Die Teilungserklärung

Inhalt:
  1. Die Grundstücksbeschreibung
  2. Die Aufteilungsbeschreibung
  3. Der Aufteilungsplan
  4. Der Freiflächenplan
  5. Die Gemeinschaftsordnung
  6. Änderungen der Teilungserklärung

Der Eigentümer eines Grundstücks kann nach § 8 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist. Bei der Teilungserklärung handelt es sich jedoch um viel mehr als um eine technokratische Voraussetzung, um Wohnungseigentum zu begründen. Sie ist ein für die jeweilige Wohnungseigentumsanlage aufgestelltes Regelwerk, dass das Verhältnis der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft untereinander maßgeblich bestimmt.

Die Teilungserklärung besteht regelmäßig aus folgenden Teilen:

1. Die Grundstücksbeschreibung

Die Teilungserklärung wird durch den Grundstückseigentümer errichtet, der mit Namen und Anschrift genannt wird. Das Grundstück wird unter Angabe des zuständigen Grundbuchamtes, des Bezirks, Bandes und Blatts, der Flurnummer und Flurstücksnummer, der Bezeichnung der Grundstücksfläche sowie dem Straßennamen beschrieben.

2. Die Aufteilungsbeschreibung

Der wichtigsten Teil der Teilungserklärung ist die Aufteilungsbeschreibung. Hier wird jede einzelne Wohnung genannt und fortlaufend durchnummeriert. Zur Wohnung muss der Miteigentumsanteil genannt werden, mit dem sie verbunden ist. Die Miteigentumsanteile werden in der Regel in Tausendstel genannt, die zumeist auf der Basis des Verhältnisses der Wohnflächen berechnet werden. Hier muss sehr präzise gearbeitet werden, da das Verhältnis der Miteigentumsanteile nach § 16 WEG die Grundlage für die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ist. Außerdem muss die Wohnung nach Lage und Größe näher beschrieben werden. Die Aufteilungsbeschreibung könnte folgendermaßen aussehen:

lfd. Nr. 7, 76,32 / 1.000 MEA, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoß links, bestehend aus 3 Zimmern, Flur, Küche, Bad, Balkon, mit einer Wohnfläche von 62,68 m², sowie dem Keller mit der Nummer 7 und verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an dem im Freiflächenplan rot umrandeten und mit der Nummer 7 KFZ-Stellplatz;

Aus der Aufteilungsbeschreibung muss sich auch ergeben, wie die jeweilige Einheit genutzt werden darf. Bei einer Wohnung ergibt sich die zulässige Nutzung schon aus der Bezeichnung als Wohnung. Bei Sondereigentum sollte die zulässige Nutzung jedoch näher beschrieben werden, z.B. als Laden, Arztpraxis, Büro, Gaststätte. Die in der Aufteilungsbeschreibung angegebene Zweckbestimmung ist bindend und kann nur mit Zustimmung aller anderen Eigentümer geändert werden. Man muss sie daher unbedingt überprüfen und mit der eigenen Nutzungsabsicht vergleichen, wenn man kaufen möchte. Bei einer Wohnung ist das alles relativ einfach, aber bei gewerblichen Nutzungen entscheidend dafür, ob man mit dem Sondereigentum tun darf, was man tun möchte. Das gilt nicht nur für die eigenen Nutzungsabsichten, sondern auch für die Frage, ob man das Sondereigentum für eine bestimmte Nutzung vermieten darf.

3. Der Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist nach § 7 Absatz 4 Nummer 1 WEG eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen.

Im Aufteilungsplan wird also das aufzuteilende Grundstück nebst dem Gebäude (Oder den Gebäuden) nach den Angaben der Aufteilungsbeschreibung zeichnerisch dargestellt. Die Aufteilungsbeschreibung und der Aufteilungsplan müssen inhaltlich übereinstimmen, da bei Unklarheiten kein Sondereigentum entsteht.

Bei einem bestehenden Gebäude wird es in der Regel mit der Bestimmung des Umfangs des Sondereigentums keine Probleme geben, da man die Aufteilungsbeschreibung und den Aufteilungsplan mit der Wohnung vergleichen kann. Zu Problemen kommt es hier in der Praxis zumeist nur bei Kellerräumen oder Sondereigentum oder Sondernutzungsrechten im Garten oder bei Stellplätzen. Baut oder kauft man aber vom Plan, muss man ganz genau prüfen, ob alles, was zu einer Sondereigentumseinheit dazugehören soll, auch in der Aufteilungsbeschreibung und im Aufteilungsplan zugeordnet worden ist.

4. Der Freiflächenplan

Während der Aufteilungsplan das Gebäude und die im Sondereigentum stehenden Wohnungen darstellt, werden im Freiflächenplan das Grundstück und das Gemeinschaftseigentum dargestellt. Neben dem Grundstück sind die Umrisse des Gebäudes eingezeichnet, die Zufahrten und Zuwegungen, gemeinschaftliche Einrichtungen aller Art wie Spiel- und Sportplätze, Fahrrad- und KFZ-Stellplätze und auch dauerhafte Bepflanzungen wie Bäume. Sind an einzelnen Flächen wie Gärten oder Stellplätzen Sondernutzungsrechte begründet worden, so sind diese ebenfalls gemäß den Angaben in der Aufteilungsbeschreibung in den Freiflächenplan einzuzeichnen.

5. Die Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung enthält Regeln für die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung ergänzt die Vorschriften des WEG. Sie kann von diesen auch abweichen, soweit es sich nicht um zwingende Normen handelt. Gemeinschaftsordnungen enthalten typischerweise Gebrauchs- und Kostenregelungen, ergänzende Vorschriften zur Durchführung der Wohnungseigentümerversammlungen und zum Stimmrecht, Gebrauchsregelungen und Vorgaben für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

6. Änderungen der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung kann von den Wohnungseigentümern nur gemeinsam verändert werden, also nicht durch Mehrheitsbeschluss. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz bilden die in den §§ 16 Absatz 3 und 16 Absatz 4 WEG eröffneten Möglichkeiten zur Beschlussfassung über die Verteilung von bestimmten Kosten, die dann auch von den Vorgaben der Teilungserklärung abweichen können.

Manchmal werden in die Teilungserklärung auch Bestimmungen über den ersten Verwalter, sein Verwalterhonorar und die Höhe der ersten Wohngelder mit aufgenommen. Diese sogenannten Verwaltungsbestimmungen können durch die Eigentümergemeinschaft jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss geändert oder aufgehoben werden.

Bild: fotodo / Fotolia

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere