Funktionen und Berufe in der Wohnungswirtschaft

In diesem Bereich der Website geht es um die Beschreibung einiger wichtiger Funktionen und Berufe in der Wohnungswirtschaft. Sie ist als Teil der Immobilienwirtschaft wie diese in hohem Maße spezialisiert und arbeitsteilig organisiert. Dabei geht es im wesentlichen um die Funktionen und Berufe, die sich unmittelbar mit der Bewirtschaftung von Immobilien, insbesondere Wohnungen befassen.

Die Aufzählung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit, sondern gibt nur einen Überblick über die wichtigsten Bereiche.

Inhalt:
  1. Die Definition der Wohnungswirtschaft
  2. Grundstücks- und Wohnungseigentümer
  3. Wohnungsunternehmen
  4. Bauträger und Baubetreuer
  5. Immobilienmakler
  6. Immobilienbewertung
  7. Hausverwalter
  8. Facility Management
  9. Öffentliche Verwaltung
1. Die Definition der Wohnungswirtschaft

Was alles dazugehört, hängt von der Definition des Begriffes Immobilienwirtschaft ab. Es gibt eine enge und eine weite Definition der Immobilienwirtschaft:

Nach der engen Definition (Entsprechend der Wirtschaftszweigklassifikation des Statistischen Bundesamtes) zählen zur Immobilienwirtschaft alle Selbstnutzer, Kleinvermieter und Unternehmen, die in den Bereichen Vermittlung, Verwaltung, Handel und Vermietung tätig sind. Das Statistische Bundesamt fasst im Abschnitt L das „Grundstücks- und Wohnungswesen” zu einem Wirtschaftszweig zusammen. Dieser Abschnitt umfasst den Kauf und Verkauf von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, die Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, die Erbringung sonstiger Dienstleistungen im Zusammenhang mit Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, z. B. Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen oder die Tätigkeit als Treuhänder von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen. Die Tätigkeiten können eigene oder gemietete Objekte betreffen und gegen Entgelt oder auf Vertragsbasis ausgeübt werden. Der Abschnitt umfasst auch die Errichtung von Bauwerken, wenn der Errichter Eigentümer der Gebäude bleibt und sie vermietet. Zielt die Errichtung der Bauwerke auf einen späteren Verkauf oder die Nutzung von Anlagen zu Produktionszwecken ab, sind die Einheiten nicht hier einzuordnen, sondern in einer anderen Klasse. Zu diesem Abschnitt gehört auch die Tätigkeit von Maklern und Hausverwaltungen.

Nach der weiten Definition zählen zur Immobilienwirtschaft zusätzlich die Architekten, sonstigen Fachplaner, Juristen, Kreditgeber, Gutachter und Bauunternehmen.

Eine Reihe von Funktionen sind gleichbedeutend mit bestimmten Berufen. In den meisten Bereichen ist es jedoch mittlerweile so, dass in den Unternehmen oder Institutionen, die eine bestimmte Funktion übernommen haben, verschiedene Berufe angesiedelt sind. So finden sich bei den Bauträgern Ingenieure, Architekten, Kaufleute, Juristen u.v.m.

2. Grundstücks- und Wohnungseigentümer

Eigentümer eines Grundstücks (Näheres dazu in unserem Beitrag „Grundstück”) zu sein ist weniger ein Beruf als vielmehr eine Funktion im wohnungswirtschaftlichen Aufgabenspektrum. Die meisten Grundstücke gehören Privatleuten, die keine professionellen Grundstücksgeschäfte betreiben, sondern nur private Vermögensverwaltung.

Den Beruf des „Grundstücksanbieters” als solchen gibt es nicht, auch wenn es den einen oder anderen Immobilienprofi gibt, dessen Geschäft ausschließlich oder überwiegend im An- und Verkauf von Grundstücken besteht.

Neben Privatleuten werden Grundstücke und Wohnungen auch von Unternehmen angeboten, sei es von Unternehmen aus dem immobilienwirtschaftlichen Bereich (Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, Bauträger, Makler), als auch von sonstigen Unternehmen, die ein Grundstück für ihre eigentlichen betrieblichen Zwecke nicht mehr benötigen (Z.B. Industriebetriebe).

Zu den wichtigsten Grundstückseigentümern gehört auch die öffentliche Hand, also der Bund, die Länder und die Kommunen. Früher haben Gemeinden ihre Grundstücke oft nicht verkauft, sondern Erbbaurechte bestellt, so dass das Eigentum bei der Kommune verblieb. Inzwischen sind die meisten dazu übergegangen, ihren bebaubaren Grundbesitz zu veräußern, um ihrem Haushalt Einnahmen zu verschaffen (Schmoll, Basiswissen Immobilienwirtschaft, 3. A., S. 13). In den boomenden Großstädten dürfte sich diese Entwicklung jedoch bereits wieder umkehren.

Auch die Kirchen verfügen über umfangreichen Grundbesitz, der in der Regel nicht verkauft wird, sondern an dem lediglich Erbbaurechte vergeben werden.

Ende 2017 gab es in Deutschland nach einer Pressemitteilung des statistischen Bundesamtes (Pressemitteilung Nr. 275 vom 26.07.2018) knapp 42,0 Millionen Wohnungen.  Die meisten davon gehören Privatpersonen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Wohnungsbestand in Deutschland”).

3. Wohnungsunternehmen

Die meisten größeren und großen kommunalen, kirchlichen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen wurden nach den 1920er Jahren gegründet. Bis 1990 waren die meisten von ihnen gemeinnützige Gesellschaften. Die Wohnungsgemeinnützigkeit wurde 1990 abgeschafft.

Die meisten Wohnungsunternehmen sind Kapitalgesellschaften (GmbH oder AG) oder Genossenschaften (Mehr dazu in unserem Bereich „Wohnungsgenossenschaften”). Auch die staatlichen oder kommunalen Wohnungswirtschaftsbetriebe und die Arbeiterwohnungsgenossenschaften der ehemaligen DDR sind durch den Einigungsvertrag und begleitende Gesetze im Jahre 1990 in Kapitalgesellschaften oder Genossenschaften umgewandelt worden.

4. Bauträger und Baubetreuer

Bauträger sind private Unternehmen, die Grundstücke erwerben, entwickeln und mit Wohn- und Gewerbegebäuden bebauen. Sie werden auch als Projektentwickler bezeichnet. Im Lebenszyklus der Immobilien stehen sie ganz am Anfang. Aus einem unbebauten Grundstück oder einem erneuerungsbedürftigen Altbau entwickeln sie ein neues Projekt, dass anschließend als Projekt oder als fertige Immobilie veräußert wird. Dabei agieren sie auf eigenen Namen, eigene Kosten und eigenes Risiko.

In der Regel versuchen die Bauträger die von ihnen errichteten Gebäude komplett oder in Form von Wohnungseigentum zu veräußern. Wenn sie sie langfristig im Bestand des Unternehmens halten und vermieten, agieren sie wie ein traditionelles Wohnungsunternehmen.

Soweit die Unternehmen nicht mit eigenem Geld auf eigenen Grundstücken tätig sind, sondern als Dienstleister für Dritte, nennt man sie Baubetreuer. Sie agieren in diesem Fall  in fremdem Namen, auf fremde Kosten und fremdes Risiko.

5. Immobilienmakler

Immobilienmakler sind als Dienstleister in allen Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie tätig. Sie vermitteln Grundstücke und verkaufen und vermieten Gebäude, Wohnungen oder Gewerberäume während der gesamten Nutzungsphase einer Immobilie. Mit dieser Erfahrung verfügen sie in der Regel über die besten Marktkenntnisse.

Makler vermitteln zwischen Anbietern und Nachfragern von Immobilien. Für sie gelten die Vorschriften der §§ 652 ff BGB, sowie im Wohnungsbereich das Wohnungsvermittlungsgesetz (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Wohnungsvermittlung”).

Beim klassischen Nachweismakler beschränkt sich die Tätigkeit des Maklers darauf, Anbieter und Interessenten zusammenzuführen. Heutzutage werden sie jedoch in der Regel als Vermittlungsmakler tätig, die durch Beratung und zusätzliche Dienstleistungen den Vertragsabschluss vorbereiten und begleiten. Bei den größeren Unternehmen mit hunderten oder sogar tausenden Mitarbeitern handelt es sich um Immobilienberater, die alle Bereiche des Immobiliengeschäfts beherrschen und so in der Lage sind, ihre Kunden umfassend zu beraten und zu begleiten. Das setzt Kenntnisse in allen immobilienwirtschaftlichen Bereichen voraus.

Die Branche hat sich in den letzten Jahrzehnten stark verändert. Aber immer noch gibt es viele Einzelmakler, die regional und/oder auf einzelne Geschäftsfelder beschränkt tätig sind. Daneben agieren überregional international tätige Immobilienmaklerunternehmen, Maklerverbünde sowie Franchisemakler.

Makler werden gemäß § 652 Absatz 1 BGB erfolgsabhängig vergütet. Die vom Immobilienmakler zu erbringende Leistung ist der Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages. Darauf beruht sein Vergütunganspruch. Die Höhe der Provision ist grundsätzlich Verhandlungssache. Die Provision ist im Bereich der Wohnungsvermietung jedoch durch § 3 WoVermRG  gegenüber dem  Mieter auf 2 Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer beschränkt. Wie bei der Mietsicherheit bleiben bei der Berechnung die Nebenkosten außen vor.

6. Immobilienbewertung

Ein wichtiger Teil der Tätigkeit der Makler ist die auch die korrekte Bewertung der Grundstücke und Wohnungen. Anders als bei Produkten des täglichen Bedarfs hängt an Immobilien kein Preisschild, dem man entnehmen kann, was das Grundstück oder das Gebäude kostet. Ohne den Wert zu kennen ist es schwierig, sinnvolle wirtschaftliche Entscheidungen (An- und Verkauf, Investition, Beleihungswertermittlung, Bestimmung des Zugewinnausgleichs in einem Ehescheidungsverfahren, Ermittlung des gesetzlichen Pflichtteils im Erbrecht) zu treffen. Daher gehört die korrekte Bewertung mit zu den zentralen Aufgaben der Makler, die dafür in der Regel speziell ausgebildete Mitarbeiter beschäftigen (Näheres zum Thema in unserem Bereich „Wertermittlung”).

Wertermittlungen werden aber auch durch freie Sachverständige für Immobilienbewertung  sowie durch Mitarbeiter der Kreditinstitute durchgeführt.

7. Hausverwalter

Die meisten privaten und gewerblichen Eigentümer lassen ihre Immobilien von darauf spezialisierten Unternehmen verwalten.

Anspruch und Umfang der Tätigkeit hängt vor allem von der zu verwaltenden Immobilien ab. Dazu wird ein Verwaltervertrag zwischen dem Eigentümer und dem Verwalter geschlossen. Die Inhalte dieses Vertrages sind frei verhandelbar. Gesetzliche Vorgaben und Formvorschriften existiert nicht. Es steht dem Eigentümer natürlich auch frei, seine Immobilie selbst zu verwalten. Für Wohnungseigentumsanlagen ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gesetzlich vorgeschrieben (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Der Wohneigentumsverwalter”).

In der Regel gehört zu den Aufgaben des Hausverwalters die Pflege des Gebäudes und der Beziehungen zu den Vertragspartnern (Vor allem zu den Mietern), um dem Eigentümer einen dauerhaften Ertrage aus der Immobilie zu gewährleisten. Dabei geht es um strategische und operative Fragen im juristisch-ökonomischen Bereich (z.B. Neuvermietung, Mietsteigerungen, Mietinkasso, Betriebskostenumlage) und im technischen Bereich (Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung).

Der Hausverwalter kümmert sich auch um die gebäudebezogenen Dienstleistungen wie Hausreinigung und Gartenpflege.

Im gewerblichen Bereich wird der Begriff des Haus- oder Immobilienverwalters zunehmend durch Anglizismen wie Immobilienbestandsmanagement, Property Management oder Asset Management abgelöst.

8. Facility Management

Facility Management ist die Gesamtheit aller gebäudebezogenen Leistungen zur optimalen Nutzung und Erhaltung von Immobilien. Dazu gehört die Mehrzahl der Leistungen, die über die Betriebskosten abgerechnet werden (Mehr dazu in unserem Bereich „Betriebskosten”), aber auch Maßnahmen zur strategischen Verbesserung und Optimierung der Nutzung der Immobilien.

9. Öffentliche Verwaltung

Die öffentliche Verwaltung bietet viele Berufe, die einen Bezug zur Immobilienwirtschaft haben. Die zentrale Funktion besteht darin, die Bebauung der Grundstücke im jeweiligen Gemeindegebiet zu ermöglichen und zu regeln. Dazu muss durch Bauleitpläne Baurecht geschaffen und durch die Genehmigung und Überwachung konkreter Bauvorhaben die Errichtung der Gebäude ermöglicht werden.

Aber auch in den Wohnungsämtern, den JobCentern, den Meldebehörden oder in Berlin in der zuständigen Senatsverwaltung werden wichtige immobilienwirtschaftliche Dienstleistungen erbracht. Dazu gehört auch die Normsetzung, insbesondere in Form des Mietspiegels.

Bild: fotodo / Fotolia

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