Die Verwaltung des Wohnungseigentums

Inhalt:
  1. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
  2. Die 3 Verwaltungsorgane des Gemeinschaftseigentums
  3. Die Aufgaben des Wohneigentumsverwalters
1. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

Die Verwaltung des Wohnungseigentums bezieht sich nach § 20 Absatz 1 WEG ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum, nicht auf das Sondereigentum.

Allerdings kann das Sondereigentum Gegenstand eines gesonderten Vertrages über die Sondereigentumsverwaltung sein. Der Verwalter des Gemeinschaftseigentums oder ein anderer Verwalter verwaltet dann auch das Sondereigentum. Dies ist in der Praxis jedoch nur bei vermieteten Eigentumswohnungen der Fall. Entscheidungen über das Sondereigentum dürfen im Prinzip auch nur von dem einzelnen Eigentümer selbst getroffen werden, nicht von der Eigentümergemeinschaft. Häufig ist es jedoch so, dass Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch das Sondereigentum betreffen oder umgekehrt eine bestimmte Nutzung des Sondereigentums einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum darstellt. In diesen Fällen kommt es immer wieder dazu, dass das Sondereigentum durch Entscheidungen der Wohnungseigentümer bezüglich des Gemeinschaftseigentums mit betroffen wird.

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Absatz 4 WEG eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dieser Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung kann auch gerichtlich durchgesetzt werden. Treffen nämlich die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht nach § 21 Absatz 8 WEG in einem Rechtsstreit nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört nach § 21 Absatz 5 WEG insbesondere

  1. die Aufstellung einer Hausordnung;
  2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
  4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
  5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
  6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
2. Die 3 Verwaltungsorgane des Gemeinschaftseigentums

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 20 Absatz 1 WEG drei verschiedenen Organen, nämlich

  1. den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG,
  2. dem Wohneigentumsverwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG,
  3. und im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29 WEG.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht nach § 21 Absatz 1 WEG in erster Linie den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Dafür treffen sie nach § 21 Absatz 3 WEG mit Stimmenmehrheit Beschlüsse in Wohnungseigentümerversammlungen nach § 23 WEG.

Umgesetzt werden die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß den §§ 26 bis 28 WEG durch den Wohneigentumsverwalter.

Die Bestellung eines Verwalters kann gemäß § 20 Absatz 2 WEG nicht von vornherein ausgeschlossen werden. Es steht allerdings jeder Eigentümergemeinschaft frei, ob sie einen Verwalter bestellt oder nicht. Eine gesetzliche Pflicht gibt es dazu nicht. Jeder Eigentümer kann aber auch gegen den Willen der übrigen Miteigentümer nach § 21 Absatz 4 und 8 WEG eine Verwalterbestellung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Zweifel auch gerichtlich durchzusetzen. In der Regel werden für Wohnungseigentümergemeinschaften auch professionelle Verwalter bestellt, die die notwendigen Kenntnisse und die erforderliche Infrastruktur mitbringen.

Der Verwaltungsbeirat als drittes Verwaltungsorgan unterstützt nach § 29 Absatz 2 WEG den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

3. Die Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters

Die Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Wohneigentumsverwalter”) ergeben sich in erster Linie aus § 27 Absatz 1 WEG. Danach ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,

  1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
  2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
  3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
  4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
  5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
  6. eingenommene Gelder zu verwalten;
  7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist;
  8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.

Weitere Aufgaben können sich aus der Teilungserklärung, dem Verwaltervertrag und Beschlüssen der Wohnungseigentümer ergeben.

Um seine Aufgaben erledigen zu können, stattet § 27 Absatz 2 und Absatz 3 WEG den Verwalter mit den erforderlichen Befugnissen und Vollmachten aus. Er ist danach insbesondere berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 2, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
  • die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
  • die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;
  • im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen (Der Verwalter ist insoweit nach § 27 Absatz 5 Satz 1 WEG verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten.);
  • sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.

Die dem Verwalter danach zustehenden Aufgaben und Befugnisse können gemäß § 27 Absatz 4 WEG durch die Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Dies gilt für Regelungen in der Teilungserklärung wie für Beschlüsse der Wohnungseigentümer.

Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern nach § 27 Absatz 6 WEG die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.

Bild: fotodo / Fotolia

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