Erhaltung & Modernisierung

In diesem Bereich unserer Website befassen wir uns mit Kapitel 1a – Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen – aus dem Untertitel 2 mit den Vorschriften für die Mietverhältnisse über Wohnraum aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Es geht dabei um die §§ 555a bis 555 f BGB.

Neben den gesetzlich geregelten Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen geht es wegen des Sachzusammenhangs hier auch um die Themen

Erhaltungsmaßnahmen

Jedes Gebäude muss instandgehalten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Instandhaltung”) und bei Bedarf instandgesetzt werden (=Erhaltungsmaßnahmen, siehe § 555a Absatz 1 BGB). Durch den Mietvertrag wird der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die dadurch verursachten Aufwendungen muss der Vermieter aus der Nettokaltmiete tragen. Dies schmälert unmittelbar den Ertrag der Immobilie. Aus diesem Grunde sind Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung ungefähr so beliebt wie Steuern. Der Eigentümer versucht sie zu vermeiden bzw. so niedrig wie möglich zu halten. Dies führt häufig zu Konflikten mit den Mietern über die Frage, ob etwas mangelhaft ist, wer bestimmte Arbeiten (Z.B. die Schönheitsreparaturen) zu tragen hat oder ob etwas ggfls. über die Betriebskosten abgerechnet werden kann (z.B. Wartungskosten oder die Graffitibeseitigung).

Instandhaltungsmaßnahmen sind jedoch aus wirtschaftlichen, rechtlichen und bautechnischen Gründen unvermeidlich. Der gute Hirte kümmert sich nicht nur um seine Schäfchen, sondern auch um den Stall. Als seriöser Eigentümer lenkt man die Aufmerksamkeit daher nicht auf die Vermeidung, sondern auf die Planung, Finanzierung und Verstetigung der Instandhaltung, um den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten.

Damit der Vermieter seinen mietvertraglichen Pflichten auch nachkommen kann, verpflichtet § 555a Absatz 1 BGB den Mieter, Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”.

Modernisierungsmaßnahmen

Wohnhäuser sind langlebige Wirtschaftsgüter. Damit die Zeit nicht über sie hinweggeht, müssen sie nicht nur instandgehalten, sondern auch an die veränderten Anforderungen und Bedürfnisse der Menschen und der Gesellschaft angepasst, also modernisiert werden. Anders als bei der Instandhaltung führt die Modernisierung durch die Verbesserung des Gebäudes und der Wohnungen in aller Regel auch zu einer Mieterhöhung. Modernisierungen sind daher eine beliebte Maßnahme, um die Mieteinnahmen und damit auch die Rendite der Immobilie zu erhöhen. Manche Modernisierungen sind unvermeidlich, manche sind erwünscht, aber häufig bergen sie auch Konfliktstoff zwischen Mieter und Vermieter. Dies vor allem dann, wenn die Modernisierung aus Sicht der Mieter zu keiner relevanten Verbesserung ihrer Wohnqualität führt oder ihren häufig hohen Preis nicht wert ist. Aus diesem Grund sind Modernisierungen auch ständig Gegenstand der wohnungspolitischen Debatte durch die Parteien und die Verbände der Mieter und der Vermieter.

Damit der Vermieter sein Modernisierungsvorhaben auch umsetzen kann, verpflichtet § 555d Absatz 1 BGB den Mieter, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”.

Kleinreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies umfasst grundsätzlich alle erforderlichen Reparaturen, egal wie klein oder groß der Aufwand ist. Eine Ausnahme kann für sogenannte Kleinreparaturen vereinbart werden.

Auf der Grundlage einer Kleinreparaturklausel ist der Mieter dann verpflichtet, die dem Vermieter aus der Durchführung von Kleinreparaturen entstandenen Kosten in gewissem Umfang anteilig zu erstatten (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88).

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Kleinreparaturen”.

Schönheitsreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Da jede Nutzung einer Wohnung diese verändert und verschlechtert, bestimmt desweiteren § 538 BGB ausdrücklich, dass Veränderungen oder Verschlechterungen vom Mieter nicht zu vertreten sind, wenn sie durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Dies bedeutet, dass der Vermieter auch die Schäden in der Wohnung zu beseitigen hat, die durch normale Abnutzung entstehen. Dazu gehören auch all die Arbeiten, die unter den Begriff der Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Absatz 4 Satz 3 der II. BV fallen: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Arbeiten sind von Gesetzes wegen Sache des Vermieters.

Die Pflicht, die Schönheitsreparaturen auszuführen, kann jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Mietvertrag, also durch Allgemeine Geschäftsbedingungen, auf den Mieter übertragen werden. Dazu bedarf es aber einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter.

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”.

Bild: lvnl / Fotolia

 

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