Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nicht nach § 312c BGB widerrufen werden.

Verlangt ein Vermieter, der wie die Klägerin Unternehmer i. S. d. § 14 BGB ist, in Textform gem. § 558 a BGB von Mieter, die Verbraucher i. S. d. § 13 BGB, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und stimmt der Mieter ausdrücklich oder konkludent zu, so handelt es sich nicht um ein Fernabsatzgeschäft i. S. d. § 312b I 1 BGB mit der Folge, dass die Erklärung des Mieters nicht widerruflich ist.

Ohne Tatbestand gemäß § 313a Absatz 1 ZPO.

Entscheidungsgründe:

A.
Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.
I.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von 363,32 € gem. § 535 I BGB.
1.
Zwischen den Parteien bestanden unstreitig zwei Mietverträge über die Wohnungen im Erdgeschoss links und im Erdgeschoss rechts zu der Adresse … Straße … in …

2.

Die Beklagten schuldeten der Klägerin in dem Zeitraum vom 01.06.2015 bis zum 01.01.2016 eine monatliche Miete i. H. v. 429,76 € hinsichtlich der Wohnung im Erdgeschoss links und in Höhe von insgesamt 396,76 € hinsichtlich der Wohnung im Erdgeschoss links. Sämtliche der in dem oben genannten Zeitraum liegenden Mietzahlungsansprüche der Klägerin sind inzwischen fällig geworden, § 556b BGB.

a.)

Unstreitig haben die Beklagten die Zustimmungserklärungen vom 17.05.2015 unterzeichnet, nach welcher die monatliche Grundmiete der Wohnung im Erdgeschoss links von 223,22 € auf 251,76 € und die monatliche Grundmiete der Wohnung im Erdgeschoss rechts von 225,76 € auf 240,76 € zum 01.06.2015 erhöht werden sollte. Aufgrund der bereits erteilten Zustimmung verbieten sich hier – worauf die Klägerin zurecht hinweist – etwaige Untersuchungen der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete, da die gesetzlich bestimmten Grenzen vorliegend eingehalten worden sind.

Soweit die Beklagten geltend machen, dass sie die zweifarbige Zustimmungserklärung nur aufgrund des amtlich wirkenden Charakters des Dokumentes unterzeichnet hätten ohne Rechtsrat einzuholen, stellt dies keinen erheblichen Einwand dar. Wer ein Dokument unterzeichnet ohne sich dessen Bedeutung gegenwärtig zu machen muss sich an seiner Unterschrift festhalten lassen. Einschlägige Anfechtungstatbestände sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

b.)

Die Zustimmungserklärungen vom 17.05.2015 sind rechtswirksam und die Miete ist wirksam erhöht worden. Soweit die Beklagten vortragen, dass sie die Zustimmungserklärungen mit Schreiben vom 08.06.2015 wirksam gegenüber der Klägerin nach den Vorschriften der §§ 312d, 355, 357 BGB widerrufen hätten, kann dem Gericht dieser Rechtsauffassung nicht nähertreten. Dem Beklagten stand hinsichtlich der von ihnen abgegebenen Mieterhöhungszustimmungserklärungen kein Widerrufsrecht i. S. d. §§ 312 ff. BGB zu.

(1.)

Zunächst waren die Beklagten nicht berechtigt ihre Zustimmungserklärungen nach §§ 312d, 355, 357 BGB zu widerrufen. Gemäß § 312d I 1 BGB steht dem Verbraucher bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu. Nach § 312b I 1 BGB sind Fernabsatzverträge Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen, die zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.

Verlangt ein Vermieter, der wie die Klägerin Unternehmer i. S. d. § 14 BGB ist, in Textform gem. § 558 a BGB von Mieter, die Verbraucher i. S. d. § 13 BGB, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und stimmt der Mieter ausdrücklich oder konkludent zu, so handelt es sich nicht um ein Fernabsatzgeschäft i. S. d. § 312b I 1 BGB mit der Folge, dass die Erklärung des Mieters widerruflich ist (Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, BGB § 558b, Rn. 35b; AG Spandau, Urt. v. 27.10.2015, 5 C 267/15, zitiert nach juris). Zwar ist in § 312 c II BGB der Brief als Fernkommunikationsmittel ausdrücklich erwähnt, insofern hat sich aber zur früheren Rechtslage nichts geändert. Auch in § 312 b Abs. 2 BGB a. F. war der Brief bereits erwähnt worden. Zur alten Fassung wurde aber niemals die Auffassung vertreten, dass das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 a, 558 b BGB ein Fernabsatzgeschäft ist. Auch die Tatsache, dass der Gesetzgeber im Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung über den sich aus Art 3 Abs. 3 f) ergebenden Regelungsumfang der Verbraucherrechterichtlinie die § 312 ff. BGB teilweise (siehe § 312 Abs. 4 BGB) auch für Wohnraummietverträge für anwendbar erklärt, ändert daran nichts. Zwar sind auch Konstellationen denkbar, in denen auch Mietverträge und Änderungen von Mietverträgen im Fernabsatzwege i. S. d. § 312b I 1 BGB erfolgen, aber allein ein Briefwechsel über eine Mieterhöhung fällt weder nach teleologischen noch nach grammatikalischen Gesichtspunkten in den Anwendungsbereich des § 312b I 1 BGB. Zur Annahme eines Fernabsatzgeschäftes bedarf es insoweit zusätzlicher Anforderungen, wie z. B. dem Umstand, dass der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem erfolgt. Dabei handelt es sich um eine selbstständige zusätzliche Tatbestandsvoraussetzung neben der Verwendung des Fernkommunikationsmittels. Damit sind die typischen Vertriebsformen von Waren, Dienstleistungen und Finanzdienstleitungen im Internet gemeint. Die normale – schriftliche – Korrespondenz mit meinem Vertragspartner stellt kein solches Dienstleistungssystem dar. Eine solche einschränkende Auslegung des Begriffs des „Systems“ ergibt sich insoweit sowohl aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift, wie auch aus der Gesetzgebungsgeschichte. Die Dienstleistung, die der Vermieter erbringt, ist die Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Dass Vertragsänderungen insbesondere Mieterhöhungen nach § 558 a I BGB in einer bestimmten Form, nämlich Textform erfolgen müssen, bedeutet nicht, dass damit alle Erklärungen in Textform widerruflich sind. Dagegen spricht insbesondere, dass der Gesetzgeber dem Mieter eine Frist von zwei Monaten eingeräumt hat, zu überlegen, ob er der Erhöhung zustimmen will.

Für die Annahme eines Fernabsatzsystems muss zusätzlich ein besonderes Vertriebssystem vorliegen. Daran fehlt es vorliegend, da die Antwort des Mieters noch umgesetzt werden, also in das System eingegeben werden muss.

Auch eine die freie Willensbildung der Beklagten einschränkende “Überrumpelungssituation”, welche den Zweck der Widerrufsregelungen in §§ 312 ff. BGB darstellt, ist vorliegend nicht gegeben. Die Beklagten konnten innerhalb der ihnen von Gesetzes wegen eingeräumten Frist von zwei Monaten in ihrer heimischen Umgebung ohne unmittelbare oder mittelbare Beeinflussung durch die Klägerin entscheiden, ob sie das Mieterhöhungsverlangen hinnehmen und ihm zustimmen oder diesem widersprechen. Eine dem Vertragsschluss im Fernabsatz Wege vergleichbarer Gefahr der Übervorteilung durch die Klägerin war nicht gegeben.

Soweit die Beklagten sich auf die BT-Drucksache 17/12637 berufen führt dies nicht zu einer abweichenden Beurteilung des Gerichts. In der Bundestagsdrucksache ist zwar grundsätzlich erwähnt, dass die Widerrufsvorschriften auch auf den Mietvertrag Anwendung finden können, aber ausdrücklich erwähnt ist lediglich der Fall, in welchem der Vermieter im Rahmen eines unangemeldeten Besuches eine wesentliche Vertragsänderung herbeiführt. Dieser Fall ist mit der vorliegenden Konstellation nicht vergleichbar. Auch die zitierte Fundstelle im Palandt und die Entscheidung des OLG Koblenz (OLG Koblenz, Rechtsentsch. in Mietsachen vom 09.02.1994, 4 W – RE – 456/93, zitiert nach juris) betreffen Konstellationen, in denen der Vermieter im Rahmen eines unangekündigt Hausbesuches eine wesentliche Vertragsänderung herbeigeführt hat.

Hinweise:

Es handelt sich hier nach der im Urteil erwähnten Entscheidung des Amtsgerichts Spandau um das zweite Urteil, dass sich mit der Frage des Widerrufs einer Zustimmung zur Mieterhöhung nach dem Fernabsatzrecht  befasst und dieses zu Recht ablehnt. Der Mieter kann seine Zustimmung also nicht ohne Grund widerrufen, sondern nur nach den allgemeinen Regeln anfechten. Der Vermieter muss die umfangreichen Informationspflichten nach § 312d BGB nicht beachten. Das ist nicht nur rechtlich, sondern auch in der Sache zutreffend. Das Mieterhöhungsverfahren enthält nämlich genug Schutzmechanismen für Mieter, so dass es der Einführung weiterer Rechte aus dem allgemeinen Verbraucherrecht nicht bedarf. Die Regeln über den Fernabsatz wollen Verbraucher schützen, die weder ihren Vertragspartner noch den Vertragsgegenstand kennen. Der Mieter kennt jedoch beide.  Außerdem hat er zwei Monate Zeit hat, sich zu überlegen, ob er zustimmt oder nicht.

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016 – 202 C 3/16

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