Gartenpflege

Die zehnte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten der Gartenpflege. Die Vorschrift lautet:

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten 

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 

10. die Kosten der Gartenpflege, 

hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; 

Die Überschrift vermittelt den Eindruck, als ginge es bei dieser Betriebskostenposition lediglich um die reinen Gartenpflegekosten. Wer die Vorschrift genau liest, stellt aber fest, dass man es hier eigentlich mit 3 Positionen zu tun hat. Es geht um die Gartenpflege, um die Spielplatzpflege und um die Pflege von Wegen und Plätzen auf dem Grundstück. Wir werden daher im folgenden diese drei Positionen jeweils gesondert behandeln.

1. Pflege gärtnerisch angelegter Flächen

Nach § 8 Absatz 1 BauOBln sind die nicht mit Gebäuden oder vergleichbaren baulichen Anlagen überbauten Flächen der bebauten Grundstücke wasseraufnahmefähig zu belassen oder herzustellen und zu begrünen oder zu bepflanzen, soweit dem nicht die Erfordernisse einer anderen zulässigen Verwendung der Flächen entgegenstehen. Wo kein Haus steht, sollen die Grundstücksflächen in der Regel nicht versiegelt, sondern gärtnerisch angelegt werden. Um sie zu erhalten müssen diese Grünflächen gepflegt werden. Die dadurch anfallenden Kosten sind umlegbare Betriebskosten.

Zu den Gartenpflegekosten im engeren Sinn gehören alle Kosten, die für die Pflege und die Unterhaltung von gärtnerisch angelegten Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen gehören. Folgende Positionen sind umlagefähig:

  • Papier, Steine und sonstigen Unrat aus der Gartenanlage beseitigen und auf gepflegten Gesamtzustand achten;
  • Rasen mähen, zumeist während der Saison von März bis einschl. Oktober;
  • Beseitigung des Schnittgutes / Grünschnittentsorgung;
  • Hecken, Büsche und kleinere Bäume schneiden, sowie Beseitigung des Schnittgutes;
  • Laub im Spätherbst aus der Gartenanlage rechen und beseitigen;
  • Beete von Unkraut befreien, Erde aufhacken und aufbereiten;

Zu den Rasenpflegekosten, die in aller Regel einen erheblichen Teil der Gartenpflegekosten ausmachen, gehören z.B. auch die Kosten für das Düngen, Vertikutieren, die Unkrautbeseitigung und das Wässern. Gleiches gilt für die erforderlichen Arbeiten an Pflanzen und Gehölzen, also das Entfernen verblühter Blumen, das Beschneiden und Auslichten von Bäumen und Sträuchern sowie die Beseitigung von Unkraut auf den Beeten. Zu den umlagefähigen Kosten gehören auch die, die durch die Abfuhr der Gartenabfälle anfallen. Die Möglichkeiten sind umfassend und die vorstehende Aufstellung nicht abschließend.

Neben diesen typischen Betriebskosten sind aufgrund ausdrücklicher Erwähnung  (Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen) auch Instandsetzungskosten ansetzbar, die ansonsten nicht zu den Betriebskosten zählen. Es geht dabei um den Aufwand, wenn Rasen, Bäume, Blumen oder Sträucher wegen ihres Alters oder aufgrund von Witterungs- oder Umwelteinflüssen erneuert werden müssen. § 2 Nr. 10 BetrKV stellt hinsichtlich der Gartenbepflanzung eine spezielle Sonderregelung dar, mithin eine lex specialis gegenüber dem Grundsatz, dass Instandsetzungskosten nicht umlagefähig sind. Die Regelung gilt jedoch nicht für die gärtnerische Erstausstattung des Grundstücks, auch wenn sie ganz oder zum Teil erst später erfolgt. Diese gehört vielmehr zu den Baukosten. Auch solche Kosten, die durch die Vernachlässigung der Gartenpflege erforderlich werden, gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, da es sich dabei gerade nicht um Pflege, sondern um die Beseitigung von Folgen mangelnder Pflege geht. Die Schwierigkeit dürfte in der Praxis aber darin liegen, dass sich dies nur schwer verfolgen und nachweisen läßt. Die Überlegung ist daher eher von theoretischer Natur.

Nach einem Urteil des Landgerichts München I vom 19.11.2020 (31 S 3302/20) fällt unter den Begriff der “Gartenpflege” im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrKV auch das Fällen von kranken, morschen und abgestorbenen Bäumen. Die dafür anfallenden Kosten seien als Betriebskosten umlegbar. Die dafür anfallenden Kosten sind als Betriebskosten umlegbar. Die Erneuerung einer Pflanze sei im Sinne eines Austauschs zu verstehen, umfasse also die Entfernung der alten Pflanze und die Einbringung der neuen Pflanze. Die „Erneuerung“ eines Baumes setze folglich zwangsläufig das Fällen des alten Baumes voraus. In dieser Entscheidung wird der Stand der Diskussion zu dieser umstrittenen Frage umfassend dargelegt. Ob tatsächlich ein neuer Baum angepflanzt werde, spiele für die Ersatzfähigkeit der Baumfällkosten keine Rolle. Wenn § 2 Nr. 10 BetrKV die teurere Erneuerung (Fällen und Neuanpflanzung) als umlagefähig ansehe, sei davon auch die günstigere Alternative (Fällen ohne Neuanpflanzung) umfasst. Die Frage, ob die Mieter einen Anspruch auf Neuanpflanzung haben, sei eine Frage der mietvertraglichen Vereinbarung. Bestehe ein solches Recht, hätten die Mieter für den Fall der Geltendmachung die Kosten der Neuanpflanzung zu tragen, weil diese Kosten zur Erneuerung i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehörten. Würden die Mieter einen solchen etwaigen Anspruch auf Neuanpflanzung nicht geltend machen, führe dies nicht dazu, dass auch die Baumfällkosten nicht umlagefähig sind.

Zu den ansatzfähigen Betriebskosten gehören in diesem Bereich die durch die Pflegearbeiten verursachten Personal- und Sachkosten, mit Ausnahme der Erst- oder Ersatzbeschaffung notwendiger Gerätschaften. Diese feinsinnigen juristischen Differenzierungen umgeht man mit der Beauftragung eines professionellen Gartenpflegeunternehmens, dass solche Kosten selbstverständlich in seinen Preis einkalkuliert.

Umlagefähig sind die Kosten nur dann, wenn die Grünfläche der Allgemeinheit der Mieter dient, was nicht notwendigerweise ein Recht zum Betreten und zur Nutzung mit einschließt.  Ist die Grünfläche jedoch an einen Mieter oder an einen Dritten zur ausschließlichen Nutzung vermietet, kommt eine Umlage der dafür aufzuwendenden Gartenpflegekosten nicht in Betracht. Auch diese Überlegung ist jedoch eher theoretisch, da in einem solchen Fall die Pflege in der Regel Sache des Nutzers ist.

2. Pflege von Spielplätzen

Bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als 6 Wohnungen ist nach § 8 Absatz 2 BauOBln ein Spielplatz für Kinder anzulegen und instand zu halten (notwendiger Kinderspielplatz). Der Spielplatz muss auf dem Baugrundstück liegen; er kann auch auf einem unmittelbar angrenzenden Grundstück gestattet werden, wenn seine Benutzung zugunsten des Baugrundstücks öffentlich-rechtlich gesichert ist.

Spielplätze sind zweckentsprechend und so anzulegen und instand zu halten, dass für die Kinder Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen. Je Wohnung sollen mindestens 4 m² nutzbare Spielfläche vorhanden sein; der Spielplatz muss jedoch mindestens 50 m² groß und mindestens für Spiele von Kleinkindern geeignet sein. Bei Bauvorhaben mit mehr als 75 Wohnungen muss der Spielplatz auch für Spiele älterer Kinder geeignet sein.

Bei bestehenden Gebäuden nach Satz 1 soll die Herstellung oder Erweiterung und die Instandhaltung von Kinderspielplätzen verlangt werden, wenn nicht im Einzelfall schwerwiegende Belange der Eigentümerin oder des Eigentümers entgegenstehen.

Die Kosten der Pflege dieser Spielplätze sind umlagefähige Betriebskosten. Zur Pflege gehören die Wartung der Spielgeräte und Bänke, nicht jedoch deren Anschaffung, Erneuerung oder Reparatur. Zur Pflege gehört auch die Reinigung oder der ausdrücklich erwähnte turnusgemäße Austausch des Spielsandes. Da die Reinigung wesentlich preiswerter als der Austausch ist, dürfte sie in der Regel dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen.

3. Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten

Hier geht es vor allem um die Reinigung und den Winterdienst auf den nicht gärtnerisch angelegten Freiflächen auf dem Grundstück. Dazu gehören die Höfe, die Zugänge zum Haus, die sonstigen Wege, die Müllstandsflächen und die Zufahrten. Wichtig ist auch hier, dass Kosten dann nicht umlagefähig sind, wenn die Flächen bestimmten Nutzern zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind, wie z.B. vermietete Parkplätze.

4. Der Abrechnungsmaßstab

Die Gartenpflegekosten werden in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt (Näheres in unserem Beitrag „Der Abrechnungsmaßstab”).

5. Die Höhe der Gartenpflegekosten

Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2019 liegen die Kosten der Gartenpflege zwischen 0,02 und 0,20 € pro qm Wohnfläche im Monat. Der Mittelwert beträgt 0,10 €. Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von der zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen, Freiflächen ab.

Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die Kosten der Gartenpflege bei 0,11 € pro qm Wohnfläche im Monat.

6. Die Gartenpflegekosten in der Geislinger Konvention

Die Geislinger Konvention gliedert die Kosten der Gartenpflegen folgendermaßen auf:

gk-gartenpflegekosten

Bild: scusi / Fotolia

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