Ersatzvornahme

Wenn der Vermieter einen ihm angezeigten Mangel nicht beseitigt, sich auch von einer Mietminderung und einem Zurückbehaltungsrecht nicht beeindrucken läßt, kann der Mieter auf verschiedene Art reagieren. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag „Rechtsfolgen von Mängeln”. Insbesondere der Weg über die Gerichte nimmt jedoch viel Zeit in Anspruch.

Der schnellste Weg zur mangelfreien Wohnung führt über die Ersatzvornahme nach § 536a Absatz 2 BGB. Danach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Inhalt:
  1. Verzug mit der Mangelbeseitigung
  2. Notwendige Sofortmaßnahme
  3. Der Aufwendungsersatzanspruch
  4. Der Ausschluss der Ersatzvornahme
  5. Der Umfang des Aufwendungsersatzanspruchs
  6. Die Verjährung des Aufwendungsersatzanspruchs
  7. Der Vorschuss für den Aufwendungsersatzanspruch
1. Verzug mit der Mangelbeseitigung

Wenn der Vermieter auf eine Mahnung des Mieters den Mangel nicht beseitigt, kommt er nach § 286 Absatz 1 BGB durch die Mahnung in Verzug. Eine Mahnung liegt vor, wenn der Mieter dem Vermieter eine Frist setzt, um den Mangel zu beseitigen. In diesem Fall kann der Mieter nach § 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB  selbst eine Firma beauftragen, die das erledigt. Da er dann direkt als Auftraggeber auftritt, kann der Mieter die Mangelbeseitigung selbst steuern, muss aber auch die Rechnung des Handwerkers zunächst einmal bezahlen.

2. Notwendige Sofortmaßnahme

Auch ohne Verzug des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels kann der Mieter nach § 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB die Ersatzvornahme durchführen, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Notwendig sind solche Maßnahmen dann, wenn ohne sie die Mietsache schwer beschädigt oder unbrauchbar würde. Beispielsfälle sind Schäden am Dach, durch die es ins Haus regnet, die Beseitigung eines Rohrbruchs, die Beseitigung eines Stromausfalls oder die Reparatur der Heizung im Winter. Die Beseitigung des Mangels muss umgehend erforderlich sein. Dies bedeutet, dass keine Zeit mehr sein darf, um den Vermieter zu informieren, auch nicht telefonisch, da andernfalls weiterer Schaden droht. Der Mieter muss die Ersatzvornahme in diesem Fall auf die notwendigen Maßnahmen beschränken, darf also nur das tun oder veranlassen, was zur Sicherung erforderlich ist, bis der Vermieter informiert werden kann, der dann die Entscheidung über die weiteren Maßnahmen fällt.

3. Der Aufwendungsersatzanspruch

Wenn eine der beiden Voraussetzungen vorliegt, muss der Vermieter dem Mieter das für die Ersatzvornahme aufgewendete Geld erstatten (=Aufwendungsersatzanspruch). Dazu sollte der Mieter dem Vermieter die Rechnung und einen Zahlungsnachweis schicken und Erstattung verlangen. Kommt der Vermieter dieser Forderung nicht nach, kann der Mieter den Betrag mit der oder den nächsten Mieten verrechnen. Auf diese Weise ist der Mangel beseitigt und der finanzielle Aufwand wieder ausgeglichen.

Häufig wird der Mieter jedoch das Geld nicht haben, um einen Handwerker zu bezahlen. Dann kann er bei dem Vermieter einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses geltend machen. Dafür benötigt er einen Kostenvoranschlag von einem Handwerker, in dem die erforderlichen Arbeiten und die zu erwartenden Kosten mitgeteilt werden. Den schickt er dann an den Vermieter und bittet um Überweisung. Wenn es allerdings schon so weit gekommen ist, ist nicht damit zu rechnen, dass der Vermieter diesen Vorschuss leistet. Dann kann der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht (Mehr dazu in unserem Beitrag „Rechtsfolgen von Mängeln”) Gebrauch machen und auf diese Weise die benötigte Summe quasi ansparen. Wenn sie erreicht ist, kann er den Handwerker beauftragen. Sind die Arbeiten abgeschlossen und die Rechnung liegt vor, muss er gegenüber dem Vermieter abrechnen. Hat das Geld nicht gereicht, kann er die fehlende Summe gegenüber dem Vermieter geltend machen und verrechnet sie mit der nächsten Miete. War der Einbehalt zu hoch, zahlt er den Rest dem Vermieter aus.

Die Ersatzvornahme ist jedoch nur möglich, wenn es um Mängel in den eigenen vier Wänden geht. Bei Mängeln außerhalb der Wohnung ist davon abzuraten. Gleiches gilt, wenn man eine Eigentumswohnung gemietet hat, da es zu Problemen mit dem Gemeinschaftseigentum kommen kann, für das die Eigentümergemeinschaft zuständig ist.

Gehört der Mieter eher zu den ängstlichen Gemütern oder ist er sich seiner Sache nicht sicher, ist von der Ersatzvornahme abzuraten. Man riskiert wegen der einbehaltenen Mieten die Kündigung und bleibt gegebenenfalls auf den Aufwendungen sitzen, wenn man am Ende nicht beweisen kann, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Ersatzvornahme tatsächlich vorlagen. Dann empfiehlt es sich eher, den Vermieter gerichtlich auf Mangelbeseitigung oder Vorschusszahlung in Anspruch zu nehmen.

Liegen die Voraussetzungen des § 536a Absatz 2 BGB nicht vor, hat der Mieter die Ersatzvornahme zu Unrecht durchgeführt und keinen Aufwendungsersatzanspruch. Dies schließt auch alle weiteren möglichen Anspruchsgrundlagen aus anderen Vorschriften des Zivilrechts aus (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06). Der Mieter geht dann leer aus und bleibt auf den Kosten sitzen. Nach dieser gesetzlichen Wertung soll dem Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen. Die dem Vermieter grundsätzlich einzuräumende Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen, soll es ihm ermöglichen, die Mietsache daraufhin zu überprüfen, ob der behauptete Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern. Diese Möglichkeit einer Untersuchung und Beweissicherung verliert der Vermieter, wenn er nach der vom Mieter vorgenommenen Mängelbeseitigung vor „vollendete Tatsachen” gestellt wird. Hierdurch würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern. Dies will der BGH mit seiner restriktiven Haltung in dieser Frage vermeiden.

4. Der Ausschluss der Ersatzvornahme

Die Ersatzvornahme und damit der Aufwendungsersatz sind ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte (§ 536b BGB) oder wenn er ihn selbst verursacht hat (§ 242 BGB).

Eine unterlassene Mangelanzeige schadet nicht, da § 536a Absatz 2 BGB in § 536c Absatz 2 BGB nicht genannt ist. Praktisch relevant ist dies vor allem in den Fällen von § 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB, also wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Man kann in diesen Fällen besonderer Eile vom Mieter gerade nicht verlangen, den Mangel erst dem Vermieter anzuzeigen, wenn er andererseits zu sofortigem Handeln berechtigt ist. In den Fällen des Vermieterverzuges wird in aller Regel eine verzugsbegründende Mahnung vorliegen, die die Mangelanzeige ersetzt. Ist die Mahnung entbehrlich, wäre sie auch für die Ersatzvornahme eine reine Förmelei.

5. Der Umfang des Aufwendungsersatzanspruchs

Der Vermieter hat im Falle der berechtigten Ersatzvornahme dem Mieter alle notwendigen Aufwendungen zu ersetzen, die dieser für die Beseitigung des Mangels aufgewendet hat. Dazu gehören insbesondere die Kosten, die für Handwerker entstanden sind, die der Mieter im Rahmen der Ersatzvornahme beauftragt hat.

Wenn der Mieter die erforderlichen Arbeiten selbst erledigt, kann er den Ersatz der aufgewandten Materialkosten verlangen. Zu den ersatzfähigen Aufwendungen gehören in diesem Fall auch die Arbeitsleistungen des Mieters und seiner Helfer, deren Höhe das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen hat.

Ist eine Reparatur nicht mehr möglich oder wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll, wird auch die Neuanschaffung eines Gerätes von dem Aufwendungsersatzanspruch umfasst.

Bei Rechtsmängeln hat der Vermieter dem Mieter die Kosten zu erstatten, die entstehen, wenn er von einem Dritten das Recht oder die Belastung kaufen muss.

Im Falle einer berechtigten Ersatzvornahme trägt der Vermieter deren wirtschaftliches Risiko. Der Vermieter hat die Kosten daher auch dann zu ersetzen, wenn er nachweisen kann, dass er die Arbeiten kostengünstiger hätte ausführen lassen können. Die Chance, dies zu tun, hat er in aller Regel verstreichen lassen. Die Grenze bildet insoweit erst die offenkundige Unwirtschaftlichkeit. Ansonsten darf der Mieter sich bei der Beauftragung der erforderlichen Arbeiten auf das Urteil der von ihm hinzugezogenen Handwerker verlassen. Er muss auch nicht mehrere Angebote einholen. Trotzdem ist es ratsam, dies zu tun, schon um die eigene Liquidität zu schonen und den Konflikt mit dem Vermieter nicht unnötig eskalieren zu lassen.

Auch die Kosten einer erfolglosen Mangelbeseitigungsmaßnahme hat der Vermieter zu ersetzen, es sei denn, der Mieter hat den Misserfolg zu vertreten.

6. Die Verjährung des Aufwendungsersatzanspruchs

Die Ansprüche des Mieters auf Ersatz der Aufwendungen für eine berechtigte Ersatzvornahme verjähren gemäß § 548 Absatz 2 BGB in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei ist für den Beginn der Verjährung das rechtliche Ende des Mietverhältnisses entscheidend, nicht die Rückgabe der Mietsache an den Vermieter.

7. Der Vorschuss für den Aufwendungsersatzanspruch

Häufig wird der Mieter das Geld nicht haben, um den Handwerker zu bezahlen. Dann kann er bei dem Vermieter einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses geltend machen. Den kann man gerichtlich geltend machen, also einklagen. Das kostet Zeit und Geld.

Es gibt aber auch einen einfachen, direkten, kostengünstigen und schnellen Weg. Dafür benötigt man einen Kostenvoranschlag von einem Handwerker, in dem die erforderlichen Arbeiten und die zu erwartenden Kosten mitgeteilt werden. Den schickt man an den Vermieter und bittet um Überweisung. Wenn es allerdings schon so weit gekommen ist, ist nicht damit zu rechnen, dass der Vermieter diesen Vorschuss leistet. Dann könnte er auch gleich den Handwerker beauftragen. Leistet der Vermieter den Vorschuss nicht, rechnet man einfach mit dem Vorschussanspruch gegen die zu zahlenden Mieten auf. Dies sollte der Mieter ausdrücklich schriftlich tun.

Häufig macht man als Mieter zuvor schon von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch und spart auf diese Weise die benötigte Summe quasi an. Wenn sie erreicht ist, kann man den Handwerker beauftragen.

Sind die Arbeiten abgeschlossen und die Rechnung liegt vor, muss man gegenüber dem Vermieter abrechnen. Hat das Geld nicht gereicht, macht man die fehlende Summe geltend und verrechnet sie mit der nächsten Miete. War der Einbehalt zu hoch, zahlt man ihn dem Vermieter aus.

Gehört der Mieter allerdings eher zu den ängstlichen Gemütern oder ist er sich seiner Sache nicht sicher, ist von der Ersatzvornahme abzuraten. Man riskiert wegen der einbehaltenen Mieten die Kündigung und bleibt gegebenenfalls auf den Aufwendungen sitzen, wenn man am Ende nicht beweisen kann, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Ersatzvornahme tatsächlich vorlagen. Dann empfiehlt es sich eher, den Vermieter gerichtlich auf Mangelbeseitigung oder auf Vorschusszahlung in Anspruch zu nehmen.

Bild: fotomek / Fotolia

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