Gebäude

Unsere Website beschäftigt sich mit Wohnungen. Wohnungen befinden sich in Gebäuden. Gebäude sind die wichtigste Gruppe von Bauwerken (Andere sind beispielsweise Brücken, Straßen oder Windkraftanlagen).

Nach § 2 Absatz 2 Bauordnung für Berlin (BauOBln) sind Gebäude selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.

Das Statistische Bundesamt sagt: Als Gebäude gelten gemäß der Systematik der Bauwerke selbständig benutzbare, überdachte Bauwerke, die auf Dauer errichtet sind und die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen. Dabei kommt es auf die Umschließung durch Wände nicht an; die Überdachung allein ist ausreichend.

Keine Gebäude sind behelfsmäßige Nichtwohnbauten und freistehende selbständige Konstruktionen. Unterkünfte, wie z.B. Baracken, Gartenlauben, Behelfsheime u. dgl. werden, wenn sie nur für begrenzte Dauer errichtet und/oder von geringem Wohnwert sind, ebenfalls nicht erfaßt; gleiches gilt für Wohncontainer. Dagegen werden Ferien-, Sommer- und Wochenendhäuser, sofern sie als Gebäude gelten und eine Mindestgröße von 50 m2 Wohnfläche aufweisen, in die Erhebung einbezogen.

Als einzelnes Gebäude gilt jedes freistehende Gebäude oder bei zusammenhängender Bebauung – z.B. Doppel- und Reihenhäuser – jedes Gebäude, das durch eine vom Dach bis zum Keller reichende Brandmauer von anderen Gebäuden getrennt ist. Ist keine Brandmauer vorhanden, so gelten die zusammenhängenden Gebäudeeinheiten als einzelne Gebäude, wenn sie ein eigenes Erschließungssystem (eigener Zugang und eigenes Treppenhaus) besitzen und für sich benutzbar sind. Bei Wohngebäuden gibt es keine Erfassungsuntergrenze. Hier werden alle Gebäude mit Wohnraum in die Erhebung einbezogen. Bei Nichtwohngebäuden – mit Ausnahme von Gebäuden mit Wohnraum – ist der Abgang von Bagatellbauten bis zu einem Volumen von 350 m3 Rauminhalt nicht meldepflichtig.

Gebäude kann man nach verschiedenen Aspekten kategorisieren. Dies ist wichtig, weil für die verschiedenen Kategorien unterschiedliche Regeln gelten.

1. Nutzung

Eine wichtige Form der Kategorisierung ist die nach der Nutzung.

a) Wohngebäude

Wohngebäude dienen ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen.

Nach den Kategorien des Statistischen Bundesamtes sind Wohngebäude Gebäude, die mindestens zur Hälfte – gemessen am Anteil der Wohnfläche an der Nutzfläche nach DIN 277 (in der jeweils gültigen Fassung) – Wohnzwecken dienen. Zu den Wohngebäuden rechnen auch Ferien-, Sommer- und Wochenendhäuser mit einer Mindestgröße von 50 m2 Wohnfläche.

b) Gewerbegebäude (Gewerbeimmobilien)

Gewerbegebäude dienen ausschließlich oder überwiegend gewerblichen Nutzungen. Darunter fallen Bürogebäude, Handelsgebäude (Einkaufszentrum), Logistikgebäude (Lager) oder auch Industriegebäude (Fabrik).

Nichtwohngebäude sind nach den Kategorien des Statistischen BundesamtesGebäude, die überwiegend (mindestens zu mehr als der Hälfte der Nutzfläche) Nichtwohnzwecken dienen.

c) Sozialgebäude (Sozialimmobilien)

Sozialgebäude dienen ausschließlich oder überwiegend sozialen Nutzungen. Dazu gehören Krankenhäuser, Pflegeheime oder Kindergärten. Auch diese werden in der Regel gewerblich betrieben. Im Vordergrund steht aber der soziale Zweck der Nutzung.

d) Spezialgebäude (Spezialimmobilien)

Spezialgebäude sind auf einen speziellen Zweck hin konzipiert. Eine Umnutzung ist gar nicht oder nur mit erheblichem Aufwand möglich. Dazu gehören Hotels, Sportstätten, Bahnhöfe oder Kraftwerke.

Die drei letztgenannten Kategorien kann man auch unter dem Begriff der „Nichtwohngebäude” zusammenfassen. Die Übergänge sind fließend, sollten aber beibehalten werden, da sie jeweils spezifische Eigenheiten beschreiben. Oft finden sich auch Gebäude, in denen zwei oder mehr Nutzungen angesiedelt sind. Eine eindeutige Abgrenzung ist dann nicht möglich. Im Zweifel wird die überwiegende Nutzung entscheidend sein.

2. Wirtschaftlicher Zweck

Eine andere Form der Kategorisierung ist die nach dem Zweck des Kapitaleinsatzes.

a) Gebäude als Kapitalanlage

Der Zweck des Kapitaleinsatzes ist hier die Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Dies kann in Form des direkten Erwerbs von Gebäuden oder Wohnungen erfolgen, oder in der Form der Beteiligung an einem Immobilienfonds oder einer Immobiliengesellschaft.

b) Gebäude zur Selbstnutzung

Der Zweck des Kapitaleinsatzes liegt hier darin, das Gebäude oder die Wohnung selbst zu bewohnen oder dort ein Unternehmen zu betreiben.

Eine Mischform ist die Beteiligung an einer Genossenschaft. Sie dient einerseits dazu, eine Wohnung anzumieten, ist aber auch eine Kapitalanlage, die eine Rendite erbringen kann.

3. Bauordnungsrecht

Gebäude werden im Bauordnungsrecht in Gebäudeklassen eingeteilt. Nach § 2 Absatz 3 BauOBln werden Gebäude werden in folgende Gebäudeklassen eingeteilt:

  • Gebäudeklasse 1:
    freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche
  • Gebäudeklasse 2:
    Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche,
  • Gebäudeklasse 3:
    sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m,
  • Gebäudeklasse 4:
    Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche,
  • Gebäudeklasse 5:
    sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude.

Darüber hinaus sieht das Bauordnungsrecht in § 2 Absatz 4 BauOBln sogenannte Sonderbauten vor. Aus dem Bereich der Wohnungswirtschaft gehören dazu vornehmlich die Hochhäuser, nämlich Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 m. 

Bild: kameramann / Fotolia

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