Gebäudereinigung

Die neunte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten der Gebäudereinigung. Die Vorschrift lautet:

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten 

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, 

zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; 

Inhalt:
  1. Gebäudereinigungspflicht
  2. Gebäudereinigung durch die Mieter
  3. Gebäudereinigung durch eigene Mitarbeiter des Vermieters
  4. Gebäudereinigung durch ein Unternehmen
  5. Ungezieferbekämpfung
  6. Der Abrechnungsmaßstab
  7. Die Höhe der Gebäudereinigungskosten
  8. Die Gebäudereinigungskosten in der Geislinger Konvention
1. Gebäudereinigungspflicht

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Eigentümer die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die regelmäßige Reinigung der in § 2 Ziffer 9 der BetrkV genannten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs. Die hauptsächlichen regelmäßigen Reinigungsarbeiten sind die Bodenreinigung der Flure und Treppenhäuser, das Staubwischen der Fensterbretter und Handläufe und die Reinigung der Glasflächen im Treppenhaus.

Farbschmierereien (Graffiti), unzulässige Beschriftungen, Beklebungen, Plakatierungen und Ähnliches, die von Verkehrswegen oder allgemein zugänglichen Stätten aus wahrnehmbar sind, sind verunstaltend und müssen nach § 9 Absatz 3 BauOBln entfernt werden. Gleiches gilt aufgrund der mietrechtlichen Erhaltungspflicht für Graffiti in den Innenhöfen oder Treppenhäusern. Die Kosten können aber nicht umgelegt werden, da es sich dabei nicht um von den Bewohnern gemeinsam genutzte Gebäudeteile im Sinne der Aufzählung handelt  (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil A, Rn. 133). Die Kosten zählen vielmehr zu den Instandhaltungskosten (Mehr dazu in unserem Beitrag „Instandhaltungskosten”).

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind daher nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. August 2018, VIII ZR 188/16).

2. Gebäudereinigung durch die Mieter

Dies wurde früher oft von den Bewohnern selbst erledigt („Putzwoche”). Bekannt ist vor allem die „Schwäbische Kehrwoche”. Häufig ist in Schwaben noch heute im Mietvertrag geregelt, welche Partei wann den Gehsteig zu fegen, den Winterdienst zu übernehmen und das Treppenhaus zu putzen hat. Dazu wird in den Miethäusern ein Schild mit der Aufschrift „Kehrwoche” an der Wohnungstür des jeweils für die Kehrwoche zuständigen Mieters aufgehängt. Hierdurch hat der Hausverwalter jederzeit den Überblick, wer für etwaige Mängel in der Reinigung verantwortlich ist. Unterschieden wird zudem zwischen einer kleinen Kehrwoche, welche das Putzen des Flurs und Treppenhauses zwischen Wohnungen auf einem Stockwerk regelt, und der großen Kehrwoche, mit welcher das feinsäuberliche Reinigen des Trottoirs bezeichnet wird. Diese Art der Hausreinigung spart natürlich Geld und kann, wenn es denn klappt, auch die Hausgemeinschaft und die Identifikation der Bewohner mit ihrem Gebäude fördern. Sie kann aber auch das Gegenteil bewirken und bei Unzuverlässigkeit und unterschiedlichen Ansprüchen an die Qualität zu Zwist im Hause führen. Außerdem halst sich der Vermieter erhebliches Konfliktpotential auf, dass sich im Rahmen eines Dienstleistungsvertrages mit einem Reinigungsunternehmen leichter lösen läßt als auf der Grundlage des Wohnungsmietvertrages mit dem Mieter.

Die in der Hausordnung auferlegten Reinigungspflichten stellen eine Nebenverpflichtung des Mieters dar. Der Mieter ist daher dafür verantwortlich, dass gereinigt wird. Kann er seiner Reinigungspflicht in der Kehrwoche nicht nachkommen, weil er im Urlaub oder weil er erkrankt ist, muss er selbst dafür sorgen, dass ein anderer seine Nebenverpflichtungen übernimmt. Er kann auch einen professionellen Reinigungsservice damit beauftragen und muss für die Kosten entsprechend aufkommen. Wird die Reinigungspflicht unterlassen, so kann der Vermieter den Mieter diesbezüglich abmahnen. Sollte der Mieter trotz Abmahnung seinen Reinigungsverpflichtungen nicht nachkommen, so ist der Vermieter befugt, die Reinigung von dritten Personen oder auch Reinigungsfirmen vornehmen zu lassen. Die entstehenden Kosten hat der Mieter zu tragen und dem Vermieter zu erstatten.

Ein weiteres Problem der Reinigung durch die Mieter ist die mangelnde Professionalität. Nicht umsonst ist das Gebäudereinigerhandwerk ein ordentlicher Lehrberuf. Gerade die richtige Anwendung der richtigen Reinigungsmittel oder die Durchführung von Grund- und Spezialreinigungen sind Techniken, die der Mieter im Zweifel nicht beherrscht. Geringere Betriebskosten muss der Vermieter so ggfls. mit einem erhöhten Instandhaltungsaufwand für seine Bodenbeläge bezahlen.

3. Gebäudereinigung durch eigene Mitarbeiter des Vermieters

Eine weitere Möglichkeit ist die Erledigung der Reinigungsarbeiten durch eigenes Reinigungspersonal des Vermieters. Hierbei können dann gemäß § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV die Personal- und Sachkosten (Reinigungsmittel, Reinigungsgeräte) des Reinigungspersonals geltend gemacht werden. Soweit diese neben der Reinigung auch noch andere Aufgaben wahrnehmen, z.B. Instandhaltungsleistungen erbringen oder Briefe des Vermieters zustellen, sind bei der Abrechnung entsprechende Abzüge für diese nicht umlagefähigen Leistungen vorzunehmen.

4. Gebäudereinigung durch ein Unternehmen

Die in unseren Breiten verbreitetste Art der Gebäudereinigung ist die durch ein professionelles Gebäudereinigungsunternehmen. Dabei wird ein Vertrag abgeschlossen, der die Reinigungsleistung nach Qualität und Turnus beschreibt und das monatlich zu zahlende Entgelt festlegt. Dieser Betrag ist dann umlagefähig. Kommt es allerdings zu Qualitätsproblemen, ist der Vermieter zu entsprechenden Abzügen verpflichtet.

Bei der Reinigung von Treppen und Fluren ist die Wahl des Pflegemittels dem Belag anzupassen, auf sorgfältige Verteilung des Mittels zu achten und auch sonst darauf zu sehen, daß keine übermäßige Glätte durch die Bodenpflege auftritt (BGH, Urteil vom 14.12.1993 – VI ZR 271/92). Treppen und Flure müssen nicht nur für vorsichtige Benutzer, sondern auch für den Eiligen und unvorsichtigen Benutzer in einem gefahrlosen Zustand befinden (wie vor).

Die Kosten der Reinigung von Garagen und deren Zufahrten sind nur auf deren Mieter zu verteilen, da sie nicht zu den „gemeinsam benutzten“ Gebäudeteilen gehören. Die Kosten für die Reinigung der Außenanlagen gehören zu den Kosten der Gartenpflege. Nicht umlagefähig sind die Kosten für Sonderreinigungen, z.B. nach der Ausführung von Bauarbeiten, da sie nicht laufend entstehen.

5. Die Ungezieferbekämpfung

Zu den Hausreinigungskosten gehören auch die Kosten für die Ungezieferbekämpfung. Dies wird lediglich in der Überschrift zu § 2 Nr. 9 der BetrKV erwähnt, nicht im laufenden Text. Bei dieser Kostenart ist in besonderem Maße darauf zu achten, dass nur die Kosten einer regelmäßigen und damit einer laufenden Ungezieferbekämpfung umlegbar sind, nicht jedoch die Kosten einmaliger Maßnahmen wie z.B. die Beseitigung eines Wespennestes. Desweiteren ist Voraussetzung, dass die Maßnahmen im Bereich der gemeinsam benutzten Gebäudeteile stattfinden, nicht etwa in einzelnen Wohnungen oder Mieterkellern.

6. Der Abrechnungsmaßstab

Die Gebäudereinigungskosten werden in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt (Näheres in unserem Beitrag „Der Abrechnungsmaßstab”).

7. Die Höhe der Gebäudereinigungskosten

Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2017 liegen die Kosten der Gebäudereinigung zwischen 0,06 und 0,25 € pro m² Wohnfläche im Monat. Der Mittelwert beträgt 0,14 €.

Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die Kosten der Gebäudereinigung bei 0,16 € pro m² Wohnfläche im Monat.

8. Die Gebäudereinigungskosten in der Geislinger Konvention

Die Geislinger Konvention gliedert die Kosten der Gebäudereinigung folgendermaßen auf:

gk-gebaeudereinigung

Bild: kamasigns / Fotolia

 

Ein Kommentar

  • Mir war nicht bewusst wie viel zur Gebäudereinigung bzw. zur Hausbetreuung gehört bzw. zu beachten ist. Sehr nützlicher Artikel. Vielen Dank dafür.

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