Gewährleistung beim Grundstückskauf

Die Gewährleistung beim Kauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken richtet sich nach § 434 BGB für Sachmängel und § 435 BGB für Rechtsmängel. Wir gehen im folgenden von einem bebauten Grundstück aus. 

1. Sachmängel

Ein Sachmangel liegt nach § 434 Absatz 1 Satz 1 BGB vor, wenn das Gebäude bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat (subjektiver Fehlerbegriff). 

Soweit wie häufig die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Gebäude nach § 434 Absatz 1 Satz 2 BGB frei von Sachmängeln,

  1. wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst
  2. wenn es sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Der Begriff der Beschaffenheit ist weit zu verstehen. Hierunter fällt jeder der Sache anhaftende tatsächliche, wirtschaftliche oder rechtliche Umstand. 

Sachmängel sind beispielsweise

  • Schäden am Bauwerk wie undichte Fenster, leckende Wasserleitungen oder Hausschwamm;
  • das Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung;
  • baurechtliche Beschränkungen infolge einer Baulast;
  • Bodenverunreinigungen.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Sachmängelhaftung ist der Gefahrübergang. Die Gefahr geht nach § 446 BGB mit der Übergabe vom Verkäufer auf den Käufer über. 

2. Rechtsmängel

Die Sache ist gemäß § 435 BGB frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.

Der Verkäufer ist danach verpflichtet, dem Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter zu verschaffen. Hierzu gehören insbesondere dingliche Rechte in den Abteilungen II und III des Grundbuchs. Dazu gehören aber auch obligatorische Rechte, die einem Dritten berechtigten Besitz verschaffen wie Miet-und Pachtverhältnisse. 

Auch öffentlich-rechtliche Bindungen oder Beschränkungen können Rechtsmängel darstellen. Jedoch haftet der Verkäufer gemäß § 436 Absatz 2 BGB nicht für die Freiheit eines Grundstückes von öffentlichen Abgaben oder öffentlichen Lasten, welche nicht im Grundbuch eingetragen werden. Hierzu gehören insbesondere Grund-und Gebäudesteuern sowie kommunale Abgaben. 

Der Verkäufer hat aber nach § 436 Absatz 1 BGB diejenigen Erschließungs- und sonstigen Anliegerbeiträge für Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsabschlusses bautechnisch begonnen sind, ohne dass es auf den Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld ankommt. 

Maßgebender Zeitpunkt für die Freiheit von Rechtsmängeln ist die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. 

3. Rechte des Käufers bei Mängeln

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer gemäß § 437 BGB

  1. nach § 439 BGB Nacherfüllung verlangen,
  2. nach den §§ 440 BGB, 323 BGB und 326 Absatz 5 BGB von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 BGB den Kaufpreis mindern und
  3. nach den §§ 440 BGB, 280 BGB, 281 BGB, 283 BGB und 311a BGB Schadensersatz oder nach § 284 BGB Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Bei der Nacherfüllung nach § 439 BGB kann der Käufer nach seiner Wahl entweder die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen. Sämtliche zum Zweck der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen hat nach § 439 Absatz 2 BGB der Verkäufer zu tragen. 

Erfolgt die Nacherfüllung nicht innerhalb der gesetzten Nachfrist, schlägt sie fehl oder ist sie dem Käufer nicht zuzumuten oder wird sie durch den Verkäufer verweigert, so kann der Käufer nach den §§ 440 BGB , 323 BGB und 326 Abs. 5 BGB vom Vertrag zurücktreten, nach den §§ 440 BGB, 280 BGB, 281 BGB, 283 BGB und 311a BGB Schadensersatz oder nach § 284 BGB Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen oder nach § 441 BGB den Kaufpreis mindern. Bei der Minderung wird der Wert der Sache im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im mangelfreien Zustand mit dem wirklichen Wert verglichen. Um diese Differenz ist dann der Kaufpreis nach § 441 Abs. 2 BGB herabzusetzen. Notfalls ist die Minderung durch Schätzung zu ermitteln. Hat der Käufer mehr als den geminderten Kaufpreis bezahlt, so ist der Mehrbetrag vom Verkäufer zu erstatten (§ 441 Abs. 4 BGB). 

4. Ausschluss der Rechte des Käufers

Nach § 442 Absatz 1 Satz 1 BGB sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Im Hinblick auf die Publizität des Grundbuches hat jedoch der Verkäufer ein im Grundbuch eingetragenes Recht nach § 442 Absatz 2 BGB stets zu beseitigen, sofern der Käufer diese Belastung nicht übernimmt. 

Desweiteren sind die gesetzlichen Regelungen zur Gewährleistung dispositiv, können also von den Vertragsparteien im Kaufvertrag geändert werden. So kann sich der Käufer im Kaufvertrag verpflichten, bestimmte Rechte bzw. Belastungen im Grundbuch (Z.B. ein Wegerecht für den Hinterlieger) zu übernehmen mit der Folge, dass der Verkäufer hierfür nicht haftet. Die Belastungen, die übernommen werden sollen, müssen im Vertrag konkret benannt werden. 

In Grundstückskaufverträgen wird die Haftung für Mängel zumeist ausgeschlossen. Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer jedoch nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. 

5. Neubau von Gebäuden

Bei Bauträgerverträgen haftet der Bauträger für die Errichtung des Gebäudes nach Werkvertragsrecht. 

Bild: Eigenes

Schreibe einen Kommentar

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.