Die Vertragsabschlussgebühr

Es kommt nicht oft vor, aber es kommt vor, dass Vermieter von ihren Mietern bei Abschluss eines Mietvertrages ein Entgelt für die Ausfertigung des Mietvertrages verlangen. Diese sogenannte „Abschlussgebühr” kommt zumeist daher als eine Art Kostenersatz für den Verwaltungsaufwand, den der Vermieter durch das Schreiben und Drucken des Mietvertrages hat. Es muss sich schon um sehr nachgefragte Wohnungen handeln, damit der Vermieter ökonomisch in der Lage ist, dieses Ansinnen bei den Mietern durchzusetzen. Häufiger wird es der Fall sein, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages gar nicht bemerkt, dass er sich gerade zur Zahlung der „Abschlussgebühr” verpflichtet hat, weil sie irgendwo in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”) versteckt ist. Erst mit der präsentierten Rechnung stellt sich dann für den Mieter die Frage, ob dies denn Rechtens ist.

Preisgebundener Wohnraum

Bei preisgebundenem Wohnraum ist eine solche „Abschlussgebühr“ rechtswidrig. Sie fällt nicht unter § 9 Abs. 2 bis 6 WoBindG. Daher ist ihre Vereinbarung nach § 9 Abs. 1 Satz 1 WoBindG unwirksam.

Nicht-preisgebundener Wohnraum

Für den freifinanzierten Wohnraum gilt die vorgenannte Vorschrift nicht. Man muss die Zulässigkeit einer solchen Abschlussgebühr daher an den allgemeinen miet- und AGB-rechtlichen Regelungen messen.

In der Sache handelt es sich bei der Abschlussgebühr um Verwaltungskosten. Die Zahlung einer Abschlussgebühr könnte gegen § 555 BGB verstoßen, wenn man sie als Vertragsstrafe betrachtet. Dies ist jedoch nicht der Fall, da der Mieter sie in jedem Fall bezahlen muss, nicht nur, wenn er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt hat (§ 339 Satz 1 BGB). Es ist prinzipiell eine Vereinbarung möglich, wonach der Mieter solche Kosten zu tragen hat (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. A, § 535, Rdnr.  706). Sie muss sich jedoch an den tatsächlichen Kosten orientieren und darf in der Regel 50 € nicht überschreiten(Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. A, § 535, Rdnr.  706). Es muss darüber aber eine gesonderte individualvertragliche Vereinbarung geben. Nicht möglich ist die Abrechnung solcher Verwaltungskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung oder eine Mieterhöhung wegen gestiegener Verwaltungskosten.

Eine Individualvereinbarung über eine solche Abschlussgebühr ist also grundsätzlich zulässig. Sie wir jedoch nur selten vorkommen. Zumeist wird der Vermieter versuchen, die Abschlussgebühr in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterzubringen. Es fragt sich dann, ob dies AGB-rechtlich (§ 307 BGB) zulässig ist.

Die bei einer Neuvermietung anfallenden Aufwendungen (Personalaufwand, Sachaufwand, Maklercourtage) tätigt der Vermieter im eigenen Interesse. Er will sein Produkt, die Wohnung, am Markt platzieren. Er ist der Verkäufer. Auch die Ausfertigung des schriftlichen Mietvertrages, in dem der Vermieter in der Regel zu seinen Gunsten von den mietrechtlichen Regeln des BGB abzuweichen versucht, liegt in seinem Interesse. Der Mieter hat zwar ebenfalls ein Interesse daran, dass er eine schriftliche Ausfertigung des Mietvertrags erhält. Das Hauptinteresse liegt jedoch beim Vermieter, der den Mietvertrag nach seinem Muster und nach seinen Interessen erstellt.

Die vom BGH für zulässig erachtete vertragliche Abwälzung einer Nutzerwechselgebühr für Zwischenablesungen der Heizkostenverteiler unterscheidet sich dagegen von der Vertragsausfertigungsgebühr dadurch, dass die Ablesung zum Zwecke der Erstellung einer gerechten Abrechnung vornehmlich im Interesse des Mieters liegt, auch wenn der Vermieter damit eine gesetzliche Verpflichtung aus § 9b HeizkostenV erfüllt. Gleiches gilt für die verschiedenen in der BetrKV vorgesehenen Möglichkeiten, Verwaltungskosten als Betriebskosten umzulegen. Auch dort geht es in erster Linie um das Interesse des Mieters an einer verursachergerechten Abrechnung.

Eine Vertragsabschlussgebühr deckt hingegen Auslagen, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen. Dabei handelt es sich um Tätigkeiten, die im Interesse des Vermieters liegen und die dieser nach dem Gesetz selbst zu tragen hat. Trotz einiger gesetzlicher Regelungen insbesondere im Betriebskostenrecht, die eine Umlegung von Verwaltungskosten auf den Mieter ausdrücklich zulassen, weicht eine Vertragsabschlussgebühr von dem wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken ab, dass Verwaltungskosten vom Vermieter zu tragen sind. Diese Abweichung führt zu einer unangemessene Benachteiligung des Mieters. Eine Vertragsausfertigungsgebühr kann daher nach unserer Auffassung individualvertraglich vereinbart werden, aber nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. A, § 535, Rdnr.  708).

Dies hat auch das LG Hamburg in einer Entscheidung vom 05.03.2009, 307 S 144/08 bestätigt. Zu den wesentlichen Grundgedanken des Vertragsrechts gehöre, dass jeder Rechtsunterworfene seine gesetzlichen Verpflichtungen zu erfüllen hat, ohne dafür ein gesondertes Entgelt verlangen zu können. Entgelte könnten vielmehr nur für Leistungen verlangt werden, die auf rechtsgeschäftlicher Grundlage erbracht werden. Unwirksam seien daher formularvertragliche Entgeltregelungen, die Aufwendungen für die Erfüllung gesetzlicher Verpflichtungen auf den Kunden abwälzen.

Bild: XtravaganT / Fotolia

Ein Kommentar

  • Ilse

    Das ist alles andere als selten! Besonders in den an sich sehr günstigen Plattenbausiedlungen im Osten.
    Unter so mancher Annonce im Immobilienportal findet man bei genauem Hinsehen solche Hinweise, wie z.B. “es werden lediglich 50 Euro Vertragsabschlussgebühr fällig”.
    Wer nicht zahlt, kriegt die Wohnung nicht. Und wer erstmal bezahlt hat, wird sein Geld sicher nicht wiedersehen. Und hat dann gleich Ärger am Hals, wenn er versucht, es zurückzufordern.
    Fazit: Hände weg! Anderen Vermieter oder Makler suchen. Mit manchen Leuten sollte man besser keine Geschäfte machen.

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