Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche

Nach § 194 Absatz 1 BGB unterliegt das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), der Verjährung. Ist ein Anspruch verjährt, ist der Schuldner nach § 214 Absatz 1 BGB berechtigt, die Leistung zu verweigern. Der Anspruch erlischt also nicht, der Schuldner muss ihn jedoch nicht mehr erfüllen. Hat er den verjährten Anspruch jedoch erfüllt, so kann er nach § 214 Absatz 2 BGB nicht zurückfordern, was er geleistet hat, auch wenn in Unkenntnis der Verjährung geleistet worden ist. Darin kommt zum Ausdruck, dass der Anspruch grundsätzlich noch bestand. Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 215 BGB nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt nach § 199 Absatz 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem

  1. der Anspruch entstanden ist und
  2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Rechtsunkenntnis oder mangelnde Rechtskenntnis steht dem Beginn der Verjährung nicht entgegen (BGH Urteil vom 26.9.2012 VIII ZR 151/11).

Die Verjährung wird gehemmt, wenn zwischen dem Mieter und dem Vermieter Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände schweben (§ 203 BGB) oder Mieter oder Vermieter rechtliche Schritte einleiten (§ 204 BGB). Der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, wird in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet.

Verjährung der Ansprüche des Vermieters

Die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Miete verjähren nach § 195 BGB in 3 Jahren. Dazu gehören auch die Ansprüche des Vermieters auf die Betriebskostenvorauszahlungen und eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verjährt nach einer Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 07-05-1991XII ZR 146/90) ebenfalls innerhalb der Regelverjährung von 3 Jahren. 

Die Verjährung beginnt nach § 199 Absatz 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden, also zur Zahlung fällig geworden sind. Die Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen wird am dritten Werktag des Monats fällig (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietzahlung”). Die Miete für den Monat Juni 2017 wurde am 3. Juni 2017 fällig. Die Verjährungsfrist beginnt daher am 31.12.2017 und endet nach 3 Jahren am 31.12.2020.

Der Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung wird fällig, wenn dem Mieter eine nachprüfbare Abrechnung zugegangen und ihm eine angemessene Zeit zur Nachprüfung und zur Erhebung von Einwänden eingeräumt worden ist. Die Betriebskostenabrechnung für 2016 muss also bis spätestens zum 31.12.2017 vorliegen. Wenn sie dem Mieter im Laufe des Jahres zugeht, beginnt auch hier die Verjährungsfrist am 31.12.2017 und endet am 31.12.2020. Nicht abgerechnete Betriebskosten unterliegen somit keiner Verjährung. Dies ist jedoch für den Mieter kein Problem, da der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB keine Nachforderungen mehr geltend machen kann. Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, so gilt dafür das gleiche: Der Rückzahlungsanspruch verjährt in der Regelverjährungsfrist.

Wichtig: Kommt es zu Zahlungsrückständen und schließen Mieter und Vermieter darüber eine Ratenzahlungsvereinbarung, wonach der Mietrückstand in Raten getilgt werden darf, so bleibt die dreijährige Regelverjährung auch für die Raten maßgeblich (KG, Beschluss vom 01.07.200912 U 87/09). Allerdings beginnt die Verjährungsfrist mit Abschluss der Ratenzahlungsvereinbarung nach § 212 Absatz 1 Nummer 1 BGB erneut, da in ihr ein Anerkenntnis zu sehen ist. Da Ratenzahlungen in der Regel auf die älteste Forderung verrechnet werden, dürfte es auf diese Fragen jedoch nur selten ankommen.

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution verjährt in 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres in dem die Kautionsvereinbarung getroffen wurde

Der Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 BGB verjährt gemäß § 195 BGB in 3 Jahren. Der Herausgabeanspruch aus seinem Eigentumsrecht, den er neben dem mietvertraglichen Herausgabeanspruch aus § 546 Absatz 1 BGB hat, verjährt nach § 197 Absatz 1 Nummer 2 BGB in dreißig Jahren.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren nach § 548 Absatz 1 BGB in sechs Monaten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”).

Andere Schadensersatzansprüche, die also nichts mit Änderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu tun haben, verjähren innerhalb der Regelfrist von 3 Jahren.

Wegen verjährter Ansprüche auf Mieten und Betriebskostensalden kann der Vermieter nicht mehr auf die Mietsicherheit zurückgreifen, da es sich dabei um wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Absatz 3 BGB handelt (BGH, Urteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14).

Verjährung der Ansprüche des Mieters

Rückzahlungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete oder Betriebskosten, gleich aus welchem Rechtsgrund, verjähren ebenfalls nach § 195 BGB innerhalb der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren.

Für Rückerstattungsansprüche wegen auf einer gesetzwidrigen Mietpreisvereinbarung beruhenden überzahlten Kostenmieten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gilt die Sondervorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG. Danach verjährt der Anspruch auf Rückerstattung nach Ablauf von vier Jahren ab der Leistung, jedoch spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an. Die Vorschrift gilt nicht im Falle einer im Bereich des Sozialen Wohnungsbaus üblichen einseitigen Mieterhöhung nach § 10 WoBindG.

Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Betriebskosten verjährt ebenfalls nach § 195 BGB in 3 Jahren.

Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels ist während der Mietzeit unverjährbar (BGH, Urteil vom 17.2.2010VIII ZR 104/09). Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mangelbeseitigung”.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution einschließlich der Zinsen verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen konnte.

Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren nach § 548 Absatz 2 BGB in sechs Monaten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”).

Bild: fotobieshutterb / Fotolia

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