Form

Wer als Mitarbeiter eines Wohnungsunternehmens an einem Gespräch zwischen zwei Mietern teilnimmt, die sich gegenseitig beschuldigen, die nachbarschaftliche Ruhe zu stören, kann in die Situation kommen, Stellung beziehen zu müssen. Einem Mieter, der in einem solchen Gespräch unsachlich oder beleidigend wird, muss man Grenzen aufzeigen. Wenn das nicht zum ersten Mal geschieht, kann es angebracht sein, den Mietvertrag zu kündigen. „Unter diesen Umständen sehe ich keine Basis für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Ich kündige es daher aus wichtigem Grund fristlos.“

Die Kündigung mag der Sache nach berechtigt sein. Sie muss jedoch auch der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechen. § 568 BGB schreibt vor, dass die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form bedarf. Die mündlich ausgesprochene Kündigung ist daher nicht ausreichend. Sie muss schriftlich bestätigt werden.

Welche Form die wohnungswirtschaftliche Kommunikation haben sollte oder muss, hängt von vielen verschiedenen Umständen ab. Es gibt gesetzliche oder mietvertragliche Bestimmungen, die beachtet werden müssen. Es liegt oft auch in der Natur der Sache, wie man einen Text abfasst. Häufig muss man aber aus der Situation heraus entscheiden, ob man telefoniert, einen Brief schreibt oder eine E-Mail verschickt. Wir gehen darauf bei den verschiedenen Textarten ein. An dieser Stelle wollen wir einige allgemeine Überlegungen rechtlicher Natur vorausschicken.

Inhalt:
  1. Der Grundsatz der Formfreiheit
  2. Die gesetzlichen Formen
  3. Die Schriftform
  4. Die elektronische Form
  5. Die Textform
  6. Die notarielle Urkunde
  7. Die öffentliche Beglaubigung
  8. Die vereinbarte Form
  9. Der Umfang der Formbedürftigkeit
  10. Formmängel
  11. Im Zweifel die stärkere Form
  12. Beweislast
1. Der Grundsatz der Formfreiheit

Im Mietrecht gilt, wie im Zivilrecht allgemein, der Grundsatz der Formfreiheit von Rechtsgeschäften (Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 125, Rn 1). Das bedeutet, dass Verträge und Erklärungen unabhängig von ihrer Form wirksam sind, es sei denn, dass durch ein Gesetz oder durch den Mietvertrag eine bestimmte Form vorgeschrieben wird. Soweit dies nicht der Fall ist kommt es nur auf den nach außen erkennbaren rechtsgeschäftlichen Willen der Mieter und Vermieter an, um die gewollte Rechtsfolge wie den Mietvertrag oder dessen Kündigung herbeizuführen. Das gesprochene Wort oder der Handschlag sind also prinzipiell ausreichend.

Gesetzliche Ausnahmen  von diesem Grundsatz findet man im Mietrecht in den folgenden Fällen:

  • § 550 BGB Mietvertrag für länger als ein Jahr (Schriftform)
  • § 555c BGB Modernisierungsankündigung (Textform)
  • § 556c BGB Umstellungsankündigung (Textform)
  • § 558a BGB Mieterhöhungserklärung (Textform)
  • § 559b BGB Modernisierungsumlage (Textform)
  • § 560 BGB Erhöhung Betriebskostenvorauszahlungen (Textform)
  • § 568 BGB Kündigung des Mietverhältnisses (Schriftform)

Daneben können Mieter und Vermieter auch mietvertraglich eine bestimmte Form vereinbaren und diese zur Voraussetzung einer wirksamen Erklärung bestimmen. Allerdings gibt es seit dem 1. Oktober 2016 § 309 Nr. 13 BGB, der es den Wohnungsunternehmen untersagt, in ihren Mietverträgen eine Bestimmung aufzunehmen, durch die Anzeigen oder Erklärungen der Mieter, die dem Vermieter oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, an eine strengere Form als die Textform gebunden werden. Da auch eine E-Mail die Textform einhält, kann man die Mieter nicht verpflichten, für Erklärungen gegenüber dem Vermieter die Schriftform einzuhalten. Das gilt natürlich nicht für Erklärungen, für die schon nach dem Gesetz die Schriftform einzuhalten ist wie z.B. die Kündigung nach § 568 BGB. So kann man den Mieter nicht verpflichten, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechung nach § 556 Absatz 3 BGB nur schriftlich vorzubringen. Eine E-Mail oder ein Anruf reichen hier auch. Die neue Regelung gilt gemäß Art. 229 § 37 EGBGB für alle Verträge, die nach dem 30. September 2016 geschlossen werden. Dies hat zur Folge, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen, die vor dem 30. September 2016 erstellt wurden und noch auf die Schriftform abstellen, geändert werden müssen, sofern sie Verträgen zugrunde gelegt werden, die nach dem 30. September 2016 abgeschlossen werden.

2. Die gesetzlichen Formen

Das Gesetz sieht folgende Formen vor:

  • Die Schriftform
  • Die elektronische Form
  • Die Textform
  • Die öffentliche Beglaubigung
  • Die notarielle Beurkundung

Den Formvorschriften liegen verschiedene Überlegungen zugrunde. Der wichtigste Zweck im Bereich des Mietrechts liegt darin, den Inhalt von Verträgen und Erklärungen klarzustellen und zu fixieren. Dem dienen im Interesse der Vertragsparteien und interessierter Dritter wie Erwerbern sowohl die Schrift- als auch die Textform.

Dies gilt vor allem für die Mietverträge, die in der Regel viele Jahre bestehen. Gesetzlich vorgeschrieben ist es nach § 550 BGB zwar nur für Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden. Dies betrifft aufgrund der Rechtslage nur Gewerbemietverträge. Aber auch der normale unbefristete Wohnungsmietvertrag wird zumeist schriftlich abgeschlossen, weil Vermieter und Mieter das so vereinbaren. Theoretisch könnte man einen solchen Mietvertrag aber auch per Handschlag abschließen.

Ein weiterer Zweck vieler Formvorschriften ist es, die Vertragsparteien vor einer übereilten Bindung bei wichtigen oder riskanten Geschäften zu schützen. Dies ist der Grund, warum § 550 BGB die Schriftform für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 12 Monaten anordnet. Für Mieter und Vermieter ist es nämlich während dieser Zeit nicht möglich, den Mietvertrag zu kündigen, auch wenn sich die Verhältnisse für sie geändert haben.

Der Hauptzweck der Textform ist die verlässliche Dokumentation wichtiger Erklärungen im Laufe des Mietverhältnisses. Diese sollen dauerhaft verfügbar und abrufbereit sein (Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 125, Rn 1). Dies betrifft daher vor allem solche Erklärungen, die den Mietvertrag verändern wie die Modernisierungsankündigung oder die Mieterhöhung. Das könnte man auch durch die Anordnung der Schriftform erreichen. Da es sich hierbei jedoch zumeist um Erklärungen handelt, die in großer Zahl zu versenden sind, verzichtet man hier aus Vereinfachungsgründen auf die persönliche Unterschift.

3. Die Schriftform

Die Schriftform ist in § 126 BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:

§ 126 Schriftform

(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
(2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
(3) Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
(4) Die schriftliche Form wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.

Die Schriftform erfordert eine schriftlich abgefasste Unterlage, die eigenhändig unterzeichnet werden muss. Sie kann per Hand aufgesetzt oder auch mit dem Computer geschrieben und ausgedruckt werden. Entscheidend ist die eigenhändige Unterschrift. So muss die Kündigung nach § 568 BGB vom Vermieter unterschrieben werden, der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nach § 550 BGB vom Mieter und vom Vermieter. Bedarf eine Erklärung nach dem Gesetz der Schriftform, so wird sie nicht wirksam, wenn sie dem Empfänger lediglich per Fax zugeht, da dies nicht der Schriftform des § 126 genügt (BGH, Urteil vom 6. 12. 2005 – XI ZR 139/05; BGH, Urteil vom 7. März 2018XII ZR 129/16). Aber auch ein aus diesem Grunde nicht der Schriftform des § 126 BGB genügender Vertrag kann den Anforderungen des § 550 BGB entsprechen, da es dafür nicht darauf ankommt, ob der Vertrag wirksam zustandekommen ist (Dazu später mehr).

Die Schriftform ist im Mietrecht ausdrücklich nur für die Kündigung vorgesehen. Eine mündlich ausgesprochene Kündigung ist gemäß § 125 BGB nichtig. Alle anderen Erklärungen können mündlich oder in Textform abgegeben werden. Dies gilt auch für den Mietvertrag. Selbst bei einem Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr ist gemäß § 550 BGB lediglich die Befristung unwirksam, wenn er nicht schriftlich abgeschlossen wird. Der Mietvertrag als solcher bleibt wirksam. Da es solche Mietverträge für Wohnungen seit der Mietrechtsreform kaum noch gibt, kann man sagen, dass der Wohnraummietvertrag auch mündlich abgeschlossen werden kann.

In der Praxis werden jedoch fast alle Wohnraummietverträge schriftlich abgeschlossen. Eine Reihe von wichtigen Erklärungen wie die Mieterhöhung oder die Modernisierungsankündigung müssen in Textform erfolgen (Dazu später mehr). Auch die sonstige Korrespondenz erfolgt zumeist schriftlich oder per E-Mail. Der Grund dafür ist jedoch keine zwingende rechtlichen Anordnung, sondern eine unternehmerische Entscheidung. Wenn man sich dies verdeutlicht, eröffnen sich Spielräume, um der Verständlichkeit des geschriebenen Wortes mehr Gewicht und Aufmerksamkeit zukommen zu lassen.

Eine bedeutende Rolle spielt § 550 BGB im Gewerberaummietrecht. Da es für Mietverträge über Büros oder Läden keinen besonderen gesetzlichen Kündigungsschutz gibt, werden sie zumeist auf bestimmte Zeit (3 Jahre, 5 Jahre, 10 Jahre) abgeschlossen. In dieser Zeit kann der Mietvertrag dann nicht ordentlich gekündigt werden. Diese Mietverträge müssen nach § 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden, da sie für längere Zeit als 1 Jahr gelten sollen. Das Schriftformerfordernis bei langfristigen Mietverträgen soll sicherstellen, dass ein Grundstückserwerber, der als Ver­mieter in ein langfristiges Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Es dient auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Mietvertragspar­teien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Ein­gehung langfristiger Bindungen zu schützen.

§ 550 BGB setzt aber über die Einhaltung der äußeren Form hinaus nicht das Zustandekommen des Vertrags durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen voraus (BGH, Urteil vom 7. März 2018XII ZR 129/16). Die Vorschrift dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Diesen Schutzzweck erfüllt selbst eine nur der äußeren Form genügende Mietvertragsurkunde, in der die von beiden Parteien unterzeichneten Bedingungen des erst später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Vertrags enthalten sind. Eine solche Urkunde informiert den Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrags, in die er, wenn der Mietvertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen ist, eintritt. Auch die zusätzlich mit der Schriftform des § 550 BGB verfolgten Zwecke, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen, werden durch die bloße Einhaltung der äußeren Form erfüllt.

Häufig enthalten solche Mietverträge die Möglichkeit, dass der Mieter die vereinbarte Laufzeit durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter verlängern kann. Die Ausübung einer solchen Verlängerungsoption bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB, da sie keine Änderung der vertraglichen Bedingungen bedeutet und die Option nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein kann (Kammergericht, Beschluss vom 23.10.20178 U 91/17, m.w.N.). Ein Erwerber ist hinreichend dadurch geschützt, dass aus dem schriftlichen Mietvertrag die Vereinbarung über die Verlängerungsoption zu entnehmen ist und er zur tatsächlichen Ausübung Erkundigungen einholen kann.

Am Ende vieler Mietverträge finden sich sogenannte ”Schriftformklauseln” in verschiedenen Ausprägungen. Handelt es sich um eine Klausel, wonach Änderungen und Ergänzungen zum schriftlichen Vertrag nicht getroffen worden sind („Bestätigungsklausel”), gibt sie nur die Gesetzeslage wieder, wonach die schriftliche Vertragsurkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit hat. Sie ist daher wirksam, es steht aber auch jeder Partei der Gegenbeweis offen, dass es doch solche mündlichen Vereinbarungen gegeben hat. Um keine reine Bestätigung geht es hingegen bei einer Klausel, nach der Änderungen und Ergänzungen schriftlich getroffen werden müssen. Nach ihrem Wortlaut begründet sie eine Verpflichtung der Parteien zur Beachtung der Schriftform (Vereinbarte Form, siehe unten Ziffer 8). Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 15. Mai 1991VIII ZR 38/90) verstößt eine solche Klausel jedoch regelmäßig gegen § 307 Absatz 1 BGB, weil beim Mieter der Eindruck erweckt werde, dass mündliche Abreden generell unwirksam seien und den Mieter von der Durchsetzung der ihm zustehenden Rechte abgehalten könnten. Erst recht verstößt dann eine Klausel, wonach nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrags nur wirksam sind, wenn diese schriftlich getroffen werden, gegen § 307 Absatz 1 BGB und ist unwirksam.

4. Die elektronische Form

Die Schriftform ist in § 126a BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:

§ 126a Elektronische Form

(1) Soll die gesetzlich vorgeschriebene schriftliche Form durch die elektronische Form ersetzt werden, so muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen.
(2) Bei einem Vertrag müssen die Parteien jeweils ein gleichlautendes Dokument in der in Absatz 1 bezeichneten Weise elektronisch signieren.

Die elektronische Form ersetzt gemäß § 126 Absatz 3 BGB die Schriftform. Sie spielt in der Wohnungswirtschaft noch keine Rolle.

5. Die Textform

Die Textform ist in § 126b BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:

§ 126b Textform

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das
1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und
2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Die Textform ist eine Art Schriftform-Light. Sie erfordert wie die Schriftform eine schriftlich abgefasste Unterlage, die aber nicht eigenhändig unterzeichnet werden muss. Es muss nur erkennbar sein, wer die Erklärung abgegeben hat. Es reicht auch eine E-Mail. In der Regel werden bei solchen Erklärungen die Namen der organschaftlichen Vertreter eingesetzt, also Vorstände oder Geschäftsführer. Außerdem muss genau erkennbar sein, wo die Erklärung endet.

Die Textform hat große Bedeutung in der Wohnungswirtschaft. Sie kommt vornehmlich bei Schriftstücken zum Einsatz, die in großer Zahl versandt werden wie Betriebskostenabrechnungen, Modernisierungsankündigungen und Mieterhöhungen. Der wesentliche Vorteil besteht darin, dass die Schreiben nicht eigenhändig unterzeichnet werden müssen.

Seit dem 1. Oktober 2016 gibt es § 309 Nr. 13 BGB, der es den Wohnungsunternehmen untersagt, in ihren Mietverträgen eine Bestimmung aufzunehmen, durch die Anzeigen oder Erklärungen der Mieter, die dem Vermieter oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, an eine strengere Form als die Textform gebunden werden. Da auch eine E-Mail die Textform einhält, kann man die Mieter nicht verpflichten, für Erklärungen gegenüber dem Vermieter die Schriftform einzuhalten. Das gilt natürlich nicht für Erklärungen, für die schon nach dem Gesetz die Schriftform einzuhalten ist wie z.B. die Kündigung nach § 568 BGB. So kann man den Mieter nicht verpflichten, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechung nach § 556 Absatz 3 BGB nur schriftlich vorzubringen. Eine E-Mail oder ein Anruf reichen hier auch. Die neue Regelung gilt gemäß Art. 229 § 37 EGBGB für alle Verträge, die nach dem 30. September 2016 geschlossen werden. Dies hat zur Folge, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen, die vor dem 30. September 2016 erstellt wurden und noch auf die Schriftform abstellen, geändert werden müssen, sofern sie Verträgen zugrunde gelegt werden, die nach dem 30. September 2016 abgeschlossen werden.

6. Die notarielle Beurkundung

Die notarielle Beurkundung ist in § 128 BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:

§ 128 Notarielle Beurkundung

Ist durch Gesetz notarielle Beurkundung eines Vertrags vorgeschrieben, so genügt es, wenn zunächst der Antrag und sodann die Annahme des Antrags von einem Notar beurkundet wird.

Die notarielle Beurkundung von Erklärungen ist nach den Vorschriften des Beurkundungsgesetzes den Notaren vorbehalten. Deren Mitwirkung soll eine sachkundige Beratung der Parteien sowie die eindeutige Feststellung des erklärten Willens sicherstellen (Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 125, Rn 7). Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich für besonders wichtige Rechtsgeschäfte im Gesellschaftsrecht, im Familienrecht oder auch im Grundstücksrecht vorgesehen. Im Mietrecht wird sie nicht verlangt, auch nicht beim Abschluss lang andauernder Gewerbemietverträge mit hohen Investitionsverpflichtungen. Eine mittelbare Bedeutung hat die notarielle Beurkundung nur in dem Fall, in dem eine Wohnung verkauft oder dem Mieter ein Vorkaufsrecht eingeräumt (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 41a) wird. Solche Verträge müssen nach § 311b Absatz 1 BGB notariell beurkundet werden.

7. Die öffentliche Beglaubigung

Die notarielle Beurkundung ist in § 129 BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:

§ 129 Öffentliche Beglaubigung

(1) Ist durch Gesetz für eine Erklärung öffentliche Beglaubigung vorgeschrieben, so muss die Erklärung schriftlich abgefasst und die Unterschrift des Erklärenden von einem Notar beglaubigt werden. Wird die Erklärung von dem Aussteller mittels Handzeichens unterzeichnet, so ist die im § 126 Abs. 1 vorgeschriebene Beglaubigung des Handzeichens erforderlich und genügend.
(2) Die öffentliche Beglaubigung wird durch die notarielle Beurkundung der Erklärung ersetzt.

Anders als bei der Beurkundung ist der Notar bei der öffentlichen Beglaubigung nicht für den Text der Urkunde verantwortlich. Er bezeugt lediglich welche Person die Unterschrift unter dem Text geleistet hat. Dazu lässt er sich den Personalausweis vorlegen und den Inhaber des Ausweises die Unterschrift vor seinen Augen leisten oder eine schon vorhandene Unterschrift anerkennen.

In der Wohnungswirtschaft spielt die öffentliche Beglaubigung keine Rolle. Sie ist mietrechtlich an keiner Stelle vorgeschrieben. Beim Abschluss wichtiger Verträge wie Mietverträgen mit unbekannten Personen lässt man sich in der Regel selbst den Ausweis vorlegen und kann sich so von deren Identität überzeugen. Wichtig ist die öffentliche Beglaubigung bei Anträgen an öffentliche Register wie dem Handelsregister, dem Genossenschaftsregister oder dem Grundbuch. Solche Anträge müssen in der Regel öffentlich beglaubigt werden.

8. Die vereinbarte Form

Mieter und Vermieter können sich unabhängig von gesetzlichen Formvorschriften auch vertraglich auf eine bestimmte Form einigen. Das ist für Wohnraummietverträge die Regel. Für sie gibt es keine gesetzliche Formvorschrift. § 550 BGB ist in diesen Fällen zumeist nicht anwendbar, da sie unbefristet sind. Trotzdem werden fast alle Wohnraummietverträge schriftlich abgeschlossen, da Vermieter und Mieter dies vereinbaren. Die Vermieter legen in aller Regel einen Formularmietvertrag vor, den der Mieter akzeptieren muss, wenn er die Wohnung anmieten möchte. Ohne die Unterschriften unter der Urkunde kommt der Mietvertrag nicht zustande.

Die gesetzliche Regelung der vereinbarten Form findet sich in § 127 BGB. Dort heißt es:

§ 127 Vereinbarte Form

(1) Die Vorschriften des § 126, des § 126a oder des § 126b gelten im Zweifel auch für die durch Rechtsgeschäft bestimmte Form.
(2) Zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form genügt, soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist, die telekommunikative Übermittlung und bei einem Vertrag der Briefwechsel. Wird eine solche Form gewählt, so kann nachträglich eine dem § 126 entsprechende Beurkundung verlangt werden.
(3) Zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten elektronischen Form genügt, soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist, auch eine andere als die in § 126a bestimmte elektronische Signatur und bei einem Vertrag der Austausch von Angebots- und Annahmeerklärung, die jeweils mit einer elektronischen Signatur versehen sind. Wird eine solche Form gewählt, so kann nachträglich eine dem § 126a entsprechende elektronische Signierung oder, wenn diese einer der Parteien nicht möglich ist, eine dem § 126 entsprechende Beurkundung verlangt werden.

Die Vorschriften über die gesetzliche Schriftform werden nach Absatz 1 auch dann angewendet, wenn es sich um eine vereinbarte Schriftform handelt. Andere Formen werden im Rahmen der Wohnraummiete so gut wie nie vereinbart. Wichtig ist auch Absatz 2. Danach kann ein Vertrag auch in der Form abgeschlossen oder geändert werden, dass Mieter und Vermieter die erforderlichen Regelungen im Rahmen eines Briefwechsels treffen. Dies kommt vor allem bei Mietvertragsänderungen häufig vor.

Ein Mangel der vereinbarten Schriftform hat nach § 125 Satz 2 BGB im Zweifel gleichfalls die Nichtigkeit zur Folge. Dies könnte vor allem für Änderungen von Mietverträgen wichtig sein, in denen es zumeist eine Schriftformregel für Vertragsänderungen gibt. Die Rechtsprechung geht jedoch davon aus, dass Mieter und Vermieter diese Schriftformklausel durch eine Änderung des Mietvertrages, die nicht schriftlich erfolgt, jederzeit formfrei außer Kraft setzen können. Außerdem geht bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen, um die es sich bei Mietverträgen in der Regel handelt, die mündliche Vertragsänderung als Individualvereinbarung gemäß § 305b BGB immer vor. Die Änderung kann also auch mündlich oder per E-Mail (Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 125, Rn 70) erfolgen.

9. Der Umfang der Formbedürftigkeit

Was inhaltlich dem Formzwang unterliegt, ergibt sich im einzelnen aus den jeweiligen gesetzlichen Anforderungen. Dies gilt vor allem für einseitige formbedürftige Erklärungen wie Kündigungen oder Mieterhöhungserklärungen. Bei den Mietverträgen ist entscheidend, was nach den Vorstellungen der Vertragsparteien zwingend zum Vertragsinhalt gehören soll. Zu rechtlichen Problemen führt dies insbesondere bei Nebenabreden oder Vertragsänderungen im Bereich des Gewerberaummietrechts. Genügenen diese nicht der Schriftform, greift § 550 BGB und aus einem Mietvertrag, der noch Jahre laufen sollte, wird auf einmal ein jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbarer Mietvertrag. Sowohl Mieter als auch Vermieter versuchen dies häufig zu nutzen, um sich aus einem ihnen mittlerweile lästigen Mietvertrag zu verabschieden.

Bei einseitigen Erklärungen wie der Kündigung bezieht sich der Formzwang selbstverständlich nur auf die Erklärung selbst. Der andere Vertragspartner muss weder schriftlich den Empfang bestätigen noch sich damit einverstanden erklären.

Bei Verträgen gibt es verschiedene Anforderungen. Bei Mietverträgen von über einem Jahr bezieht sich der Formzwang aus § 550 BGB auf den gesamten Mietvertrag.

Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558a BGB die Erhöhungserklärung des Vermieters in Textform zu verfassen, während die Zustimmung des Mieters nach § 558b BGB formfrei ist.

10. Formmängel

Wird die gesetzlich oder mietvertraglich vereinbarte Form nicht eingehalten, hat dies nach § 125 BGB zur Folge, dass die Erklärung oder der Vertrag nichtig sind. Die Vorschrift lautet:

§ 125 Nichtigkeit wegen Formmangels

Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.

Eine nichtige Erklärung oder ein nichtiger Vertrag sind unwirksam. Bei einer mündlich oder per E-Mail ausgesprochenen Kündigung bedeutet dies, dass es nicht darauf ankommt, ob tatsächlich Kündigungsgründe vorgelegen haben. Allein der Formmangel führt zur Unwirksamkeit. Gleiches gilt für eine Mieterhöhungserklärung, die nicht in Textform abgegeben wurde.

Bei einem Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ordnet § 550 BGB in Abweichung davon nicht die Nichtigkeit an. Dies hätte aufgrund der Bedeutung und der Komplexität eines Mietverhältnisses gravierende Folgen. Stattdessen bestimmt die Vorschrift, dass der Mietvertrag nach Ablauf des Jahres jederzeit gekündigt werden kann. Er wird also behandelt wie ein Mietvertrag, der nicht länger als ein Jahr läuft.

Vermieter im Bereich des Gewerberaummietrechts versuchen sich davor durch sogenannte „Schriftformheilungsklauseln” zu schützen. Durch diese werden die Vertragsparteien verpflichtet, bei einem Schriftformmangel alle Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den Anforderungen des § 550 BGB zu genügen. Der Bundesgerichtshof hat jedoch durch Urteil vom 27. September 2017 (BGH vom 27.9.2017 – XII ZR 114/16) entschieden, dass solche Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB un­vereinbar und daher unwirksam sind. Sie können deshalb eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.

11. Im Zweifel die stärkere Form

Wenn Unsicherheit über die korrekte Form besteht, sollte man im Zweifel immer die stärkere Form einhalten. Man ist dann auf der sicheren Seite. Dies gilt auch für die Mitarbeiter in Wohnungsunternehmen. Nicht umsonst sagt der Volksmund:“Wer schreibt der bleibt“. Die Reihenfolge der Formen in absteigender Form:

  1. Notarielle Beurkundung
  2. Öffentliche Beglaubigung
  3. Schriftform
  4. Elektronische Form
  5. Telefax
  6. Textform
  7. E-Mail
  8. Persönliches Gespräch
  9. Telefonat
12. Beweislast

Falls es über die Frage, ob die vorgeschriebene Form eingehalten wurde, zum Streit kommt, muss derjenige, der Rechte aus einem Text herleitet, die Einhaltung der Formerfordernisse beweisen (Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 125, Rn 35). Dabei taucht in der Praxis vor allem das Problem auf, dass man nachweisen muss, dass der Vertragspartner den Text auch in der Form erhalten hat, die vorgeschrieben ist. Der Vermieter, der eine höhere Miete erzielen möchte, muss nachweisen können, dass der Mieter die Mieterhöhungserklärung in Textform bekommen hat. Der Mieter, der demnächst ausziehen möchte, muss einen Beleg dafür haben, dass der Vermieter die schriftliche Kündigung erhalten hat. Dieses Problem des Nachweises behandeln wir in einem anderen Beitrag.

Bild: morganka / Fotolia

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