Die Wohnungseigentümerversammlung

Inhalt:
  1. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung
  2. Die Wohnungseigentümerversammlung
  3. Beschlussfassung
  4. Schriftliche Beschlussfassung
  5. Die Beschlusssammlung

Nach § 23 Absatz 1 WEG werden die Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (Zum Beispiel in der Teilungserklärung)  die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer (=Wohnungseigentümerversammlung) geordnet. Sie ist daher das zentrale Ereignis im Rahmen der Verwaltung des Wohnungseigentums. Die Beschlüsse werden dann nach § 27 Absatz 1 Nummer 1 WEG vom Wohnungseigentumsverwalter umgesetzt.

1. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung

Nach § 24 Absatz 1 WEG wird die Versammlung der Wohnungseigentümer von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Diese ordentliche Wohnungseigentümerversammlung ist notwendig, um die Jahresabrechnung des Vorjahres und den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr zu beschließen. Beides sind notwendige Grundlagen, um die Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaft sicherzustellen.

Desweiteren muß sie vom Verwalter nach § 24 Absatz 2 WEG in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer (=Teilungserklärung) bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung nach § 24 Absatz 3 WEG auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. Selbstverständliche kann auch der Verwalter zu einer außerordentlichen Versammlung einladen, wenn dies zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist.

Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt gemäß § 24 Absatz 4 WEG in Textform (Mehr dazu in unserem Beitrag zur „Form” von Texten). Die Einberufung muss eine Tagesordnung enthalten, aus der die Wohnungseigentümer ersehen können, was Gegenstand der Beratung und der Beschlussfassung sein wird. 

Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. Wann ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, kann nicht generell, sondern nur im jeweiligen Einzelfall entschieden werden. Häufig handelt es sich um Fälle, in denen kurzfristig bauliche Maßnahmen erforderlich werden, deren Umfang über das hinausgeht, was der Verwalter entscheiden darf.

2. Die Wohnungseigentümerversammlung

An der Wohnungseigentümerversammlung dürfen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer teilnehmen. Ebenso dürfen Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen, da sie das Stimmrecht für die eigentlich berechtigten Eigentümer ausüben. Die Eigentümer dürfen auch einen bevollmächtigten Vertreter in die Versammlung entsenden, es sei denn, dies ist in der Teilungserklärung ausgeschlossen. Durch einen Beschluss der Eigentümer kann auch die Teilnahme von Gästen zugelassen werden. Dies könnten z.B. im Auftrage der Wohnungseigentümergemeinschaft tätige Architekten, Sachverständige, Gutachter oder Rechtsanwälte sein.

Der Verwalter, der zu der Versammlung einberuft, entscheidet auch über den Versammlungsort. In der Regel macht der das in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat. Der Versammlungsort sollte in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage liegen, ausreichend groß und gut auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar und nach Größe und Ausstattung für die Versammlung geeignet sein. Außerdem ist es wichtig, dass die Vertraulichkeit gewährleistet ist.

Der Versammlungszeitpunkt sollte unter Beachtung der Einladungsfrist so gewählt werden, dass auch berufstätige Wohnungseigentümer problemlos an der Versammlung teilnehmen können. An Werktagen sollte die Versammlung daher nicht vor 17 Uhr beginnen. Am Sonntag sollte die Versammlung nur stattfinden, wenn die Eigentümer dies ausdrücklich wünschen. Sie sollte möglichst auch nicht in den am Ort der Wohnungseigentumsanlage geltenden Ferienzeiten oder an einem gesetzlichen Feiertag stattfinden.

Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt nach § 24 Absatz 5 WEG der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt. Der Versammlungsleiter übt das Ordnungsrecht in der Versammlung aus. Er darf in diesem Rahmen alle Maßnahmen ergreifen, die erforderlich sind, damit die Wohnungseigentümerversammlung ordnungsgemäß und ungestört abläuft. Er darf die Redezeit begrenzen, das Rederecht entziehen, und schließlich auch einen notorischen Störer nach vorheriger Androhung von der Versammlung ausschließen, wenn dies als letzte Möglichkeit unumgänglich ist, um einen geordneten Ablauf der Versammlung zu gewährleisten (BGH, Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/ 10).

Nach der üblichen Begrüßung muss der Vorsitzende zunächst feststellen, dass die Einberufung ordnungsgemäß erfolgt und dass die Versammlung beschlussfähig ist (Siehe den nachfolgenden Absatz über die „Beschlussfassung”). Ist die Versammlung beschlussfähig, wird auf der Grundlage der Einberufung die Tagesordnung festgelegt.

Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist nach § 24 Absatz 6 WEG eine Niederschrift aufzunehmen. Es müssen also nur die Beschlüsse protokolliert werden (Beschlussprotokoll), nicht der gesamte Verlauf der Versammlung (Verlaufsprotokoll). Es steht der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch frei, auch ein Verlaufsprotokoll anzufertigen, dass über die Beschlussergebnisse hinaus auch etwas über die Hintergründe und die Diskussionen zum Ausdruck bringt. Das ist insbesondere für die Eigentümer wichtig, die erst später als Zweit- oder Dritterwerber Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft werden.

Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Wenn aufgrund der Teilungserklärung für die Veräußerung eines Sondereigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, muss gegenüber dem Grundbuch der Nachweis erbracht werden, wer der Verwalter ist. Dieser Nachweis ist nach § 29 GBO in Form einer öffentlich beglaubigten Urkunde zu führen. Enthält das Protokoll einer Eigentümerversammlung den Beschluss über eine Verwalterneuwahl oder eine Wiederwahl, so sind daher sämtliche Unterschriften bei einem Notar öffentlich zu beglaubigen. 

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen. Das WEG enthält keine Verpflichtung des Verwalters, dass Protokoll an die Wohnungseigentümer zu versenden. Diese Pflicht wird jedoch regelmäßig in den Verwaltervertrag mit aufgenommen. Im Zeitalter der E-Mail ist es auch kein logistischer Aufwand mehr, dass regelmäßig sowieso mit dem Rechner geschriebene Protokoll an die Eigentümer zu versenden.

3. Beschlussfassung

Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden nach § 23 Absatz 1 WEG durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss nach § 23 Absatz 3 WEG gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in einem sogenannten „Umlaufverfahren” schriftlich erklären.

Jeder Wohnungseigentümer hat in der Wohnungseigentümerversammlung nach § 25 Absatz 1 WEG eine Stimme (Das ist das sogenannte „Kopfstimmrecht”. Auf die Anzahl der Wohnungen oder die Größe der Anteile kommt es nicht an.). In der Teilungserklärung kann allerdings von diesem Kopfstimmrecht abgewichen und eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) oder nach der Anzahl der im Eigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Einheiten (Objektprinzip) vereinbart werden. Dies ist häufig der Fall. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu (Zum Beispiel bei einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft), so können sie das Stimmrecht nach § 25 Absatz 2 Satz 2 WEG nur einheitlich ausüben. Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Absatz 5 WEG von der Beschlussfassung ausgeschlossen, wenn sie die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn ihm das Wohnungseigentum nach § 18 WEG rechtskräftig entzogen worden ist.

Eine Wohnungseigentümerversammlung kann nur dann gültige Beschlüsse fassen wenn sie beschlussfähig ist. Dies ist nach § 25 Absatz 3 WEG dann der Fall, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Ist eine Versammlung nicht gemäß beschlußfähig, so beruft der Verwalter gemäß § 25 Absatz 4 WEG eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen. In vielen Teilungserklärungen wird die Möglichkeit eröffnet, zu der neuen Versammlung gleich mit der Einladung zur ersten Versammlung einzuladen. Diese sogenannte „Eventualversammlung” findet dann gleich im Anschluss an die erste nicht beschlussfähige Versammlung statt und ist als Wiederholungsversammlung ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig. Ohne eine entsprechende Bestimmung in der Teilungserklärung ist diese Möglichkeit jedoch nicht zulässig.

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es nach § 23 Absatz 2 WEG erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (Siehe oben im Absatz „Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung”). Beschlüsse über Themen, die in der Einladung nicht oder nicht ausreichend nachvollziehbar angegeben werden, sind anfechtbar. Unter dem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes” dürfen keine Beschlüsse gefasst werden. Sie wären anfechtbar. Erfolgt allerdings keine Anfechtung innerhalb der Monatsfrist des § 46 Absatz 1 WEG, so erwachsen auch solche Beschlüsse in Bestandskraft. Über Anträge zur Durchführung der Versammlung, sogenannte Anträge zur Geschäftsordnung, kann jederzeit mit Mehrheit abgestimmt werden. Sie bedürfen auch keiner Ankündigung.

Die Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten in der Wohnungseigentümerversammlung nach § 21 Absatz 3 WEG durch Stimmenmehrheit. Ein Mehrheitsbeschluss kommt dann zustande, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Enthaltungen werden dabei nicht gewertet. Eine Enthaltung ist wie eine nicht abgegebene Stimme (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 8. Dezember 1988, V ZB 3/88). In § 16 Absatz 4 WEG ist für bestimmte bauliche Maßnahmen eine qualifizierte Mehrheit vorgesehen. Eine Änderung der Teilungserklärung oder bestimmte bauliche Veränderungen können nur allstimmig beschlossen werden, also von allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Die Beschlussfassung kann offen durch Handzeichen oder verdeckt über Stimmzettel erfolgen.

Nach der jeweiligen Abstimmung hat der Versammlungsleiter das Abstimmungsergebnis zu verkünden, indem er den anwesenden Miteigentümern mitteilt, wie viele Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen es gegeben hat. Hat ein Beschluss die erforderliche Mehrheit erreicht, so muss der Versammlungsleiter den zustandegekommenen Beschluss verkünden. Wird die Verkündung des Beschlusses vergessen, so kommt dieser Beschluss rechtlich nicht zustande (BGH, Beschluss vom 23.8.2001, V ZB 10/ 01) und entfaltet damit auch keine Rechtswirkung.

Sowohl der verkündete Beschlusstext als auch das Ergebnis der Abstimmung müssen in das Protokoll aufgenommen werden. Der Verkündung des Beschlusses durch den Versammlungsleiter kommt konstitutive Wirkung zu. Der Beschluss ist mit dem Inhalt zustande gekommen, wie er vom Versammlungsvorsitzenden verkündet wird. Dies gilt auch dann, wenn der Versammlungsleiter etwas falsches verkündet. Verkündet er etwas, dass ein Beschluss zustande gekommen sei, obwohl die Mehrheit dagegen war, ist von den Miteigentümern, die hiermit nicht einverstanden sind, innerhalb der Monatsfrist des §   46 Absatz 1 WEG gerichtlich gegen diesen Beschluss vorzugehen. Andernfalls erwächst der Beschluss wie verkündet in Bestandskraft. 

Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nach § 23 Absatz 4 Satz 1 WEG nichtig.

Im Übrigen ist ein Beschluss gemäß § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

4. Schriftliche Beschlussfassung

Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss nach § 23 Absatz 3 WEG gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.

5. Die Beschlusssammlung

Nach § 24 Absatz 7 WEG ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält den Wortlaut

  1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse (Auch Negativbeschlüsse und Geschäftsordnungsbeschlüsse) mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
  2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
  3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.

Die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Absatz 8 WEG von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

Die Beschluss-Sammlung wurde erst im Zuge der WEG-Reform 2007 eingeführt. Der Gesetzgeber misst ihr große Bedeutung zu. Nach § 26 Absatz 1 Satz 4 WEG ist es sogar ein wichtiger Grund für die Abberufung des Wohneigentumsverwalters, wenn er die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt.

 

Bild: fotodo / Fotolia

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