Feuchtigkeit und Schimmel

Feuchtigkeitsschäden wie feuchte Decken und Wände, Stockflecken, Schimmel und überhöhte Luftfeuchtigkeit sind ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. In diesem Beitrag steht die Feuchtigkeit in Wohnungen und Gewerberäumen als Mangel der Mietsache im Vordergrund. Da bei Feuchtigkeit zumeist auch Schimmel auftritt, befassen sich die gerichtlichen Entscheidungen in aller Regel mit beiden Erscheinungen. Aus diesem Grunde behandeln wir die Mietminderung wegen Feuchtigkeit und Schimmel an dieser Stelle in einem Beitrag. Dabei liegt der Schwerpunkt auf den möglichen Ursachen und der rechtlichen Verantwortung dafür.

Inhalt:
  1. Feuchtigkeit und Schimmel–ein häufiges Problem
  2. Die Luftfeuchtigkeit
  3. Der Taupunkt
  4. Die Entstehung von Tauwasser auf Oberflächen
  5. Die DIN 4108
  6. Die Wasserdampfdiffusion
  7. Die Ursachen von Feuchtigkeit und Schimmel
  8. Heizen und Lüften
  9. Der Einbau neuer Fenster
  10. Feuchtigkeit in Nebenräumen
  11. Neubaufeuchte (Trockenwohnen)
  12. Die Höhe der Mietminderung
1. Feuchtigkeit und Schimmel–ein häufiges Problem

Feuchtigkeit ist der häufigste Grund für Schäden an Bauwerken und damit auch Anlass für mangelbedingte Mietminderungen. Feuchtigkeit führt häufig zur Bildung von Schimmel.

Schimmelpilze sind in Haushalten weit verbreitet. Zu diesem Ergebnis kam die Stiftung Warentest Anfang 2013 in einer Umfrage, an der sich mehr als 4.000 Personen beteiligt haben. 60 % bestätigten einen aktuellen Schimmelpilzbefall in ihrer Wohnung. Weitere 8 % hatten verdächtige Flecken oder Schimmelgeruch entdeckt.

In 53 % der Fälle befanden sich die Schimmelflecken im Badezimmer. Auch in 40 % der Schlafzimmer gab es Schimmel­probleme. Schlaf­zimmer sind in vielen Wohnungen die kühlsten Räume. Es ist hier schwierig, die beim Schlafen ausgeschwitzte Feuchtigkeit abzuführen.

Schimmelpilze mögen es feucht und kalt – das zeigen die Antworten auf die Frage nach befallenen Flächen. In 59 % der Fälle waren kalte Außenwände betroffen. Auf ihnen kondensiert die Luft­feuchtig­keit. Schimmel findet sich auch häufig an Fenster- und Türrahmen oder den Laibungen. Jeweils etwa 30 % haben hier Flecken entdeckt.

Weitere oft genannte Problemzonen: Fliesenfugen oder Silikondichtungen im Sanitär­bereich (29 %), kühle Zimmerdecken (13 %) sowie der Bereich hinter Schränken, Wand­verkleidungen und Bildern (16 %). Auch hier macht sich die unzu­reichende Wärmedämmung der Außenfassade negativ bemerk­bar. Oft genannte Problem­bereiche sind darüber hinaus Roll­laden­kästen, Heizkör­pernischen, Zimmer­ecken, Dusch­kabinen und Matratzen.

Feuchtigkeitsschäden können auch durch aufsteigende Feuchtigkeit oder durch Witterungsfeuchtigkeit entstehen. Die meisten mietrechtlichen Auseinandersetzungen verursacht jedoch die Nutzungsfeuchtigkeit, d.h. die Tauwasserbildung im Inneren der Gebäude. Die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden ist durch die moderne Bauweise mit mehrschichtigen Leichtbauteilen in den letzten Jahrzehnten größer geworden.

Um die einschlägigen Gerichtsurteile und die Ausführungen der Sachverständigen richtig verstehen und bewerten zu können, ist insbesondere in Bezug auf die Probleme mit der Nutzungsfeuchtigkeit die Kenntnis einiger bauphysikalischer Grundlagen erforderlich, die wir nachfolgend kurz erläutern.

2. Die Luftfeuchtigkeit

Luft enthält Wasserdampf. Warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte Luft. Die Menge der in der Luft enthaltenen Feuchtigkeit ist also abhängig von der Lufttemperatur. Sie wird daher relative Luftfeuchtigkeit genannt und in Prozent ausgedrückt. Die relative Luftfeuchtigkeit nimmt bei gleichbleibender Feuchtigkeitsmenge mit steigender Temperatur ab und mit sinkender Temperatur zu. Bei 100 % ist die je nach Temperatur unterschiedliche maximale Luftfeuchtigkeit erreicht. Die übliche Luftfeuchtigkeit in Wohnungen liegt bei 55 % – 65 %.

3. Der Taupunkt

Kühlt sich die Luft in einem Raum ab, so steigt die relative Luftfeuchtigkeit. Ist die maximale Luftfeuchtigkeit von 100 % erreicht, so wird bei weiterer Abkühlung Wasserdampf in Form von Tauwasser auf kalten Bauteilen oder Gegenständen aus der Luft abgeschieden. Die Temperatur, bei der dies geschieht, wird Taupunkt genannt.

4. Die Entstehung von Tauwasser auf Oberflächen

Tauwasser bildet sich auf Bauteiloberflächen, vor allem auf Wänden, immer dann, wenn deren Oberflächentemperatur den Taupunkt der Raumluft unterschreitet. Dies kann geschehen, wenn die Wärmedämmung der Wand nicht ausreichend ist, so dass bei kalten Außentemperaturen die Bauteilwärme von der inneren Oberfläche nach außen wandert. Man nennt dies eine Wärmebrücke. Die Feuchtigkeit schlägt sich dann innen auf der Wandoberfläche nieder und kann dort zu Feuchtigkeits- und Schimmelschäden führen.

Auch eine zu hohe relative Luftfeuchtigkeit kann zu Tauwasser auf den Wänden führen. Dies geschieht z.B. in der Küche beim Kochen oder im Bad beim Duschen. Die Luftfeuchtigkeit muss dann durch Lüften abgeführt werden.

Auch sonst kann die Nutzung der Wohnung durch die Bewohner zu einer hohen relativen Luftfeuchtigkeit führen, die durch regelmäßiges Lüften abgeführt werden muss.

Zur Bedeutung und Funktionsweise des Lüftens und zu den Zusammenhängen zwischen Temperatur und Luftfeuchtigkeit hat das Landgericht Konstanz in einem Urteil vom 20.12.2012 – Aktenzeichen (Az.) 61 S 21/12 A sehr instruktiv ausgeführt:

„Unter dem Normklima versteht der Sachverständige (AS I/553), dass der Mieter die Räume auf 20°C bei einer Luftfeuchtigkeit von 50 % beheizt. 7000 g Wasser sind täglich abzuleiten. Je kälter die Außenluft ist, desto mehr Feuchtigkeit kann nach außen abgetragen werden. Bei einem Innenklima von 20°C und einem Außenklima von -5°C können pro Luftwechsel 1603 g Wasser, bei 0°C 1259 g Wasser, bei 4,9°C 875 g Wasser abgeführt werden. Bei -5°C Außentemperatur ist 1-2 mal zusätzlich zu lüften, bei 0°C Außentemperatur 3 mal und bei der sogenannten Durchschnittswintertemperatur von 4,9°C 5 – 6 mal. Der Sachverständige hat bei seiner Anhörung ausgeführt, dass bei 2-3-maligem Lüften und bei einer Beheizung von 20°C die Feuchtigkeit nicht auf einen Luftfeuchtigkeitswert von 75-82 % ansteigt. Dieser Feuchtigkeitsgrad ist erforderlich, damit die detektierten Pilzspezies mit der Keimung und Ausbreitung beginnen können.

Der Sachverständige hat aber weiter bei seiner Anhörung ausgeführt, dass bei einer Senkung der Temperatur auf beispielsweise 17°C die Gefahr der Schimmelbildung steige und es selbst bei vielfachem Lüften zur Schimmelbildung komme. Dies werde noch dadurch verstärkt, dass es im Bereich der Dachgauben und Fenster der jeweiligen Räume grenzwertig im Sinne der DIN 4108-2, sei, hier also am ehestens mit dem Auftreten von Schimmel zu rechnen sei. Bei sinkenden Temperaturen steige die relative Luftfeuchte, im Schlafzimmer bei 18°C auf 56 %, bei 17°C auf 60 % bei 16°C auf 63 %. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten ein Beispiel berechnet (S. 37 Hauptgutachten – AS 349). Wird der Raum auf 20°C bei 60 % relativer Luftfeuchtigkeit beheizt, ist keine Schädigung der Bauteile zu befürchten. Wird die Raumluft auf 17°C abgekühlt, so steigt die relative Luftfeuchtigkeit auf 72°C. Findet jetzt kein ausreichender Feuchteaustausch statt, kommt es zur Kondensation an den entsprechenden Oberflächen.”

5. Die DIN 4108

In der DIN 4108 sind Regelungen zum Mindestwärmeschutz enthalten. Werden diese erfüllt, tritt ein Tauwasserniederschlag auf den Oberflächen von Bauteilen bei üblicher Nutzung und Lüftung in der Regel nicht auf. Für die mietrechtliche Rechtsprechung ist die Einhaltung der DIN allerdings nicht die entscheidende Größe. Auch wenn die Regeln der DIN 4108 eingehalten werden, liegt bei Feuchtigkeit und Schimmel durch Tauwasser ein Mangel der Mietsache vor (Näheres dazu in unserem Beitrag „Technische Standards”).

6. Die Wasserdampfdiffusion

Der Wasserdampf und die Lufttemperatur erzeugen einen bestimmten Dampfdruck. Dieser ist in bewohnten Räumen in der Regel größer als im Freien. Da der Dampfdruck bestrebt ist, sich auszugleichen, entsteht eine Wanderung zumeist von Innen nach Außen. Man nennt diese Wanderung des Wasserdampfes Wasserdampfdiffusion.

Diffundiert der Wasserdampf durch eine Wand hindurch, so nimmt mit sinkender Temperatur, in der Regel von innen nach außen, die relative Luftfeuchtigkeit zu. Ist die Luft gesättigt, kondensiert ein Teil des Wasserdampfes zu Feuchtigkeit, was zu einer Innendurchfeuchtig der Bauteile führt. Da Wasser Wärme besser leitet als Luft, wird durch diese Feuchtigkeit auch die Wärmedämmfähigkeit der Bauteile herabgesetzt. Außerdem kann an organischen Stoffen wie Holz Schimmel entstehen.

Aus diesem Grunde muss gewährleistet sein, dass der Wasserdampf möglichst ohne Kondensation durch die Bauteile hindurchdiffundiert und dass trotzdem im Inneren eines Bauteils anfallendes Wasser abgeführt wird.

7. Die Ursachen von Feuchtigkeit und Schimmel

Feuchtigkeitsschäden können verschiedene Ursachen haben.

Ursache von Außen ist zumeist die durch defekte Bauteile (Dachabdeckungen, Wandabdichtung, Fenster, Grundmauer) eindringende Nässe im Mauerwerk.

Ursache von Innen ist die sich durch Kondensation am Mauerwerk niederschlagende Luftfeuchtigkeit in den Räumen.

Die Ursache für diese Luftfeuchtigkeit liegt in der Nutzung des Gebäudes. Es ist unvermeidlich und durch den Mietvertrag abgedeckt (siehe § 538 BGB), dass durch das Kochen, die Körperpflege (Baden und Duschen), Pflanzen und durch die schlichte Anwesenheit von Menschen Feuchtigkeit in die Wohnräume dringt. Sie ist als Luftfeuchtigkeit in der warmen Raumluft gebunden und muss regelmäßig durch Fenster und Türen abgeführt werden.

Nach Modernisierungen oder bei Neubauten ist die Gebäudehülle zumeist besonders gut abgedichtet, um durch geringen Luftwechsel Energie einsparen zu können. Trifft die feuchte und warme Luft in den Räumen auf eine kalte Wand, kondensiert bei Erreichen der maximalen Luftfeuchtigkeit der Wasserdampf und setzt sich als Feuchtigkeit auf der kühlen Oberfläche ab. Die meisten Konflikte entstehen in diesen Fällen um die Frage, ob bei einem Feuchtigkeitsschaden aufgrund von Kondensationsnässe ein Baumangel vorliegt, z.B. eine sogenannte Wärmebrücke, oder ob der Mieter durch ungenügendes Heizen und Lüften die Verantwortung trägt.

Ein feuchtigkeitsbedingter Mangel der Mietsache liegt auch dann vor, wenn beim Bau des Hauses die seinerzeit geltenden technischen Standards eingehalten wurden. Entscheidend ist nämlich die Beeinträchtigung der Tauglichkeit durch den Feuchtigkeitsmangel, nicht die Einhaltung der damaligen technischen Standards (LG Berlin, Urteil vom 14.01.2005, 63 S 357/04). Denn die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung kann unbeschadet der Vorschriftsmäßigkeit des Wohngebäudes bei seiner Errichtung beeinträchtigt sein. Grund der Minderung ist die Gebrauchsbeeinträchtigung, nicht die Verletzung eines technischen Standards.

8. Heizen und Lüften

Häufiger Einwand des Vermieters ist der Vorwurf, der Mieter habe die Feuchtigkeit durch falsches Lüften oder durch zu viel Wäschetrocknen oder zu viele Pflanzen in der Wohnung selbst verursacht. Gerade im Winter kann Feuchtigkeit auch dadurch verursacht werden, dass zu wenig geheizt wird und dadurch die in der Raumluft vorhandene Feuchtigkeit an den Wänden kondensiert, weil die kühle Raumluft nicht genug Feuchtigkeit aufnehmen kann. Vor allem im Zusammenspiel mit dicht an die Wände herangerückten Möbeln, vor allem Schränken, kann sich dadurch ein Feuchtigkeitsschaden entwickeln. In diesen Fällen ergibt sich oft Streit über die Frage, ob der Mieter den Feuchtigkeitsschaden durch falsches Wohnverhalten selbst verursacht hat.

Der Mieter ist im Rahmen seiner Obhutspflicht für die von ihm gemieteten Räume verpflichtet, die Wohnung ausreichend zu heizen und regelmäßig zu lüften. Enthält der Mietvertrag keine gesonderten vertraglichen Regelungen, ist der Mieter zu einem “üblichen” Lüftungsverhalten verpflichtet (Landgericht Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 – Aktenzeichen (Az.) 61 S 21/12 A). Ausreichend ist ein dreimaliges tägliches Stoß- und Querlüften (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 11.02.2000, 19 U 7/99; Landgericht Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 – Aktenzeichen (Az.) 61 S 21/12 A).

Der Mieter handelt im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, wenn er die Zimmer auf mindestens 18°C beheizt (Landgericht Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 – Aktenzeichen (Az.) 61 S 21/12 A). Beim Schlafzimmer reichen sogar 16°C aus (Landgericht Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 – Aktenzeichen (Az.) 61 S 21/12 A). Nicht beheizbare Räume müssen so beschaffen sein, dass es auch dann, wenn der Mieter nicht heizen und lüften kann, nicht zu Feuchtigkeit und Schimmel kommt (Amtsgericht Hannover vom 25.09.2009 – Aktenzeichen (Az.) 437 C 8483/09).

Der Mieter ist nicht verpflichtet, Feuchtigkeitsschäden, die ihre Ursache in baulichen Mängeln haben, dauerhaft durch überobligationsmäßiges Heizen und Lüften entgegenzuwirken (Urteil des Landgerichts Braunschweig vom 04.04.1997, 6 S 249/96; Urteil des Landgerichts Hamburg vom 26.09.1997, 311 S 88-96). Es kann von einem Mieter im Rahmen eines ordnungsgemäßen Heizungs- und Lüftungsverhaltens als vertragsgemäßer Gebrauch im Sinne des § 538 BGB daher nach einem Beschluss des Landgerichts Aurich vom 09.02.2005 (2 T 51/05) nicht verlangt werden, viermal am Tage sämtliche Heizkörper abzudrehen, sämtliche Fenster sperrangelweit zu öffnen, 15 Minuten geöffnet zu lassen und dann wieder zu schließen, um sodann die Heizkörper wieder anzudrehen. Kann die Bildung von Schimmel nur durch ständiges durchgehendes Lüften vermieden werden, handelt es sich dabei erst recht um ein dem Mieter nicht zumutbares Wohnverhalten (Amtsgericht München, Urteil vom 11.06.2010 – Aktenzeichen (Az.) 412 C 11503/09).

Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, seine Möbel zur Vermeidung von Feuchtigkeitserscheinungen prophylaktisch mit einem bestimmten Abstand zu den Außenwänden aufzustellen (Landgericht Mannheim, Urteil vom 14.02.2007, 4 S 62/06; Urteil des Landgerichts Hamburg vom 26.09.1997, 311 S 88-96; Landgericht München, Urteil vom 26.09.1990, 31 S 20 071/89; Amtsgericht Neuss, Urteil vom 30.04.1986, 30 C 303/85; Landgericht Hamburg, Urteil vom 10.04.1984, 16 S 211/83). Mieter müssen auch nicht damit rechnen, dass das Aufstellen eines Schrankes an einer Außenwand zu Schimmelbildung an der Wand führen kann (Landgericht Lübeck, Urteil vom 07.03.2014 – Aktenzeichen (Az.) 1 S 106/13). Tritt allerdings hinter einem durch den Mieter eingebauten Wandschrank Schimmel auf, so handelt es sich dabei um keinen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache (Landgericht Kiel vom 27.01.2012 – Aktenzeichen (Az.) 1 S 102/11). Die Errichtung eines Einbauschrankes ohne Rückwand ist ungewöhnlich und nicht mit dem Aufstellen von handelsüblichen Schränken mit einem Abstand von wenigen Zentimetern von der Wand vergleichbar. Sie ist zulässig, führt aber dazu, dass der Mieter auch für eine ausreichende Belüftung der hinter dem Schrank befindlichen Mauer sorgen muss.

Wenn der Mieter aber erkennt, dass es Probleme mit Feuchtigkeit in den Räumen gibt, muss er sein Verhalten darauf einstellen und darf nicht sehenden Auges Feuchtigkeitsschäden verursachen. Er kann dann zwar vom Vermieter die Beseitigung der Mängel verlangen, muss aber bis dahin durch ein entsprechendes Heizungs- und Lüftungsverhalten Rücksicht auf die Bausubstanz nehmen. Der Mangel liegt in diesem Fall primär in der Nutzungseinschränkung. Den Feuchtigkeitsmangel hätte der Mieter in diesem Fall zumindest mitverursacht.

Ist zwischen den Parteien streitig, ob der Mangel bauliche Ursachen hat oder vom Mieter wegen eines Verstoßes gegen die ihm obliegende Obhutspflicht zu vertreten ist, hat der Vermieter zunächst die Beweislast dafür, dass es sich nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt. Darüber hinaus muss der Vermieter nachweisen, dass das Gebäude nach dem – in der Regel vertraglich vorausgesetzten – Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallende Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen erforderlich sind, um den Schaden zu vermeiden (Urteil des Landgerichts Flensburg vom 16.11.1990, 7 S 70/90; Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.03.2006 – Aktenzeichen (Az.) 4 C 339/05; Landgericht Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 – Aktenzeichen (Az.) 61 S 21/12 A). Erst wenn dieser Nachweis geführt ist, ist in der Regel die Vermutung gerechtfertigt, dass die Schadensursache in der Mietersphäre liegt (LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2009, 307 S 39/09). Der Mieter muss dann nachweisen, dass die Ursache des Mangels nicht auf einem nicht vertragsgemäßen Wohnverhalten beruht. Feuchtigkeitsschäden und Schimmel stellen aber auch in diesem Fall einen Mangel dar, wenn sie sich nur durch ein überobligatorisches Heizen und Lüften vermeiden lassen. Die Mieträume müssen nämlich so beschaffen sein, dass bei vertragsgemäßem Gebrauch (§ 538 BGB) keine Mängel entstehen (Urteil des Landgerichts Hamburg vom 26.09.1997, 311 S 88–96; Urteil des Landgerichts Hamburg vom 11.07.2000, 316 S 227/99). Der Mangel liegt in diesen Fällen in der Feuchtigkeit und dem Schimmel, nicht in der baulichen Ursache. Daher reicht es, wenn der Mieter darlegen und beweisen kann, dass Feuchtigkeit und Schimmel vorhanden sind. Die Ursache ist hingegen nur im Rahmen der Frage nach einem eventuellen Mieterverschulden von Interesse, da Gewährleistungsansprüche in diesem Fall ausgeschlossen sind. Die Darlegungs- und Beweislast für ein Mieterverschulden liegt aber nach allgemeinen Grundsätzen beim Vermieter.

Eine Entscheidung, die sich in vorbildlicher Weise mit der Darlegungs- und Beweislast bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in einer Wohnung auseinandersetzt, ist die des Landgerichts Kassel vom 04.02.1988 (1 S 229/87).

Wolfgang Isenmann schreibt in seinem Buch „Feuchtigkeitserscheinungen in bewohnten Gebäuden”, dass nach seiner Erfahrung als Sachverständiger die Ursachen für Feuchtigkeit in gut 25 % der Fälle auf baulichen Unzugänglichkeiten und zu 25 % auf Fehlern bei der Nutzung der Räume beruhen. Bei den restlichen 50 % wirken beide Ursachen bei der Entstehung der Feuchtigkeitsmängel mit. In den meisten Fällen gelingt den Vermietern der ihnen zunächst obliegende Entlastungsbeweis allerdings nicht. Es gibt aber auch Fälle, in denen in der Tat eine Mietminderung nicht in Betracht kommt, weil der Mieter Feuchtigkeit und Schimmel durch falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten verursacht hat, so z.B. in der Entscheidung des Amtsgerichts Nürtingen vom 09.06.2010 (42 C 1905/09), in der Entscheidung des Amtsgerichts Hannover vom 31.08.2005 (565 C 15388/04) oder in dem vom Landgericht Lüneburg am 02.10.1986 (1 S 151/86) entschiedenen Fall. Hat ein falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters mitgewirkt, ist die Mietminderung reduziert (Urteil des Amtsgerichts Rheine vom 20.07.1988, 3 C 431/87; Urteil des Landgerichts Itzehoe vom 22.04.1982, 1 S 24/81).

9. Der Einbau neuer Fenster

Nach dem Einbau neuer, isolierverglaster Fenster kommt es wegen deren besserer Isolierung manchmal zu Feuchtigkeitsproblemen, die der Mieter nur durch ein verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten vermeiden kann. In diesen Fällen obliegt es nach der Rechtsprechung dem Vermieter, den Mieter auf ein zu änderndes Heiz- und Lüftungsverhalten hinzuweisen, wobei die Belehrung nicht in allgemeiner Form, z.B. anhand einer Broschüre, sondern auf die konkreten Raumverhältnisse hin zu erteilen ist (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 09.09.1988, 21 S 625/87; LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2009, 307 S 39/09; LG München, Urteil vom 08.03.2007, 31 S 14459/06; LG Lübeck, Urteil vom 09.01.1990, 14 S 60/89; Urteil des Landgerichts Hamburg vom 26.09.1997, 311 S 88-96). Instruktiv wird dieser Gedankengang in einem Urteil des Landgerichts Gießen vom 12.04.2000 (1 S 63/00) erläutert:

„Mit dieser Feststellung des Sachverständigen ist aber noch nicht gesagt, dass die Schadensursache nicht aus dem Verantwortungs- und Pflichtenkreis der Kläger herrührt. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, beim Einbau neuer, dichtschließender Isolierglasfenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu schaffen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 537 BGB Rz. 173) . Es gehört zu seinem Risikobereich, wenn sich durch das Auswechseln alter Fenster, also durch eine Änderung in der Bausubstanz, die relative Luftfeuchte erhöht und der Taupunkt auf den Außenwandbereich verlagert. Zwar kann der Vermieter vom Mieter nach dem Einbau moderner Fenster ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten verlangen, denn richtiges Heizen und Lüften der Wohnung ist eine Grundvoraussetzung, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Voraussetzung für die Pflicht des Mieters zu dem veränderten Wohnverhalten ist aber ein sachgerechter und präziser Hinweis des Vermieters auf die Anforderungen im veränderten Raumklima (LG Lübeck, WM 1990, 202 f.; AG Erkelenz, DWW 1996, 22 f.; AG Neuß, WM 1994/382; AG Stadthagen, WM 1987, 271; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, § 537 BGB Rz. 173 f.; Sternel, Rz. 270 m. w. N.). Zu einem solchen Hinweis, der konkret auf die baulichen Schwachstellen der Wohnung bezogen sein muss, ist der Vermieter schon deshalb in der Lage, weil er auf die Sachkunde seines Architekten oder jedenfalls des Fensterbauunternehmens zurückgreifen kann. Er fehlt im vorliegenden Fall. Die Kläger haben die Beklagten unstreitig in keiner Weise über die durch das neue Raumklima geschaffene Notwendigkeit eines geänderten Heiz- und Lüftungsverhaltens hingewiesen. Damit kann den Beklagten die Fortführung der bis zur Fenstermodernisierung ausreichenden, danach aber unzulänglichen Lüftungspraxis nicht als vertragswidriger Gebrauch der Mietsache angelastet werden (vgl. § 548 BGB).”

Das gilt auch, wenn eine Wohnung angemietet wird, in der neue Isolierglasfenster bei schlechter Dämmung bereits vorhanden sind. Falsch ist daher die Entscheidung des Amtsgericht Berlin-Schöneberg vom 04.10.2004 (104 C 280/03), wonach Feuchtigkeit und Schimmel in einer schlecht isolierten Wohnung mit neuen Isolierglasfenstern keinen Mangel der Mietsache darstellen, wenn es sich durch verstärktes Heizen und Lüften durch den Mieter vermeiden läßt. Auf das Erfordernis verstärkten Heizens und Lüftens muss der Vermieter auch in einem solchen Fall bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich hinweisen.

10. Feuchtigkeit in Nebenräumen

Im Prinzip gilt die Gewährleistungspflicht des Vermieters auch für alle Nebenräume wie Garagen, Stellplätze, Trockenböden und vor allem Keller. Auch in diesen Bereichen stellen Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar, die zu einer Mietminderung führen können. Allerdings sind die Anforderungen andere als in den eigentlichen Wohnräumen. So hat das Landgericht Osnabrück in einer Entscheidung vom 11.04.2001 (6 S 1247/00) entschieden, dass der Mieter einer Altbauwohnung nicht ohne weiteres erwarten kann, dass der zur Wohnung gehörende Keller trocken und zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände geeignet ist. Dies sieht auch das Amtsgericht Münster so in einem Urteil vom 20.12.2000 (48 C 2592/00) oder das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 07.02.2011, 67 S 61/10. Andererseits hat das Kammergericht Berlin in einem Beschluss vom 05.07.2010 – Aktenzeichen (Az.) 12 U 172/09 entschieden, dass Feuchtigkeit in den Kellerräumen einer Zahnarztpraxis ein Mangel der Mietsache ist, der eine Mietminderung der anteiligen Kellerraummiete in Höhe von 30 % rechtfertigt.

11. Neubaufeuchte (Trockenwohnen)

Auch wenn bei einem Erstbezug noch Neubaufeuchte vorhanden ist, liegt ein Mangel vor (Amtsgericht Bad Schwartau, Urteil vom 03.11.1987, 3 C 1176/86). Ein „Trockenwohnen” von Neubauwohnungen wie früher gibt es nicht mehr, es sei denn, die Parteien haben dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart (Landgericht Wuppertal, Urteil vom 11.10.2002, 10 S 22/02). Feuchtigkeit und Schimmel, die dadurch entstehen, dass der Mieter ein Möbelstück dicht an die Wand stellt, obwohl er weiß, dass dort noch erhebliche Neubaufeuchtigkeit vorhanden ist, berechtigen nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 27.09.2000 (214 C 316/00) allerdings nicht zu einer Mietminderung. Grund ist hier die schuldhafte Mitverursachung durch den Mieter.

12. Die Höhe der Mietminderung

Bei Feuchtigkeitsschäden werden von der Rechtsprechung je nach Umfang der Nutzungseinschränkung Mietminderungsbeträge in Höhe von bis zu 100 % (LG Berlin, Urteil vom 19.12.1988, 61 S 211/87; Amtsgericht München, Urteil vom 11.06.2010 – Aktenzeichen (Az.) 412 C 11503/09) zuerkannt. Entscheidend ist, wieviele Zimmer betroffen sind, welche Zimmer betroffen sind, in welchem Umfang die einzelnen Räume betroffen sind und ob es über die reine Feuchtigkeit hinaus bereits zu Schimmelbildung gekommen ist.

So berechtigt ein kleiner Wasserfleck in einer großen Altbauwohnung zu einer geringeren Minderung als in einer kleinen Einzimmerwohnung (siehe dazu das Urteil des Landgerichts Dresden vom 17.12.2002, 4 S 0151/02). Kleinere Stockflecken, die schnell wieder abtrocknen und auch nicht wiederkehren, stellen lediglich eine unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB dar und rechtfertigen keine Mietminderung.

Minimale Stockflecken im Wohnzimmer, im Badezimmer und Kinderzimmer einer Wohnung sind dagegen nach einer Entscheidung des Landgerichts Köln vom 18.09.1997 (1 S 72/97) Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung in Höhe von 5 % rechtfertigen.

Ist die Küchenwand zum Bad feucht und schimmelig, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 15 % rechtfertigt (Urteil des Landgerichts Berlin vom 15.10.2010, 65 S 136/10.

Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmel im Keller, der Küche, dem Bad und dem Kinderzimmer, die nicht zur Unbenutzbarkeit der Räume führen, sind Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung in Höhe von 30 % rechtfertigen (Landgericht Lüneburg, Urteil vom 22.11.2000 – Aktenzeichen (Az.) 6 S 70/00). Das Kammergericht Berlin hat in einem Beschluss vom 05.07.2010 – Aktenzeichen (Az.) 12 U 172/09 entschieden, dass Feuchtigkeit in den Kellerräumen einer Zahnarztpraxis ein Mangel der Mietsache ist, der eine Mietminderung der anteiligen Kellerraummiete in Höhe von 30 % rechtfertigt.

Wird eine Wohnung durch einen Überflutungsschaden unbewohnbar, stellt das nach einem Urteil des Landgerichts Leipzig vom 28.05.2003 (1 S 1314/03) einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung in Höhe von 100 % rechtfertigt.

Bild: wabeno / Fotolia

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