Die Staffelmiete

Staffelmietvereinbarungen sind seit dem 1. Januar 1983 als Ausnahme vom gesetzlich vorgeschriebenen Mieterhöhungsverfahren nach dem Prinzip der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mehr dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”) für alle nicht preisgebundenen Wohnungen zugelassen. Sie bieten den Vorteil, dass die Mietentwicklung für die Dauer der Staffelmietvereinbarung sicher kalkulierbar ist und dass kein kompliziertes Mieterhöhungsverfahren eingehalten werden muss. Der Vermieter geht aber das Risiko ein, dass für die Dauer der Staffelmietvereinbarung keine anderen Mieterhöhungen möglich sind. Wenn also die tatsächliche Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete über der Mietstaffel liegt oder eine Modernisierung durchgeführt wird, kann der Vermieter keine über die vereinbarte Staffel hinausgehende Mieterhöhung durchführen.

Inhalt:
  1. Die Staffelmietvereinbarung
  2. Die Höhe der Staffelmiete
  3. Die Staffelmiete im geförderten Wohnungsbau
  4. Der Ausschluss des Kündigungsrechts
  5. Muster Staffelmietvertrag
  6. Muster Staffelmieterhöhung
1. Die Staffelmietvereinbarung

Nach § 557a Absatz 1 BGB kann die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form”) vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). Die Angabe einer prozentualen Steigerung ist nicht zulässig. Bei der Staffelmiete wird also eine automatisch, d.h. ohne gesonderte Erhöhungserklärung um einen bestimmten Betrag ansteigende Miete für die dem Vertragsabschluss folgenden Jahre von Anfang an festgelegt.

Die Erhöhungszeitpunkte müssen festgelegt sein und dürfen nicht von irgendwelchen Umständen wie der Preis- oder Kostenentwicklung abhängig gemacht werden (In diesem Fall sollte man eine Indexmiete vereinbaren). Die Miete muss gemäß § 557a Absatz 2 BGB jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Staffelmietvereinbarung darf insgesamt einen beliebig langen Zeitraum umfassen.

Nach Ablauf der Staffelmietzeit gilt zunächst die vereinbarte Endmiete weiter. Mieterhöhungen sind danach nur nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften möglich (Mehr dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”).

Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Die Nettokaltmiete muss also abgesehen von den Staffeln unverändert bleiben. Nur die Betriebskostenvorauszahlungen können nach § 560 Absatz 4 BGB erhöht werden.

Die Vorschriften über die Staffelmiete sind zwingendes Recht. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 557a Absatz 5 BGB unwirksam. Wird gegen die gesetzlichen Anforderungen verstoßen, so sind die Staffelmieterhöhungen nicht wirksam vereinbart. Man muss dann zur Erhöhung der Miete wieder auf die Möglichkeiten der Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zurückgreifen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”).

2. Die Höhe der Staffelmiete

Der Höhe nach sind die Mietstaffeln bei der Staffelmiete nur durch die allgemeinen Mietpreisgrenzen beschränkt.

Die Mietpreisbremse (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”) muss auch bei der Vereinbarung einer Staffelmiete eingehalten werden. Nach § 557a Absatz 4 BGB sind die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.

Außerhalb der Gebiete mit Mietpreisbremse sind die Mieter und Vermieter in der Wahl der Miethöhestaffeln in weiten Grenzen frei. Es gelten nur die allgemeinen Mietpreisgrenzen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mietpreisgrenzen”). Die Mieten können insbesondere über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und brauchen sich nicht an den zu erwartenden allgemeinen Mietsteigerungen orientieren.

3. Die Staffelmiete im geförderten Wohnungsbau

Bei Sozialwohnungen sind Staffelmietvereinbarungen unzulässig, es sei denn, die bei Vertragsschluss zulässige Kostenmiete wird auch durch die höchste Staffel nicht übertroffen oder sie soll erst für einen Zeitraum nach dem Ende der Mietpreisbindung gelten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Dezember 2003VIII ZR 157/03). Sie kommen daher in diesem Bereich nicht vor.

Staffelmietverträge waren aber im Bereich der sogenannten „vereinbarten Förderung” in den neunziger Jahren in Berlin beliebt. Die alle 15 Monate sinkende Bezuschussung wurde durch entsprechende Mietsteigerungen im Rahmen einer Staffelmietvereinbarung kompensiert. Es stellte sich jedoch schnell heraus, dass selbst Neubauten die dadurch erreichten Mieten am Markt nicht rechtfertigten. Oft mussten die Staffeln daher ausgesetzt oder ganz abgeschafft werden, weil die Mieter sonst auszogen.

4. Der Ausschluss des Kündigungsrechts

Oft werden Staffelmietvereinbarungen mit vertraglichen Mindestlaufzeiten verbunden. Das Kündigungsrecht des Mieters nach § 557a Absatz 3 BGB für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

Durch die Vierjahresfrist wird gewährleistet, dass der Mieter sich spätestens nach vier Jahren aus einem Staffelmietvertrag lösen kann. Er kann dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungsfristen”) kündigen, spätestens auf einen Zeitpunkt, der vier Jahre nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung liegt. Wird die Kündigung für mehr als vier Jahre ausgeschlossen, so ist die Regelung insgesamt unwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2006VIII ZR 3/05).

5. Muster Staffelmietvertrag

Der Staffelmietvertrag ist zunächst einmal ein ganz normaler Wohnungsmietvertrag, der keine besonderen Regelungen vorsieht. Unser Muster eines Staffelmietvertrages bezieht sich auf den Normalfall der Vermietung einer Wohnung im freifinanzierten Wohnungsbau ohne Stellplatz und Gartenfläche. § 14 gilt nur, wenn Vermieter eine Genossenschaft ist. 

Nur bezüglich der Mieterhöhungen sieht der Mietvertrag in § 3 Absatz 3 eine gesonderte Regelung in Form einer Mietstaffel vor. Die Vertragsparteien können nach § 557a BGB schriftlich vereinbaren, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart wird (Staffelmiete).

Unser Muster soll ein Vorschlag für die Durchführung und Abwicklung der Mehrzahl der normalen Mietverhältnisse sein und einen fairen Interessenausgleich bei hoher Rechtssicherheit bieten. Wer als Vermieter alle mietrechtlichen Möglichkeiten zu seinen Gunsten ausnutzen möchte, sollte besser auf ein Formular eines vermieternahen Anbieters zurückgreifen.

Muster_Staffelmietvertrag_20181101

6. Muster Staffelmieterhöhung

Unser Muster bezieht sich auf den Normalfall der Mieterhöhung einer ordnungsgemäß im Mietvertrag vereinbarten Staffelmiete im freifinanzierten Wohnungsbau. Grundlage ist der Mietvertrag gemäß Ziffer 5.

Muster_Mieterhöhung Staffelmiete_20181106

Bild: beeboys / Fotolia

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