Die Wertermittlungsverfahren

In diesem Bereich unserer Website geht es um die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten normierten Wertermittlungsverfahren. Ergänzt werden sie durch Richtlinien, die Details zum jeweiligen Wertermittlungsverfahren enthalten. Ein Beispiel ist die „Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL)”.

Ziel der Wertermittlung ist die Bestimmung des Verkehrswertes (§ 1 Absatz 1 ImmoWertV) von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Dem dient die Wertermittlung nach den in § 8 ImmoWertV vorgesehenen Wertermittlungsverfahren: dem Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV), dem Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV) oder dem Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV).

Wie bereits in dem Beitrag über den Verkehrswert ausgeführt bezieht sich dieser immer auf einen bestimmten Zeitpunkt. Es dürfen also nur die Umstände berücksichtigt werden, die zu diesem Zeitpunkt bekannt sind. Dies ergibt sich für alle Wertermittlungsarten neben § 194 BauGB auch aus § 2 ImmoWertV. Die Vorschrift lautet:

§ 2 Grundlagen der Wertermittlung

Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen (§ 4 Absatz 3 Nummer 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen.

Der Wertermittlungsstichtag ist nach § 3 Absatz 1 ImmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.

Der Qualitätsstichtag ist nach § 4 Absatz 1 ImmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.

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