Erhaltungsmaßnahmen

Jedes Gebäude und jede Wohnung muss instandgehalten und bei Bedarf instandgesetzt werden (=Erhaltungsmaßnahmen, siehe § 555a Absatz 1 BGB).

Was genau Instandhaltung oder Instandsetzung ist, wird im Mietrecht nicht definiert. Der Begriff wird vielmehr vorausgesetzt. Es wird auch nicht differenziert zwischen Instandhaltung und Instandsetzung, weil es für den Regelungszweck auch nicht erforderlich ist.

Eine Definition des Begriffs Instandhaltung findet man in der DIN 31051. Danach ist Instandhaltung die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit (hier: eines Gebäudes oder von Teilen davon) zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann. Auf die Wohnungswirtschaft bezogen kann man sagen, dass Instandhaltung als Oberbegriff alle administrativen und technischen Maßnahmen umfasst, um den vertragsgemäßen Zustand eines Wohngebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen. Dazu gehören die Wartung, die Inspektion, die Instandsetzung und die Verbesserung. Wegen der weiteren Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag „Instandhaltung”.

Die Kosten der Instandhaltung (Nähres dazu in unserem Beitrag „Instandhaltungskosten”) muss in der Regel derjenige tragen, der zur Instandhaltung verpflichtet ist. Das ist im Wohnraummietrecht zumeist der Vermieter. Ausnahmen kann es bei den Schönheitsreparaturen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”) und den Kleinreparaturen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Kleinreparaturen”) geben.

Inhalt:
  1. Erhaltungspflicht und Duldungsanspruch
  2. Der zeitliche Umfang der Erhaltungspflicht
  3. Der sachliche Umfang der Erhaltungspflicht
  4. Die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustandes
  5. Erhaltung und Modernisierung
  6. Art und Umfang der Erhaltungsmaßnahmen
  7. Die Duldungspflicht und der Aufwendungsersatzanspruch
  8. Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen
  9. Die Erhaltungspflicht bei vermieteten Eigentumswohnungen
  10. Abweichende Vereinbarungen
  11. Verfahren
  12. Musterschreiben Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen
1. Erhaltungspflicht und Duldungsanspruch

Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Die Kehrseite dazu ist § 555a BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 555a Erhaltungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).
(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.
(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Gesetz spricht unter dem Oberbegriff der Erhaltung von Instandhaltung und Instandsetzung. Die Instandhaltung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Instandhaltung”) umfasst alle Maßnahmen, um die sonst durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu vermeiden (siehe § 28 Absatz 1 II. BV). Dazu zählen auch Wartungs- und Pflegearbeiten. Demgegenüber bezieht sich die Instandsetzung darauf, bereits eingetretene Schäden der Mietsache zu beseitigen. Eine eindeutige Abgrenzung der beiden Begriffe ist nicht immer möglich. Sie ist aber auch nicht erforderlich, da der Vermieter nach § 555a Absatz 1 BGB zu beidem gleichermaßen verpflichtet ist. Im wohnungswirtschaftlichen Alltag finden Instandhaltung und Instandsetzung häufig gleichzeitig statt, wenn beispielsweise der Tischler ein undichtes Fenster repariert (Instandsetzung) und dabei zugleich die gesamte Dichtung erneuert (Instandhaltung).

Der Vermieter muss mit Erhaltungsmaßnahmen nicht warten, bis ein Defekt vorliegt. Zu ihnen zählen auch die sogenannten „vorbeugenden Instandhaltungsmaßnahmen” wie der Austausch eines zwar noch funktionstüchtigen, aber infolge seines Alters bereits schadensanfälligen Bauteils. Er muss in solchen Fällen nicht warten, bis der Schaden tatsächlich vorliegt. Er darf auch schon vorher tätig werden, wenn dies objektiv erforderlich ist. Dafür muss keine besondere Dringlichkeit vorliegen. Andererseits reicht die bloße theoretische Möglichkeit eines Mangels nicht aus.

Wie sich aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ergibt, ist die Erhaltungspflicht des Vermieters eine Hauptleistungspflicht, nicht nur eine Nebenpflicht. Erfüllt er sie nicht, hat der Mieter einen Anspruch, dass der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand herstellt. Zudem kann der Mieter seine sich aus den §§ 536 ff. BGB ergebenden Gewährleistungsrechte geltend machen (Näheres dazu in unserem Bereich „Mängelhaftung”).

Es kommt dabei nicht auf ein Verschulden des Vermieters an. Seine Erhaltungspflicht ist verschuldensunabhängig. Auch wenn zum Beispiel ein Mitmieter einen Wasserschaden verursacht, ist der Vermieter den anderen Mietern gegenüber zur Instandsetzung verpflichtet.

Umgekehrt hat der Mieter aber keinen Instandsetzungsanspruch, wenn er selbst einen Mangel oder Schaden verursacht hat. Er ist vielmehr seinerseits dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Dies gilt nach § 538 BGB aber nicht für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die der Mieter durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt hat. Ein typisches Beispiel dafür wären die Schönheitsreparaturen, die Sache des Vermieters sind, auch wenn der Mieter sie durch seinen Wohngebrauch verursacht hat (Näheres dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”). Der Mieter haftet darüber hinaus nach § 278 BGB für alle Schäden, die andere Personen wie z.B. Familienmitglieder oder Besucher schuldhaft verursacht haben.

Der Vermieter ist also einerseits zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet, damit Mängel nicht auftreten oder wieder beseitigt werden. Der Mieter ist andererseits nach § 555a BGB zur Duldung der dazu erforderlichen Arbeiten verpflichtet, soweit diese Auswirkungen auf die Wohnung haben. Die Duldungspflicht des Mieters korrespondiert also mit seinem mietrechtlichen Erfüllungsanspruch. Sie folgt aber auch aus dem Recht des Vermieters, sein Eigentum zu warten, zu pflegen und in Ordnung zu halten. Der Mieter ist also auch dann zur Duldung einer Erhaltungsmaßnahme verpflichtet, wenn der Mieter ihn nicht dazu aufgefordert hat oder dies sogar ausdrücklich ablehnt.

§ 555a BGB wurde erst 2013 in das BGB eingefügt. Die Vorschrift entspricht jedoch im wesentlichen der Regelung des bis dahin geltenden § 554 Abs. 1 BGB a. F. Deshalb kann zur Auslegung der Norm auf die zu diesem ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden.

Die Vorschrift gilt für unmittelbar Wohnraum und nach § 578 Absatz 2 BGB auch für die Gewerbemiete, bei der allerdings abweichende Vereinbarungen möglich sind, weil auf § 555a Absatz 4 BGB nicht verwiesen wird.

2. Der zeitliche Umfang der Erhaltungspflicht

Die Erhaltungspflicht besteht während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses. Sie beginnt mit der Übergabe (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Übergabe der Wohnung”), bei der sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befinden muss. Sie endet mit der Rückgabe der Wohnung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”) an den Vermieter.

Für die Zeit zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung ist der Vermieter nur noch verpflichtet, die zum Schutz von Leben und Gesundheit erforderlichen Maßnahmen zu treffen und die lebensnotwendige Versorgung (Strom, Wasser, Heizung, Müllentsorgung) sicherzustellen  (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 24).

3. Der sachliche Umfang der Erhaltungspflicht

Die Erhaltungspflicht gilt nicht nur für die Wohnung, sondern für alle Anlagen und Einrichtungen, die erforderlich sind, um sie vertragsgemäß nutzen zu können:

  • die Wege auf dem Grundstück, um zum Gebäude zu gelangen;
  • die Eingangstür, das Treppenhaus, den Aufzug und die Flure;
  • den Keller, den Fahrradkeller und den Trockenboden;
  • die Heizung, die Stromversorgung sowie die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung;

In der Wohnung selbst erstreckt sich die Erhaltungspflicht auf alle vermieteten Einrichtungsgegenstände, also auch auf Spüle, Herd, eine Einbauküche oder Einbauschränke. Nicht vermietet sind die Einrichtungsgegenstände, die der Mieter selbst mit in die Wohnung bringt oder die er vom Vormieter übernimmt. Hier kann es allerdings Schadensersatzansprüche geben, wenn sie aufgrund eines Mangels beschädigt werden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Rechtsfolgen von Mängeln”).

4. Die Bestimmung des „vertragsgemäßen Zustandes”

Der mietrechtliche Maßstab für die Erhaltungspflicht ist nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB der „vertragsgemäße Zustand” der Mietsache. Dieser vertragsgemäße Zustand bestimmt sich nach den vertraglichen Vereinbarungen von Mieter und Vermieter (BGH, Urteil vom 6. 10. 2004VIII ZR 355/03).

Zu den meisten Fragen wird es keine ausdrücklichen Vereinbarungen geben. Da dem Vertragsschluss zumeist eine Besichtigung des Gebäudes und der Wohnung durch die Parteien vorausgeht, ist der offensichtliche Zustand der Mietsache zu diesem Zeitpunkt der Maßstab für die Vereinbarungen von Mieter und Vermieter über ihren vertragsgemäßen Zustand (Deshalb empfiehlt es sich immer, diesen Zustand zu dokumentieren).

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Was ist ein Mangel?

5. Erhaltung und Modernisierung

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen Zustand zugunsten des Mieters zu verbessern (BGH, Urteil vom 6. 10. 2004VIII ZR 355/03). Das gilt auch, wenn sich baurechtliche oder technischen Normen geändert haben. Entscheidend ist allein, dass der vertragsgemäße Gebrauch gewährleistet ist (Näheres dazu in unserem Beitrag „Modernisierung und Mängelhaftung”).

Häufig wird es jedoch gerade bei größeren baulichen Maßnahme so sein, dass Erhaltung und Modernisierung miteinander verbunden werden. Man spricht dann von „modernisierender Instandhaltung”. Dies sind Erhaltungsmaßnahmen, durch die zugleich modernisiert wird (Näheres dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”). Bei diesen stellt sich die Frage, ob die Vorschriften über die Erhaltung oder die strengeren über die Modernisierung anwendbar sind. Am besten umgeht man das Problem, indem man bei einer modernisierenden Instandhaltung immer von einer Modernisierung ausgeht. Ansonsten kommt es wohl darauf an, ob die Modernisierung die zwangsläufige Folge der Erneuerungsmaßnahme ist (Für die 30 Jahre alte Heizung gibt es keine Ersatzteile mehr, daher muss eine neue eingebaut werden) oder ob es auch möglich wäre, nur zu erneuern (Es gibt noch Ersatzteile). In den meisten Fällen wird man schon deswegen nach den Modernisierungsregeln vorgehen, weil nur dann die Möglichkeit der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB besteht (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”).

6. Art und Umfang der Erhaltungsmaßnahmen

Zu den Erhaltungsmaßnahmen zählen insbesondere die Reparatur oder Erneuerung schadhafter Gebäudeteile, Schönheitsreparatur- und Renovierungsarbeiten sowie Präventivmaßnahmen zur Verhinderung von Mängeln (Wartung). Nähere Einzelheiten dazu nennt § 28 der II. BV. Die Vorschrift lautet:

§ 28 Instandhaltungskosten

(1) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, für die eine besondere Abschreibung nach § 25 Abs. 3 zulässig ist.
(2) Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:
1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 Euro,
2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 Euro,
3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro.
Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 Euro. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro.
(3) Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.
(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
(5) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 68 Euro jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.
(5a) Die in den Absätzen 2 bis 5 genannten Beträge verändern sich entsprechend § 26 Abs. 4.
(6) Für Kosten der Unterhaltung von Privatstraßen und Privatwegen, die dem öffentlichen Verkehr dienen, darf ein Erfahrungswert als Pauschbetrag neben den vorstehenden Sätzen angesetzt werden.
(7) Kosten eigener Instandhaltungswerkstätten sind mit den vorstehenden Sätzen abgegolten.

Besonders hinweisen möchten wir darauf, dass auch Schönheitsreparaturen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”) und Kleinreparaturen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Kleinreparaturen”) zu den Erhaltungsmaßnahmen gehören. Dies wird häufig übersehen, weil es möglich und die Regel ist, sie auf die Mieter zu übertragen.

Wird ein Bauteil nicht nur repariert, sondern erneuert, stellt sich die Frage, ob damit eine Veränderung des vertragsgemäßen Zustandes verbunden ist, die der Vermieter nur im Rahmen einer Modernisierung durchführen darf, nicht aber bei einer Erhaltungsmaßnahme. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme die Art oder die Gestaltung eines Bauteils nicht verändern, also nicht einen Elektroherd statt eines Gasherdes (Anders: Landgericht Berlin, Urteil vom 21.12.2010 – 65 S 318/09) einbauen oder im Bad graue statt weißer Fliesen. Anders kann dies zu beurteilen sein, wenn es aufgrund technischer oder modischer Veränderungen anders nicht möglich ist.

Zu den Erhaltungsmaßnahmen gehören nicht nur die eigentlichen Bauarbeiten, sondern auch alle vorbereitenden Maßnahmen (Z.B. Planung, Räumarbeiten, Schutzmaßnahmen für die Einrichtung des Mieters) und abschließende Maßnahmen (Aufräumen- und Reinigungsarbeiten).

Die Höhe der Instandhaltungskosten unterliegt vielen verschiedenen Einflussfaktoren. Einen Anhaltspunkt liefern die in § 28 der II. BV angegebenen Sätze. Eine durchschnittliche 71 m² große Neubauwohnung verursacht danach Instandhaltungskosten in Höhe von ca. 620 € im Jahr. Das sind knapp 11 % der erzielbaren durchschnittlichen Jahresmiete von 5.725 € (Berechnet nach der Durchschnittsmiete des Berliner Mietspiegels 2019 = 6,72 € pro qm). Die Kosten für Schönheitsreparaturen sind darin nach § 28 Absatz 5 II. BV nicht enthalten. Die Beträge verändern sich gemäß § 28 Absatz 5a, § 26 Absatz 4 II. BV alle drei Jahre. Die aktuellen Beträge ab dem 01.01.2017 finden Sie zum Beispiel hier. So liegen die Instandhaltungskosten für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, mittlerweile bei 8,78 €. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Instandhaltungskosten”.

7. Die Duldungspflicht und der Aufwendungsersatzanspruch

Den Mieter trifft nach § 555a Absatz 1 BGB eine Duldungspflicht gegenüber rechtzeitig angekündigten Erhaltungsmaßnahmen. In diesem Rahmen hat er auch Belästigungen durch Schmutz, Staub, Lärm, Gerüche, Erschütterungen und auch den Entzug von Licht und Luft auf Grund eines Baugerüstes zu dulden (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 76). Seine Minderungsrechte bleiben hiervon unberührt (Näheres dazu finden Sie in unserem Bereich „Mängelhaftung”).

Der Vermieter muss die Arbeiten zügig durchführen. Dazu darf er an den Werktagen von morgens um 6 oder 7 Uhr bis in die Abendstunden gegen 19 Uhr arbeiten. An Sonn- und Feiertagen und außerhalb der genannten Zeiten darf nicht gearbeitet werden, es sei denn, es liegt Gefahr im Verzug vor, etwa bei einer defekten Heizung im Winter.

Der Vermieter darf die Wohnung betreten, um die Arbeiten zu planen und sachgerecht auszuführen. Der Vermieter hat dies dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. Das Zutrittsrecht steht dem Vermieter jedoch nur in Absprache mit dem Mieter zu den vorgenannten Zeiten zu (Näheres dazu in unserem Beitrag „Besichtigungsrecht”).

Eine Mitwirkungspflicht hat der Mieter nicht (LG Berlin, Beschluß vom 30.11.199567 S 158/95). Er muss keine Baufreiheit schaffen, keine Möbel und sonstigen persönlichen Dinge zur Seite räumen. Dies ist ausschließlich Sache des Vermieters, der anschließend den ursprünglichen Zustand wieder herstellen muss. Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”), wenn diese infolge der Arbeiten erforderlich werden. Dies gilt auch dann, wenn die Schönheitsreparaturen nach dem Mietvertrag eigentlich Sache des Mieters sind, weil diese Verpflichtung nur für Dekorationsmängel durch den Mietgebrauch gilt.

Dies festzuhalten ist gerade in einer alternden Gesellschaft wichtig. Professionelle Vermieter planen solche Maßnahmen unter Einbeziehung der Mieter in die Vorbereitung gerade größerer Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit ein. Häufig werden dafür spezielle Dienstleister verpflichtet. Zumeist dürfte das auch kostengünstiger sein, als wenn es zu Verzögerungen im Bauablauf kommt. In aller Regel wird der Mieter jedoch aktiv mitwirken und seine persönlichen Sachen zur Seite und wieder zurückräumen.

In Ausnahmefällen ist der Mieter auch verpflichtet, vorübergehend die Wohnung zu verlassen und eine Ersatzunterkunft (Hotel oder andere Wohnung) zu beziehen, wenn der Umfang der Instandsetzungsarbeiten dies erfordert (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 81; BGH, Urteil vom 11.12.2014 – IX ZR 87/14). Bei sehr umfangreichen Maßnahmen kann es angebracht sein, dass der Vermieter dem Mieter anbietet, dass er statt die Arbeiten zu dulden in eine andere Wohnung umzieht, bei der sie nicht erforderlich oder bereits erledigt sind. Damit müssen jedoch beide Vertragsparteien einverstanden sein. Weder der Vermieter noch der Mieter haben einen Anspruch darauf.

Ein Zurückbehaltungsrecht wegen anderweitiger Ansprüche, beispielsweise wegen anderweitiger Mängel, steht dem Mieter gegenüber dem Duldungsanspruch nicht zu (Blank/Börstinghaus, § 555a BGB, Rdnr. 10).

Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter nach § 555a Absatz 3 BGB in angemessenem Umfang zu ersetzen. Dazu gehören beispielsweise

  • Reinigungskosten,
  • Kosten der Anschlussrenovierung,
  • Unterkunfts- und Verpflegungskosten,
  • Einlagerungskosten für Möbel und Hausrat.

Auf Verlangen hat der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der mutmaßlich entstehenden Aufwendungen zu leisten. Nach Beendigung der Arbeiten muss der Mieter über den Vorschuss abrechnen. Bis zur Zahlung des Vorschusses kann der Mieter die Duldung der Arbeiten nach § 273 BGB (Zurückbehaltungsrecht) verweigern.

Auch wenn er zur Duldung verpflichtet ist, kann der Mieter seine sich aus den §§ 536 ff. BGB ergebenden Gewährleistungsrechte geltend machen (Näheres dazu in unserem Bereich „Mängelhaftung”). Dies betrifft insbesondere die Minderung der Miete. Allerdings hat der Mieter für die Dauer der Erhaltungsarbeiten keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung und kein Zurückbehaltungsrecht. Beides wird durch seine Duldungspflicht gerade ausgeschlossen.

8. Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen

Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter nach § 555a Absatz 2 BGB rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden (=Bagatellmaßnahmen) oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich (=Notmaßnahmen). Für die Ankündigung genügt eine einfache Mitteilung über Art, Umfang und Zeitpunkt der Arbeiten. Eine besondere Form ist nicht vorgeschrieben. Als Vermieter sollte man aber darauf achten, dass man die Ankündigung im Streitfall auch beweisen kann. Sie sollte daher immer schriftlich oder in Textform erfolgen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form”).

Die Erklärung ist durch den Vermieter abzugeben. Der Vermieter kann dazu aber auch Dritte wie die Hausverwaltung, einen Architekten oder die Baufirma bevollmächtigen.

Für die Ankündigung gibt es keine gesetzliche Frist. Sie muss aber so rechtzeitig erfolgen, dass sich der Mieter rechtzeitig darauf einstellen kann. Sie bemißt sich im konkreten Fall insbesondere nach dem Umfang des Eingriffs in den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Bei Arbeiten, die sich nur außerhalb der Wohnung abspielen, reicht ein kurzer Vorlauf von ein oder zwei Tagen. Haben die Arbeiten Einfluss auf die Wohnung, weil zum Beispiel das Wasser für einen Tag abgestellt werden muss, ist ein längerer Vorlauf von mindestens einer Woche erforderlich, damit die Mieter sich darauf einstellen können. Eine längere Frist ist auch dann erforderlich, wenn Arbeiten in der Wohnung selbst anstehen. Geht es jedoch um Arbeiten, die besonders dringlich sind (Die Heizung funktioniert im Winter nicht, die Abwasserleitung ist verstopft), so ist die Frist auch bei einem schwerwiegenderen Eingriff in den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters auf das Mindestmaß verkürzt. Hier müssen sich Mieter und Vermieter unter Abwägung aller Umstände einigen. Oder der zuständige Amtsrichter nimmt die Einigung am Ende vor.

Zum Inhalt der Ankündigung ergeben sich aus der Regelung keine bestimmten Vorgaben. Sie müssen sich daher am Zweck der Ankündigung orientieren, dem Mieter zu ermöglichen, sich auf die Erhaltungsmaßnahmen und die sich daraus eventuell ergebenden Beeinträchtigungen einzustellen. Auf der sicheren Seite ist man, wenn man sich dafür an den Anforderungen für die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen orientiert (Näheres dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”). Dies bedeutet, dass der Vermieter den Mieter vor Beginn der Maßnahme über deren Art sowie den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die voraussichtliche Dauer informieren sollte. Das Vorhaben sollte  detailliert nach Art und voraussichtlichem Umfang und mit allen einzelnen Maßnahmen in seinen wesentlichen Zügen nachvollziehbar beschrieben werden, am besten aufgeteilt nach einzelnen Gewerken, insbesondere wenn dafür die Wohnung des Mieters betreten werden muss. Der Beginn der baulichen Maßnahmen vor Ort muss in Monaten eingrenzbar bezeichnet werden, also Anfang, Mitte oder am Ende eines Monats. Wenn es genauer geht, dann ruhig genauer. Die Dauer sollte ebenfalls in Monaten angegeben werden, bei kleineren Modernisierungen in Wochen oder Tagen. Andererseits muss die Ankündigung nicht jedes Detail und nicht jede mögliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs beschreiben. Der Umfang der Informationspflicht muss sich auch am Ausmaß der zu erwartenden Arbeiten orientieren. Je beeinträchtigender die Arbeiten werden, desto detaillierter muss darüber informiert werden.

Hat der Vermieter die Arbeiten nicht, nicht rechtzeitig oder nicht ordnungsgemäß angekündigt, trifft den Mieter keine Duldungspflicht. Er ist insbesondere nicht verpflichtet, den Vermieter oder die von ihm beauftragten Handwerker in seine Wohnung zu lassen.

9. Die Erhaltungspflicht bei vermieteten Eigentumswohnungen

Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt die Erhaltungspflicht des Vermieters auch, soweit dafür Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum erforderlich sind. Der Vermieter muss in diesem Fall dafür sorgen, dass die Verwaltung entsprechend tätig wird und die erforderlichen Beschlüsse gefasst werden, um die Mängel zu beseitigen.

Umgekehrt bleibt es auch in einem solchen Fall dabei, dass Gläubiger des Duldungsanspruchs und Schuldner des Aufwendungsersatzanspruchs der Vermieter ist, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn die Maßnahme am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden muss.

10. Abweichende Vereinbarungen

Vereinbarungen, die die Erhaltungspflicht des Vermieters einschränken oder sogar auf den Mieter übertragen, sind nur in eingeschränktem Umfang möglich, da es sich dabei um einen Teil der Hauptleistungspflicht des Vermieters handelt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Gewährleistungsausschluss”). Zwei Bereiche, die die Rechtsprechung zulässt, sind die Schönheitsreparaturen und die Kleinreparaturen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen” und in unserem Beitrag „Kleinreparaturen”).

Abweichende Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 555a Absatz 2 oder 3 BGB abweichen und die Duldungspflicht des Mieters erweitern oder seinen Aufwendungsersatzanspruch beschränken, sind nach § 555a Absatz 4 BGB unwirksam.

Die Vorschrift gilt nicht für die Gewerbemiete, bei der allerdings abweichende Vereinbarungen möglich sind, weil in § 578 Absatz 2 BGB nicht auf § 555a Absatz 4 BGB verwiesen wird.

Die Vertragsparteien können allerdings gemäß § 555f BGB nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die

  1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
  2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
  3. künftige Höhe der Miete.

Diese Vereinbarungen können auch zum Nachteil des Mieters von den Einschränkungen des Gesetzes abweichen. Daraus folgt, dass § 555a Absatz 4 BGB nur für solche Vereinbarungen gilt, die anlässlich des Mietvertragsabschlusses getroffen werden.

11. Verfahren

Wenn Erhaltungsarbeiten erforderlich sind, wird es häufig der Mieter sein, der den Vermieter informiert und von ihm verlangt, dass dieser etwas unternimmt. Dazu muss er den Vermieter auffordern, die Arbeiten durchzuführen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mängel – Was kann der Mieter tun?”).

Es ist allein Sache des Vermieters, auf welche Art und Weise und mit welchen Mitteln er seine Erhaltungspflicht erfüllt. Der Mieter hat lediglich Anspruch auf den angestrebten Erfolg der Maßnahme. Es ist daher nicht zulässig, dem Vermieter insoweit Vorgaben zu machen, es sei denn, es kommt nur eine Art der Instandsetzung in Betracht (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 86).

Kommt andererseits der Mieter seiner Duldungspflicht nicht nach, lässt er insbesondere den Vermieter bzw. die beauftragten Handwerker nicht in die Wohnung, so kann und muss der Vermieter ihn auf Duldung gerichtlich im Wege der Leistungsklage in Anspruch nehmen. Die vom Mieter zu duldenden Maßnahmen müssen im Klageantrag nach Art, Umfang, Beginn und Dauer hinreichend genau beschrieben werden. Insofern kann auf die Ausführungen zur Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen verwiesen werden.

Bei Gefahr im Verzug, z.B. bei einer defekten Wasserleitung, kommt sogar eine einstweilige Verfügung in Betracht.

Wird der Mieter verurteilt, die Erhaltungsmaßnahmen zu dulden und handelt er diesem Urteil zuwider, so kann der Vermieter den Titel nach § 890 ZPO durch Ordnungsgeld oder  Ordnungshaft vollstrecken lassen. Muss die Mieterwohnung betreten werden, so muss der Duldungstitel zugleich die Pflicht, Zutritt zur Wohnung zu gewähren, enthalten. Das Zutrittsrecht wird nach § 892 ZPO vollstreckt. Danach kann der Vermieter den Zutritt mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers erzwingen. Finden die Arbeiten nur außerhalb der Wohnung  statt, ist dies nicht erforderlich. Dort kann der Vermieter auch ohne vorherige gerichtliche Klärung Arbeiten ausführen lassen. Will der Mieter dies verhindern, muss er seinerseits gerichtlich tätig werden und eine Unterlassungsklage erheben.

Fordert der Vermieter den Mieter auf, seine Duldungsbereitschaft zu erklären, so gibt der Mieter Anlass zur Klagerhebung, wenn er sich auf die Anfrage nicht erklärt (Blank/Börstinghaus, § 555a BGB, Rdnr. 36). Aus § 242 BGB folgt, dass der Mieter die Duldungsbereitschaft schriftlich erklären muss, wenn dies der Vermieter verlangt (Blank/Börstinghaus, § 555a BGB, Rdnr. 36).

Solange der Mieter den Zutritt nicht ermöglicht und dadurch die Instandsetzung verhindert, kann er keine Mietminderung oder sonstigen Mängelrechte geltend machen.

Bei einem Streit über eine Erhaltungsmaßnahme muss der Vermieter beweisen, dass die Arbeiten als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB zu bewerten sind. Ebenso muss er den Inhalt und den Zugang der Ankündigung beweisen. Die Voraussetzungen für den Aufwendungsersatzanspruch und den Vorschuss nach § 555a Absatz 3 BGB sind vom Mieter zu beweisen.

12. Musterschreiben Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen

Unser Muster bezieht sich auf den Normalfall, in dem nur Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden:

Muster_Vermieterschreiben Ankündigung Erhaltungsarbeiten_20200102

Häufig erfolgen Erhaltungsmaßnahmen zusammen mit Modernisierungsmaßnahmen. Ein Muster für eine solche Modernisierungsankündigung finden Sie hier:

Muster_Vermieterschreiben Modernisierungsankündigung_20191012

Bild: lvnl / Fotolia

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