Die Teilkündigung

Der Ausspruch einer Teilkündigung ist bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich unzulässig. Weder der Mieter noch der Vermieter können einseitig einzelne Teile des Mietgegenstandes aus dem Mietverhältnis herauslösen. So kann beispielsweise nicht der im Mietvertrag mitvermietete Keller gekündigt und im übrigen der Mietvertrag aufrechterhalten werden. Darauf können sich die Parteien nur einvernehmlich verständigen. Auch einzelne Klauseln des Mietvertrages wie die Höhe des Mietzinses (§ 573 Absatz 1 Satz 2 BGB) oder die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen können nicht gesondert aufgekündigt werden.

Nur scheinbar anders sieht die Sache aus, wenn die Parteien für den zu kündigenden Teil, etwa einen Stellplatz oder eine Gartenfläche, einen gesonderten Vertrag abgeschlossen haben, der mit dem Hauptvertrag keine Einheit bildet. In diesem Fall liegt schon gar kein Fall einer Teilkündigung vor, da es tatsächlich um zwei gesonderte Verträge geht. Schwierig ist hier zumeist die Beurteilung der Frage, ob die Verträge eine Einheit bilden oder nicht. Hier kommt es auf das objektive Interesse des Mieters an. Im Zweifel geht die Rechtsprechung von einem einheitlichen Mietverhältnis aus, da der Mieter davor geschützt werden soll, wegen eines fehlenden Kellers oder Stellplatzes die Wohnung aufgeben zu müssen.

Eine Ausnahme von diesen Grundsätzen bildet § 573 b BGB, der eine Teilkündigung von Nebenräumen, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, zulässt, wenn der Vermieter dort neuen Wohnraum schaffen will. Von dieser Möglichkeit wird jedoch nur selten Gebrauch gemacht.

Bild: Delux / Fotolia

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