Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 BauGB genanntes Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, oder
  4. das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.

3.4. Abwendung des Vorkaufsrechts

Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 27 Absatz 1 Satz 1 BauGB abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB (=zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags) hierzu verpflichtet (sog. Abwendungsvereinbarung).

Weist eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB auf, kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 27 Absatz 1 Satz 2 BauGB abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB zur Beseitigung verpflichtet.

Die Gemeinde hat die Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB auf Antrag des Käufers um zwei Monate zu verlängern, wenn der Käufer vor Ablauf dieser Frist glaubhaft macht, dass er in der Lage ist, die in Satz 1 oder 2 genannten Voraussetzungen zu erfüllen.

Ein Abwendungsrecht besteht nicht

  1. in den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB (Nutzung für öffentliche Zwecke) und
  2. in einem Umlegungsgebiet, wenn das Grundstück für Zwecke der Umlegung (§ 45) benötigt wird.

3.5. Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter

Nach § 27a Absatz 1 BauGB kann die Gemeinde

  1. ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausüben, wenn der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet, oder
  2. das ihr nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB (siehe Ziffer 3.1.) zustehende Vorkaufsrecht zugunsten eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers sowie das ihr nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB (siehe Ziffer 3.1.) zustehende Vorkaufsrecht zugunsten eines Sanierungs- oder Entwicklungsträgers ausüben, wenn der Träger einverstanden ist.

In den Fällen der Nummer 1 hat die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten die Frist, in der das Grundstück für den vorgesehenen Zweck zu verwenden ist, zu bezeichnen. Diese Möglichkeit wird vor allem in Berlin immer wieder von den Bezirken beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern in Erhaltungsgebieten ausgeübt.

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt gemäß § 27a Absatz 2 BauGB der Kaufvertrag zwischen dem Begünstigten und dem Verkäufer zustande. Die Gemeinde haftet für die Verpflichtung aus dem Kaufvertrag neben dem Begünstigten als Gesamtschuldnerin.

Nach § 27a Absatz 3 BauGB gilt für den von dem Begünstigten zu zahlenden Betrag und das Verfahren § 28 Absatz 2 bis 4 BauGB (siehe nachfolgend Ziffer 3.6.) entsprechend.

Kommt der Begünstigte seiner Verpflichtung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 nicht nach, soll die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 102 BauGB (=Rückenteignung) die Übertragung des Grundstücks zu ihren Gunsten oder zugunsten eines Übernahmewilligen verlangen, der zur Verwirklichung des Verwendungszwecks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet. Für die Entschädigung und das Verfahren gelten die Vorschriften des Fünften Teils über die Rückenteignung entsprechend. Die Haftung der Gemeinde nach § 28 Absatz 3 Satz 7 BauGB bleibt unberührt.

3.6. Verfahren und Entschädigung

Das gesetzliche Vorkaufsrecht setzt voraus, dass über ein Grundstück ein Kaufvertrag abgeschlossen wird. Andere vertragliche Vereinbarungen wie z. B. eine Schenkung lösen kein Vorkaufsrecht aus.

Gemäß § 28 Absatz 1 Satz 1 BauGB hat der Verkäufer der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Grundstückskaufvertrag“) unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt.

Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer nach § 28 Absatz 1 Satz 2 BauGB als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist.

Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde nach § 28 Absatz 1 Satz 3 BauGB auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Das Vorkaufsrecht kann nach § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB nur binnen drei (Bis zum Baulandmobilisierungsgesetz zwei) Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden.

Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks nach § 28 Absatz 2 Satz 3 BauGB eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung.

Nach nach § 28 Absatz 2 Satz 4 BauGB ist das Vorkaufsrecht nicht übertragbar (Außer im gesetzlich vorgesehenen Fall von § 27a BauGB) .

Nach § 28 Absatz 3 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194 BauGB) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer nach § 28 Absatz 3 Satz 2 BauGB berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten.

Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer nach § 28 Absatz 3 Satz 7 BauGB einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen.

4. Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt

Seit dem Erlass des Baulandmobilisieungsgesetzes (Näheres dazu in unserem Beitrag “Öffentliches Baurecht“) gibt es in § 201a BauGB eine “Verordnungsermächtigung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt”. Dieser Begriff ist seit einigen Jahren schon geläufig aus dem Mietrecht im Zusammenhang mit der Kappungsgrenze in § 558 Absatz 3 BGB und mit der Mietpreisbremse in § 556d Absatz 2 BGB. Im BauGB ist der Begriff wichtig für die Anwendung der Regelungen in § 25 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 (besonderes Vorkaufsrecht), § 31 Absatz 3 (Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan), § 175 Absatz 2 Satz 2 (Städtebauliche Gebote) und § 176 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 (Baugebot). Von besonderer Bedeutung dürfte die Regelung auch für die Beschränkung der Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 250 BauGB werden.

Ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt gemäß § 201a Satz 3 BauGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

  1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Die Landesregierungen sind nach § 201a Satz 1 BauGB dazu ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu bestimmen. Die Rechtsverordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2026 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Die betroffenen Gemeinden und die auf Landesebene bestehenden kommunalen Spitzenverbände sollen vor dem Erlass der Rechtsverordnung beteiligt werden.

5. Beschränkung der Bildung von Wohnungseigentum

Eng verknüpft mit den Regelungen zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt beschränkt § 250 BauGB die Möglichkeit zur Bildung von Wohnungseigentum.

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne von § 201a Satz 3 und 4 (Siehe vorstehend Ziffer 4.), für die eine Rechtsverordnung nach Satz 3 vorliegt, bedarf bei Wohngebäuden, die bereits am Tag des Inkrafttretens der Rechtsverordnung nach Satz 3 bestanden (Für Neubauten gilt die Regelung also nicht), nach § 250 Absatz 1 Satz 1 BauGB die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes der Genehmigung.

Der Genehmigung bedarf gemäß § 250 Absatz 6 BauGB ferner

  1. die Begründung der in den §§ 30 (Wohnungserbbaurecht) und 31 (Dauerwohnrecht) des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte,
  2. die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, sowie
  3. bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist.

Die Landesregierungen werden gemäß § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Die Rechtsverordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.

Es gibt aber auch eine Ausnahme vom Genehmigungserfordernis und Fälle, in denen die Genehmigung zu erteilen ist, die im Gesetzgebungsverfahren die meisten Meinungsverschiedenheiten zwischen den Koalitionsparteien verursacht haben.

So gilt das Genehmigungserfordernis gemäß § 250 Absatz 1 Satz 2 BauGB nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. In der Rechtsverordnung nach Satz 3 kann aber auch eine abweichende Anzahl an Wohnungen bestimmt werden; diese Anzahl kann zwischen drei und 15 liegen.

Nach § 250 Absatz 3 BauGB ist ist die Genehmigung zu erteilen, wenn

  1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
  2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
  3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
  4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
  5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

In der Genehmigung kann bestimmt werden, dass nicht nur die Begründung, sondern auch die Veräußerung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung bedarf. Diese Genehmigungspflicht ist in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch einzutragen.

Unbeschadet von § 250 Absatz 3 BauGB darf eine Genehmigung gemäß § 250 Absatz 4 BauGB nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. In diesen Fällen kann eine Genehmigung als milderes Mittel auch mit einer Auflage erteilt werden.

Zuständig für die Genehmigung ist nach § 250 Absatz 2 BauGB die von der Landesregierung bestimmte Stelle. § 173 Absatz 3 gilt entsprechend. Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde daher mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten sowie den Mietern die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern und die Beteiligten über die Entscheidung zu informieren.

Zur Sicherung der Umwandlungsbeschränkung darf bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung nach Absatz 1 Satz 3 liegt, das Grundbuchamt gemäß § 250 Absatz 5 BauGB die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist. Mit der Eintragung gilt die Genehmigung als erteilt.

Diese Regelungen gehen nach § 250 Absatz 7 BauGB Rechtsverordnungen nach § 172 Absatz 1 Satz 4 (Erhaltungssatzungen) vor. Dies gilt allerdings nicht, wenn wegen der Wohnungsanzahl keine Genehmigungspflicht besteht.

6. Baugebote

Neu geregelt wurden auch die Baugebote in § 176 BauGB.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kann die Gemeinde nach § 176 Absatz 1 BauGB den Eigentümer durch Bescheid verpflichten, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist

  1. sein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen,
  2. ein vorhandenes Gebäude oder eine vorhandene sonstige bauliche Anlage den Festsetzungen des Bebauungsplans anzupassen oder
  3. sein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten zu bebauen, wenn in dem Bebauungsplan Wohnnutzungen zugelassen sind und wenn es sich um ein nach § 201a (siehe oben Ziffer 4.) bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt. Dabei kann die Gemeinde auch ein den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechendes Maß der Nutzung anordnen.

Die Wirksamkeit eines nach Satz 1 Nummer 3 erlassenen Baugebots wird durch das Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a nicht berührt.

Ein Baugebot kann nach § 176 Absatz 2 BauGB auch außerhalb der in Absatz 1 bezeichneten Gebiete, aber innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile angeordnet werden, um unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen, insbesondere zur Schließung von Baulücken.

Ist die Durchführung eines Baugebots nur möglich, wenn zuvor eine bauliche Anlage oder Teile davon beseitigt werden, ist der Eigentümer nach § 176 Absatz 5 BauGB mit dem Baugebot auch zur Beseitigung verpflichtet.

Mit dem Baugebot kann gemäß § 176 Absatz 7 BauGB die Verpflichtung verbunden werden, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist den für eine bauliche Nutzung des Grundstücks erforderlichen Antrag auf Erteilung einer bauaufsichtlichen Genehmigung zu stellen.

Die Gemeinde hat gemäß § 176 Absatz 3 BauGB von dem Baugebot abzusehen, wenn die Durchführung des Vorhabens aus wirtschaftlichen Gründen einem Eigentümer nicht zuzumuten ist. Die Gemeinde hat weiter bis zum 23. Juni 2026 von dem Baugebot abzusehen, wenn ein Eigentümer im Falle des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 (Baugebot in Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt) glaubhaft macht, dass ihm die Durchführung des Vorhabens aus Gründen des Erhalts der Entscheidungsbefugnis über die Nutzung des Grundstücks für seinen Ehegatten oder eine in gerader Linie verwandte Person nicht zuzumuten ist. Die Regelung ist zu evaluieren.

Um dem Baugebot zu entgehen, kann der Eigentümer nach § 176 Absatz 4 BauGB von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn er glaubhaft macht, dass ihm die Durchführung des Vorhabens aus wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten ist. In diesem Fall kann die Gemeinde das Grundstück zugunsten einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft übernehmen (Ähnlich wie beim Vorkaufsrecht, siehe oben Ziffer 3.5.), wenn diese innerhalb angemessener Frist in der Lage ist, das Baugebot zu erfüllen und sich hierzu verpflichtet.

Kommt der Eigentümer der Verpflichtung nach Absatz 7 (Antrag auf Erteilung einer bauaufsichtlichen Genehmigung) auch nach Vollstreckungsmaßnahmen auf Grund landesrechtlicher Vorschriften nicht nach, kann nach § 176 Absatz 8 BauGB das Enteignungsverfahren nach § 85 Absatz 1 Nummer 5 auch vor Ablauf der Frist nach Absatz 1 eingeleitet werden.

Bild: sharpi1980_AdobeStock

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