Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Das Wohnungseigentum ist einerseits definiert durch seine sachenrechtliche Ausgestaltung, das Gemeinschaftseigentum am Grundstück und dem Gebäude und dem Sondereigentum an einer Wohnung. Neben diesem Element des Wohnungseigentums gibt es aber auch die mitgliedschaftliche Beteiligung an der Eigentümergemeinschaft samt den daraus folgenden Rechten und Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis. Zwischen den Wohnungseigentümern entsteht dadurch eine schuldrechtliche Sonderverbindung, die Wohnungseigentümergemeinschaft, aus der auch Treue- und Rücksichtnahmepflichten gemäß § 241 Absatz 2 BGB entspringen..

Inhalt:
  1. Die Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft
  2. Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft
  3. Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft
  4. Die Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
1. Die Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, also die Gemeinschaft aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, ist als sogenannter „teilrechtsfähiger Verband” Träger aller Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis zu außenstehenden Dritten wie Handwerkern oder Lieferanten. Sie kann als solche nach § 10 Absatz 6 WEG selbständig am Rechtsverkehr teilnehmen und Verträge abschließen. Dabei wird sie in der Regel vom Verwalter vertreten.

Sie ist ebenso im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern Inhaber aller wirksam begründeten Wohngeldansprüche.

Die frühere Rechtsprechung gestand der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Rechtsfähigkeit zu (BGH, Urteil vom 2. Juli 1998 – IX ZR 51-97), auch nicht in beschränkter Form als Teilrechtsfähigkeit. In der juristischen Literatur wurde dies anders beurteilt, da die Wohnungseigentümergemeinschaft über ein Verwaltungsvermögen verfügte und von ihren konkreten Mitgliedern unabhängig bestand.

Durch seinen Beschluß vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05) änderte der Bundesgerichtshof seine Auffassung. Nach dieser Entscheidung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. In diesem Umfang haftet sie auch für Ansprüche, die in diesem Rahmen entstanden sind. Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst.

Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nach dem Beschluss des BGH eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband auch klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben.

Der Beschluss des BGH hat breite Zustimmung erhalten und wurde zwei Jahre später durch den Gesetzgeber in § 10 Absatz 6 WEG gesetzlich normiert.

Auf eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch § 13 BGB entsprechend anzuwenden sein, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der keiner gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit dient (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.März 2015 – VIII ZR 243/13). Es spielt dabei auch keine Rolle ob die Gemeinschaft durch einen gewerblichen Verwalter vertreten wird.

2. Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht verwechselt werden mit der Begründung von Wohnungseigentum (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Begründung von Wohnungseigentum”). Werden Eigentumswohnungen neu gebaut oder wird ein Bestandsgebäude vom Eigentümer nach § 8 WEG aufgeteilt, werden zwar für alle Wohnungen Wohnungsgrundbücher angelegt, in denen überall der Gebäudeeigentümer als Wohnungseigentümer eingetragen ist. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht jedoch erst, wenn es für mindestens eine Wohnung einen anderen im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer gibt. Ausreichend ist auch der Erwerb eines Anwartschaftsrechts an einem Wohnungs- oder Teileigentum durch einen Dritten. Dies setzt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Erwerber in ein angelegtes Wohnungsgrundbuch voraus. Da Wohnungskäufe in der Regel mit einer solchen Auflassungsvormerkung abgewickelt werden, ist die Eintragung für den ersten Käufer der Zeitpunkt, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht.

Häufig dauert es aus rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen eine ganze Zeit, bis der erste Wohnungskäufer im Grundbuch eingetragen und die Wohnungseigentümergemeinschaft damit in Vollzug gesetzt ist. Für den Zeitraum davor spricht man von einer werdenden oder faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn

  • der erste Erwerber einen Wohnungskaufvertrag abgeschlossen hat,
  • für ihn eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB im Grundbuch eingetragen worden ist,
  • und dem Erwerber bereits der Besitz an dem erworbenen Wohnungseigentum übergeben wurde.

Für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft gelten bereits die Vorschriften des WEG und der Teilungserklärung, insbesondere das Recht und die Pflicht zu ordnungsgemäßer Verwaltung. Der zweite und jeder weitere Erwerber, der die genannten Voraussetzungen ebenfalls erfüllt, tritt als weiteres Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft bei. Die werdende Eigentümergemeinschaft endet, wenn der erste Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

3. Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht nach § 21 Absatz 1 WEG in erster Linie den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Dafür treffen sie nach § 21 Absatz 3 WEG mit Stimmenmehrheit Beschlüsse in Wohnungseigentümerversammlungen nach § 23 WEG. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag „Die Verwaltung des Wohnungseigentums”.

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher begründen Pflichtverletzungen in diesem Bereich keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern nur gegen den Verwalter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08. Juni 2018V ZR 125/17) (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Wohneigentumsverwalter”).

4. Die Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das eigentlich nach § 749 Absatz 1 BGB bestehende Recht, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ausgeschlossen: nach § 11 Absatz 1 WEG kann kein Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.

Nach § 11 Absatz 2 WEG ist das Recht eines Pfändungsgläubigers nach § 751 BGB sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht gemäß § 84 Absatz 2 InsO, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ebenfalls ausgeschlossen.

Schließlich ordnet § 11 Absatz 3 WEG an, dass ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft nicht stattfindet.

Durch diese Regelungen soll das Wohnungseigentum als sachenrechtlich gleichberechtigtes Rechtsinstitut dauerhaft gesichert werden, was vor allem für Grundpfandrechtsgläubiger von Bedeutung ist. Da die Wohnung als solche als Vermögensgegenstand verwertbar ist, werden die Gläubiger des Wohnungseigentümers auch nicht benachteiligt.

Bild: fotodo / Fotolia

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