Erhaltungsmaßnahmen

Inhalt:
  1. Die Erhaltungspflicht
  2. Der zeitliche Umfang der Erhaltungspflicht
  3. Der sachliche Umfang der Erhaltungspflicht
  4. Die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustandes
  5. Keine Modernisierungspflicht
  6. Art und Umfang der Erhaltungsmaßnahmen
  7. Die Duldungspflicht des Mieters
  8. Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen
  9. Die Erhaltungspflicht bei vermieteten Eigentumswohnungen
  10. Abweichende Vereinbarungen
  11. Verfahren
1. Die Erhaltungspflicht

Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Die Kehrseite dazu ist § 555a BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 555a Erhaltungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).
(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.
(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Gesetz spricht unter dem Oberbegriff der Erhaltung von Instandhaltung und Instandsetzung. Die Instandhaltung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Instandhaltung”) umfasst alle Maßnahmen, um die sonst durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu vermeiden (sie § 28 Absatz 1 II. BV). Dazu zählen auch Wartungs- und Pflegearbeiten. Demgegenüber bezieht sich die Instandsetzung darauf, bereits eingetretene Schäden der Mietsache zu beseitigen. Eine eindeutige Abgrenzung der beiden Begriffe ist nicht immer möglich. Sie ist aber auch nicht erforderlich, da der Vermieter nach § 555a Absatz 1 BGB zu beidem gleichermaßen verpflichtet ist. Im wohnungswirtschaftlichen Alltag finden Instandhaltung und Instandsetzung häufig gleichzeitig statt, wenn beispielsweise der Tischler ein undichtes Fenster repariert (Instandsetzung) und dabei zugleich die gesamte Dichtung erneuert (Instandhaltung).

Wie sich aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ergibt, ist die Erhaltungspflicht des Vermieters eine Hauptleistungspflicht, nicht nur eine Nebenpflicht. Erfüllt er sie nicht, hat der Mieter einen Anspruch, dass der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand herstellt. Zudem kann der Mieter seine sich aus den §§ 536 ff. BGB ergebenden Gewährleistungsrechte geltend machen.

Es kommt dabei nicht auf ein Verschulden des Vermieters an. Seine Erhaltungspflicht ist verschuldensunabhängig. Auch wenn zum Beispiel ein Mitmieter einen Wasserschaden verursacht, ist der Vermieter den anderen Mietern gegenüber zur Instandsetzung verpflichtet.

Umgekehrt hat der Mieter aber keinen Instandsetzungsanspruch, wenn er selbst einen Mangel oder Schaden verursacht hat. Er ist vielmehr seinerseits dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Dies gilt nach § 538 BGB aber nicht für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die der Mieter durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt hat. Ein typisches Beispiel dafür wären die Schönheitsreparaturen, die eigentlich Sache des Vermieters sind. Der Mieter haftet darüber hinaus nach § 278 BGB für alle Schäden, die andere Personen wie z.B. Familienmitglieder oder Besucher schuldhaft verursacht haben.

Der Vermieter ist also einerseits zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet, damit Mängel nicht auftreten oder wieder beseitigt werden. Der Mieter ist andererseits zur Duldung der dazu erforderlichen Arbeiten verpflichtet, soweit diese Auswirkungen auf die Wohnung haben.

2. Der zeitliche Umfang der Erhaltungspflicht

Die Erhaltungspflicht besteht während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses. Sie beginnt mit der Übergabe, bei der sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befinden muss. Sie endet mit der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter.

Für die Zeit zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung ist der Vermieter nur noch verpflichtet, die zum Schutz von Leben und Gesundheit erforderlichen Maßnahmen zu treffen und die lebensnotwendige Versorgung (Strom, Wasser, Heizung, Müllentsorgung) sicherzustellen  (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 24).

3. Der sachliche Umfang der Erhaltungspflicht

Die Erhaltungspflicht gilt nicht nur für die Wohnung, sondern für alle Anlagen und Einrichtungen, die erforderlich sind, um sie vertragsgemäß nutzen zu können:

  • die Wege auf dem Grundstück, um zum Gebäude zu gelangen;
  • die Eingangstür, das Treppenhaus, den Aufzug und die Flure;
  • den Keller, den Fahrradkeller und den Trockenboden;
  • die Heizung, die Stromversorgung sowie die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung;

In der Wohnung selbst erstreckt sich die Erhaltungspflicht auf alle vermieteten Einrichtungsgegenstände, also auch auf Spüle, Herd, eine Einbauküche oder Einbauschränke. Nicht vermietet sind die Einrichtungsgegenstände, die der Mieter selbst mit in die Wohnung bringt oder die er vom Vormieter übernimmt.

4. Die Bestimmung des „vertragsgemäßen Zustandes”

Der mietrechtliche Maßstab für die Erhaltungspflicht ist nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB der „vertragsgemäße Zustand” der Mietsache. Dieser vertragsgemäße Zustand bestimmt sich nach den vertraglichen Vereinbarungen von Mieter und Vermieter (BGH, Urteil vom 6. 10. 2004VIII ZR 355/03).

Zu den meisten Fragen wird es keine ausdrücklichen Vereinbarungen geben. Da dem Vertragsschluss zumeist eine Besichtigung des Gebäudes und der Wohnung durch die Parteien vorausgeht, ist der offensichtliche Zustand der Mietsache zu diesem Zeitpunkt der Maßstab für die Vereinbarungen von Mieter und Vermieter über ihren vertragsgemäßen Zustand (Deshalb empfiehlt es sich immer, diesen Zustand zu dokumentieren).

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag Was ist ein Mangel?

5. Keine Modernisierungspflicht

Andererseits ist der Vermieter nicht verpflichtet, den bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen Zustand zugunsten des Mieters zu verbessern (BGH, Urteil vom 6. 10. 2004VIII ZR 355/03). Das gilt auch, wenn sich baurechtliche oder technischen Normen geändert haben. Entscheidend ist allein, dass der vertragsgemäße Gebrauch gewährleistet ist.

Eine Nachrüstungspflicht des Vermieters ist jedoch gegeben, wenn ein gesundheitsgefährdender Zustand des Mietobjektes vorliegt. Dies kann sein bei einer gesundheitsgefährdenden Schadstoffbelastung durch Asbest oder Blei. Ändern sich hier während des Mietverhältnisses gesundheitsschützende Richt- oder Grenzwerte, werden diese zum Zeitpunkt ihrer Veröffentlichung für die Vertragsparteien zum Maßstab bei der Beurteilung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Denn ein gesundheitsgefährdender Zustand kann nie dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 32).

6. Art & Umfang der Erhaltungsmaßnahmen

Zu den Erhaltungsmaßnahmen zählen insbesondere die Reparatur oder Erneuerung schadhafter Gebäudeteile, Schönheitsreparatur- und Renovierungsarbeiten sowie Präventivmaßnahmen zur Verhinderung von Mängeln (Wartung). Nähere Einzelheiten dazu nennt § 28 der II. BV. Die Vorschrift lautet:

§ 28 Instandhaltungskosten

(1) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, für die eine besondere Abschreibung nach § 25 Abs. 3 zulässig ist.
(2) Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:
1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 Euro,
2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 Euro,
3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro.
Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 Euro. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro.
(3) Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.
(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
(5) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 68 Euro jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.
(5a) Die in den Absätzen 2 bis 5 genannten Beträge verändern sich entsprechend § 26 Abs. 4.
(6) Für Kosten der Unterhaltung von Privatstraßen und Privatwegen, die dem öffentlichen Verkehr dienen, darf ein Erfahrungswert als Pauschbetrag neben den vorstehenden Sätzen angesetzt werden.
(7) Kosten eigener Instandhaltungswerkstätten sind mit den vorstehenden Sätzen abgegolten.

Besonders hinweisen möchten wir darauf, dass auch Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen zu den Erhaltungsmaßnahmen gehören. Dies wird häufig übersehen, weil es möglich und die Regel ist, sie auf die Mieter zu übertragen.

Zu den Erhaltungsmaßnahmen gehören nicht nur die eigentlichen Bauarbeiten, sondern auch alle vorbereitenden Maßnahmen (Z.B. Planung, Räumarbeiten, Schutzmaßnahmen für die Einrichtung des Mieters) und abschließende Maßnahmen (Aufräumen- und Reinigungsarbeiten).

Die Höhe der Instandhaltungskosten unterliegt vielen verschiedenen Einflussfaktoren. Einen Anhaltspunkt liefern die in § 28 der II. BV angegebenen Sätze. Eine durchschnittliche 71 m² große Neubauwohnung verursacht danach Instandhaltungskosten in Höhe von ca. 620 € im Jahr. Das sind knapp 13 % der erzielbaren durchschnittlichen Jahresmiete von 4.865 €. Die Kosten für Schönheitsreparaturen sind darin nach § 28 Absatz 5 II. BV nicht enthalten. Die Beträge verändern sich gemäß § 28 Absatz 5a, § 26 Absatz 4 II. BV alle drei Jahre. Die aktuellen Beträge ab dem 01.01.2017 finden Sie zum Beispiel hier. So liegen die Instandhaltungskosten für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, mittlerweile bei 8,78 €. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Instandhaltungskosten”.

7. Die Duldungspflicht des Mieters

Den Mieter trifft nach § 555a Absatz 1 BGB eine Duldungspflicht. In diesem Rahmen hat er auch Belästigungen durch Schmutz, Staub, Lärm, Gerüche, Erschütterungen und auch den Entzug von Licht und Luft auf Grund der Errichtung eines Baugerüstes zu dulden (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 76). Seine Minderungsrechte bleiben hiervon unberührt (Näheres dazu finden Sie in unserem Bereich „Mängelhaftung”).

Der Vermieter muss die Arbeiten zügig durchführen. Dazu darf er an den Werktagen von morgens um 6 oder 7 Uhr bis in die Abendstunden gegen 19 Uhr arbeiten. An Sonn- und Feiertagen und außerhalb der genannten Zeiten darf nicht gearbeitet werden, es sei denn, es liegt Gefahr im Verzug vor, etwa bei einer defekten Heizung im Winter.

Der Vermieter darf die Wohnung auch betreten, um die Arbeiten zu planen und sachgerecht auszuführen. Der Vermieter hat dies dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. Das Zutrittsrecht steht dem Vermieter jedoch nur in Absprache mit dem Mieter zu den vorgenannten Zeiten zu (Näheres dazu in unserem Beitrag „Besichtigungsrecht”).

Eine Mitwirkungspflicht hat der Mieter nicht (LG Berlin, Beschluß vom 30.11.199567 S 158/95). Er muss keine Baufreiheit schaffen, keine Möbel und sonstigen persönlichen Dinge zur Seite räumen. Dies ist ausschließlich Sache des Vermieters, der anschließend den ursprünglichen Zustand wieder herstellen muss. Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen, wenn diese infolge der Arbeiten erforderlich werden. Dies gilt auch dann, wenn die Schönheitsreparaturen nach dem Mietvertrag eigentlich Sache des Mieters sind, weil diese Verpflichtung nur für Dekorationsmängel durch den Mietgebrauch gilt.

Dies festzuhalten ist gerade in einer alternden Gesellschaft wichtig. Professionelle Vermieter planen solche Maßnahmen unter Einbeziehung der Mieter in die Vorbereitung gerader größerer Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit ein. Häufig werden dafür spezielle Dienstleister verpflichtet. Zumeist dürfte das auch kostengünstiger sein, als wenn es zu Verzögerungen im Bauablauf kommt. In aller Regel wird der Mieter jedoch aktiv mitwirken und seine persönlichen Sachen zur Seite und wieder zurückräumen.

Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter nach § 555a Absatz 3 BGB in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. 

In Ausnahmefällen ist der Mieter auch verpflichtet, vorübergehend die Wohnung zu verlassen und eine Ersatzunterkunft (Hotel oder andere Wohnung) zu beziehen, wenn dies der Umfang der Instandsetzungsarbeiten erfordert (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 81).

8. Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen

Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter nach § 555a Absatz 2 BGB rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. Für die Ankündigung genügt eine einfache Mitteilung über Art, Umfang und Zeitpunkt der Arbeiten. Eine besondere Form ist nicht vorgeschrieben. Als Vermieter sollte man aber darauf achten, dass man die Ankündigung im Streitfall auch beweisen kann. 

Die Frist bemißt sich insbesondere nach dem Umfang des Eingriffs in den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Bei Arbeiten, die sich nur außerhalb der Wohnung abspielen, reicht ein kurzer Vorlauf von ein oder zwei Tagen. Haben die Arbeiten Einfluss auf die Wohnung, weil zum Beispiel das Wasser für einen Tag abgestellt werden muss, ist ein längerer Vorlauf von mindestens einer Woche erforderlich, damit die Mieter sich darauf einstellen können. Eine längere Frist ist auch dann erforderlich, wenn Arbeiten in der Wohnung selbst anstehen. Geht es jedoch um Arbeiten, die besonders dringlich sind (Die Heizung funktioniert im Winter nicht, die Abwasserleitung ist verstopft), so ist die Frist auch bei einem schwerwiegenderen Eingriff in den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters auf das Mindestmaß verkürzt. Hier müssen sich Mieter und Vermieter unter Abwägung aller Umstände einigen. Oder der zuständige Amtsrichter nimmt die Einigung am Ende vor. 

9. Die Erhaltungspflicht bei vermieteten Eigentumswohnungen

Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt die Erhaltungspflicht des Vermieters auch, soweit dafür Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum erforderlich sind. Der Vermieter muss in diesem Fall dafür sorgen, dass die Verwaltung entsprechend tätig wird und die erforderlichen Beschlüsse gefasst werden, um die Mängel zu beseitigen.

10. Abweichende Vereinbarungen

Vereinbarungen, die die Erhaltungspflicht des Vermieters einschränken oder sogar auf den Mieter übertragen, sind nur in eingeschränktem Umfang möglich, da es sich dabei um einen Teil der Hauptleistungspflicht des Vermieters handelt. Zwei Bereiche, die die Rechtsprechung zulässt, sind die Schönheitsreparaturen und die Kleinreparaturen.

Abweichende Vereinbarungen, die die Duldungspflicht des Mieters erweitern, sind nach § 555a Absatz 4 BGB unwirksam.

11. Verfahren

Wenn Erhaltungsarbeiten erforderlich sind, wird es häufig der Mieter sein, der vom Vermieter verlangt, dass sie veranlasst werden. Dazu muss er den Vermieter auffordern, die Arbeiten durchzuführen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, kann der Mieter den Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht verklagen. Es ist allein Sache des Vermieters, auf welche Art und Weise und mit welchen Mitteln er seine Erhaltungspflicht erfüllt. Der Mieter hat lediglich Anspruch auf den angestrebten Erfolg der Maßnahme. Es ist daher nicht zulässig, dem Vermieter insoweit Vorgaben zu machen, es sei denn, es kommt nur eine Art der Instandsetzung in Betracht (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 86).

Da in diesen Fällen zumeist auch ein Mangel der Mietsache vorliegt, kann der Mieter nach § 536 Absatz 1 BGB auch die Miete mindern.

Schließlich hat der Mieter auch die Möglichkeit der Ersatzvornahme. Dazu kann er dem Vermieter eine angemessene Frist setzen, innerhalb der die Instandsetzungsarbeiten zu erledigen sind. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann der Mieter die Arbeiten selbst durchführen oder durchführen lassen und die dadurch entstandenen Kosten nach § 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Mit diesem Anspruch kann er gemäß § 387 BGB gegen die Miete aufrechnen.

Kommt der Mieter seiner Duldungspflicht nicht nach, lässt er insbesondere den Vermieter bzw. die beauftragten Handwerker nicht in die Wohnung, so kann der Vermieter ihn auf Duldung gerichtlich in Anspruch nehmen. Solange der Mieter den Zutritt nicht ermöglicht und dadurch die Instandsetzung verhindert, kann er auch keine Mietminderung geltend machen. Ist Gefahr im Verzug, z.B. bei einer defekten Wasserleitung, kommt sogar eine einstweilige Verfügung in Betracht.

Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht, kann der Vermieter von ihm Schadenersatz verlangen. Handelt es sich allerdings um einen Schaden, den die Gebäudeversicherung abdeckt, muss der Vermieter zunächst versuchen, den Schaden von der Versicherung ersetzt zu bekommen.

Bild: lvnl / Fotolia

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