Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ohne erkennbare Gegenleistung ist unwirksam (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08)

Tatbestand:

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2:

“Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!”

Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietverwaltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schriftlich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Beklagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskostenvorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zurück.

Die Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskosten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis einschließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung.

Die Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis einschließlich Februar 2006 weiter.

Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, die den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der Beklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2005 beendet. Der formularmäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an § 573c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsausschluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten.

Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung durch den BGH stand. Zu Recht habe das Landgericht einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss werde die Beklagte jedoch unangemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Ohne Erfolg berufe sich die Revision darauf, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB wirksam vereinbart werden könne (Senat, Urteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersähen dabei, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint würde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen sei, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter biete und in denen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen habe. Im vorliegenden Fall sei aber kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehle auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseitigen Kündigungsverzicht rechtfertigen könne.

Auch der Hinweis der Vermieter, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag nach Meinung des Senates kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglichkeit beseitige die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich sei, ob es der Mieterin gelinge, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gäbe es keinen rechtfertigenden Grund.

Hinweise:

Ein Kündigungsverzicht ist also auch weiterhin möglich, er darf nur nicht einseitig sein. Dies dürfte für die Vermieter in aller Regel kein Problem darstellen, da es da auf nicht sehr viel zu verzichten gilt.

BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08

Vorinstanzen:

AG Weißenfels, Entscheidung vom 25.01.2007 – 3 C 410/06 –
LG Halle, Entscheidung vom 11.12.2007 – 2 S 54/07

Die Entscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.

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