Die Sozialklausel

Der Mieter wird gegenüber einer ordentlichen Kündigung des Vermieters nicht nur dadurch geschützt, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisseses vorliegen muss und es strenge formelle Voraussetzungen gibt. Einer ordentlichen Kündigung des Vermieters kann der Mieter auch dann widersprechen, wenn diese in vollem Umfang begründet ist. Dies ist Ausfluss der Sozialbindung des Eigentums. Der Widerspruch kann auf die so genannte Sozialklausel gestützt werden. Sie ist geregelt in den §§ 574, 574a, 574b und 574c BGB. Der alte Begriff Sozialklausel trifft den Inhalt immer noch besser als der des Widerspruchs, da sich dieses Recht des Mieters auch gegen eine begründete Kündigung durchsetzen kann.

Inhalt:
  1. Geltungsbereich des Widerspruchsrechts
  2. Hinweis auf das Widerspruchsrecht
  3. Form und Frist des Widerspruchs
  4. Begründetheit des Widerspruchs
  5. Fortsetzung des Mietverhältnisses
1. Geltungsbereich des Widerspruchsrechts

Die Vorschriften über die Sozialklausel gelten für alle Fälle der fristgemäßen Kündigung nach § 573 BGB sowie für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, aber nicht für außerordentliche fristlose Kündigungen. Dies ist ausdrücklich in § 574 Absatz 1 Satz 2 BGB normiert. Nur der vertragstreue Mieter kommt in den Schutz dieses für den Vermieter besonders einschneidenden Rechts. Das Widerspruchsrecht ist nach § 574 Absatz 1 Satz 2 BGB allerdings unanwendbar, wenn der Vermieter zwar ordentlich gekündigt hat, zur fristlosen Kündigung jedoch berechtigt war.

Die §§ 574 ff BGB stehen in dem Unterkapitel für unbefristete Mietverhältnisse. Sie gelten daher nicht für Zeitmietverträge. Allerdings gelten sie im Bereich der Zeitmietverträge gemäß § 575 a Absatz 2 BGB entsprechend mit der Maßgabe, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung verlangt werden kann.

Einer unbegründeten Kündigung seitens des Vermieters muss der Mieter nicht widersprechen. Er bekommt den Schutz nur, wenn er seiner bedarf. Eine unbegründete Kündigung wird schon wegen ihrer Unbegründetheit abgewiesen. Sicher ist dies allerdings nicht immer. Bei Zweifeln an der Begründetheit der Kündigung ist daher die prophylaktische Erhebung des Widerspruchs zu empfehlen.

Der Widerspruch aufgrund der Sozialklausel darf nicht verwechselt werden mit dem Widerspruch gemäß § 545 BGB wegen Gebrauchsfortsetzung (Dazu mehr in unserem Beitrag zur Kündigungserklärung).

Die Vorschrift ist auch nicht anwendbar auf die Fälle, in denen der Mieter selbst gekündigt hat.

Die Vorschriften über die Sozialklausel sind zwingendes Recht. Zum Nachteil des Mieters können nach § 574 Absatz 4 BGB, § 574a Absatz 3 BGB, § 574b Absatz 3 BGB und § 574c Absatz 3 BGB keine abweichenden Vereinbarungen getroffen werden, weder durch AGB noch durch Individualvereinbarung.

2. Hinweis auf das Widerspruchsrecht

Gemäß § 568 Absatz 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574 b BGB rechtzeitig hinweisen. Tut der das nicht, wird die Kündigung dadurch nicht unwirksam. Die Rechtsfolgen ergeben sich vielmehr aus § 574 b Absatz 2 BGB. Danach kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter aber nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

3. Form und Frist des Widerspruchs

Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist nach § 574b Absatz 1 Satz 1 BGB schriftlich zu erklären.  Dies erfordert gemäß § 126 BGB ein vom Mieter eigenhändig unterschriebenes Schriftstück. E-Mail oder ein Telefax wahren die Schriftform nicht (Mehr dazu in unserem Beitrag „Form”).

Der Widerspruch muss nicht per se begründet werden Erst auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter nach § 574b Absatz 1 Satz 2 BGB über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen. Unterlässt der Mieter diese Begründung, kann dies nach § 93b Absatz 2 ZPO zu Kostennachteilen im Prozess führen.

Der Vermieter kann nach § 574b Absatz 2 Satz 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch nach § 574b Absatz 2 Satz 2 BGB noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

4. Begründetheit des Widerspruchs

Der Mieter kann gemäß § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die erforderliche Härte muss über die Beeinträchtigungen und Unannehmlichkeiten hinausgehen, die jeder erzwungene Umzug mit sich bringt. Es muss also nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung eine umfassende Gewichtung und Würdigung der Interessen des Mieters an der Fortsetzung des eigentlich wirksam gekündigten Mietverhältnisses mit dem Interesse des Vermieters an dessen Beendigung vorgenommen werden (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19). Dabei sind gemäß § 574 a BGB auch die Art und die Dauer der Fortsetzung des Mietverhältnisses Bestandteile der Interessenabwägung.

Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden gemäß § 574 Absatz 3 BGB nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Absatz 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

Welches Interesse am Ende überwiegt, ist in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung aller seiner Aspekte vom Gericht zu entscheiden. Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Interessen gleichwertig sind, kann der Mieter die Fortsetzung nicht verlangen.

Auf der Seite des Mieters geht es vor allem um den vom Gesetz verwendeten Begriff der „Härte”.

Eine Härte liegt nach § 574 Absatz 2 BGB vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dies ist der einzige Fall, den das Gesetz selbst beispielhaft nennt. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19). Gewisse Einschnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können, wobei auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde.

Die Obliegenheit des Mieters, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich danach, was dem Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19). Allerdings reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden.

Andere Fälle, in denen eine Härte in bestimmten Konstellationen bejaht wurde, sind Alter, Behinderung, Krankheit, Ausbildung oder Beruf. Es kann also beispielsweise eine Krankheit einem Umzug entgegenstehen oder ein Mieter ist aufgrund einer körperlichen Behinderung auf die Hilfe eines im Hause lebenden Angehörigen angewiesen. Auch durch eine Schwangerschaft kann eine vorübergehende Härte begründet sein.Die Kasuistik ist immens. Insoweit wird auf die Kommentierungen zu § 574 BGB verwiesen.

Aufseiten des Vermieters ist nach dem Urteil des BGH vom 11.12.2019 (VIII ZR 144/19) stets das durch Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum zu beachten, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Diese grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie greift auch dann ein, wenn der Vermieter die Eigenbedarfssituation durch den Erwerb einer vermieteten Wohnung willentlich herbeigeführt hat (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Eigenbedarfs”). Sie ist daher nach Auffassung des BGH nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu beachten.

Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB ist nicht der Zeitpunkt der Kündigung, sondern der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19).

5. Fortsetzung des Mietverhältnisses

Wenn die Voraussetzungen des § 574 BGB vorliegen, kann der Mieter gemäß § 574a Absatz 1 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.

Eine Einigung der Vertragsparteien über die Fortsetzung ist in der Praxis zumeist nicht möglich. In diesem Fall wird über die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, gemäß § 574 a Absatz 2 BGB durch Urteil entschieden. Das Gesetz räumt den Gerichten hier ein – rechtsfehlerfrei auszuübendes – Ermessen ein (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen des Gesetzgebers soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (BT-Drs. V/2317, 2). Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund deren die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. In der Regel ist jedoch nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter zumutbar. Die Fortsetzungszeit liegt in der Regel zwischen sechs Monaten und drei Jahren (Gramlich, Mietrecht, 14. A. 2018, § 574a BGB, Rn. 1).

Es ist also möglich, dass bei der Fortsetzung des Mietverhältnisses die Vertragsbedingungen geändert werden. Dies ist verfahrensrechtlich in § 308a ZPO geregelt. Die Vorschrift lautet:

§ 308a Entscheidung ohne Antrag in Mietsachen

(1) Erachtet das Gericht in einer Streitigkeit zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder dem Mieter und dem Untermieter wegen Räumung von Wohnraum den Räumungsanspruch für unbegründet, weil der Mieter nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, so hat es in dem Urteil auch ohne Antrag auszusprechen, für welche Dauer und unter welchen Änderungen der Vertragsbedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Vor dem Ausspruch sind die Parteien zu hören.
(2) Der Ausspruch ist selbständig anfechtbar.

Veränderungen sind z.B. bezüglich der Mietsache (Herausgabe des Stellplatzes) oder bezüglich der Miethöhe möglich.

Im Räumungsrechtsstreit trägt jede Partei die Darlegungs- und Beweislast für ihre Interessen, die bei der Abwägung berücksichtigt werden sollen. Der Vermieter ist allerdings auf die Umstände beschränkt, die er im Kündigungsschreiben genannt hat, außer wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 574 Absatz 3 BGB). Der Mieter kann dagegen unbeschränkt Gründe nachschieben, auch wenn er sie dem Vermieter auf dessen Aufforderung gemäß  574 b Absatz 1 Satz 2 BGB nicht benannt hat.

Ist durch eine Einigung der Mietvertragsparteien oder ein Urteil bestimmt worden, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortgesetzt wird, so kann der Mieter nach § 574c Absatz 1 BGB dessen weitere Fortsetzung nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war. Es müssen also andere Umstände als die vorliegen, die für die erste Verlängerung berücksichtigt wurden.

Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit auf einer Einigung der Vertragsparteien beruht, so gelten die §§ 574 ff BGB uneingeschränkt. Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist, so kann der Mieter nach § 574c Absatz 2 BGB auch dieser Kündigung widersprechen und vom Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit weiter fortzusetzen. Sind also die Umstände im Wesentlichen seit dem vorhergehenden Urteil gleich geblieben, so kann der Mieter unbefristete Fortsetzung verlangen, ohne dass es einer erneuten Interessenabwägung oder eines formalen Widerspruchs bedarf. Haben sich die Umstände hingegen verändert, die für die erste Fortsetzung bestimmend gewesen waren, so kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 BGB verlangen. Der Mieter muss also form- und fristgerecht widersprechen und es muss eine Interessenabwägung erfolgen. Unerhebliche Veränderungen bleiben nach dem Gesetz außer Betracht.

Bild: Delux / Fotolia

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