Gebäudeenergiegesetz

Seit dem 1. November 2020 gibt es als einheitliche Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Neu- und Altbauten das “Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG)“. Es löst Vorgängergesetze wie das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab.

Mit dem GEG sollen nach Aussage der Bundesregierung der Koalitionsvertrag, die Beschlüsse des Wohngipfels 2018 sowie die in den Eckpunkten für das Klimaschutzprogramm 2030 beschlossenen Maßnahmen in Bezug auf das Energieeinsparrecht für Gebäude umgesetzt werden. Die europäischen Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden würden vollständig umgesetzt und die Regelung des Niedrigstenergiegebäudes in das vereinheitlichte Energieeinsparrecht integriert. Das aktuelle energetische Anforderungsniveau für Neubauten und Sanierung würden nicht verschärft. Weitere Steigerungen der Bau- und Wohnkosten sollen vermieden werden.

Bis 2030 sollen laut Klimaschutzprogramm der Bundesregierung die Treibhausgasemissionen im Vergleich zum Jahr 1990 um mindestens 55 Prozent sinken. Der Gebäudesektor hat dabei eine Schlüsselfunktion, da der jährliche Endenergieverbrauch im Gebäudesektor mit rund 36 Prozent über einem Drittel des gesamten deutschen Endenergieverbrauchs entspricht. 2018 verursachte der Gebäudebereich etwa 117 Millionen Tonnen CO 2-Äquivalente. 2030 sollen es nur noch 70 Millionen Tonnen CO 2-Äquivalente sein. Und bis 2050 strebt die Bundesregierung einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand in Deutschland an. Das GEG soll zudem dazu beitragen, den Anteil erneuerbarer Energien am Endenergieverbrauch im Gebäudebereich weiter zu steigern.

Eine ausführliche Begründung findet sich im “Entwurf eines Gesetzes zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude” der Bundesregierung, Drucksache 19/16716 des Deutschen Bundestages.

1. Zweck und Ziel des GEG

Zweck des neuen Gesetzes ist nach § 1 Absatz 1 GEG ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Wärme, Kälte und Strom für den Gebäudebetrieb.

Unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit soll das Gesetz nach § 1 Absatz 2 GEG im Interesse des Klimaschutzes, der Schonung fossiler Ressourcen und der Minderung der Abhängigkeit von Energieimporten dazu beitragen, die energie- und klimapolitischen Ziele der Bundesregierung sowie eine weitere Erhöhung des Anteils erneuerbarer Energien am Endenergieverbrauch für Wärme und Kälte zu erreichen und eine nachhaltige Entwicklung der Energieversorgung zu ermöglichen.

2. Anwendungsbereich des GEG

Nach § 2 Absatz 1 GEG ist das Gesetz anzuwenden auf

  1. Gebäude, soweit sie nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, und
  2. deren Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung.

Damit ist es anwendbar auf alle Wohngebäude und ihre Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen.

3. Begriffsbestimmungen

§ 3 GEG enthält eine Reihe von gesetzlichen Begriffsbestimmungen, die für die Anwendung des GEG bei Wohngebäuden relevant sind:

  • „Wohngebäude“ ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient, einschließlich von Wohn-, Alten- oder Pflegeheimen sowie ähnlicher Einrichtungen (§ 3 Absatz 1 Nummer 33 GEG);
  • „Wohnfläche“ die Fläche, die nach der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) oder auf der Grundlage anderer Rechtsvorschriften oder anerkannter Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnflächen ermittelt worden ist (§ 3 Absatz 1 Nummer 32 GEG);
  • „beheizter Raum“ ein Raum, der nach seiner Zweckbestimmung direkt oder durch Raumverbund beheizt wird (§ 3 Absatz 1 Nummer 4 GEG);
  • „Energiebedarfsausweis“ ein Energieausweis, der auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs ausgestellt wird (§ 3 Absatz 1 Nummer 8 GEG);
  • „Energieverbrauchsausweis“ ein Energieausweis, der auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs ausgestellt wird (§ 3 Absatz 1 Nummer 9 GEG);
  • „Gesamtenergiebedarf“ der nach Maßgabe des GEG bestimmte Jahres-Primärenergiebedarf eines Wohngebäudes für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung sowie Kühlung (§ 3 Absatz 1 Nummer 12a GEG);
  • „Jahres-Primärenergiebedarf“ der jährliche Gesamtenergiebedarf eines Gebäudes, der zusätzlich zum Energiegehalt der eingesetzten Energieträger und von elektrischem Strom auch die vorgelagerten Prozessketten bei der Gewinnung, Umwandlung, Speicherung und Verteilung mittels Primärenergiefaktoren einbezieht (§ 3 Absatz 1 Nummer 15 GEG);
  • „Wärmebedarf“ die Summe aus der zur Deckung des Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasserbereitung jährlich benötigten Wärmemenge, einschließlich des thermischen Aufwands für Übergabe, Verteilung und Speicherung der Energiemenge (§ 3 Absatz 1 Nummer 31a GEG);

4. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Nach § 5 GEG müssen die Anforderungen und Pflichten, die im GEG oder in den auf Grund des GEG erlassenen Rechtsverordnungen aufgestellt werden, nach dem Stand der Technik erfüllbar sowie für Gebäude gleicher Art und Nutzung und für Anlagen oder Einrichtungen wirtschaftlich vertretbar sein. Anforderungen und Pflichten gelten als wirtschaftlich vertretbar, wenn generell die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können. Die Einsparungen betreffen vor allem die Energiekosten. Aber auch andere Folgekosten wie z.B. Klimaschutzabgaben sind zu berücksichtigen.

Bei bestehenden Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen.

5. Verantwortliche

Für die Einhaltung des GEG ist nach § 8 Absatz 1 GEG der Bauherr oder Eigentümer verantwortlich, soweit im GEG nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher bezeichnet ist.

Nach § 8 Absatz 2 GEG sind im Rahmen ihres jeweiligen Wirkungskreises auch die Personen verantwortlich, die im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherren bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik in Gebäuden tätig werden (Architekten, Ingenieure, Handwerker).

6. Rechtsgrundlage der HeizkostenV

§ 6 Absatz 1 GEG ist die neue Rechtsgrundlage der Heizkostenverordnung (Näheres dazu in unserem Bereich “Heizkostenverordnung“). Bisher fand diese sich in § 3a des „Gesetzes zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz – EnEG)”, dass außer Kraft getreten ist.

7. Anforderungen an zu errichtende Wohngebäude

In den §§ 10 bis 45 regelt das GEG die Anforderungen an neu zu errichtende Gebäude. Bei einer Neubauquote von unter 1 % spielen sie statistisch erst im Laufe der Jahre eine relevante Rolle. Das GEG verweist an entscheidenden Stellen auf die einschlägigen DIN-Normen, so z.B. in § 11 GEG hinsichtlich der Anforderungen des Mindestwärmeschutzes auf die “DIN 4108-2: 2013-02 und DIN 4108-3: 2018-10” oder in § 20 GEG zur Berechnung des Jahres-Primärenergiebedarfs eines Wohngebäudes auf die “DIN V 18599:2018-09: Energetische Bewertung von Gebäuden – Berechnung des Nutz-,
End- und Primärenergiebedarfs für Heizung, Kühlung, Lüftung, Trinkwarmwasser und Beleuchtung – Teil 1: Allgemeine Bilanzierungsverfahren, Begriffe, Zonierung und Bewertung der Energieträger”.

Wer ein Gebäude neu errichtet, hat dieses nach § 10 Absatz 1 GEG als Niedrigstenergiegebäude zu errichten. Die Einzelheiten ergeben sich aus § 15 GEG. Danach ist ein zu errichtendes Wohngebäude so zu errichten, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung das 0,75fache des auf die Gebäudenutzfläche bezogenen Wertes des Jahres-Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes, das die gleiche Geometrie, Gebäudenutzfläche und Ausrichtung wie das zu errichtende Gebäude aufweist und der technischen Referenzausführung der Anlage 1 zum GEG entspricht, nicht überschreitet. Die Berechnungsgrundlagen für den Jahres-Primärenergiebedarf werden im Einzelnen in § 15 Absatz 2 GEG aufgeführt.

In der Sache ist damit keine Verschärfung zu den bisherigen Regelungen verbunden. Das Niedrigstenergiegebäude nach GEG geht nicht über das Anforderungsniveau der bisherigen Regelungen durch das Energieeinsparrecht nach EnEV 2016 hinaus. Ein Neubau nach GEG darf damit einen Endenergiebedarf von 45–60 kWh/m2 haben. Das sind 65 bis 73 Prozent weniger als der mittlere Endenergieverbrauch im Gebäudebestand, der bei 167 Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche liegt (BMWI, Das neue Gebäudeenergiegesetz – kurz zusammen gefasst). Die gesetzlichen Anforderungen sollen im Jahr 2023 überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Für den Wärmeschutz legt § 11 Absatz 1 GEG fest, dass bei einem zu errichtenden Gebäude Bauteile, die es gegen die Außenluft, das Erdreich oder gegen Gebäudeteile mit wesentlich niedrigeren Innentemperaturen abgrenzen, so auszuführen sind, dass die Anforderungen des Mindestwärmeschutzes nach DIN 4108-2: 2013-02 und DIN 4108-3: 2018-10 erfüllt werden. Dabei darf nach § 16 GEG der Höchstwert des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts das 1,0fache des entsprechenden Wertes des jeweiligen Referenzgebäudes nach § 15 Absatz 1 GEG nicht überschreiten.

Nach § 12 GEG ist ein Gebäude so zu errichten, dass der Einfluss konstruktiver Wärmebrücken auf den Jahres-Heizwärmebedarf nach den anerkannten Regeln der Technik und nach den im jeweiligen Einzelfall wirtschaftlich vertretbaren Maßnahmen so gering wie möglich gehalten wird.

Zur Dichtheit schreibt § 13 GEG vor, dass ein Gebäude so zu errichten ist, dass die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundurchlässig nach den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist.

§ 14 GEG legt Regeln zum sommerlichen Wärmeschutz fest. Danach ist ein Gebäude so zu errichten, dass der Sonneneintrag durch einen ausreichenden baulichen sommerlichen Wärmeschutz nach den anerkannten Regeln der Technik begrenzt wird. Die Einzelheiten werden in den folgenden Absätzen unter Verweis auf die DIN 4108-2: 2013-02 beschrieben.

In den §§ 20 bis 33 GEG werden die Berechnungsgrundlagen und -verfahren insbesondere für den Jahres-Primärenergiebedarf festgelegt.

Die § 34 bis 45 GEG befassen sich mit der Nutzung von erneuerbaren Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung bei einem zu errichtenden Gebäude. Die Anforderungen zur Nutzung erneuerbarer Energien wurden aus den bisherigen Regelungen übernommen und beziehen sich ausschließlich auf Neubauten sowie Gebäude der öffentlichen Hand, die grundlegend renoviert werden.

Die Bundesregierung muss gemäß § 9 GEG die Anforderungen an zu errichtende Gebäude und die Anforderungen an bestehende Gebäude nach Maßgabe von § 5 (Grundsatz der Wirtschaftlichkeit) und unter Wahrung des Grundsatzes der Technologieoffenheit im Jahr 2023 überprüfen und nach Maßgabe der Ergebnisse der Überprüfung innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss der Überprüfung einen Gesetzgebungsvorschlag für eine Weiterentwicklung der Anforderungen an zu errichtende und bestehende Gebäude vorlegen. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Ziele des Gesetzes erreicht werden.

Die Bezahlbarkeit des Bauens und Wohnens ist dabei ein wesentlicher zu beachtender Eckpunkt.

8. Anforderungen an bestehende Gebäude

In den §§ 46 bis 51 trifft das GEG Regelungen für bestehende Gebäude, also die Mehrzahl aller Wohn- und Nichtwohngebäude. Diese genießen grundsätzlich Bestandsschutz, müssen also nicht den Anforderungen an zu errichtende Wohngebäude angepasst werden. Insbesondere besteht keine Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energiene, auch nicht bei baulichen Veränderungen. In der Sache bleiben die Anforderungen an bestehende Gebäude durch das GEG unverändert.

§ 46 GEG legt den Grundsatz der Aufrechterhaltung der energetischen Qualität eines Gebäudes fest. Dies betrifft insbesondere den Wärmeschutz. Nach § 46 Absatz 1 Satz 1 GEG dürfen Außenbauteile eines bestehenden Gebäudes nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. Dies ist sozusagen die Kehrseite des Bestandsschutzes.

Abweichend vom Grundsatz des Bestandsschutzes fordert § 47 Absatz 1 GEG, dass die Eigentümer eines Gebäudes, das nach seiner Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt wird, dafür sorgen müssen, dass oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügen, so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet.

Eine weitere Ausnahme vom Bestandsschutz ergibt sich, wenn bauliche Änderungen an bestehenden Gebäuden durchgeführt werden. Soweit bei beheizten oder gekühlten Räumen eines Gebäudes Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden, sind diese Maßnahmen gemäß § 48 Satz 1 GEG so auszuführen, dass die betroffenen Flächen des Außenbauteils die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 des GEG nicht überschreiten.

§ 51 GEG legt Anforderungen an den Wärmeschutz eines bestehenden Gebäudes bei Erweiterung und Ausbau fest.

9. Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung

Die §§ 57 bis 78 enthalten die Regelungen zu den Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung.

Die §§ 57 bis 60 GEG enthalten die sogenannten “Betreiberpflichten”:

§ 57 Absatz 1 GEG enthält ein Verbot von (verschlechternden) Veränderungen: Eine Anlage und Einrichtung der Heizungs-, Kühl- oder Raumlufttechnik oder der Warmwasserversorgung darf, soweit sie zum Nachweis der Anforderungen energieeinsparrechtlicher Vorschriften des Bundes zu berücksichtigen war, nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. Das sollte sich eigentlich von selbst verstehen und dürfte nur in wenigen Ausnahmefällen zu befürchten sein.

Nach § 58 Absatz 1 GEG sind energiebedarfssenkende Einrichtungen in Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung vom Betreiber betriebsbereit zu erhalten und bestimmungsgemäß zu nutzen.

Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl- oder Raumlufttechnik oder der Warmwasserversorgung sind nach § 59 GEG vom Betreiber sachgerecht zu bedienen.

Komponenten, die einen wesentlichen Einfluss auf den Wirkungsgrad von Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung haben, sind nach § 60 GEG vom Betreiber regelmäßig zu warten und instand zu halten. Für die Wartung und Instandhaltung ist Fachkunde erforderlich. Fachkundig ist, wer die zur Wartung und Instandhaltung notwendigen Fachkenntnisse und Fertigkeiten besitzt.

Die §§ 61 bis 73 GEG befassen sich mit dem Einbau und Ersatz der Anlagen:

Nach § 61 GEG hat der Bauherr oder der Eigentümer eines Gebäudes dafür Sorge zu tragen, dass eine Zentralheizung mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe ausgestattet ist. Die Regelung der Wärmezufuhr sowie der elektrischen Antriebe hat in Abhängigkeit von der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und der Zeit zu erfolgen. Soweit diese Ausstattung bei einer Zentralheizung in einem bestehenden Gebäude nicht vorhanden ist, muss der Eigentümer sie bis zum 30. September 2021 nachrüsten.

Wird eine heizungstechnische Anlage mit Wasser als Wärmeträger in ein Gebäude eingebaut, hat der Bauherr oder der Eigentümer nach § 63 GEG dafür Sorge zu tragen, dass die heizungstechnische Anlage mit einer selbsttätig wirkenden Einrichtung zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet ist. Soweit die geforderte Ausstattung bei einem bestehenden Gebäude nicht vorhanden ist, muss der Eigentümer sie nachrüsten (kein Bestandsschutz!).

Auch bei den Pumpen sieht das GEG Regelungen vor, damit sie bedarfsgerecht reguliert werden können. Eine Umwälzpumpe, die im Heizkreis einer Zentralheizung mit mehr als 25 Kilowatt Nennleistung eingebaut wird, ist nach § 64 Absatz 1 GEG so auszustatten, dass die elektrische Leistungsaufnahme dem betriebsbedingten Förderbedarf selbsttätig in mindestens drei Stufen angepasst wird, soweit die Betriebssicherheit des Heizkessels dem nicht entgegensteht. Und eine Zirkulationspumpe muss nach § 64 Absatz 2 GEG beim Einbau in eine Warmwasseranlage mit einer selbsttätig wirkenden Einrichtung zur Ein- und Ausschaltung ausgestattet werden.

Die §§ 65 bis 68 GEG enthalten Regelungen für Klimaanlagen und sonstige Anlagen der Raumlufttechnik.

Eine wichtige Regelung enthält § 69 GEG für Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen: Werden Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen erstmalig in ein Gebäude eingebaut oder werden sie ersetzt, hat der Bauherr oder der Eigentümer dafür Sorge zu tragen, dass die Wärmeabgabe der Rohrleitungen und Armaturen nach Anlage 8 zum GEG begrenzt wird. Dies soll der sogenannten “Rohrwärmeabgabe” entgegenwirken (Näheres dazu in unserem Beitrag “Heizkosten“). Gleiches gilt umgekehrt nach § 70 GEG für die Wärmeaufnahme der Kaltwasserleitungen. Unabhängig davon hat der Eigentümer eines Gebäudes dafür Sorge zu tragen, dass bei heizungstechnischen Anlagen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, die Wärmeabgabe der Rohrleitungen nach Anlage 8 zum GEG begrenzt wird. Auch hier gilt allerdings nach Absatz 2 das Wirtschaftlichkeitsgebot.

§ 72 GEG enthält ein Betriebsverbot für Heizkessel und Ölheizungen. Nach § 72 Absatz 1 GEG dürfen Eigentümer von Gebäuden ihre Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben. Nach § 72 Absatz 2 GEG dürfen Eigentümer von Gebäuden ihre Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und ab dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nach Ablauf von 30 Jahren nach Einbau oder Aufstellung nicht mehr betreiben. Ab dem 1. Januar 2026 dürfen Heizkessel, die mit Heizöl oder mit festem fossilem Brennstoff beschickt werden, zum Zwecke der Inbetriebnahme in ein Gebäude nur eingebaut oder in einem Gebäude nur aufgestellt werden, wenn die in § 72 Absatz 4 GEG beschriebenen Voraussetzungen vorliegen, insbesondere wenn der Wärmebedarf anteilig auch durch erneuerbare Energien gedeckt wird.

Die §§ 74 bis 78 GEG befassen sich mit der energetischen Inspektion von Klimaanlagen.

10. Energieausweise und -beratung

Ein wichtiger Bereich des GEG sind die §§ 79 bis 88 mit den Regelungen zu den Energieausweisen.

§ 79 GEG normiert die Grundsätze des Energieausweises. Nach § 79 Absatz 1 GEG dienen Energieausweise ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.

Ein Energieausweis ist gemäß § 79 Absatz 1 GEG als Energiebedarfsausweis (siehe § 81 GEG) oder als Energieverbrauchsausweis (siehe § 82 GEG) auszustellen. Es ist aber auch zulässig, sowohl den Energiebedarf als auch den Energieverbrauch anzugeben.

Nach § 79 Absatz 2 GEG wird ein Energieausweis in der Regel für ein Gebäude (Und nicht für Gebäudeteile wie eine Wohnung) ausgestellt.

Ein Energieausweis ist gemäß § 79 Absatz 3 GEG für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen. Unabhängig davon verliert er seine Gültigkeit, wenn aufgrund baulicher Änderungen ein neuer Energieausweis erforderlich wird.

§ 80 GEG regelt die Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen.

Nach § 80 Absätze 1 und 2 GEG ist ein Energieausweis auszustellen, wenn ein Gebäude errichtet oder ein bestehendes Gebäude im Sinne des § 48 GEG baulich verändert wird (Soweit bei beheizten oder gekühlten Räumen eines Gebäudes Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden).

Sehr viel relevanter sind die Fälle aus § 80 Absatz 3 GEG: Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen oder ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. In diesen Fällen hat der Verkäufer / Vermieter oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer / Mieter nach § 80 Absatz 4 GEG spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, haben der Verkäufer / Vermieter oder der Immobilienmakler den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Käufer / Mieter unverzüglich vorzulegen. Der Energieausweis oder eine Kopie hiervon ist spätestens dann unverzüglich vorzulegen, wenn der potenzielle Käufer / Mieter zur Vorlage auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages hat der Verkäufer / Vermieter oder der Immobilienmakler dem Käufer / Mieter den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.

Ein Energieausweis muss mindestens die in § 85 Absatz 1 GEG aufgeführten Angaben zur Ausweisart und zum Gebäude enthalten. Dazu gehören:

  1. Fassung dieses Gesetzes, auf deren Grundlage der Energieausweis erstellt wird,
  2. Energiebedarfsausweis im Sinne des § 81 oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 82 mit Hinweisen zu den Aussagen der jeweiligen Ausweisart über die energetische Qualität des Gebäudes,
  3. Ablaufdatum des Energieausweises,
  4. Registriernummer,
  5. Anschrift des Gebäudes,
  6. Art des Gebäudes: Wohngebäude oder Nichtwohngebäude,
  7. bei einem Wohngebäude: Gebäudetyp,
  8. bei einem Nichtwohngebäude: Hauptnutzung oder Gebäudekategorie,
  9. im Falle des § 79 Absatz 2 Satz 2: Gebäudeteil,
  10. Baujahr des Gebäudes,
  11. Baujahr des Wärmeerzeugers; bei einer Fern- oder Nahwärmeversorgung: Baujahr der Übergabestation,
  12. bei einem Wohngebäude: Anzahl der Wohnungen und Gebäudenutzfläche; bei Ermittlung der Gebäudenutzfläche aus der Wohnfläche gemäß § 82 Absatz 2 Satz 4 ist darauf hinzuweisen,
  13. bei einem Nichtwohngebäude: Nettogrundfläche,
  14. wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser,
  15. bei Neubauten: Art der genutzten erneuerbaren Energie, deren Anteil an der Deckung des Wärme- und Kälteenergiebedarfs sowie der Anteil zur Pflichterfüllung; alternativ: Maßnahmen nach den §§ 42, 43, 44 oder 45,
  16. Art der Lüftung und, falls vorhanden, Art der Kühlung,
  17. inspektionspflichtige Klimaanlagen oder kombinierte Lüftungs- und Klimaanlage im Sinne des § 74 und Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion,
  18. der Anlass der Ausstellung des Energieausweises,
  19. Durchführung der Datenerhebung durch Eigentümer oder Aussteller,
  20. Name, Anschrift und Berufsbezeichnung des Ausstellers, Ausstellungsdatum und Unterschrift des Ausstellers.

Ein Energiebedarfsausweis aus darüber hinaus die in § 85 Absatz 2 GEG aufgeführten Angaben enthalten, ein Energieverbrauchsausweis die aus § 85 Absatz 3 GEG.

Die Angaben entsprechen im Wesentlichen den bisherigen Pflichtangaben. Erweitert wurden die Pflichtangaben aber um die Ausweisung von CO 2-Emissionen. Nach § 85 Absatz 3 Nummer 1 GEG muss ein Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 82 zusätzlich zu den Angaben nach Absatz 1 mindestens folgende Angaben enthalten: bei einem Wohngebäude Endenergie- und Primärenergieverbrauch des Gebäudes für Heizung und Warmwasser entsprechend den Berechnungen nach § 82 Absatz 1, 2 Satz 1 und Absatz 3 in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche und nach Maßgabe von Absatz 6 die sich aus dem Primärenergieverbrauch ergebenden Treibhausgasemissionen, ausgewiesen als äquivalente Kohlendioxidemissionen, in Kilogramm pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche, Die Angaben zu den Treibhausgasemissionen sollen einen Vergleich der Klimarelevanz von Gebäuden ermöglichen und den Informationsgehalt der Energieausweise erhöhen.

Nach § 84 GEG hat der Aussteller ein bestehendes Gebäude, für das er einen Energieausweis erstellt, vor Ort zu begehen oder sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen und im Energieausweis (siehe auch § 85 Absatz 4 GEG) Empfehlungen für Maßnahmen zur kosteneffizienten Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes (Energieeffizienz) in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen zu geben (Modernisierungsempfehlungen), es sei denn, die fachliche Beurteilung hat ergeben, dass solche Maßnahmen nicht möglich sind. Sind Modernisierungsempfehlungen nicht möglich, hat der Aussteller auch dies im Energieausweis zu vermerken.

Jeder Energieausweis hat eine Registriernummer (siehe § 98 GEG), die nach § 85 Absatz 7 GEG in den Energieausweis einzutragen ist.

Ein Energieausweis ist gemäß § 85 Absatz 5 GEG vom Aussteller unter Angabe seines Namens, seiner Anschrift und Berufsbezeichnung sowie des Ausstellungsdatums eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift zu unterschreiben.

Die Berechtigung, Energieausweise zu erstellen, haben gemäß § 86 GEG nur bestimmte Personen mit entsprechender Ausbildung, vor allem Architekten, Ingenieure und bestimmte Handwerker.

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie erstellt gemäß § 85 Absatz 8 GEG gemeinsam mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat Muster zu den Energiebedarfs- und den Energieverbrauchsausweisen, nach denen Energieausweise auszustellen sind und macht diese im Bundesanzeiger bekannt.

Jedes Gebäude erhält eine Energieeffizienzklasse gemäß Anlage 10 zum GEG. Sie ergeben sich unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf. Nach § 86 Absatz 1 GEG ist im Energieausweis die Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes anzugeben.

Im Falle des Verkaufs eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Käufer gemäß § 88 Absatz 4 Satz 6 GEG nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer nach § 88 zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person zu führen, wenn ein solches Beratungsgespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Dies soll der Aufklärung des Käufers über grundlegende Inhalte des Energieausweises dienen. Gleiches gilt nach § 48 Satz 3 GEG bei baulichen Änderungen.

11. Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige

Wird vor dem Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer, der Vermieter, der Verpächter, der Leasinggeber oder der Immobilienmakler, wenn eine dieser Personen die Veröffentlichung der Immobilienanzeige verantwortet, nach § 87 GEG sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

  1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis im Sinne von § 81 oder Energieverbrauchsausweis im Sinne von § 82,
  2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  4. bei einem Wohngebäude das im Energieausweis genannte Baujahr und
  5. bei einem Wohngebäude die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

12. Erfüllungserklärung

Für ein zu errichtendes Gebäude hat der Bauherr oder Eigentümer gemäß § 92 Absatz 1 GEG der nach Landesrecht zuständigen Behörde durch eine sogenannte “Erfüllungserklärung” nachzuweisen oder zu bescheinigen, dass die Anforderungen des GEG eingehalten werden. Die Erfüllungserklärung ist nach Fertigstellung des Gebäudes vorzulegen, soweit das Landesrecht nicht einen anderen Zeitpunkt der Vorlage bestimmt. Das Landesrecht bestimmt, wer zur Ausstellung der Erfüllungserklärung berechtigt ist.

In der Erfüllungserklärung sind nach § 93 GEG für das gesamte Gebäude oder, soweit die Berechnungen für unterschiedliche Zonen zu erfolgen haben, stattdessen für jede Zone, unter Beachtung der sich aus diesem Gesetz ergebenden Berechnungsvorgaben, technischen Anforderungen und Randbedingungen die zur Überprüfung erforderlichen Angaben zu machen. Erforderliche Berechnungen sind beizufügen.

Gleiches gilt nach § 92 Absatz 2 GEG, wenn bei einem bestehenden Gebäude Änderungen im Sinne des § 48 Satz 1 ausgeführt werden.

13. Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz

Soweit bei einem Baudenkmal, bei auf Grund von Vorschriften des Bundes- oder Landesrechts besonders geschützter Bausubstanz oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieses Gesetzes die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann nach § 105 GEG von den Anforderungen dieses Gesetzes abgewichen werden.

14. Anlagen

An den Gesetzestext schließenden elf Anlagen an, die u.a. technische Ausführungen, Primärenergiefaktoren, Umrechnung in Treibhausgasemissionen sowie Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden behandeln. Im einzelnen handelt es sich um folgende Anlagen:

Anlage 1 (zu § 15 Absatz 1): Technische Ausführung des Referenzgebäudes (Wohngebäude)

Anlage 2 (zu § 18 Absatz 1): Technische Ausführung des Referenzgebäudes (Nichtwohngebäude)

Anlage 3 (zu § 19): Höchstwerte der mittleren Wärmedurchgangskoeffizienten der wärmeübertragenden Umfassungsfläche (Nichtwohngebäude)

Anlage 4 (zu § 22 Absatz 1): Primärenergiefaktoren

Anlage 5 (zu § 31 Absatz 1): Vereinfachtes Nachweisverfahren für ein zu errichtendes Wohngebäude

Anlage 6 (zu § 32 Absatz 3): Zu verwendendes Nutzungsprofil für die Berechnungen des Jahres-Primärenergiebedarfs beim vereinfachten Berechnungsverfahren für ein zu errichtendes Nichtwohngebäude

Anlage 7 (zu § 48): Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten von Außenbauteilen bei Änderung an bestehenden Gebäuden

Anlage 8 (zu den §§ 69, 70 und 71 Absatz 1): Anforderungen an die Wärmedämmung von Rohrleitungen und Armaturen

Anlage 9 (zu § 85 Absatz 6): Umrechnung in Treibhausgasemissionen

Anlage 10 (zu § 86): Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden

Anlage 11 (zu § 88 Absatz 2 Nummer 2): Anforderungen an die Inhalte der Schulung für die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen

Bild: Engineer_Fotolia


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