Fernabsatzverträge

Fernabsatzverträge sind nach § 312c Absatz 1 BGB Verträge, bei denen der Unternehmer (Näheres dazu in unserem Beitrag „Unternehmer”) oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person (=Verwalter, Makler) und der Verbraucher (Näheres dazu in unserem Beitrag „Verbraucher”) für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Fernkommunikationsmittel sind nach § 312c Absatz 2 BGB alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien.

Bei Fernabsatzverträgen sind die Regelungen über die Informationspflichten und das Widerrufsrecht, die wir in dem Beitrag über die Haustürgeschäfte näher erläutert haben, ebenfalls anzuwenden.

Auch in der Wohnungswirtschaft werden Fernkommunikationsmittel immer häufiger eingesetzt. Selten beim Abschluss von Mietverträgen, aber bei Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 557 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Änderung des Mietvertrages”), Vereinbarungen über die Übernahme von neuen Betriebskosten oder Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen. Solche Änderungsvereinbarungen erfolgen oft in der Form, dass Briefe oder E-Mails zwischen dem Mieter und dem Vermieter ausgetauscht werden. Der Mieter möchte beispielsweise eine Zustimmung zur Untervermietung. Der Vermieter ist bereit, diese Zustimmung gegen einen angemessenen Mietaufschlag zu gewähren. Der Vermieter bereitet eine entsprechende Vereinbarung vor und schickt sie per Brief oder E-Mail dem Mieter. Der Mieter unterschreibt und schickt ein Exemplar zurück an den Vermieter. Auf diese Weise wird der Mietvertrag hinsichtlich der Miethöhe abgeändert. Dieser Vorgang erfüllt die Voraussetzungen des § 312c BGB. Dies bedeutet, dass der Vermieter bei solchen Änderungsvereinbarungen die Informationspflichten des § 312d BGB und das Widerrufsrecht aus § 312g Absatz 1 BGB beachten muss. Wegen der Einzelheiten dazu verweisen wir auf unseren Beitrag zu den Haustürgeschäften. 

Dies gilt für alle Mietänderungsverträge. Dagegen ist § 312c BGB nicht einschlägig, wenn der Mietvertrag durch eine einseitige Erklärung des Vermieters abgeändert wird (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 142). Dies ist der Fall bei der Mieterhöhung nach einer Modernisierung gemäß § 559 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) oder für die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 560 Absatz 4 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”). Erklärungen über Tatsachen sowie Mitteilungen werden von § 312c BGB ebenfalls nicht erfasst. Hierzu zählen die Betriebskostenabrechnung oder die Ankündigung einer Modernisierung.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 17. Oktober 2018 – VIII ZR 94/17 entschieden, dass die gemäß § 558b Absatz 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht. (Mehr dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”). Bei der normalen Mieterhöhung auf dem Postweg hat der Mieter also kein Widerrufsrecht. Anders sieht es aber aus, wenn man ihn in seiner Wohnung aufsucht und gleich vor Ort unterschreiben lässt.

Bild: slako / Fotolia

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