Gesamtschuldner

Mietverträge werden sowohl auf der Mieterseite als auch auf der Vermieterseite nicht immer nur von einer natürlichen oder juristischen Person abgeschlossen, sondern häufig von mehreren Personen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietvertragsparteien”). In diesem Fall muss geregelt werden, wie das Verhältnis zu dem Vertragspartner und untereinander ist. In der überwiegenden Zahl der Fälle gibt es mehrere Personen auf der Mieterseite. Wir werden uns daher im folgenden auf diese Fallkonstellation beschränken.

Die gesetzlichen Regelungen für eine Mehrheit von Schuldnern und Gläubigern findet man in den §§ 420 BGB bis 432 BGB.

Verpflichten sich mehrere durch Vertrag gemeinschaftlich zu einer teilbaren Leistung, so haften sie nach § 427 BGB im Zweifel als Gesamtschuldner. Das ist auch der Fall, wenn mehrere Personen gemeinsam einen Mietvertrag für eine Wohnung abschließen. Für sie gilt dann § 421 BGB. Danach schulden Gesamtschuldner eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist. Der Gläubiger (=Vermieter) kann die Leistung also nach seinem Belieben von jedem der Mieter ganz oder nur zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.

Die Erfüllung durch einen Gesamtschuldner (=Mieter) wirkt gemäß § 422 Absatz 1 Satz 1 BGB auch für die übrigen Schuldner (=Mitmieter). Andere Tatsachen wie eine Kündigung, der Verzug, das Verschulden, die Unmöglichkeit der Leistung in der Person eines Gesamtschuldners, die Verjährung, deren Neubeginn, Hemmung und Ablaufhemmung, die Vereinigung der Forderung mit der Schuld und ein rechtskräftiges Urteil wirken, soweit sich nicht aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt, nach § 425 BGB nur für und gegen den Gesamtschuldner, in dessen Person sie eintreten. Das gilt auch für alle Arten von Mieterhöhungen.

In der Praxis nimmt der Vermieter bei offenen Forderungen meistens alle Mieter als Gesamtschuldner in vollem Umfang in Anspruch. Wenn dann einer der Mieter die Forderung bezahlt hat, stellt sich als nächstes die Frage, wie das Verhältnis der Gesamtschuldner untereinander ist. Nach § 426 Absatz 1 BGB sind die Gesamtschuldner (=Mieter) im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt (=vereinbart) ist. Zieht wie so häufig einer der Ehegatten oder sonstigen Lebensabschnittsgefährten nach einer Trennung aus, so haftet er gegenüber dem Vermieter nach § 421 BGB weiter für die volle Miete (Es sei denn, es gelingt, mit dem Vermieter etwas anderes zu vereinbaren). Für das Verhältnis der Mieter untereinander gilt in diesem Fall grundsätzlich die Regelung des § 426 BGB, wonach die Mieter die Miete zu gleichen Teilen tragen müssen. Es kann aber etwas anderes vereinbart werden, und zwar auch stillschweigend. Sind sich die Mieter einig, dass einer von ihnen die Wohnung weiternutzen und der andere ausziehen soll, kommt damit in der Regel zum Ausdruck, dass der Zurückbleibende die Miete im Verhältnis untereinander alleine tragen soll (Oberlandesgericht Köln, Beschluss vom 12.07.2018, 10 UF 16/18; Amtsgericht  Pforzheim, Urteil vom 18.04.2019, 8 C 14/19).

Kann von einem Gesamtschuldner der auf ihn entfallende Beitrag nicht erlangt werden, so ist der Ausfall von den übrigen zur Ausgleichung verpflichteten Schuldnern zu tragen. Soweit ein Mieter den Gläubiger befriedigt und von den übrigen Mietern Ausgleichung verlangen kann, geht die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Schuldner nach § 426 Absatz 2 BGB auf ihn über. Für den Vermieter spielt das interne Verhältnis der Mieter jedoch keine Rolle. Er kann sich seinen Schuldner aussuchen.

Bild: alexmak / Fotolia

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