Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, also die Gemeinschaft aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, ist als sogenannter „teilrechtsfähiger Verband” Träger aller Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis zu außenstehenden Dritten wie Handwerkern oder Lieferanten. Sie kann als solche selbständig am Rechtsverkehr teilnehmen und Verträge abschließen. Dabei wird sie in der Regel vom Verwalter vertreten.

Sie ist ebenso im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern Inhaber aller wirksam begründeten Wohngeldansprüche.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist weder eine natürliche, noch eine juristische Person, sondern ein rechtsfähiger Verband sui generis, auf die § 13 BGB entsprechend anzuwenden ist, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu dem Zweck abschließt, der keiner gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit dient (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.März 2015 – VIII ZR 243/13). Es spielt dabei auch keine Rolle ob die Gemeinschaft durch einen gewerblichen Verwalter vertreten wird.

Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht verwechselt werden mit der Begründung von Wohnungseigentum. Werden Eigentumswohnungen neu gebaut oder wird ein Bestandsgebäude vom Eigentümer nach § 8 WEG aufgeteilt, werden zwar für alle Wohnungen Wohnungsgrundbücher angelegt, in denen überall der Gebäudeeigentümer als Wohnungseigentümer eingetragen ist. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht jedoch erst, wenn es für mindestens eine Wohnung einen anderen im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer gibt.

Häufig dauert es aus verschiedenen rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen jedoch eine ganze Zeit, bis der erste Wohnungskäufer auch im Grundbuch eingetragen ist und die Wohnungseigentümergemeinschaft damit in Vollzug gesetzt wird. Für den Zeitraum davor spricht man von einer werdenden oder faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn

  • der erste Erwerber einen Wohnungskaufvertrag abgeschlossen hat,
  • für ihn eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB im Grundbuch eingetragen worden ist,
  • und dem Erwerber bereits der Besitz an dem erworbenen Wohnungseigentum übergeben wurde.

Für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft gelten bereits die Vorschriften des WEG und der Teilungserklärung, insbesondere das Recht und die Pflicht zu ordnungsgemäßer Verwaltung. Der zweite und jeder weitere Erwerber, der die genannten Voraussetzungen ebenfalls erfüllt, tritt als weiteres Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft bei. Die werdende Eigentümergemeinschaft endet, wenn der erste Erwerber in das Grundbuch eingetragen wird.

Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht nach § 21 Absatz 1 WEG in erster Linie den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Dafür treffen sie nach § 21 Absatz 3 WEG mit Stimmenmehrheit Beschlüsse in Wohnungseigentümerversammlungen nach § 23 WEG. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag „Die Verwaltung des Wohnungseigentums”.

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher begründen Pflichtverletzungen in diesem Bereich keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern nur gegen den Verwalter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08. Juni 2018V ZR 125/17) (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Wohneigentumsverwalter”).

Bild: fotodo / Fotolia

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