Die Wohnungssuche

Ein zentrales Problem der Mieter in Berlin ist heute die Wohnungssuche. Noch vor ein paar Jahren war das Problem ein ganz anderes als heute. Anfang bis Mitte der 2000-er Jahre ging es darum, sich aus den vielen Wohnungen, die angeboten wurden, die richtige auszusuchen. Das Angebot war stadtweit größer als die Nachfrage. Berlin schrumpfte, obwohl nach der Wende alle mit steigenden Einwohnerzahlen gerechnet und daher fleißig Wohnungen gebaut hatten. In Marzahn begann man sogar Wohnungen abzureißen. Eine ziemliche Schnapsidee, auf die heute niemand mehr käme.

Heute sieht es ganz anders aus. Die Stadt wächst. Eine Einwohnerzahl von 4 Millionen, die es zuletzt vor dem Krieg gab, ist absehbar. Zugleich werden allen politischen Bemühungen zum Trotz zu wenig Wohnungen neu gebaut. Dies führt zu steigenden Preisen bei neuen und bestehenden Wohnungen. Die Politik in Bund und Land reagiert darauf vor allem mit restriktiven Maßnahmen wie der Mietpreisbremse (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”) oder dem Zweckentfremdungsverbot.

Ob sich daran in den kommenden Jahren etwas ändert, ist derzeit nicht absehbar. Bis dahin werden die Mieterinnen und Mieter der Stadt weiterhin damit leben müssen, dass es schwierig und zumeist auch teuer ist, eine neue Wohnung zu beziehen.

Inhalt:
  1. Zeit lassen
  2. Flexibel bleiben
  3. Wo man Wohnungen findet
  4. Unterlagen vorbereiten
  5. Wohnungsbesichtigung und Energieausweis
1. Zeit lassen

Wenn möglich sollte man sich bei der Wohnungssuche und dem Abschluss eines neuen Mietvertrages Zeit lassen. Die Wohnung ist wichtig und teuer. Sie ist in den meisten Haushalten der größte Einzelposten im Budget. Daher sollten Entscheidungen gut vorbereitet und wohl durchdacht sein.

Beginnen Sie früh mit der Wohnungssuche. Stellen Sie am Anfang alle Unterlagen zusammen, die typischerweise benötigt werden, damit Sie sie dem Vermieter vollständig und schnell übersenden können, wenn Sie sich für seine Wohnung interessieren. Dabei geht Sorgfalt vor Schnelligkeit. Nach einer Untersuchung von ImmoScout 24 aus dem Dezember 2016 legen 74 % der Vermieter Wert darauf, dass alle erforderlichen Nachweise vorhanden und die in ihnen enthaltenen Angaben korrekt sind. Immerhin noch 16 % der Vermieter wollen, dass die Unterlagen schnell vorliegen. Es kann daher nicht schaden, wenn man beiden Ansprüchen genügt.

2. Flexibel bleiben

Natürlich ist es wichtig, dass man sich am Anfang der Wohnungssuche überlegt, welchen Kriterien die Traumwohnung entsprechen sollte: Wo soll sie sein, wie groß muss sie sein, was darf sie kosten. Bei angespannten Märkten muss man aber auch flexibel bleiben, da man in der Regel nicht der einzige ist, der nach so einer Wohnung sucht. Dabei ist es wichtig, dass man für sich selbst festlegt, welche Gewichtung die verschiedenen Kriterien einer Wohnung haben. Dem einen ist der Ort am wichtigsten, dem anderen der Preis, und einem dritten die Zahl der Zimmer. Das ist eine ganz individuelle Festlegung, für die es keine allgemeinen Kriterien gibt.

In der Untersuchung von ImmoScout24 aus dem Dezember 2016 wurde auch untersucht, wie viele Anfragen pro Wohnung in den verschiedenen Berliner Stadtteilen 2015 durchschnittlich gestellt wurden. Daraus ergab sich die räumliche Konzentration der Wohnungsnachfrage. In Marzahn oder Grünau zum Beispiel gab es pro Wohnungsangebot bis zu 10 Anfragen. In Pankow oder Marienfeld waren es bis zu 30 und in Schöneberg und Gesundbrunnen über 50. Natürlich muss man diese Zahlen mit Vorsicht verwenden, da die Ursachen wie zu hohe Preise, schlechte Verkehrsanbindungen oder zu wenige Schulen nicht mit genannt werden. Trotzdem bieten sie einen ersten Anhaltspunkt, wo die Nachfrage größer ist. Man sollte sich besser auf Bezirke konzentrieren, in denen die Nachfrage nicht so hoch ist. Je weniger Mitbewerber es gibt, desto höher dürften die Chancen sein, zum Zuge zu kommen. Da die sehr nachgefragten und die weniger nachgefragten Stadtteile häufig direkt nebeneinander liegen (Z.B. Wedding mit über 50 und Charlottenburg-Nord mit bis zu 40 Anfragen), ist es eine sinnvolle Strategie, räumlich flexibel zu sein.

Flexibel sollte man auch bezüglich des Zeitpunktes der Wohnungssuche sein. Natürlich hat sich die Wohnungsnachfrage in Berlin in den vergangenen Jahren massiv erhöht. Aber auch sie unterliegt saisonalen Schwankungen. In der Untersuchung von ImmoScout 24 aus dem Dezember 2016 wurde auch untersucht, wann viele Anfragen pro Wohnung in den verschiedenen Monaten in Berlin 2015 durchschnittlich gestellt wurden. Dabei ergaben sich große Unterschiede. Die meisten Menschen suchen im Januar, im April und im September und Oktober in Berlin nach einen neuen Bleibe. Am wenigsten sind es im Zeitraum Mai, Juni, Juli und im Dezember. Wer in diesen Monaten sucht, hat eine größere Chance, zum Zuge zu kommen.

Wenn man es sich finanziell leisten kann, sollte man auch bei der Wohnungsgröße flexibel sein. In der Untersuchung von ImmoScout 24 aus dem Dezember 2016 wurde auch das Verhältnis der Haushaltsgrößen zu den Wohnungsgrößen in Berlin untersucht. Dabei ergab sich folgendes: 54 % aller Berliner leben allein, aber nur 13 % der Wohnungen haben 1 bis 1 ½ Zimmer. 28 % der Berliner leben zu zweit, aber 38 % der Wohnungen haben 2 bis 2 ½ Zimmer. Nur 10 % der Berliner sind zu dritt, aber 31 % der Wohnungen haben 3 bis 3 ½ Zimmer. Ab 4 Zimmer haben 18 % der Wohnungen in Berlin, denen 8 % Haushalte mit 4 Personen und mehr gegenüberstehen. Wie man diesen Zahlen entnehmen kann, ist es einfacher, eine größere Wohnung zu bekommen. Man muss es sich leisten können.

In einer weiteren Untersuchung, die am 21. September 2018 veröffentlicht wurde, beschrieb ImmoScout24 im Vorfeld des Wohngipfels im Kanzleramt die meistgesuchte Wohnung Deutschlands: Sie hat 66 Quadratmeter, 2 ½ Zimmer und kostet 446 € Kaltmiete.  In einigen Regionen Deutschlands führt der Nachfragedruck dazu, dass Mieter sogar noch höhere Preise für weniger Wohnfläche zahlen: So müssen sich Mietinteressenten in München im Durchschnitt mit 45 Quadratmetern und 2 Zimmern für eine Kaltmiete von rund 645 € abfinden. Wenn sie denn überhaupt Erfolg haben, da es für solche Wohnungen im Schnitt 2.017 Bewerbungen gibt. Berliner Wohnungssuchende müssen bei einer Kaltmiete von 426 € mit 49 Quadratmetern auf 2 Zimmern und rund 1.760 Bewerbern rechnen. Auf Platz 3 im Ranking der meistgesuchten Wohnungen liegt Stuttgart: 1.377 Bewerber melden sich im Schnitt auf ein Inserat, in dem 55 Quadratmeter auf 2,5 Zimmern für 557 Euro kalt angeboten werden. Es folgen Köln mit 1.160 Mitbewerbern auf Wohnungen mit durchschnittlich 2 Zimmern auf 47 Quadratmetern für 451 Euro kalt sowie Frankfurt am Main mit 2 Zimmern auf 47 Quadratmetern für 504 Euro Kaltmiete im Durchschnitt. Wer also das sucht (suchen muss!), was alle suchen, hat schlechte Karten.

3. Wo man Wohnungen findet

Auch bei einem angespannten Markt wie derzeit in Berlin gibt es viele Möglichkeiten, eine neue Wohnung zu finden. Bei 1,6 Millionen Mietwohnungen in der Stadt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Wohnungsbestand in Berlin”) und einer Fluktuationsquote von 5,9 % (Mehr dazu in unserem Beitrag „Fluktuation”) wechseln immerhin in jedem Jahr 94.400 Wohnungen den Mieter.

Eine Möglichkeit, eine neue Wohnung zu finden, sind Beziehungen, vor allem durch Freunde und Bekannte. Am besten ist es dabei natürlich, wenn die den Vermieter selbst gut kennen. Aber auch dann, wenn man nur den Vormieter kennt oder jemanden kennt, der den Vormieter kennt, hat man immerhin die Möglichkeit, sich um die Wohnung zu einem Zeitpunkt zu bemühen, zu dem sie eigentlich noch nicht auf dem Markt ist. In der Regel sind solche Kontakte kostenfrei. Was nicht heißt, dass es nicht sinnvoll sein kann, auch in diesen Kreisen eine Belohnung für die Vermittlung einer Wohnung auszuloben. Jedenfalls muss man aktiv werden und Freunde und Bekannte ansprechen. Nur wenn die Bescheid wissen, können sie die vielleicht entscheidende Information auch weitergeben.

Eine weitere klassische Möglichkeit sind die Printausgaben und Webseiten der Zeitungen, die in Berlin erscheinen. Man kann die Inserate in den Zeitungen studieren, aber auch selbst ein Inserat aufgeben. Allerdings geht die Bedeutung der Zeitungsinserate immer weiter zu Gunsten der Immobilienportale zurück.

Die Berliner Morgenpost hat keine eigene Immobiliensite im Internet, sondern verweist auf bestimmo.de, ein regionales Immobilienportal der Funke-Mediengruppe, zu der die Berliner Morgenpost mittlerweile gehört. Der Tagesspiegel und die Berliner Zeitung kooperieren mit dem Immobilienportal immowelt.de, das mehrheitlich zum Axel-Springer-Konzern gehört. Daneben gibt es noch die Stadtmagazine zitty und Tip, in denen hauptsächlich Zimmer in Wohngemeinschaften und möblierte Zimmer angeboten werden.

Da die gedruckten Annoncen kaum noch eine Rolle spielen, werdend die meisten Wohnungen mittlerweile über Immobilienportale angeboten:

Dies sind nur einige der wichtigsten Portale, auf denen Wohnungen mittlerweile angeboten und gesucht werden. Darüber hinaus findet man auch Wohnungen auf den Webseiten der Wohnungsunternehmen, Genossenschaften (Mehr dazu in unserem Bereich „Wohnungsgenossenschaften”), Bauträger, Makler oder Verwalter. Wer sich der Hilfe eines Maklers bedient, sollte die Vorschriften zur Wohnungsvermittlung beachten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnungsvermittlung”).

4. Unterlagen vorbereiten

Wenn man eine Wohnung anmieten möchte, muss man den Vermieter davon überzeugen, dass man ein zahlungskräftiger und zuverlässiger Mieter sein wird. Dafür muss man eine Reihe von Unterlagen vorlegen oder dem Vermieter überlassen.

Um die Identität des Mietinteressenten überprüfen zu können, lassen sich die Vermieter in der Regel den Personalausweis vorlegen. Viele erstellen auch eine Fotokopie des Personalausweises und legen diese in die Mieterakte. Das ist nach dem Personalausweisgesetz jedoch nicht zulässig.

Danach muss man zumeist noch einen Fragebogen ausfüllen, der die wichtigsten persönlichen Daten, Angaben zum Einkommen und zu den Personen, die noch mit in die Wohnung einziehen sollen, enthält. Wer die Wohnung haben möchte, kommt nicht umhin, den Fragebogen auch auszufüllen. Es gibt dafür keine einheitlichen Muster. Jeder Vermieter oder Vermittler nutzt seine eigenen Fragebögen.

Allerdings muss der Mietinteressent nur insoweit Auskunft geben, wie das Interesse des Vermieters berechtigt ist. Dazu gehören Fragen zur Bonität (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Bonitätsprüfung”), insbesondere nach dem monatlichen Nettoeinkommen, nach dem Bestand und der Dauer des Arbeitsverhältnisses, aber auch die Frage nach der Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen sollen. Falsche Antworten auf diese Fragen können den Vermieter unter Umständen zur Anfechtung des Mietvertrages berechtigen.

Unzulässig sind Fragen, die die persönlichen Verhältnisse betreffen und daher mit dem Mietvertrag nichts zu tun haben. Diese Fragen muss man nicht bzw. nicht wahrheitsgemäß beantworten. Fragen nach der Nationalität des Mieters oder der anderen Personen, die mit in die Wohnung ziehen sollen, Fragen nach der politischen, religiösen oder weltanschaulichen Einstellung, Fragen nach der Mitgliedschaft in einer Kirche, einer Partei, einer Gewerkschaft oder einer Mieterorganisation gehen den Vermieter schlicht nichts an. Gleiches gilt für Fragen nach der weiteren Familien- und Lebensplanung, nach Krankheiten oder Behinderungen, nach einer Schwangerschaft, nach Hobbys oder anderen persönlichen Vorlieben. Über diese ganz persönlichen Umstände und Pläne muss keine und auch keine wahrheitsgemäße Auskunft gegeben werden. Selbst wenn man diese Fragen nicht zutreffend beantwortet, kann der Vermieter daraus keine Konsequenzen für den Mietvertrag (Abmahnung, Kündigung, Anfechtung) ableiten.

Wer eine Sozialwohnung anmieten möchte, benötigt dafür einen Wohnberechtigungsschein (WBS), den man beim bezirklichen Wohnungsamt bekommt, wenn man die gesetzlichen Voraussetzungen dafür erfüllt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”).

5. Wohnungsbesichtigung und Energieausweis

So wie der Vermieter durch die Selbstauskunft und die Bonitätsprüfung vermeiden möchte, die Katze im Sack zu kaufen, sollte kein Mieter eine Wohnung anmieten, die er zuvor nicht eingehen besichtigt hat. Dabei muss insbesondere geprüft werden, ob die Wohnung den eigenen Erwartungen entspricht (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieträume”) und ob sie ihr Geld wert ist. Im Rahmen der Besichtigung muss der Vermieter dem Mieter auch den Energieausweis vorlegen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Vorlage Energieausweis”).

Bild: XtravaganT / Fotolia

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