Die Wirtschaftseinheit

Die mietrechtlichen Schutzvorschriften im 2. Untertitel des Mietrechts in den §§ 549 ff BGB beziehen sich auf „Mietverhältnisse über Wohnraum”. Damit ist auch schon die kleinste räumliche Einheit im Mietrecht benannt: Der Raum. Mehrere Räume bilden eine Wohnung. Und mehrere Wohnungen sind durch gemeinsame äußere Begrenzungen (Außenmauern, Dach) zu einem Gebäude zusammengefasst (Bei Zeilenbauten könnte man noch den Aufgang als Einheit zwischen der Wohnung und dem Gebäude einfügen). Das Gebäude ist in der Regel auch die Bezugseinheit für die Bestimmung und Verteilung der Betriebskosten. Die Reinigungsfirma putzt einmal in der Woche Flure und Treppenhaus. Die daraus resultierenden Kosten werden auf die Mieter des Gebäudes verteilt. Das ist sozusagen der Idealzustand: Die kleinste betroffene Einheit, das Gebäude, als Abrechnungseinheit. Es werden nur die Kosten auf die Mieter verteilt, die auch für ihr Gebäude angefallen sind.

Es gibt jedoch auch eine Reihe von Gründen dafür, größere Abrechnungseinheiten zu bilden, sogenannte Wirtschaftseinheiten aus mehreren Gebäuden (Der Begriff der Wirtschaftseinheit spielt nicht nur im Bereich der Betriebskosten eine Rolle, sondern auch im sozialen Wohnungsbau. Mehr dazu in unserem Beitrag „Wirtschaftseinheit”). Das ist zum einen die Verwaltungsvereinfachung für den Vermieter. Jede Betriebskostenabrechnung ist, wenn sie richtig gemacht wird, ein mühsames und teures Unterfangen. Und im Zeitalter der EDV sind die Skalierungseffekte bei größeren Wohnungszahlen immens: Es macht fast keinen Unterschied, ob man eine Abrechnung für 20 oder für 200 Wohnungen erstellt. Nur die Zahlen sind größer, das Rechnen übernimmt in Sekundenbruchteilen der Rechner. Die Wohnungsunternehmen und Verwaltungen versuchen daher in der Regel, mehrere Gebäude zu Wirtschaftseinheiten zusammenzufassen und so die Zahl der Betriebskostenabrechnungen zu verringern. Das spart erheblich Verwaltungskosten ein.

Es gibt aber auch objektbezogene Gründe. Das ist insbesondere die gemeinsame Nutzung von Einrichtungen durch mehrere Gebäude. So versorgen häufig zentrale Heizanlagen mehrere Gebäude oder sie liegen an einem gemeinsamen Innenhof mit gemeinsamen Grünflächen und Spielplätzen. In diesen Fällen muss mindestens für die entsprechende Kostenart eine gemeinsame Wirtschaftseinheit aus mehreren Gebäuden gebildet werden, um diese Kosten auf die Gesamtzahl der beteiligten Wohnungen zu verteilen. Aber auch dann, wenn mehrere Gebäude allein aus Nützlichkeitserwägungen zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden, ist das in der Regel unproblematisch. Da die meisten Kosten, die nach dem Anteil der Wohnflächen verteilt werden, von der Größe der Gebäude abhängig sind, führt die Zusammenfassung von mehreren Gebäuden zu einer Wirtschaftseinheit zu keinen höheren Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Es gibt dafür allerdings eine Reihe von Voraussetzungen, die beachtet werden müssen.

Der Bundesgerichtshof hat sich in mehreren Entscheidungen mit dieser Thematik befasst. Er hat entschieden, dass der Vermieter nach billigem Ermessen nach § 315 BGB berechtigt ist, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Wirtschafts- oder Abrechnungseinheit zusammenzufassen, sofern mietvertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen (BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII R 73/10). § 556 BGB beschränke den Vermieter nicht darauf, eine gebäudebezogene Abrechnung vorzunehmen. Dies entspreche auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Absatz 3 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergäben. Es sei nicht erforderlich, dass der Vermieter aufgrund technischer Gegebenheiten (Zum Beispiel einer gemeinsamen Heizungsanlage) bestimmte Betriebskostenarten sowieso nur gemeinsam abrechnen könne. Wenn die vom BGH genannten Voraussetzungen vorliegen, kann man also eine Wirtschafts- und Abrechnungseinheit bilden.

Eine abweichende mietvertragliche Abrede könne nicht schon darin gesehen werden, dass in der Beschreibung der Mieträume im Mietvertrag nur das Gebäude genannt wird, in dem die vermietete Wohnung liegt, nicht aber alle zu der Wirtschaftseinheit liegenden Gebäude. Nach der zutreffenden Auffassung des Bundesgerichtshofes verfolgen Mieter und Vermieter mit der Benennung des Ortes, an dem die Mietwohnung belegen ist, nämlich regelmäßig nicht den Zweck, auch die Abrechnungseinheit festzulegen (BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII R 73/10).

Folgende Voraussetzungen müssen laut Bundesgerichtshof vorliegen. Dabei geht es vor allem um eine gewisse Gleichartigkeit der Gebäude und der Bewirtschaftung. Bei größeren Unterschieden bestünde die Gefahr, dass Kostenunterschiede zu Lasten von Mietern gehen, die in anderen Gebäuden wohnen (Allerdings kann man dieser Gefahr auch durch begegnen, dass man bei einzelnen Kostenarten einen anderen Schlüssel verwendet. Verfügen von 4 Gebäuden beispielsweise nur 2 über einen Aufzug, kann man sie trotzdem zu einer Wirtschaftseinheit zusammenfassen, wenn man die Aufzugskosten nur auf die Mieter der jeweiligen Gebäude verteilt).

  • Es muss sich um Wohngebäude handeln. Ein Bäcker oder ein Zeitungsladen im Erdgeschoß ändert an dieser Qualifizierung nichts. Es ist aber nicht zulässig, ein Wohn- und ein Bürohaus zu einer Wirtschaftseinheit zu verbinden.
  • Die Wohngebäude müssen einheitlich verwaltet werden. Das bedeutet nicht, dass sie dem gleichen Eigentümer gehören müssen (Ist insbesondere bei Wohnungseigentümergemeinschaften wichtig).
  • Die Wohngebäude müssen zusammenhängen. Das bedeutet nicht, dass sie gemeinsame Außenwände haben müssen. Auch mehrere einzeln stehende Gebäude können eine Wirtschaftseinheit bilden. Es muss jedoch ein enger räumlicher Zusammenhang bestehen. Aus auf die Stadt verteiltem Streubesitz lässt sich keine Wirtschaftseinheit bilden.
  • Die Wohngebäude müssen eine vergleichbare Bauweise und Größe aufweisen. Es ist also nicht möglich, ein Mehrfamilienhaus und einen in der Nähe stehenden Bungalow zu einer Wirtschaftseinheit zu verbinden.
  • Die Wohngebäude müssen eine einheitliche Ausstattung aufweisen. Man darf keinen Luxusbau mit üppigen Gartenanlagen mit einem daneben stehenden Sozialwohnungsbau zu einer Wirtschaftseinheit verbinden.

Werden in einer Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst, muss sich dies aus der Abrechnung selbst ergeben, da ansonsten der Abrechnungsmaßstab nicht nachvollziehbar ist. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn bei den verschiedenen Betriebskostenarten unterschiedliche Wirtschaftseinheiten gebildet werden. Es ist jedoch nicht erforderlich, neben der Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit auch noch die Einzelflächen der in dieser zusammengefassten Gebäude anzugeben (BGH, Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 227/09). Wer sich als Mieter dafür interessiert und diese Angaben nachrechnen möchte, muss sich die entsprechenden Unterlagen im Rahmen der Belegeinsicht zeigen lassen. Fehler bei der Berechnung der Fläche einer Wirtschaftseinheit betreffen nicht die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, sondern ihre inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 227/09).

Bild: XtravaganT / Fotolia

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