Fluktuation (Umzugsquote)

Die Fluktuation oder auch Umzugsquote bildet das Umzugsgeschehen in den Wohnungsbeständen ab. Sie wird ausgedrückt in einer Prozentzahl, die das Verhältnis der Kündigungen zur Gesamtzahl der Wohnungen wiedergibt.

Als Vermieter versucht man zumeist, eine möglichst geringe Fluktuationsquote zu haben. Fluktuation ist teuer. Gelingt nicht sofort die Anschlussvermietung, so kostet der Leerstand die verlorene Miete und die für den Leerstand zu tragenden Nebenkosten der Wohnung. Für die Vermarktung der Wohnung fallen in der Regel erhebliche Personal- und Sachaufwendungen an. Und schließlich ist die Wiedervermietung zumeist mit baulichen Investitionen in die Wohnung verbunden (Mehr dazu in unserem Beitrag „Leerstand”).

Häufig ist es jedoch auch anders. Denn jeder Mieterwechsel eröffnet trotz der Mietpreisbremse (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”) auch die Möglichkeit zu Mieterhöhungen, die es in einem Bestandsmietverhältnis aufgrund der gesetzlichen Begrenzung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht gäbe (Näheres dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”). Auch sind Umbauten in den Wohnungen einfacher, wenn sie nicht vermietet sind. Die Erfahrung zeigt daher: Je länger Mieter in ihrer Wohnung leben, desto weniger steigen ihre Wohnkosten. Das hat eine Umfrage des Eigentümerverbands Haus und Grund bei privaten Vermietern ergeben. Wer in den vergangenen fünf Jahren einen Mietvertrag unterschrieben hat, zahlt demnach rund 2,2 % mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete. Wer aber seit 5 bis 10 Jahren in seiner Wohnung lebt, liegt knapp 4 % darunter. Bei 10 bis 20 Jahren Wohndauer sind es schon 7 % weniger als die Vergleichsmiete. Wie sich aus der Befragung auch ergeben hat wechseln die Mieter bei den privaten Vermietern etwa alle 8 Jahre.

Fluktuation gibt es in allen Qualitäten von Beständen. Ein geringer Leerstand ist in aller Regel nicht gleichbedeutend mit einer niedrigen Fluktuation, sondern nur ein Zeichen dafür, dass problemlos wieder vermietet werden kann.

Jedes Wohnungsunternehmen kennt seine Fluktuationsquote. Zumeist gibt es sie für den Gesamtbestand wie für die einzelne Wirtschaftseinheit. Dort ist sie eine bedeutende Kennzahl, da nur auf dieser Ebene Gegenmaßnahmen möglich sind. Die Quoten können in nah beieinander liegenden Gebäuden durchaus unterschiedlich sein und reichen von 7 % bis 12 %. Das kann an der Mikrolage des Hauses liegen, an der Mieterstruktur, am Wohnungsschlüssel, manchmal sogar nur an einem einzelnen Mieter.

Die Fluktuationsquote ist ein Indikator für die Anspannung des Wohnungsmarktes. Bei einem entspannten Wohnungsmarkt mit einem großen Angebot an freien Wohnungen zu relativ niedrigen Mieten können die Mieter leichter eine neue Wohnung finden, die ihren Bedürfnissen optimal entspricht. Dies führt vermehrt zu Umzügen innerhalb der Stadt. Bei einem angespannten Wohnungsmarkt mit einem knappen und teuren Angebot können Umzugswünsche zumeist nicht so leicht erfüllt werden. Die Zahl der Umzüge in der Stadt sinkt.

Bundesweite Untersuchung der Umzugsquoten von Techem

Techem, ein großer Energiedienstleister für die Immobilienwirtschaft, ermittelt regelmäßig auf der Basis der von dem Unternehmen abgerechneten Wohnungen bundesweit die Umzugsquoten. Das Unternehmen wird im Rahmen der Verbrauchserfassung und der Heizkostenabrechnung regelmäßig über Mieterwechsel informiert. Basis für die statistische Auswertung sind fast zwei Millionen Wohnungen aus den 20 größten Städten in ganz Deutschland. Die Erfassung des Umzugsverhaltens erfolgt in Vorbereitung der Techem Studie „Energiekennwerte“, in der das Unternehmen einmal im Jahr anonymisierte Daten und Analysen, beispielsweise zu Energieverbrauch und –kosten in deutschen Mehrfamilienhäusern, publiziert.

Die letze vorliegende Untersuchung bezieht sich auf das Umzugsverhalten der Deutschen im Jahr 2017.

Mieter in Deutschland wechseln danach immer seltener ihren Wohnsitz. Zogen im Jahr 2016 noch durchschnittlich 8,6 % der Städter um, so verringerte sich deren Anteil 2017 auf 8,5 %. Bei ca. 23 Millionen Mietwohnungen sind das ungefähr 3,6 Mio. Mieterwechsel pro Jahr.

Besonders standorttreu waren dabei – wie schon im Jahr zuvor – die Mieter aus Berlin mit einer Umzugsquote von 5,9 % (2016: 6,7 %), München mit unverändert 6,7 % und Frankfurt mit 6,8 % (6,9 % in 2016).

Eine etwas regere Umzugstätigkeit wiesen erneut die Mieter in Münster auf. Hier packten im vergangenen Jahr 10,6 % ihre Umzugskisten (2016: 11,1 %, 2015: 11,8 %). Und auch die Bewohner von Nürnberg mit 10,6 % und Bremen mit 10,1 % waren vergleichsweise umzugsfreudig.

Auf der Ebene der Bundesländer lag die durchschnittliche Umzugsquote von 2017 bei 8,8 % und damit erstmalig seit vielen Jahren unter 9 %(2016: 9,0 %, 2015: 9,3 %, 2014: 9,4 % und 2013 sogar 9,9 %). Am umzugsfreudigsten zeigten sich erneut die Niedersachsen mit 10,5 %, die Saarländer mit 10,1 % und die Bremer mit 9,9 %. Besonders standorttreu waren im Gegensatz dazu neben den Bewohnern der Stadtstaaten Berlin und Hamburg die Hessen mit 7,6 %.

Im einzelnen sehen die Ergebnisse von Techem folgendermaßen aus:

Techem Umzugsquote 2017

Liste der 20 größten Städte Deutschlands Umzugsquote 2015 in %
Münster10,6 %
Nürnberg10,6 %
Bremen10,1 %
Bochum9,9 %
Bonn9,8 %
Dortmund9,7 %
Dresden9,2 %
Duisburg9,0 %
Bielefeld8,7 %
Essen8,6 %
Leipzig8,6 %
Wuppertal8,4 %
Hannover8,0 %
Düsseldorf7,8 %
Hamburg7,4 %
Köln7,4 %
Stuttgart7,0 %
Frankfurt6,8 %
München6,7 %
Berlin5,9 %
Deutschland8,5 %
Die von Techem für das Jahr 2017 ermittelten Umzugsquoten in den 20 größten Städten Deutschlands.

Bild: Fotolia

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