Erhaltung & Modernisierung

Erhaltungsmaßnahmen

Jedes Gebäude muss instandgehalten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Instandhaltung”) und bei Bedarf instandgesetzt werden (=Erhaltungsmaßnahmen, siehe § 555a Absatz 1 BGB). Durch den Mietvertrag wird der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die dadurch verursachten Aufwendungen muss der Vermieter aus der Nettokaltmiete tragen. Dies schmälert unmittelbar den Ertrag der Immobilie. Aus diesem Grunde sind Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung ungefähr so beliebt wie Steuern. Der Eigentümer versucht sie zu vermeiden bzw. so niedrig wie möglich zu halten. Dies führt häufig zu Konflikten mit den Mietern über die Frage, ob etwas mangelhaft ist, wer bestimmte Arbeiten (Z.B. die Schönheitsreparaturen) zu tragen hat oder ob etwas ggfls. über die Betriebskosten abgerechnet werden kann (z.B. Wartungskosten oder die Graffitibeseitigung).

Instandhaltungsmaßnahmen sind jedoch aus wirtschaftlichen, rechtlichen und bautechnischen Gründen unvermeidlich. Der gute Hirte kümmert sich nicht nur um seine Schäfchen, sondern auch um den Stall. Als seriöser Eigentümer lenkt man die Aufmerksamkeit daher nicht auf die Vermeidung, sondern auf die Planung, Finanzierung und Verstetigung der Instandhaltung, um den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten.

Damit der Vermieter seinen mietvertraglichen Pflichten auch nachkommen kann, verpflichtet § 555a Absatz 1 BGB den Mieter, Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”.

Modernisierungsmaßnahmen

Wohnhäuser sind langlebige Wirtschaftsgüter. Damit die Zeit nicht über sie hinweggeht, müssen sie nicht nur instandgehalten, sondern auch an die veränderten Anforderungen und Bedürfnisse der Menschen und der Gesellschaft angepasst, also modernisiert werden. Anders als bei der Instandhaltung führt die Modernisierung durch die Verbesserung des Gebäudes und der Wohnungen in aller Regel auch zu einer Mieterhöhung. Modernisierungen sind daher eine beliebte Maßnahme, um die Mieteinnahmen und damit auch die Rendite der Immobilie zu erhöhen. Manche Modernisierungen sind unvermeidlich, manche sind erwünscht, aber häufig bergen sie auch Konfliktstoff zwischen Mieter und Vermieter. Dies vor allem dann, wenn die Modernisierung aus Sicht der Mieter zu keiner relevanten Verbesserung ihrer Wohnqualität führt oder ihren häufig hohen Preis nicht wert ist. Aus diesem Grund sind Modernisierungen auch ständig Gegenstand der wohnungspolitischen Debatte durch die Parteien und die Verbände der Mieter und der Vermieter.

Damit der Vermieter sein Modernisierungsvorhaben auch umsetzen kann, verpflichtet § 555d Absatz 1 BGB den Mieter, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”.

bauliche Veränderungen

Es gibt Arbeiten, die weder Erhaltungs- noch Modernisierungsmaßnahmen sind. Das sind dann einfache bauliche Veränderungen, die Mieter und Vermieter nur dann durchführen können, wenn die jeweils andere Seite zugestimmt hat. Das gilt z.B. für den Austausch des Teppichbodens gegen Parkett (Anders, wenn der Teppichboden verschlissen ist!). In Ausnahmefällen hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf Duldung einer solchen Maßnahme.

Bild: lvnl / Fotolia

 

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere