Eigentumsübertragung und Grundstücksbelastung

Die wichtigsten dinglichen Rechtsgeschäfte mit Bezug auf ein Grundstück sind die Eigentumsübertragung und die Grundstücksbelastung. Sie sind in den §§ 873 ff BGB geregelt. 

1. Rechtsänderung durch Rechtsgeschäft

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht (Z.B. mit einer Grundschuld oder einer Dienstbarkeit) sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist nach § 873 Absatz 1 BGB die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Daraus lässt sich als Kurzformel festhalten, dass eine dingliche Rechtsänderung zwei Voraussetzungen hat: Einigung und Eintragung. 

Die Einigung im Sinne des § 873 BGB ist die dingliche, die sachenrechtliche Einigung. Sie ist zu unterscheiden von der schuldrechtlichen Einigung, die in der Regel einer dinglichen Rechtsänderung zugrundeliegt. So ist in den meisten Fällen ein Grundstückskaufvertrag die Grundlage der Übertragung des Grundstückseigentums, die wiederum eine dingliche Einigung (Die sogenannte Auflassung gemäß § 925 BGB) und die Eintragung im Grundbuch voraussetzt. Es sind also am Ende zwei Einigungen erforderlich: Die über den Grundstückskaufvertrag und die über die Übertragung des Grundstückseigentums. Beide sind jedoch getrennt voneinander wirksam (sog. Abstraktionsprinzip). Der Grundstückskaufvertrag gibt dem Käufer zwar den Anspruch auf die Übertragung des Eigentums, bewirkt sie jedoch noch nicht. Die Auflassung führt zwar (Zusammen mit der Grundbucheintragung) zur Übertragung des Eigentums. Wenn es jedoch keinen wirksamen Grundstückskaufvertrag gibt, kann der alte Eigentümer die Rückübertragung verlangen. 

Allein die Einigung von Käufer und Verkäufer (Auflassung) reicht jedoch nicht aus, um das Eigentum zu übertragen. Erst mit der Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum auf den Erwerber über. Die Eintragung ist also konstitutiv und nicht lediglich deklaratorisch. Dies soll gewährleisten, dass das Grundbuch über die privaten dinglichen Rechte an Grundstücken und über die das Grundstück betreffenden Rechtsverhältnisse (Eigentum und dingliche Belastungen) möglichst erschöpfend und zuverlässig Auskunft gibt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Grundbuch“). Darauf beruhen auch der öffentliche Glaube und die Vermutung der Richtigkeit des Grundbuches.

2. Aufhebung eines Rechts

Ein Sonderfall ist die Aufhebung eines Rechts. Zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück ist, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt, gemäß § 875 Absatz 1 BGB die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich. Eine dingliche Einigung ist nicht erforderlich. Die Erklärung ist dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber abzugeben, zu dessen Gunsten sie erfolgt. 

Allerdings darf eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld nach § 27 GBO  nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden, da hierdurch auch die Anwartschaft des Eigentümers auf den Erwerb einer Eigentümergrundschuld berührt wird. 

Weiterhin ist die formelle Löschungsbewilligung des Berechtigten erforderlich. Die Löschungsbewilligung ist von der materiell-rechtlichen Aufgabeerklärung zu unterscheiden. In der Löschungsbewilligung ist aber regelmäßig auch konkludent die materielle Aufgabeerklärung enthalten. 

3. Rechtsänderung kraft Gesetzes

Rechtsänderungen können nicht nur durch Rechtsgeschäft, sondern auch kraft Gesetzes eintreten. Der Hauptfall ist die Erbfolge. Nach § 1922 Absatz 1 BGB geht mit dem Tode einer Person deren Vermögen als Ganzes auf einen oder mehrere Erben über. Ein weiterer wichtiger Fall ist die Umwandlung von Gesellschaften. Nach § 20 Absatz 1 Nummer 1  Umwandlungsgesetz geht beispielsweise im Falle der Verschmelzung das Vermögen der übertragenden Rechtsträger einschließlich der Verbindlichkeiten auf den übernehmenden Rechtsträger über. 

In diesen Fällen tritt die Rechtsänderung kraft Gesetzes außerhalb des Grundbuches ein.  Die Eintragung der Rechtsänderung ist nicht konstitutiv. Das Grundbuch wird daher durch die Rechtsänderung unrichtig und ist im Wege der Berichtigung nach § 22 GBO zu korrigieren. 

4. Rechtsänderung durch Verwaltungsakt

Schließlich gibt es noch Fälle, in denen die Rechtsänderung durch einen Verwaltungsakt herbeigeführt wird. Der wichtigste Fall ist die Verkündung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren. Durch den Zuschlag wird der Ersteher nach § 90 Absatz 1 ZVG Eigentümer des Grundstücks. Das Grundbuch wird dadurch falsch und muss berichtigt werden. Die Berichtigung des Grundbuches erfolgt gemäß § 130 Absatz 1 ZVG auf Ersuchen des Versteigerungsgerichtes.

Weitere Rechtsänderungen durch Hoheitsakt gibt es im Rahmen des öffentlichen Baurechts bei Umlegung- und Enteignungsverfahren. 

Bild:Fotolia_andyller

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