Die Wohnung als Wirtschaftsgut

Die Wohnung ist ein ganz besonderes Wirtschaftsgut. Das hat seinen Grund darin, dass die Wohnung die Grundlage für das gesamte private, berufliche und gesellschaftliche Leben bildet. Man kann auf viele Güter wie ein Auto oder ein Smartphone verzichten, auf die Wohnung aber nicht. Nicht von ungefähr ist die Wohnung da einzige Wirtschaftsgut, dem ein eigener Artikel im Grundgesetz gewidmet ist (Artikel 13 GG). Auch die politische Debatte über die Frage, ob eine Wohnung überhaupt ein Wirtschaftsgut sein oder nicht vielmehr als öffentliches Gut dem Markt entzogen sein sollte, zeigt dies. Noch ist der Wohnungsmarkt aber ein Wohnungsmarkt und die Wohnung ein Wirtschaftsgut, mit dem man bei allen Beschränkungen des privaten und öffentlichen Wohnungsrechts Geld verdienen und ein Vermögen aufbauen darf.

Was eine Wohnung ist, sagt unsere Verfassung nicht. Der Begriff wird vielmehr vorausgesetzt. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag „Wohnung”.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass eine Wohnung immer ein Grundstück voraussetzt. Ohne Grundstück keine Wohnung. Nach § 94 Absatz 1 Satz 1 BGB gehören Gebäude und damit die in ihnen liegenden Wohnungen zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Dies bedeutet nach § 93 BGB, dass sie nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. Das Eigentum am Grundstück erstreckte sich also immer auf das Eigentum an der Wohnung. Grundstück und Wohnung können nicht unterschiedliche Eigentümer haben, außer im Sonderfall der Eigentumswohnungen. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unsere Beiträge „Grundstück” und „Wohnungseigentum”.

Verglichen mit den meisten anderen Wirtschaftsgütern weisen Grundstücke und damit auch Wohnungen ganz bestimmte Eigenschaften auf, die dazu führen, dass sie mit den anderen Wirtschaftsgütern nicht verglichen werden können.

Ortsgebundenheit

Eine Wohnung ist immer ortsgebunden. Nicht umsonst spricht man auch von einer Immobilie (lateinisch im-mobilis = unbeweglich). Das gilt auch für Wohnungen von der Stange wie z.B. den Plattenbauwohnungen einer bestimmten Baureihe. Auch sie sind aufgrund ihrer Ortsgebundenheit letztlich einmalig.

Ortsgebunden bezieht sich nicht nur auf die politische Kommune, sondern auch auf die Lage im Ort und im konkreten Gebäude. Am Ende geht es immer um eine ganz bestimmte Wohnung an einer ganz bestimmten Stelle, über die ein Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen wird. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag „Die Mieträume”.

Der Zusammenhang mit dem Grundstück und die Ortsgebundenheit führt dazu, dass der Wohnungsmarkt maßgeblich davon abhängt, wo und in welchem Umfang von den insoweit zuständigen Kommunen Bauland ausgewiesen wird (Mehr dazu in unserem Bereich “Baurecht“). Neue Wohngebäude können nur dann gebaut werden, wenn dafür an konkreten Orten Grundstücke zur Verfügung gestellt werden. Andernfalls können keine neuen Wohnungen errichtet werden, selbst wenn es genug Nachfrage und Investoren gibt. Gründe dafür können räumliche Begrenzungen sein (Es gibt an einem bestimmten Ort keinen Platz mehr), politische Entscheidungen oder manchmal leider auch die Unfähigkeit der Verantwortlichen.

Aufgrund der Ortsgebundenheit sind die Wohnungsmärkte abhängig von den jeweiligen  regionalen wirtschaftlichen und demographischen Gegebenheiten, ebenso von der technischen und kulturellen Infrastruktur sowie von geographischen und ökologischen Faktoren. Aufgrund dessen gibt es nicht einen Wohnungsmarkt in Deutschland oder auch nur in einer Stadt, sondern tausende regionale Wohnungsmärkte im ganzen Land.

Einmaligkeit

Ein iPhone ist ein iPhone ist ein iPhone. Aber jede Wohnung ist letztlich einmalig, ein Unikat. Es gibt jede konkrete Wohnung nur ein einziges Mal. Das ist die Folge der Ortsgebundenheit. Und es unterscheidet zwei ansonsten völlig identische Wohnungen fundamental, ob sie nach Nordosten mit Blick auf den Supermarkt oder nach Südwesten mit der Aussicht auf den Stadtpark liegt. In den meisten Fällen sind ursprünglich gleiche Wohnungen nach einigen Jahren auch nicht mehr gleich, weil die Bewohner ihre Spuren im Guten wie im Schlechten hinterlassen haben. Dies zeigt sich auch bei der Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete, bei der es am Ende um die die konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete geht (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”).

Heterogenität

Die Kehrseite der Ortsgebundenheit und Einmaligkeit ist die Heterogenität der Wohnungen und des Wohnungsangebotes. Wohnungen können sich immer nur mehr oder weniger ähnlich sein, nie aber sind sie ganz gleich wie das bei anderen Wirtschaftsgütern der Fall ist. Das macht die Wohnungssuche und insbesondere den Preisvergleich häufig so schwierig.

Langlebigkeit

Immobilien im allgemeinen und Wohnungen im besonderen sind sehr langlebige Wirtschaftsgüter. Anders als die meisten anderen Wirtschaftsgüter (Stichwort: das neueste iPhone) zeichnet sich eine Wohnung durch ihre Langlebigkeit von mehreren Jahrzehnten bis hin zu Jahrhunderten aus. Während ihrer Lebensdauer wird sie immer wieder neu vermietet bzw. verkauft. Altbauten und Neubauten konkurrieren auf dem Wohnungsmarkt miteinander. Dabei müssen die Altbauten immer wieder durch Instandhaltung- und Modernisierungsmaßnahmen wettbewerbsfähig gemacht werden. Häufig haben die Altbauten dabei die bessere Lage als Wettbewerbsvorteil auf ihrer Seite, eine Folge der Ortsgebundenheit.

Komplexität

Die Herstellung einer Immobilie ist in der Regel ein komplexes und langwieriges Unterfangen. Das betrifft  nicht nur den unmittelbaren Bau, sondern auch die vorausgehenden Planungs- und Genehmigungsverfahren. Zwischen der Investitionsentscheidung und der Fertigstellung liegen dadurch in den meisten Fällen mehrere Jahre. Viele Fachleute, Firmen und Behörden müssen vom Bauherrn beauftragt und koordiniert werden. Hinzu kommen Unsicherheiten hinsichtlich der Dauer des Genehmigungsverfahrens und Unwägbarkeiten aufgrund witterungsbedingter Verzögerungen in der Bauphase.

Daraus folgt eine geringe Angebotselastizität. Selbst wenn genug Bauland zur Verfügung steht kann der Wohnungsmarkt nur mit Zeitverzögerung auf eine erhöhte Nachfrage reagieren. Berlin hat dies in den vergangenen Jahren schmerzlich erleben müssen, mit entsprechenden Konsequenzen für die Mieten.

Wenn dann wieder viel gebaut wird setzt die gegenteilige Entwicklung ein. Das in der wirtschaftswissenschaftlichen Literatur als „Schweinezyklus“ bezeichnete Phänomen ist  typisch für die Immobilienwirtschaft. Das Angebot an Wohnungen hängt von der Gewinnerwartung ab. Mit wachsender Immobiliennachfrage steigen die Immobilienpreise und die mögliche Gewinnspanne. Folglich wird mit entsprechendem Vorlauf die Produktion gesteigert. Mit der daraus resultierenden zeitlichen Verzögerung von mehreren Jahren kommen die neu gebauten Wohnungen auf den Markt. Wenn die Nachfrage gesättigt ist, entsteht ein Überangebot, das zu sinkenden Preisen und in der Folge zu weniger Neubau führt.

Kapitalbindung

Immobilien sind sehr kapitalintensive Investitionsgüter. In ihnen wird viel Kapital für eine lange Zeit gebunden. Nur durch Verkauf oder Belastung kann man das Kapital wieder in liquide Mittel verwandeln. Dabei trägt der Eigentümer jedoch das Risiko einer veränderten Marktlage und ggfls. sinkender Verkaufspreise.

Das Risiko hängt wesentlich von den vorgenannten Faktoren ab, insbesondere von der Ortsgebundenheit und der Einmaligkeit der Immobilie. Je unsicherer die Situation ist, um so niedriger sind in der Regel die Preise und um so höher die Renditen.

Transaktionskosten

Ein zusätzliches Problem sind die hohen Transaktionskosten für Verkauf und Vermietung.

Beim Verkauf handelt es sich um die Kosten für den Notar, das Grundbuchamt, den Makler, die Grunderwerbssteuer und eventuelle Wertermittlungskosten.

Bei der Vermietung geht es um Maklerkosten, Umzugskosten und den Aufwand für Umbau und Renovierung.

Bild: Ingo Bartussek / Fotolia

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