Die Wohngebäudeversicherung

Inhalt:
  1. Versicherte Gefahren
  2. Ausgeschlossene Gefahren
  3. Versicherte und nicht versicherte Sachen
  4. Obliegenheiten des Versicherungsnehmers
  5. Der Versicherungsumfang
  6. Die Versicherungsprämie
  7. Veräußerung des versicherten Gebäudes
  8. Umlage über die Betriebskosten
  9. Haftungsprivileg bei Umlage

Auch wenn es glücklicherweise nur selten vorkommt: Jedes Wohngebäude kann durch elementare Gefahren wie Sturm, austretendes Leitungswasser oder Feuer schwer beschädigt oder sogar total zerstört werden. Die wenigsten Eigentümer sind dann in der Lage, sie aus eigener finanzieller Kraft wiederaufzubauen. Davor schützt die Wohngebäudeversicherung. Sie gehört daher zu den grundlegenden Versicherungen, die jeder Haus- und Wohnungseigentümer abschließen sollte. Sie gilt nur für bezugsfertige Gebäude und Gebäudeteile. Gebäude in der Bauphase müssen gesondert versichert werden (Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag „Versicherungen in der Bauphase”). 

Im Jahr 2016 wurden im Bereich der verbundenen Wohngebäudeversicherung nach Angaben des Gesamtverbandes der deutschen Versicherungswirtschaft Beiträge in Höhe von ca. 6,8 Mrd. € und Leistungen in Höhe von 4,7 Mrd. € gezahlt. Bei fast 1,9 Mio. Schadensfällen fielen im Durchschnitt pro Schadenfall 2.500 € an.

Die nachfolgenden Einzelheiten ergeben sich aus den „Allgemeinen Wohngebäude Versicherungsbedingungen 2010 (VGB 2010)”, die die meisten Versicherer als Grundlage ihrer Versicherungsbedingungen genommen haben. Entscheidend ist jedoch immer die individuelle Police, die allein festlegt, welche Gefahren in welchem Umfang versichert sind.

1. Versicherte Gefahren

Nach Abschnitt A § 1 Absatz 1 der VGB 2010 leistet leistet der Versicherer Entschädigung für versicherte Sachen, die durch

  • Brand, Blitzschlag, Überspannung durch Blitz, Explosion, Implosion, Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeuges, seiner Teile oder seiner Ladung,
  • Leitungswasser,
  • Naturgefahren wie Sturm, Hagel oder weitere Elementargefahren

zerstört oder beschädigt werden oder abhanden kommen.

Brandist nach Abschnitt A § 2 Absatz 2 der VGB 2010 ein Feuer, das ohne einen bestimmungsgemäßen Herd entstanden ist oder ihn verlassen hat und das sich aus eigener Kraft auszubreiten vermag.

Blitzschlag ist nach Abschnitt A § 2 Absatz 3 der VGB 2010 der unmittelbare Übergang eines Blitzes auf Sachen. 

Überspannung durch Blitz ist nach Abschnitt A § 2 Absatz 4 der VGB 2010 ein Schaden, der durch Überspannung, Überstrom und Kurzschluss infolge eines Blitzes oder durch sonstige atmosphärisch bedingte Elekt- rizität an versicherten elektrischen Einrichtungen und Geräten entsteht.

Explosion ist nach Abschnitt A § 2 Absatz 5. a) der VGB 2010 eine auf dem Ausdehnungsbestreben von Gasen oder Dämpfen beruhende, plötzlich verlaufende Kraftäußerung.

Implosionist nach Abschnitt A § 2 Absatz 5. b) der VGB 2010 ein plötzlicher, unvorhersehbarer Zusammenfall eines Hohlkörpers durch äußeren Überdruck infolge eines inneren Unterdruckes.

Leitungswasser: Der Versicherer leistet nach Abschnitt A § 3 Absatz 3 der VGB 2010 Entschädigung für versicherte Sachen, die durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser zerstört oder beschädigt werden oder abhanden kommen. Das Leitungswasser muss aus Rohren der Wasserversorgung (Zu- und Ableitungen) oder damit verbundenen Schläuchen, den mit diesem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen oder deren wasserführenden Teilen, aus Einrichtungen der Warmwasser- oder Dampfheizung, aus Klima- Wärmepumpen oder Solarheizungsanlagen, aus Wasserlösch- und Berieselungsanlagen sowie aus Wasserbetten und Aquarien ausgetreten sein. Dies ist für die Versicherer der teuerste Teil der Wohngebäudeversicherung. Nach einem Bericht der Stiftung Warentest aus dem Mai 2016 zahlen die Versicherer für Schäden durch Lecks über 2,3 Milliarden Euro pro Jahr. Keine Hochwasserkatastrophe, kein Hagel, kein Sturm gehe so ins Geld. Im Schnitt meldeten die Kunden jeden Tag 3.178 Leitungsschäden. Jeder koste durchschnittlich knapp 2.000 Euro. Darum würden unrasierte Altbauten mit maroden Rohren ungern oder nur gegen höhere Prämien versichert.

Nicht versichert sind nach Abschnitt A § 3 Absatz 4 der VGB 2010 Schäden durch

  • Regenwasser aus Fallrohren;
  • Leitungswasser aus Eimern, Gieskannen oder sonstigen mobilen Behältnissen;
  • Plansch- oder Reinigungswasser;
  • Schwamm;
  • Grundwasser, stehendes oder fließendes Gewässer, Überschwemmung oder Witterungsniederschläge oder einen durch diese Ursachen hervorgerufenen Rückstau;
  • Schneedruck, Lawinen;
  • Öffnen der Sprinkler oder Bedienen der Berieselungsdüsen wegen eines Brandes, durch Druckproben oder durch Umbauten oder Reparaturarbeiten an dem versicherten Gebäude oder an der Wasserlösch- oder Berieselungsanlage.

Frostschäden:Der Versicherer leistet nach Abschnitt A § 3 Absatz 1 der VGB 2010 Entschädigung für innerhalb von Gebäuden eintretende frostbedingte und sonstige Bruchschäden an Rohren der Wasserversorgung sowie der Warmwasser- oder Dampfheizung. Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf Badeeinrichtungen, Waschbecken, Spülklosetts, Armaturen (z.B. Wasser- und Absperrhähne, Ventile, Geruchsverschlüsse, Wassermesser) sowie deren Anschlussschläuche sowie Heizkörper, Heizkessel, Boiler oder vergleichbare Teile von Warmwasserheizungs-, Dampfheizungs-, Klima-, Wärmepumpen- oder Solarheizungsanlagen.

Der Versicherer leistet nach Abschnitt A § 3 Absatz 2 der VGB 2010 Entschädigung für außerhalb von Gebäuden eintretende frostbedingte und sonstige Bruchschäden an den Zuleitungsrohren der Wasserversorgung oder an den Rohren der Warmwasserheizungs-, Dampfheizungs-, Klima-, Wärmepumpen-, oder Solarheizungsanlagen soweit diese Rohre der Versorgung versicherter Gebäude oder Anlagen dienen, sich auf dem Versicherungsgrundstück befinden und der Versicherungsnehmer die Gefahr trägt.

Sturm ist nach Abschnitt A § 4 Absatz 2. a) der VGB 2010 eine wetterbedingte Luftbewegung von mindestens Windstärke 8 nach Beaufort (Windgeschwindigkeit mindestens 62 km/Stunde).

Hagel ist nach Abschnitt A § 4 Absatz 2. b) der VGB 2010 ein fester Witterungsniederschlag in Form von Eiskörnern.

Weitere Elementargefahren sind nach Abschnitt A § 4 Absatz 3 der VGB 2010 Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen oder ein Vulkanausbruch. Relevant sind hier vor allem die Überschwemmung und der Rückstau.

Überschwemmung ist nach Abschnitt A § 4 Absatz 3. a) der VGB 2010 die Überflutung des Grund und Bodens des Versicherungsgrundstücks mit erheblichen Mengen von Oberflächenwasser durch die Ausuferung von oberirdischen (stehenden oder fließenden) Gewässern, Witterungsniederschläge oder den Austritt von Grundwasser an die Erdoberfläche. Nicht versichert sind in diesem Zusammenhang nach Abschnitt A § 4 Absatz 4. a) aa) der VGB 2010 Schäden durch eine Sturmflut.

Rückstau liegt nach Abschnitt A § 4 Absatz 3. b) der VGB 2010 vor, wenn Wasser durch Ausuferung von oberirdischen (stehenden oder fließenden) Gewässern oder durch Witterungsniederschläge bestimmungswidrig aus den gebäudeeigenen Ableitungsrohren oder damit verbundenen Einrichtungen in das Gebäude eindringt.

2. Ausgeschlossene Gefahren

Nach Abschnitt A § 1 Absatz 2 der VGB 2010 erstreckt sich die Versicherung generell nicht auf Schäden durch 

  • Krieg, kriegsähnliche Ereignisse, Bürgerkrieg, Revolution, Rebellion oder Aufstand
  • innere Unruhen und
  • durch Kernenergie, nukleare Strahlung oder radioaktive Substanzen.
3. Versicherte und nicht versicherte Sachen

Versichert sind nach Abschnitt A § 5 Absatz 1 der VGB 2010 die in dem Versicherungsschein bezeichneten Wohngebäude mit ihren Gebäudebestandteilen und Gebäudezubehör einschließlich unmittelbar an das Gebäude anschließender Terrassen auf dem im Versicherungsschein bezeichneten Versicherungsgrundstück. Weitere Grundstückbestandteile sind nur versichert, soweit diese ausdrücklich in den Versicherungsumfang einbezogen sind.

Gebäudebestandteile sind nach Abschnitt A § 5 Absatz 2. b) der VGB 2010 in ein Gebäude eingefügte Sachen, die durch ihre feste Verbindung mit dem Gebäude ihre Selbständigkeit verloren haben. Dazu gehören auch Einbaumöbel bzw. Einbauküchen, die individuell für das Gebäude raumspezifisch geplant und gefertigt sind. Ansonsten gehören Möbel nicht zu den versicherten Sachen. Sie können aber über eine Hausratversicherung versichert werden.

Eine Glasversicherung lohnt sich meist dann, wenn das Gebäude mit großen und teuren Glasflächen gestaltet ist. Wichtig kann eine Glasversicherung auch dann werden, wenn Sonnenkollektoren auf dem Dach installiert sind – Photovoltaikanlagen sind in der Wohngebäudeversicherung nicht eingeschlossen. Versichert sind der Bruch oder die Beschädigungen des Glases. Dabei spielt es keine Rolle, wie der Schaden entstanden ist, ob er etwa fahrlässig herbei geführt wurde. Er muss also nicht die Folge einer der versicherten Gefahren sein. Die Glasversicherung ersetzt das Glas und die Reparaturkosten.

4. Obliegenheiten des Versicherungsnehmers

Um die Gefahr, dass ein Schaden eintritt, gering zu halten, muss der Versicherungsnehmer nach Abschnitt A § 14 Absatz der VGB 2010 die versicherten Gebäude, insbesondere wasserführende Anlagen und Einrichtungen, Dächer und außen angebrachte Sachen stets in ordnungsgemäßem Zustand erhalten und Mängel oder Schäden unverzüglich beseitigen. Er muss nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile zu jeder Jahreszeit genügend häufig kontrollieren und dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen absperren, entleeren und entleert halte, in der kalten Jahreszeit alle Gebäude und Gebäudeteile beheizen und dies genügend häufig kontrollieren oder dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen absperren, entleeren und entleert halten. Zur Vermeidung von Überschwemmungs- bzw. Rückstauschäden muss der Versicherungsnehmer bei rückstaugefährdeten Räumen Rückstausicherungen funktionsbereit halten und Abflussleitungen auf dem Versicherungsgrundstück freihalten.

Verletzt der Versicherungsnehmer eine der genannten Obliegenheiten, ist der Versicherer unter den in Abschnitt B § 8 Nr. 1 b) und Nr. 3 beschriebenen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt oder auch ganz oder teilweise leistungsfrei.

5. Der Versicherungsumfang

Versichert ist nach Abschnitt A § 10 Absatz 1. a) der VGB 2010 der ortsübliche Neubauwert der im Versicherungsschein bezeichneten Gebäude zum Zeitpunkt des Versicherungsfalles. Hierzu gehören auch Architektengebühren sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten.  Der Versicherer passt den Versicherungsschutz an die Baukostenentwicklung an. 

Im Versicherungsfall sind nach Abschnitt A § 11 Absatz 1. a) und b) der VGB 2010 Grundlage der Entschädigungsberechnung

  • bei zerstörten Gebäuden die ortsüblichen Wiederherstellungskosten für das im Versicherungsvertrag in seiner konkreten Ausgestaltung (Fläche, Gebäudetyp, Bauausführung und -ausstattung oder sonstiger vereinbarter Merkmale, die für die Beitragsberechnung erheblich sind) beschriebene Gebäude (einschließlich der Architektengebühren sowie sonstiger Konstruktions- und Planungskosten) bei Eintritt des Versicherungsfalles, 
  • bei beschädigten Gebäuden oder sonstigen beschädigten Sachen die notwendigen Reparaturkosten in der im Versicherungsvertrag beschriebenen konkreten Ausgestaltung (Fläche Gebäudetyp, Bauausführung und – ausstattung oder sonstiger vereinbarter Merkmale, die für die Beitragsberechnung erheblich sind) bei Eintritt des Versicherungsfalles zuzüglich einer durch die Reparatur nicht ausgeglichenen Wertminderung, höchstens jedoch die ortsüblichen Wiederherstellungskosten.

Berechnungsgrundlage für die Entschädigung versicherter Kosten ist nach Abschnitt A § 11 Absatz 5 der VGB 2010 der Nachweis tatsächlich angefallener Kosten.  

Der Versicherer ersetzt nach Abschnitt A § 9 Absatz 1. a) der VGB 2010 den Mietausfall einschließlich fortlaufender Mietnebenkosten, wenn Mieter von Wohnräumen infolge eines Versicherungsfalles zu Recht die Zahlung der Miete ganz oder teilweise verweigert haben.

6. Die Versicherungsprämie

Als Gegenleistung für den Versicherungsschutz hat der Eigentümer die Versicherungsprämie zu zahlen. Grundlagen der Ermittlung der Prämie sind nach Abschnitt A § 10 Absatz 2. a) der VGB 2010 Fläche, Gebäudetyp, Bauausführung und -ausstattung, Nutzung oder sonstige vereinbarte Merkmale, die für die Prämienberechnung erheblich sind sowie der Anpassungsfaktor.

Die Prämie verändert sich entsprechend der Anpassung des Versicherungsumfangs gemäß der Erhöhung oder Verminderung des Anpassungsfaktors. Der Anpassungsfaktor erhöht oder vermindert sich jeweils zum 1. Januar eines jeden Jahres für die in diesem Jahr beginnende Versicherungsperiode entsprechend dem Prozentsatz, um den sich der jeweils für den Monat Mai des Vorjahres veröffentlichte Baupreisindex für Wohngebäude und der für den Monat April des Vorjahres veröffentlichte Tariflohnindex für das Baugewerbe verändert haben. Beide Indizes gibt das Statistische Bundesamt bekannt.

Die Grundprämie errechnet sich aus der Wohn- und Nutzfläche multipliziert mit der Prämie je qm Wohn- und Nutzfläche.

Die jeweils zu zahlende Jahresprämie wird berechnet durch Multiplikation der vereinbarten Grundprämie mit dem Anpassungsfaktor.

7. Veräußerung des versicherten Gebäudes

Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, so tritt nach Abschnitt A § 16 Absatz 1. a) der VGB 2010 zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (bei Immobilien das Datum des Grundbucheintrages) an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein. Versicherer und Erwerber können jedoch beide innerhalb eines Monats kündigen. Wird die Versicherung nicht gekündigt, sollte der Erwerber auf jeden Fall Kontakt zur Versicherung aufnehmen, um sicherzugehen, dass die Police auch langfristig seinen Anforderungen entspricht. Das gilt vor allem dann, wenn er größere Um- und Ausbauten vornimmt.

8. Umlage über die Betriebskosten

Die Kosten der Wohngebäudeversicherung kann der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Versicherungskosten”. 

9. Haftungsprivileg bei Umlage

Der Mieter, der die Versicherungskosten (anteilig) übernimmt, darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erwarten, hierfür eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06. Juni 2018, VIII ZR 38/17). Die Gegenleistung besteht darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden an der Mietsache verursacht. Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen solcherart verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13). Vielmehr ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter den versicherten Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. November 2000 – IV ZR 298/99, Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13). Dies kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. September 2006 – IV ZR 378/02).

Bild: fotodo / Fotolia

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere