Die Wohnungsmieten

Auf dieser Seite gehen wir auf die Entwicklung der Wohnungsmieten ein, die immer wieder von verschiedenen Behörden, Verbänden, Unternehmen oder Forschungseinrichtungen publiziert werden. Wichtig ist dabei, zwischen den Bestandsmieten und den Angebotsmieten zu unterscheiden.

Wichtig ist auch, sich klarzumachen, dass Durchschnittszahlen für ganz Deutschland immer mit Vorsicht zu genießen sind. Sie bilden die starken regionalen Unterschiede nicht ab. Sie berücksichtigen häufig wie z.B. beim Statistischen Bundesamt auch nicht, dass das Hauptproblem die hohen Neuvertragsmieten sind. Wer in Berlin oder Stuttgart eine neue Wohnung sucht, kann sich nicht damit trösten, dass es in Schwedt oder Bochum keine wesentlichen Mieterhöhungen gibt oder das es viele Mieter gibt, die seit 25 Jahren einen günstigen Bestandsmietvertrag haben.

Im folgenden geht es um die Mietpreisgrenzen im freifinanzierten Wohnungsbau, für den (theoretisch) das Prinzip der freien Mietpreisvereinbarung gilt. Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gilt das Kostenmietenprinzip. Der Vermieter darf über die Kostenmiete nicht hinausgehen., überzahlte Beträge sind zurückzuerstatten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”).

1. Die Angebotsmieten

Angebotsmieten sind die Mieten, für die Wohnungen zur Anmietung angeboten werden. Man kann davon ausgehen, dass aus den Angebotsmieten in der Regel auch Neuvertragsmieten werden.

Angebotsmieten konnten bis zum 1. Juni 2015 “frei”zwischen den Mietvertragsparteien verhandelt werden. In dynamischen Wohnungsmärkten, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt, bedeutet dies allerdings zumeist, dass der Vermieter sich den Mietinteressenten aussuchen kann, der bereit ist, die Miete zu zahlen, die verlangt wird, und darüber hinaus die weiteren Vorstellungen des Vermieters am besten erfüllt. Als Grenzen gab es bis zu diesem Zeitpunkt nur die verbotene Mietpreisüberhöhung und den Mietwucher (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag “Mietpreisgrenzen“). Die Angebotsmieten durften danach bis zu 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die ortsübliche Vergleichsmiete“) liegen. Die Regelungen sind jedoch aus rechtlichen und tatsächlichen Gründen nur schwer anzuwenden, so dass die Angebotsmieten häufig deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen.

Seit dem 1. Juni 2015 gibt es die sogenannte “Mietpreisbremse” (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die Mietpreisbremse“). Sie ist geregelt in den §§ 556d bis 556g BGB und gilt nur in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Berlin gehört dazu.

Auch in diesen Gebieten gilt grundsätzlich die freie Mietpreisvereinbarung. Mieter und Vermieter sind also nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Es gibt aber Grenzen für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete, insbesondere die 10-%-Grenze in § 556d Absatz 1 BGB (Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag zur Mietpreisbremse). 

Die Begrenzung der Neuvertragsmieten war zuvor schon seit längerem Gegenstand wohnungspolitischer Debatten. In Berlin liegen die Neuvertragsmieten in der Regel deutlich über der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Deutsche Mieterbund forderte daher eine Begrenzung auch der Neuvertragsmieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dies würde auch die Entwicklung der Mietspiegelmieten dämpfen, da die Neuvertragsmieten gemäß § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB dafür besonders bedeutsam sind.

In Berlin gilt darüber hinaus seit dem 22. Februar 2020 das am 30. Januar 2020 vom Abgeordnetenhaus verabschiedete „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin”, mit dem der Mietendeckel in Berlin eingeführt wurde. Er begrenzt die Bestandsmieten und die Angebotsmieten durch einen Mietenstop auch für Neuvermietungen und Mietobergrenzen. Das Ziel des Mietendeckels besteht darin, zunächst einmal für einen Zeitraum von fünf Jahren den weiteren Anstieg der Mieten in Berlin zu stoppen und darüber hinaus für Mietsenkungen zu sorgen.

Untersuchung von Immowelt vom 8. Januar 2021

Das Immobilienportal Immowelt hat am 8. Januar 2021 eine Untersuchung zur Entwicklung der Neuvertragsmieten im Jahr 2020 veröffentlicht.

Danach gab es keinen Coronadämpfer für die Angebotsmieten. Sie stiegen im Vergleich zu 2019 in 67 von 80 untersuchten Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern für Wohnungen mit 40 bis 120 Quadratmetern auch im Krisenjahr 2020 um bis zu 12 %.

  • München ist weiter Spitzenreiter bei den Angebotsmieten und verteuert sich um 2 % auf 18,60 Euro pro Quadratmeter. 
  • In Köln steigen die Angebotsmieten um 6 % auf 11,50 Euro, in Hamburg um 3 % auf 12,10 Euro.
  • Die Angebotsmieten in Berlin klettern trotz Mietendeckel um 5 % auf 12,50 Euro, da die Mieten im vom Mietendeckel nicht erfassten Neubau stark anziehen.
  • Eine leichte Entspannung gibt es in den kleineren Hochschulstädten. Weil es wegen Corona weniger Präsenzveranstaltungen an Hochschulen gibt, sind weniger Studenten auf Suche nach einer Bleibe.
  • Weiterhin günstige Mieten findet man in den meisten ostdeutschen Städten.

In Berlin soll der im Februar 2020 eingeführte Mietendeckel eigentlich einen weiteren Anstieg auch der Angebotsmieten verhindern. Die Bestandsmieten wurden nach den Feststellungen von Immowelt in der Tat günstiger, aber das Wohnungsangebot ist geschrumpft. Obendrein klettern die Mieten in unregulierten Neubauten (Baujahr ab 2014) umso stärker, wie eine Immowelt Auswertung aus dem November 2020 gezeigt hat. Über das ganze Angebot betrachtet wuchsen die Angebotsmieten 2019 daher auch in Berlin um 5 Prozent.

Die Attraktivität des Umlandes der großen Städte dürfte angesichts steigender Home-Office-Quoten nach Einschätzung von Immowelt steigen, da Wohnungssuchende mit Option auf Heimarbeit auch weitere Wege nicht scheuen, wenn sie nicht mehr täglich pendeln müssen. Der Einzugsbereich von großen Ballungsräumen könnte so noch größer werden.

Höhere Preise bei Neuvermietungen müssen Wohnungssuchende in Großstädten in Ostdeutschland bezahlen, allerdings bleibt das Niveau dort im deutschlandweiten Vergleich weiterhin niedrig. Leipzig und Dresden sind beliebte und boomende Städte, trotzdem finden Mieter noch Wohnraum zu Preisen von unter 8 Euro pro Quadratmeter.

Untersuchung von Immowelt vom 10. Dezember 2020 (teuerste Stadtteile)

Das Immobilienportal Immowelt hat am 10. Dezember 2020 eine Untersuchung zu den teuersten Stadtteilen in Deutschland veröffentlicht.

Der Grundgedanke lautet: Wer in den angesagten Stadtvierteln wohnen will, zahlt dafür meistens einen hohen Preis. Wie hoch dieser ist, unterscheidet sich aber stark von Stadt zu Stadt. Das zeigt eine immowelt Analyse der Angebotsmieten für die 4 deutschen Millionenstädte Berlin, Hamburg, München und Köln.

Die höchsten Preise zahlen laut Immowelt Münchner Mieter in Altstadt-Lehel. Wohnungen würden rund um den Marienplatz und den Englischen Garten im Median für 23,20 Euro pro Quadratmeter angeboten. Die Kombination aus Naherholung und Zentrumslage mache den Stadtteil so teuer. Zudem treibe die große Anzahl von luxussanierten Altbauten mit Mieten im mittleren vierstelligen Bereich den Preis nach oben.

Auch in Berlin habe ein Viertel die höchsten Mieten, in dem trotz zentraler Lage viel Grünfläche vorhanden ist. Mit Angebotsmieten von 16,00 Euro pro Quadratmeter belege Tiergarten Platz 1 der teuersten Viertel Berlins. Mit Schmargendorf (15,50 Euro) folge ein Stadtteil, der zwar zu den Randbezirken zählt, aufgrund der Nähe zur Dahlem und Havel aber beliebt bei Familien sei. Genauso teuer wie Schmargendorf seien auch Prenzlauer Berg und Mitte. Beide Stadtteile lockten besonders durch ihre Vielfalt aus Kultur, Gastronomie und Nachtleben Mieter an, Mitte überzeuge zudem durch die zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten. Generell seien in Berlin die Szeneviertel am teuersten. Dazu zählten Friedrichshain (15,20 Euro), das berühmt für sein Nachtleben sei, sowie das multikulturell geprägte Kreuzberg (15,00 Euro).

Die Hafencity als der neueste Hamburger Stadtteil sei gleichzeitig der teuerste. Die hohen Mietpreise von 16,30 Euro pro Quadratmeter im Median verdeutlichten den hohen Wohnstandard. Traditionell teuer sei Rotherbaum (16,10 Euro). Die Lage mitten in der Stadt und an der Außenalster sorgten für die große Attraktivität, was auch auf das benachbarte Harvesthude (16,00 Euro) zutreffe. Die Altstadt (15,90 Euro) und Hammerbrook (15,70 Euro) folgten auf den weiteren Plätzen. Das multikulturell geprägte St. Georg (15,50 Euro) und das Vergnügungsviertel St. Pauli (14,80 Euro) lägen preislich etwas dahinter.

Auch in Köln lägen die teuersten Viertel im Zentrum. Altstadt-Süd ist mit Quadratmeterpreisen von 14,10 Euro auf Platz 1. Neustadt-Nord (13,30 Euro), Neustadt-Süd (13,20 Euro) und Deutz (13,00 Euro) befänden sich ebenfalls unter den Top 10 – genauso wie das im Westen an die Innenstadt angrenzende Lindenthal (13,30 Euro)

2. Die Bestandsmieten

Bestandsmieten sind die Mieten, die in bestehenden Mietverhältnissen gezahlt werden müssen. Sie ergeben sich aus den Neuvertragsmieten zuzüglich der im Laufe der Zeit eingetretenen Mieterhöhungen.

In bestehenden Mietverhältnissen können die Mieten für freifinanzierte Wohnungen nur unter Beachtung der §§ 557 ff BGB erhöht werden. Näheres dazu finden Sie in unserem Bereich “Mieterhöhungen“. Auch für die Bestandsmieten gilt in Berlin der Mietendeckel.

Das wichtigste Instrument zur Bestimmung der Bestandsmieten ist der Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet.

Zahlen des Statistischen Bundesamtes vom 1. Oktober 2019

Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat in seiner Pressemitteilung Nr. N 001 vom 1. Oktober 2019 über die aktuelle Situation bei den Mieten und der Mietbelastungsquote berichtet. Die Zahlen wurden im Rahmen der Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation erhoben und veröffentlicht.

Wenig überraschend lautet das Fazit, dass die Mieten und die Mietbelastung in den Metropolen besonders hoch sind. In den sieben größten Metropolen zahlen die seit 2015 eingezogenen Mieterinnen und Mieter im Schnitt ein Fünftel mehr als Personen mit älteren Mietverträgen. Dieser Zeitraum von 4 Jahren (2015-2019) entspricht dem des Erfassungszeitraums des Mietspiegels  nach § 558 Absatz 2 BGB. An diesen Zahlen erkennt man auch den Einfluss der Neuvertragsmieten auf das Mietengefüge.

Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, mussten private Haushalte nach eigenen Angaben bundesweit im Schnitt 7,70 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine in 2015 und später angemietete Wohnung bezahlen. Damit liegen diese Mietkosten um 12 % über der durchschnittlichen Nettokaltmiete in Deutschland (6,90 Euro). Deutlich über dem jeweiligen Landesdurchschnitt liegen die Nettokaltmieten für Neuanmietungen ab dem Einzugsjahr 2015 und später in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg. Geringer als im Bundesdurchschnitt war der Unterschied zwischen den Nettokaltmieten bei Neuanmietungen ab 2015 zu den jeweiligen Durchschnittsmieten vor allem in Sachsen-Anhalt, Thüringen, Schleswig- Holstein und Rheinland-Pfalz, aber auch in Nordrhein-Westfalen.

Hohe Mieten sind vor allem ein Problem der Metropolen in Deutschland. So lag 2018 die durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter für Neuanmietungen ab dem Einzugsjahr 2015 in den sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf bei 10,80 Euro und damit um gut 21 % über dem allgemeinen Durchschnitt in diesen Städten (8,90 Euro). Am größten war der Unterschied nach Angaben des Amtes in Berlin. Dort lag die durchschnittliche Nettokaltmiete für 2015 und danach angemietete Wohnungen bei 9,10 Euro pro Quadratmeter und damit um 23 % höher als der Berliner Mietendurchschnitt insgesamt (7,40 Euro).

Eigentümer der Mietwohnungen in Deutschland sind zu 58 % private Vermieter und zu 23 % Wohnungsgenossenschaften. 15 % der Mietwohnungen waren im Besitz von privaten Wohnungsunternehmen und 4 % der Mietwohnungen gehörten öffentlichen und kommunalen Wohnungsunternehmen. Mieter, die 2018 in Wohnungen privater Wohnungsunternehmen lebten, zahlten mit durchschnittlich 7,30 Euro je Quadratmeter die höchsten Nettokaltmieten. Zum Vergleich lagen die Nettokaltmieten der von Privatpersonen vermieteten Wohnungen bei 7 Euro. Unter dem Bundesdurchschnitt von 6,90 Euro für die Nettokaltmieten blieben die öffentlichen und kommunalen Wohnungsunternehmen mit 6,60 Euro und die Wohnungsgenossenschaften mit 6,40 Euro.

Bild: icreative3d_Fotolia

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