Die Umsatzsteuer

Inhalt:
  1. Umsatzsteuer in der Immobilienwirtschaft
  2. Umsatzsteuerbefreiung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
  3. Umsatzsteuerbefreiung für die Veräußerung von Wohnungen
  4. Umsatzsteuerbefreiung für Wohnungseigentümergemeinschaften
1. Umsatzsteuer in der Immobilienwirtschaft

Umsatzsteuer fällt in der Immobilienwirtschaft an vielen Stellen an. Auf Betriebskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten muss Umsatzsteuer bezahlt werden. Da die Wohnungsunternehmen ihrerseits zumeist von der Umsatzsteuer befreit sind (Mehr dazu im nächsten Abschnitt), somit also auch keine Vorsteuer geltend machen können, handelt es sich dabei um eine echte Kostenposition in deren Kalkulation. Darum soll es aber im Folgenden nicht gehen, sondern vielmehr um die Frage der Umsatzsteuer auf die eigentlichen wohnungswirtschaftlichen Leistungen wie Vermietung und Veräußerung. Sie sind durch das Umsatzsteuergesetz in der der Regel von der Umsatzsteuer freigestellt.

Die Umsatzsteuer ist die wichtigste Verkehrssteuer in Deutschland. Besteuert wird die Differenz zwischen verkauften und eingekauften Leistungen eines Unternehmers. Es wird auf jeder Stufe einer Leistungs-Kette also nur der Netto-Umsatz besteuert. Daher spricht man von einer Allphasen-Nettobesteuerung der Umsätze. Nur der jeweils hinzugefügte „Mehrwert“ ist Besteuerungsgrundlage (Daher spricht man auch von Mehrwertsteuer).

Rechtsgrundlage für die Umsatzsteuer ist das Umsatzsteuergesetz (UStG) und die Umsatzsteuer-Durchführungsverordnung (UStDV).

Nach § 1 Absatz 1 UStG unterliegen Lieferungen und sonstigen Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt, grundsätzlich der Umsatzsteuer.

Unternehmer ist gemäß § 2 Absatz 1 UStG, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird. Darunter fällt grundsätzlich auch die Vermietung und Verpachtung von Immobilien.

Der umsatzsteuerpflichtige Unternehmer muss auf seinen Umsatz den jeweils geltenden Umsatzsteuersatz erheben (In der Regel 19%, für bestimmte Waren und Leistungen wie Lebensmittel oder Bücher gilt ein ermäßigter Satz von 7%) und an das Finanzamt abführen. Die Umsatzsteuer, die in den vom ihm bezogenen Lieferungen und Leistungen enthalten ist, kann er jedoch nach § 15 UStG als sogenannte „Vorsteuer” abziehen. Nur die Differenz zwischen eingenommener und gezahlter Umsatzsteuer ist seine Umsatzsteuerschuld. Den Gesamtbetrag trägt letztlich der Endverbraucher, da er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Ist die Vorsteuer eines Unternehmers sogar höher als die Steuerschuld (Insbesondere weil er investiert hat), erhält er eine Umsatzsteuer-Erstattung.

2. Umsatzsteuerbefreiung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Aufgrund von § 4 Nr. 12 UStG werden die Umsätze aus der Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken und von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, ausdrücklich für steuerfrei erklärt. Diese Privilegierung erfolgt zur Entlastung der Verbraucher, die andernfalls auf die in der Regel höchste Ausgabe in ihrem Budget, die Wohnungsmiete, auch noch 19 % Umsatzsteuer zahlen müssten. Der Verbraucher wird allerdings nicht vollständig entlastet, da § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG für den Vermieter in diesem Fall auch den Vorsteuerabzug ausschließt, da er im Zusammenhang mit steuerfreien Umsätzen entsteht. Das spielt zwar im Vergleichsmietensystem keine unmittelbare Rolle, verteuert aber zum Beispiel die Betriebskosten, da der Vermieter die in ihnen enthaltene Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen kann. 

Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden (Hotels, Pensionen), sowie die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Soweit sie nicht im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung erfolgt). 

Die teilweise Eigennutzung einer Wohnung kann seit dem 1. Januar 2011 umsatzsteuerrechtlich nicht mehr berücksichtigt werden. Eine Eigennutzung führt also weder zu einem Vorsteuerabzug noch zu einer Umsatzsteuerzahllast.

Der Vermieter kann aber nach § 9 Absatz 1 UStG einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln lassen, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Er kann also auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten. Der Verzicht auf Steuerbefreiung ist gemäß § 9 Absatz 2 UStG nur zulässig, soweit der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Diese Voraussetzungen liegen bei der Vermietung einer Wohnung als Wohnung grundsätzlich nicht vor. Sie kommen nur in Betracht, wenn eine Wohnung ausschließlich als Gewerberaum vermietet wird, zum Beispiel an einen Rechtsanwalt, der dort seine Kanzlei betreibt.

Für den Vermieter hat das den Vorteil, dass er die Vorsteuer aus den Baukosten und anderen Kosten geltend machen kann. Er kann dadurch beim Bau mit Nettopreisen kalkulieren. Für den Mieter hat es zumindest keinen Nachteil, da er die auf die Miete gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen kann.

Für die Umsatzsteueroption ist es nicht erforderlich, dass die gesamte Immobilie umsatzsteuerpflichtig genutzt wird. Der Vorsteuerabzug ist auch für ein Wohn- und Geschäftshaus möglich, mit dem sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt werden. In diesen Fällen ist der Vorsteuerabzug aber nur zulässig, soweit die bezogenen Lieferungen und Leistungen (Baumaterial, Handwerkerleistungen etc.) für steuerpflichtige Umsätze verwendet werden. Daher müssen die insgesamt angefallenen Vorsteuern nach § 15 Abs. 4 UStG aufgeteilt werden. Diese Aufteilung kann nach dem Verhältnis der Flächen oder der Umsätze erfolgen. Seit der Einfügung des § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG ist eine Aufteilung nach dem Verhältnis der steuerpflichtigen zu den steuerfreien Umsätzen jedoch nur noch nachrangig zulässig. Der XI. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat in einem Urteil vom 10. August 2016 (XI R 31/09) vielmehr entschieden, dass es bei der Herstellung eines gemischt genutzten Gebäudes (Im Gegensatz zu den laufenden Aufwendungen) für die Aufteilung der Vorsteuer auf die Verwendungsverhältnisse des gesamten Gebäudes ankomme. Bei der Vorsteueraufteilung ermögliche der objektbezogene Flächenschlüssel regelmäßig – d.h. wenn die verschiedenen Zwecken dienenden Flächen miteinander vergleichbar sind – eine sachgerechtere und „präzisere“ Berechnung des Vorsteuerabzugs als der Umsatzschlüssel.

Es bleibt nach § 15a Absatz 1 UStG nur dann beim Vorsteuerabzug, wenn über zehn Jahre hinweg (gerechnet vom Kalenderjahr der ersten Vermietung an) umsatzsteuerpflichtig vermietet wird. Andernfalls ist die erstattete Vorsteuer im Wege der Umsatzsteuer-Berichtigung zurückzuzahlen. In diesem Fall erhöht die zurückzuzahlende Vorsteuer die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes (Mehr dazu in unserem Beitrag „Einkommensteuer”). Ändert sich die Nutzung im Lauf des zehnjährigen Berichtigungszeitraums, so ist für jedes der verbleibenden Jahre anteilig ein Zehntel der erstatteten Vorsteuer zurückzuzahlen. In diesem Fall stellt die anteilige Vorsteuer-Rückzahlung Werbungskosten dar.

3. Umsatzsteuerbefreiung für die Veräußerung von Wohnungen

Aufgrund von § 4 Nr. 9a UStG werden die Umsätze aus dem Verkauf von Wohnungen ausdrücklich für steuerfrei erklärt, da sie in der Regel unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Statt Umsatzsteuer zahlt man für Veräußerungsumsätze Grunderwerbsteuer. Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Grunderwerbsteuer”. Auch bei der Veräußerung kann nach § 9 Absatz 1 UStG auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet werden. 

4. Umsatzsteuerbefreiung für Wohnungseigentümergemeinschaften

Wohnungseigentümergemeinschaften erbringen im Rahmen ihrer Aufgaben auch Leistungen an die einzelnen Wohnungseigentümer, die grundsätzlich der Umsatzsteuer unterliegen würden. Zur Deckung ihrer Kosten und damit als Entgelt für ihre Leistungen erheben sie von den Wohnungseigentümern Umlagen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Wirtschaftsplan”). Die Miteigentümer müssen die bei der Verwaltung und dem Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums anfallenden Kosten nach Maßgabe des Wirtschaftsplans tragen. Die Finanzverwaltung sieht die Umlagen als Entgelte für die Leistungen der Gemeinschaft an ihre Mitglieder an. Nach § 4 Nummer 13 UStG sind die Umsätze aus Leistungen, die die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringen, jedoch umsatzsteuerfrei, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen. Dazu gehören alle Leistungen einschließlich der Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, für die die Wohnungseigentümer Wohngeld an die Gemeinschaft zahlen.

Bild: kamasigns / Fotolia

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