Gewährleistungsausschluss

Nicht jeder Mangel führt dazu, dass der Mieter die ganze Pallette der ihm zustehenden Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Unter bestimmten Voraussetzungen sind diese Rechte nämlich ganz oder teilweise ausgeschlossen.

Bei der Frage nach den Gewährleistungsausschlüssen muss man immer im Blick haben, um welches Recht des Mieters es konkret geht. Es gibt Ausschlusstatbestände, die alle Gewährleistungsrechte ausschließen, es gibt aber auch Umstände, die sich nur auf bestimmte Rechte beziehen. 

Außerdem muss man beachten, dass es das Recht auf Beseitigung des Mangels und das diesem dienende Zurückbehaltungsrecht im eigentlichen Sinne keine Gewährleistungsrechte sind, sondern Erfüllungsansprüche. Sie unterliegen daher anderen Regeln. Wir verweisen insoweit auf die entsprechenden Ausführungen in unserem Beitrag „Mangelbeseitigung”.

Vorab sollte sich jedoch jeder Vermieter die Frage stellen, ob er wirklich die Beseitigung eines Mangels oder die Einräumung einer Mietminderung verweigern sollte, selbst wenn ihm eine der nachstehenden Möglichkeiten offensteht. Zum einen bedeutet das noch lange nicht, dass dann der Mieter den Mangel beseitigt. Vielleicht kann er damit leben. Die Folgeschäden von nicht beseitigten Mängeln können jedoch eklatant sein. Und die Haftung des Mieters aus rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen zweifelhaft. Außerdem gehört es zu einem modernen Verständnis von Wohnungswirtschaft, dass der Mieter als Kunde im Mittelpunkt des Bemühens des Wohnungsunternehmens steht. Er soll langfristig zufriedengestellt werden. Das verträgt sich nicht mit einem kleinlichen Abwägen von Rechten und Pflichten. Wer so denkt und handelt, kommt auf lange Sicht meistens zu kurz. 

Inhalt:
  1. Der Mangel wurde beseitigt
  2. Vertraglicher Gewährleistungsausschluss
  3. Unerheblichkeit
  4. Mieterverschulden, Annahmeverzug
  5. Mieterkenntnis bei Vertragsschluss
  6. Grob fahrlässige Unkenntnis bei Vertragsschluss
  7. Vorbehaltlose Annahme trotz Mangelkenntnis
  8. Keine Mängelanzeige
  9. Vorbehaltlose Mietzahlung
  10. Energetische Sanierung
  11. Unzumutbarkeit
  12. Ausschluss bei Genossenschaft?
  13. Verjährung, Verwirkung
Der Mangel wurde beseitigt

Das Recht, die Mangelbeseitigung zu verlangen einschließlich des darauf beruhenden Zurückbehaltungsrechts, sowie die Mietminderung setzen voraus, dass der Mangel noch vorhanden ist. Ist er beseitigt worden oder sonstwie beendet (Der Nachbar lärmt nicht mehr), sind diese Rechte beendet. Dabei kommt es nicht darauf an, wer den Mangel beseitigt hat. Auch wenn es der Mieter war, gibt es kein Mangelbeseitigungs- oder Minderungsrecht mehr. Es kann dann nur noch um die Berechtigung früherer Mietminderungen gehen oder um Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche. 

Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 01. März 2000, XII ZR 272/97).

In den meisten Fällen wird es der Vermieter sein, der den Mangel beseitigt. Es sind jedoch auch Fälle denkbar, etwa bei von dritter Seite ausgehenden Lärmbelästigungen, in denen der Vermieter zwar Maßnahmen ergreift, aber nicht selbst mitbekommt, wenn der Mangel beendet ist. In diesen Fällen hat der Mieter die vertragliche Nebenpflicht, den Vermieter davon in Kenntnis zu setzen. Informiert der Mieter den Vermieter nicht darüber, dass die von einem Dritten ausgehende Lärmbelästigung, die der Mieter als Mangel geltend gemacht hat, beendet ist, ist der Mieter dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, beispielsweise in Bezug auf vom Vermieter aufgewandte Anwaltskosten (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 05. April 2006, 5 C 550/05).

Vertraglicher Gewährleistungsausschluss

Die verschiedenen Gewährleistungsrechte können durch den Mietvertrag in unterschiedlichem Umfang ausgeschlossen werden. Allgemeine Informationen zum Thema finden Sie in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”. 

Der Anspruch auf Erfüllung kann durch allgemeine Geschäftsbedingungen nicht ausgeschlossen werden. Dies würde bei Wohn- wie bei Gewerberaummietverträgen gegen § 307 Absatz 2 Nummer 1 BGB verstoßen. 

In vielen Mietverträgen oder Übergabeprotokollen, die Teil der Mietverträge werden, muss der Mieter den mangelfreien Zustand der Wohnung bei Mietbeginn bestätigen. Solche Klauseln sind gemäß § 309 Nr. 12b BGB in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam. 

Die auch in vielen Verträgen und Übergabeprotokollen anzutreffende Formulierung, dass die Räume wie gesehen übergeben wurden oder das der Mieter mit der Übernahme den Zustand der Mietsache anerkennt, bezieht sich zum einen nur auf sichtbare Mängel, läßt aber zum anderen selbst bei diesen gemäß § 536b BGB lediglich die Mietminderung entfallen, den Erfüllungsanspruch aus § 535 BGB aber unberührt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03; Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 28. Oktober 1991, 2 U 185/90). 

Der Mietminderungsanspruch kann mietvertraglich bei Wohnungen gemäß § 536 Absatz 4 BGB nicht abbedungen oder eingeschränkt oder erschwert werden. Allerdings können Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages im Hinblick auf konkrete bekannte Mängel vereinbaren, dass diese vom Mieter als gegeben akzeptiert werden, also eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung schließen, die dazu führt, dass schon kein Mangel vorliegt. Dies geschieht häufig dadurch, dass bei der dem Vertragsabschluss vorausgehenden Besichtigung der Zustand der Wohnung, z.B. eines unsanierten Altbaus, offensichtlich ist. Dafür ist dann in der Regel die zulässige ortsübliche Vergleichsmiete niedriger mit der Folge, dass eine Überschreitung einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse darstellt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”). 

Eine unzulässige Beschränkung des Mietminderungsrechtes bei Wohnraum liegt insbesondere dann vor, wenn die Minderung von bestimmten Anzeigepflichten oder Fristen abhängig gemacht wird. Hier schafft § 536c BGB eine abschließende Regelung. Auch im übrigen ist eine solche Vereinbarung ohne Belang, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 536d BGB). 

Im Bereich des Gewerberaummietrechts kann zwar nicht die Mietminderung als solche abbedungen, der Mieter aber auf die Möglichkeit der Rückforderung der zunächst ungeschmälert zu zahlenden Miete verwiesen werden (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 31. Mai 2005, I-24 U 12/05). Dies gilt auch, soweit der Vermieter dem Mieter bei von ihm nicht zu vertretenden Mängeln das Mietminderungsrecht endgültig nehmen möchte (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. April 2008, XII ZR 62/06). 

Nach der Rechtsprechung ist es möglich, die sich aus § 536a Absatz 1 BGB ergebende verschuldensunabhängige Gewährleistung für anfängliche, d.h schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhandene Mängel, auszuschließen bzw. auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu beschränken (Urteil des BGH vom 03. Juli 2002, XII ZR 327/00; Urteil des BGH vom 04. Oktober 1990, XII ZR 46/90; Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 11. April 1984, 8 REMiet 1/84). Dies gilt auch für das Wohnraumrecht. Auch Beschränkungen der Verschuldenshaftung und der Verzugshaftung nach § 536a Absatz 2 BGB sind nur in beschränktem Ausmass möglich (siehe etwa § 309 Nr. 7a und 7b BGB). 

Unerheblichkeit

Das Minderungsrecht des Mieters ist gemäß § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB ausgeschlossen, wenn der Mangel nur zu einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit führt. Der Gesetzgeber will durch diese Einschränkung kleinliche Streitigkeiten verhindern, die den Hausfrieden beeinträchtigen. Bei dieser Intention ist es schon verwunderlich, wie immer wieder Minderungsquoten von 0% bis 3% zustandekommen. Eigentlich dürfte es sie nicht geben. 

Der Ausschluss des Minderungsrechts gilt nach § 536 Absatz 2 BGB nicht bei zugesicherten Eigenschaften. Die müssen immer vorhanden sein.

Die Unerheblichkeit ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen und nicht etwa nach einer besonderen Empfindlichkeit des Mieters. Ein unerheblicher Mangel ist in der Regel gegeben, wenn der Fehler leicht behebbar ist und mit nur geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004, XII ZR 251/02). So stellen beispielsweise Bauarbeiten in der Wohnung von bis zu einer dreiviertel Stunde lediglich einen unerheblichen Mangel dar, der keine Mietminderung rechtfertigt (Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 25. Juni 2012 – Aktenzeichen (Az.) 93 C 2696/11 (42)).

Ortsübliche Umstände sind vom Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Sie stellen in der Regel schon keinen Mangel dar. 

Der bekannteste Fall der unerheblichen Minderung dürfte die Flächenabweichung unter 10% sein (Mehr dazu in unserem Beitrag „Wohnflächenabweichung”). 

Bei einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit ist nur das Minderungsrecht ausgeschlossen. Der Mangelbeseitigungsanspruch bleibt bestehen. 

Mieterverschulden, Annahmeverzug

Der Mieter kann den Vermieter entsprechend § 326 Absatz 2 BGB nicht auf Mangelbeseitigung oder Mietminderung in Anspruch nehmen, wenn er den Mangel selbst verursacht hat. Ist dem Mieter beispielsweise ein schwerer Gegenstand aus der Hand gerutscht, so muss er den dadurch im Parkett entstandenen Schaden selbst beseitigen. 

Die Rechtsprechung hat die Darlegungs- und Beweislast diesbezüglich nach den beiderseitigen Verantwortungsbereichen verteilt: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01. März 2000, XII ZR 272/97).

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. Dezember 2010 (VIII ZR 113/10) entschieden, das eine auf einem Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) nicht zu einer Minderung der Miete führt, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist. Der Vermieter hat sogar einen Anspruch auf Schadensbeseitigung gegen den Mieter. 

Hat der Mieter die mangelhafte Verlegung des Fußbodenbelages selbst beauftragt, so ist er nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 16. August 2004 (12 U 310/03) nicht zur Minderung der Miete berechtigt. Der Mieter hat auch dann regelmäßig keine Gewährleistungsrechte, wenn durch eine von ihm gewünschte Veränderung der Mietsache ohne Verschulden des Vermieters ein Mangel an der Mietsache oder ein Schaden des Mieters entsteht, weil der Mieter damit regelmäßig die aus der Veränderung resultierenden Risiken übernimmt (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 05. Dezember 1991 – Aktenzeichen (Az.) 10 U 10/91).

In der Praxis kommt es häufig im Fall von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden oder bei Fogging zu Auseinandersetzungen über die Frage, ob sie bauliche Ursachen haben oder der Mieter sie durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht hat.  

Besonders zu beachten ist in diesem Zusammenhang § 538 BGB. Nach dieser Vorschrift hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Solange der Mieter in der Wohnung das tut, was man üblicherweise in einer Wohnung tun darf, kann er für etwaige negative Folgen nicht verantwortlich gemacht werden. So müssen zum Beispiel Fußbodenfliesen so beschaffen sein, dass sie nicht beschädigt werden, wenn der Mieter ein Regal daraufstellt (Landgericht Berlin, Urteil vom 16. Januar 2013 – Aktenzeichen (Az.) 65 S 419/10).

Die Minderung kann auch dann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung vereitelt, indem er die Handwerker nicht in die Wohnung läßt (Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 31. Mai 1989, 45 C 1033/88; Amtsgericht Lüneburg vom 09. Mai 2001 – Aktenzeichen (Az.) 11 C 474/00; Amtsgericht Bernau, Urteil vom 08. Dezember 2009 – Aktenzeichen (Az.) 10 C 248/09) oder eine von ihm geschuldete Vorbereitungshandlung nicht vornimmt (Urteil Amtsgericht Stuttgart-Bad Canstatt vom 01. Juli 2008, 2 C 876/06). Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter im Falle eines Mangels im Prinzip nicht verpflichtet ist, sogenannte „Baufreiheit” zu schaffen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”). Dies ist Aufgabe des Vermieters. Es kommt jedoch selten zu Auseinandersetzungen über diese Frage. Zumeist kümmern sich die Mieter schon aus eigenem Antrieb um ihr persönliches Hab und Gut. 

Mieterkenntnis bei Vertragsschluss

Die Gewährleistungsrechte des Mieters sind nach § 536b Satz 1 BGB ausgeschlossen, wenn ihm der Mangel bei Vertragsschluss bekannt ist.

Der Gewährleistungsausschluss umfasst das Mietminderungsrecht nach § 536 BGB, die Schadensersatzansprüche, den Aufwendungsersatzanspruch und das Selbsthilferecht nach § 536a BGB sowie gemäß § 543 Absatz 4 BGB auch das Recht zur fristlosen Kündigung. 

Nicht ausgeschlossen sind vor allem der Anspruch auf Mangelbeseitigung nach § 535 Absatz 1 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mangelbeseitigung”) und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Zurückbehaltungsrecht”), da § 535 BGB in § 536b BGB nicht genannt wird (Bundesgerichtshof Karlsruhe, Urteil vom 18. Juni 1997, XII ZR 63/95; BGH, Urteil vom 18. April 2007, XII ZR 139/05). Erfüllungsansprüche liegen aber schon gar nicht vor, wenn es nicht um die bloße Kenntnis eines Mangels bei Vertragsabschluss geht, sondern darum, dass die Parteien einen bestimmten schlechten Zustand als vertragsgemäß vereinbart haben. Diese beiden Punkte voneinander abzugrenzen ist in der Praxis sehr schwierig (Mehr dazu in unserem Beitrag „Was ist ein Mangel”).

Nicht ausgeschlossen sind desweiteren das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nach § 569 Absatz 1 BGB. Wie sich aus Satz 2 dieser Vorschrift ergibt, steht es dem Mieter auch zu, wenn er die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen. Hier geht, auch im Interesse der Allgemeinheit, der Gesundheitsschutz vor der Vertragstreue. 

Nicht ausgeschlossen sind schließlich die sich nicht aus dem Mietrecht ergebenden Rechte nach den §§ 823 ff BGB, also die sogenannten deliktischen Ansprüche. Hierzu zählen insbesondere Ansprüche wegen der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht (Z.B. beim Winterdienst) und die Haftung des Grundstücksbesitzers nach § 836 BGB.  

Der Mieter muss den Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses positiv kennen. Es genügt nicht, wenn er nur die Umstände kennt, aus denen sich der Mangel ergibt (Landgericht Mannheim, Urteil vom 20. März 1996, 4 S 213/95; Landgericht Köln, Urteil vom 03. Januar 1996, 10 S 314/95). Die Beweislast für die positive Kenntnis trägt der Vermieter, der sich auf diesen Ausschlusstatbestand beruft. 

Der ersichtlich schlechte Allgemeinzustand eines Hauses rechtfertigt keinen Minderungsausschluss wegen eines bestimmten Mangels. Die Gewährleistungsrechte sind auch nicht ausgeschlossen bei Übernahme der Räume „wie besichtigt“, da diese Klausel sich nur auf sichtbare Mängel bezieht (siehe oben unter der Überschrift „Vertraglicher Gewährleistungsausschluss). 

Der Bezug von Räumlichkeiten in einem Altbau, bei dem in der Regel nicht mit einem aktuellen Anforderungen genügenden Lärmschutz gerechnet werden kann, führt nicht dazu, dass die Gewährleistungsrechte des Mieters wegen Mangelkenntnis nach § 536b BGB ausgeschlossen sind (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 08. Mai 1987, 9 S 394/86). 

In dem gleichen Urteil hat das Landgericht Karlsruhe entschieden, dass der Bezug von Räumlichkeiten in einem Haus, in dem sich auch ein Büro befindet, bei von diesem ausgehenden Lärmbelästigungen nicht dazu führt, dass die Gewährleistungsrechte des Mieters wegen Mangelkenntnis nach § 536b BGB ausgeschlossen sind (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 08. Mai 1987, 9 S 394/86).

Der Mieter beim Erstbezug von Neubauten nimmt Neubaufeuchtigkeit (Stichwort: Trockenwohnen) nicht in Kauf bzw. akzeptiert mit der Anmietung einer derartigen Neubauwohnung nicht die sich aus der Neubaufeuchtigkeit ergebenden Beeinträchtigungen als vertragsgemäß (Landgericht Lübeck, Urteil vom 08. Januar 1988, 6 S 289/87).

Der Mieter kann die Miete bei eigefrorenen Wasserleitungen auch dann mindern, wenn er die Räume ohne Heizung angemietet hat. Er darf davon ausgehen, dass die Wasserleitung über eine ausreichende Isolierung verfügt (Kammergericht Berlin, Urteil vom 01. Oktober 2001 – Aktenzeichen (Az.) 8 U 2875/00).

Der häufigste Anwendungs- und Streitfall dürfte die Minderung wegen der Belästigungen durch Bauarbeiten sein. Wir verweisen indoweit auf unsern Beitrag „Bauarbeiten als Mangel”. 

Sind mehrere Personen Mieter, so müssen nach § 432 Absatz 2 BGB  alle Kenntnis von dem Mangel haben. In Rechtsprechung und Literatur wird dies zum Teil jedoch anders gesehen. 

Der Gewährleistungsausschluss greift nicht ein, wenn sich der Mieter seine Rechte ausdrücklich vorbehält oder wenn der Vermieter ihm die Beseitigung des Mangels verspricht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. März 2001, XII ZR 241/98). Beides muss der Mieter aber auch beweisen können. Es sollte daher im Übergabeprotokoll festgehalten werden. 

Gehen die Mietvertragsparteien übereinstimmend davon aus, dass eine fehlende öffentlich-rechtliche Genehmigung noch erteilt wird, so führt die Kenntnis des Mieters vom Fehlen der Genehmigung nicht zu einem Gewährleistungsausschluss nach § 536b BGB (Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 26. April 1995, 4 U 137/94).

Wird ein Mietvertrag über Räume abgeschlossen, die noch nicht fertiggestellt sind, so enthält der Mietvertrag auch ohne ausdrückliche Vereinbarung die Zusage des Vermieters, dass vorhandene Mängel noch beseitigt werden (Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 26. April 1995, 4 U 137/94).

Grob fahrlässige Unkenntnis bei Vertragsschluss

Wie im Falle der Kenntnis ist die Minderung gemäß § 536b Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel bei Vertragsschluss infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. 

Grundsätzlich kann auf die Ausführungen im vorigen Absatz über den Ausschluss der Minderung bei Kenntnis verwiesen werden. Es gelten insoweit die gleichen Grundsätze und Regeln. Insbesondere bleiben trotz grob fahrlässiger Unkenntnis die Erfüllungsansprüche des Mieters einschließlich der Einrede des nicht erfüllten Vertrages in vollem Umfang bestehen.

Die entscheidende Frage für diesen Minderungsausschluss ist die, wann dem Mieter ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter die erforderliche Sorgfalt bei Vertragsschluss in einem ungewöhnlich hohen Maß verletzt und dasjenige unbeachtet läßt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen oder bei einer Besichtigung ohne weiteres auffällt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. November 1979, VIII ZR 302/78; Landgericht Berlin, Urteil vom 01. April 2011 – Aktenzeichen (Az.) 63 S 338/10). Ein einfacher Verdacht, etwas könnte nicht so sein, wie es vereinbart ist, reicht nicht aus. Der Mangel muss dem Mieter gleichsam ins Auge springen. Die Beweislast für die grob fahrlässige Unkenntnis trägt der Vermieter, der sich auf diesen Ausschlusstatbestand beruft. 

Faktisch geht es dabei um die Fragen, was der Mieter bei der Besichtigung der Wohnung nicht gesehen hat, aber hätte sehen müssen, und ob und in welchem Maß er verpflichtet ist, die Mietsache und ihre Geeignetheit für den vertragsgemäßen Gebrauch zu prüfen. Hier gilt zunächst: Der Mieter hat keine allgemeine Prüfpflicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. November 1979, VIII ZR 302/78). Er muss die Räume nicht auf ihre Eignung untersuchen (Landgericht Berlin, Urteil vom 08. November 1994, 64 S 189/94). Er ist daher beispielsweise ohne besonderen Anlass nicht verpflichtet, behördliche Auskünfte darüber einzuholen, ob die von ihm beabsichtigte Nutzung zulässig ist oder nicht, was insbesondere im Bereich des Gewerbemietrechts von Belang ist. Er muss auch keinen Baufachmann zu einer Wohnungsbesichtigung mitnehmen. Der Mieter darf sich auf die Angaben des Vermieters oder des Maklers verlassen. Bei deutlich erkennbaren Schadstellen in Holz und Anstrich der Fenster sowie fehlendem Fensterkitt muss der Mieter aber von Undichtigkeiten ausgehen und sich seine Gewährleistungsrechte bei Vertragsabschluss und Übergabe vorbehalten (Landgericht Berlin, Urteil vom 01. April 2011 – Aktenzeichen (Az.) 63 S 338/10).

Der Mieter handelt auch grobfahrlässig, wenn er den Mietvertrag abschließt, ohne die Räume zuvor zu besichtigen (Landgericht Berlin, Urteil vom 08. November 1994, 64 S 189/94). Dies gilt allerdings nur für solche Mängel, die bei der Besichtigung auch zu erkennen gewesen wären (Landgericht Berlin, Urteil vom 08. November 1994, 64 S 189/94).

Ähnlich sieht es mit dem Umfang der Mängel aus. Hat der Mieter positive Kenntnis von einem Bauvorhaben, weil ihn beispielsweise der Vermieter darauf hingewiesen hat, so sollte er sich genau über den Umfang der zu erwartenden Beeinträchtigungen informieren. Macht er sich nämlich falsche Vorstellungen über den Umfang der zu erwartenden Beeinträchtigungen, so ist die Mietminderung trotzdem gemäß § 536b BGB ausgeschlossen (Landgericht Berlin, Urteil vom 10. Februar 2012, 63 S 206/11).

Aber selbst im Falle der grobfahrlässigen Unkenntnis bleibt das Minderungsrecht des Mieters gemäß § 536 b BGB bestehen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das ist immer dann der Fall, wenn der Vermieter den Mieter täuscht, um bei ihm einen Irrtum zu erregen. Dabei ist weder eine Bereicherungsabsicht noch eine Schädigungsabsicht erforderlich. Es reicht die arglistige Täuschung des Mieters.  

Vorbehaltlose Annahme trotz Mangelkenntnis

Hat der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages nicht positiv gekannt und ist er ihm auch nicht aufgrund grob fahrlässigen Verhaltens unbekannt geblieben, so kann er trotzdem gemäß § 536b Satz 3 BGB keine Gewährleistungsrechte geltend machen, wenn er die Mietsache in (positiver) Kenntnis des Mangels annimmt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 17. Juni 2010 – Aktenzeichen (Az.) 12 U 51/09).

Grundsätzlich kann auf die Ausführungen im vorigen Absatz über den Ausschluss der Minderung bei Kenntnis verwiesen werden. Es gelten insoweit die gleichen Grundsätze und Regeln. Insbesondere bleiben trotz grob fahrlässiger Unkenntnis die Erfüllungsansprüche des Mieters einschließlich der Einrede des nicht erfüllten Vertrages in vollem Umfang bestehen. 

Erforderlich ist ausweislich des Gesetzeswortlautes positive Kenntnis des Mangels. Grob fahrlässige Unkenntnis reicht hingegen nicht aus, anders als beim Vertragsschluss. Die Beweislast für die positive Kenntnis trägt der Vermieter, der sich auf diesen Ausschlusstatbestand beruft. 

Die Annahme im Sinne der Vorschrift erfordert die Einräumung des unmittelbaren Besitzes (§ 854 BGB) an den Mieter (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Übergabe der Wohnung”). Dies erfolgt in der Regel in Form einer Übergabe vom Vermieter an den Mieter. Kennt der Mieter in diesem Moment den Mangel, so kann er zwar weiterhin dessen Beseitigung verlangen, hat aber keine Gewährleistungsrechte, insbesondere kein Recht, die Miete zu mindern. 

Der Vorbehalt ist eine Erklärung des Mieters gegenüber dem Vermieter oder seinem Beauftragten. Für sie gibt es keine Formvorschrift. Sie kann daher mündlich während der Übergabe oder schriftlich auf dem Übergabeprotokoll erfolgen. Sie muss sich dabei auf konkrete bekannte Mängel beziehen, deretwegen sich der Mieter seine Rechte erhalten will (Landgericht Köln, Urteil vom 22. August 1996, 1 S 53/96). Ein allgemeiner Vorbehalt, der den Mangel nicht näher bezeichnet („Der Mieter behält sich seine Gewährleistungsrechte wegen aller Mängel vor”), genügt nicht. Der Vermieter muss genau erkennen können, wegen welcher Mängel sich der Mieter seine Gewährleistungsrechte vorbehält. Die Beweislast für den Vorbehalt trägt der Mieter.

Nicht ausreichend ist eine reine Mängelrüge ohne ausdrücklichen oder konkludenten Vorbehalt der Gewährleistungsrechte (Amtsgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 01. Oktober 1991, 33 C 2578/91; Landgericht Heidelberg, Urteil vom 08. November 1996, 5 S 95/96). Besondere Bedeutung im Mietrecht kommt in diesem Zusammenhang dem Übergabeprotokoll  zu. Sind dort bestimmte Mängel aufgeführt, dann muss sich der Mieter zusätzlich seine Gewährleistungsrechte bezüglich dieser Mängel vorbehalten, da die Miete andernfalls nicht gemindert werden kann. Das kann sich leicht zur Falle für den Mieter entwickeln, der in der Regel davon ausgehen wird, dass die Aufnahme der Mängel in das Protokoll ausreichend ist.  

Der Gewährleistungsausschluss greift nicht ein, wenn der Vermieter nicht schutzwürdig ist, weil er dem Mieter die Beseitigung des Mangels zugesagt hat (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. März 2001, XII ZR 241/98). Dies muss der Mieter aber auch beweisen können. Es sollte daher im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Von einer solchen Zusage kann man ausgehen, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe noch nicht endgültig fertiggestellt ist, also noch Restarbeiten zu erledigen sind. 

Keine Mängelanzeige

Mängel, die dem Vermieter nicht bekannt sind, insbesondere solche, die sich erst während des Mietverhältnisses zeigen, kann er nicht beseitigen. Dies gilt für alle Mängel, vor allem aber für solche, die innerhalb der Wohnung auftreten. Der Mieter muss daher nach § 536c Absatz 1 BGB dem Vermieter die Mängel unverzüglich anzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter nach § 536c Absatz 2 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter außerdem nicht berechtigt,

  1. die in § 536 BGB bestimmten Rechte geltend zu machen (Mietminderung),
    2.nach § 536a Absatz 1 BGB Schadensersatz zu verlangen oder
    3.ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB zu kündigen.

Ein Beispielsfall findet sich im Urteil des Kammergerichts Berlin vom 20. September 2001, 8 U 3441/00.

Die Anzeigepflicht ist auch Ausdruck der dem Mieter obliegenden Obhutspflicht. Da der Vermieter zumeist nicht in dem Gebäude wohnt, sondern die Mietsache dem Mieter überlässt (Überlassen muss!), hat in vielen Bereichen und zu den meisten Zeitpunkten nur der Mieter die Möglichkeit, Kenntnis von Mängeln zu erlangen. Ohne eine Mängelanzeige kann der Vermieter daher die Mängel nicht beseitigen und sein Eigentum vor weiteren Schäden schützen.

Die Anzeige soll den Vermieter auch in die Lage versetzen, die negativen Folgen des Mietminderungsrechts zu vermeiden. Unterlässt der Mieter die Anzeige und ist der Vermieter daher nicht zur Mangelbeseitigung in der Lage, so ist der Mieter für den Zeitraum, für den der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige den Mangel nicht beseitigen konnte, nicht berechtigt, die Miete zu mindern, Schadensersatz geltend zu machen oder den Mietvertrag fristlos zu kündigen (§ 536c Absatz 2 Satz 2 BGB). Für die Zeit nach der Anzeige stehen dem Mieter diese Rechte wieder zu.  

Der Mangel muss sich im Lauf der Mietzeit zeigen, also für den Mieter sichtbar werden. Dagegen ist der Mieter ohne besondere Veranlassung nicht dazu verpflichtet, die Mietsache während des Mietverhältnisses auf Mängel zu untersuchen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07. Juni 2006, XII ZR 34/04).

Häufig kennt der Vermieter den Mangel auch ohne eine entsprechende Anzeige des Mieters. Wenn er z.B. eine Modernisierung durchführt, gibt es für die Bewohner des Hauses Belästigungen durch Lärm und Schmutz. Auch ohne Anzeige hat der Mieter hier ein Recht auf Minderung der Miete, da die Anzeigepflicht des Mieters entfällt, wenn der Vermieter den Mangel auch ohne die Anzeige kennt, gleich aus welchem Grunde (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. November 2001, XII ZR 142/99; Landgericht Berlin, Urteil vom 19. Oktober 1999 – Aktenzeichen (Az.) 63 S 132/99). 

Gleiches gilt, wenn die Mangelbeseitigung auch bei rechtzeitiger Anzeige nicht möglich gewesen wäre, beispielsweise bei der Belästigung durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft, die der Vermieter nicht unterbinden kann. Die fehlende Mangelanzeige führt nämlich nur dann zu einem Ausschluss der Mietminderung, wenn der Vermieter andernfalls bereit und in der Lage gewesen wäre, den Mangel zu beseitigen (Urteil des Landgerichts Kiel vom 16. April 1997, 5 S 82/96; Amtsgericht Fürstenwalde, Urteil vom 29. November 2010 – Aktenzeichen (Az.) 13 C 321/09).

Der Vermieter muss sich nach § 278 BGB die Kenntnis Dritter, also beispielsweise von Hausverwaltern, Handwerkern oder Hausmeistern, zurechnen lassen.

Tritt der Mangel erneut auf, so trifft den Mieter eine erneute Anzeigepflicht. Auch hier gilt allerdings: Weiß der Vermieter, dass die Reparatur fehlgeschlagen ist, trifft den Mieter keine Anzeigepflicht. 

Für die Anzeige ist keine besondere Form vorgeschrieben. Sie soll den Vermieter über die Beeinträchtigung informieren, damit er die erforderlichen Maßnahmen ergreifen kann. Aus Gründen der Beweissicherung sollte sie jedoch schriftlich erfolgen. Die Anforderungen an die Mängelanzeige werden von der Rechtsprechung gering angesetzt. So liegt eine wirksame Mangelanzeige nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Neukölln vom 14. Juli 2006 – Aktenzeichen (Az.) 5 C 306/05 auch dann vor, wenn der Mieter den Vermieter auf der Überweisung der Miete schlagwortartig auf die jeweiligen Mängel hinweist oder wenn er dem Vermieter eine Nachricht auf einem Anrufbeantworter hinterlässt.

In eiligen Fällen, z.B. bei einem Wasserrohrbruch, ist aber trotzdem eine telefonische Anzeige erforderlich. Da insbesondere in der Nacht und am Wochenende der Vermieter oder sein Verwalter selbst nicht immer erreichbar sind, haben die Vermieter häufig einen Bereitschaftshausmeisterdienst oder eine sonstige Form der Rufbereitschaft eingerichtet. Wenn auch das nicht der Fall ist, kann der Mieter als Geschäftsführer ohne Auftrag zu Lasten des Vermieters die erforderlichen Maßnahmen veranlassen. 

Zeigt der Mieter einen Mangel entgegen § 536c Absatz 1 Satz 1 BGB nicht an, so kann er nach § 536c Absatz 2 BGB keine Gewährleistungsrechte geltend machen. Dies bedeutet insbesondere, dass ihm keine Mietminderung zusteht. Davon unberührt bleibt das Recht, Mängelbeseitigung zu verlangen, dass aber auch erst dann Sinn macht, wenn er den Vermieter von dem zu beseitigenden Mangel in Kenntnis gesetzt hat. Auch das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB, dass eigentlich immer mit dem Mängelbeseitigungsanspruch korrespondiert, setzt voraus, dass der Mieter den Vermieter zuvor auf den diesem nicht bekannten Mangel hingewiesen hat. Andernfalls wäre es treuwidrig, würde sich der Mieter auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen. Der Mieter kann also nicht einfach nichts sagen, die Miete einbehalten und sich dann im Prozess auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen. In diesem Fall würde ihm weder eine Mietminderung noch ein Zurückbehaltungsrecht zugesprochen. Die Rechte leben wieder auf, sobald der Mieter die Mängelanzeige nachholt. 

Unberührt von dem Rechtsverlust bleibt nach § 536c Absatz 2 Satz 2 BGB auch der Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Absatz 2 BGB. Das gilt insbesondere für den Fall, dass die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig ist. Im Falle eines Brandes oder eines Rohrbruchs ist der Mieter häufig gar nicht in der Lage, den Vermieter zu informieren, bevor er die erforderlichen Maßnahmen veranlasst, also beispielsweise für eine Nacht in ein Hotel zieht.  

Eine weitere Rechtsfolge der unterlassenen oder verspäteten Mängelanzeige ist ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter aus § 536c Absatz 2 Satz 1 BGB. Der Anspruch setzt voraus, dass der Vermieter willens und in der Lage gewesen wäre, den aufgrund der verspäteten oder unterlassenen Anzeige eingetretenen oder vergrößerten Schaden zu vermeiden. Als Schaden kommen nicht die eigentlichen Mangelbeseitigungskosten in Betracht, da der Vermieter diese auch bei ordnungsgemäßer Mängelanzeige hätte tragen müssen, wohl aber Mehrkosten, die auf der Verspätung oder Unterlassung beruhen, z.B. weil der Mangel sich vergrößert hat. 

Da § 536c Absatz 2 BGB ein Ausnahmetatbestand zu den eigentlich  im Falle eines Mangels bestehenden Gewährleistungsrechten des Mieters ist, liegt die Darlegungs- und Beweislast für dessen Voraussetzungen in vollem Umfang beim Vermieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Juni 2004, XII ZR 251/02). Der Vermieter muss darlegen und ggfls. auch beweisen, dass der Mieter den Mangel kannte und dass er, der Vermieter, den Mangel im Falle rechtzeitiger Anzeige unverzüglich beseitigt hätte (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 15. April 2002, 24 U 20/01). Den Mieter trifft hingegen die Beweislast dafür, dass seine Mängelanzeige dem Vermieter zugegangen ist oder dass der Mangel dem Vermieter auch ohne die Mängelanzeige bekannt war oder bekannt sein musste

Vorbehaltlose Mietzahlung

Nach altem Recht, also bis zur Mietrechtsreform, entsprach es der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur, dass eine Mietminderung auch für die Zukunft ausgeschlossen war, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete für längere Zeit, in der Regel mindestens 6 Monate, weiterzahlte. Dies hat sich durch die Mietrechtsreform geändert. Die vorbehaltlose Mietzahlung hat seitdem für die Frage der Mietminderung keine Bedeutung mehr (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Juli 2003, VIII ZR 274/02). Insoweit trifft § 536 c Absatz 2 BGB eine abschließende Regelung. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden. 

Aber: Für vergangene Zeiträume, für die die Miete schon in vollem Umfang bezahlt wurde, kann die Miete in der Regel nicht unter Berufung auf eine Mietminderung zurückgefordert werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn entweder ein Vorbehalt erklärt wurde, oder der Mieter in der begründeten Erwartung gezahlt hat, der Vermieter werde den Mangel kurzfristig beseitigen. Auch dann, wenn die Mietvertragsparteien davon ausgehen, dass der Mieter im Hinblick auf einen beabsichtigten Erwerb der gemieteten Räumlichkeiten keine Mietminderung geltend macht, so lebt diese wieder auf, wenn der Erwerb aus Gründen fehlschlägt, die der Vermieter zu vertreten hat (Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 17. August1994 – Aktenzeichen (Az.) 11 U 49/94). Ein allgemeiner Mängelvorbehalt bei Zahlung der Miete muss nicht bei jeder folgenden Mietzahlung wiederholt werden (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 24. Februar 1994 – Aktenzeichen (Az.) 3 C 556/93).

Energetische Sanierung

Für die Dauer von drei Monaten bleibt nach dem mit der Mietrechtsänderung 2013 neu eingeführten § 536 Absatz 1a BGB eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, wenn es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB handelt. Während Modernisierungsarbeiten haben betroffene Mieter ansonsten aufgrund der baubedingten Belästigungen ein Recht auf Mietminderung (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Bauarbeiten als Mangel”). Dieses Mietminderung ist im Falle energetischer Modernisierungen nunmehr für drei Monate der Bauarbeiten ausgeschlossen.

Unzumutbarkeit

Es kann Fälle geben, in denen der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung, also der Erfüllungsanspruch, für den Vermieter unzumutbar ist (§§ 242, 275 Absatz 2 BGB).

Vom Grundsatz her fällt es in den Risikobereich des Vermieters, wenn sich in der Wohnung oder den Gewerberäumen ein Mangel zeigt. Er muss ihn beseitigen. Insbesondere spielt es keine Rolle, ob der Vermieter sich die Kosten der Mangelbeseitigung leisten kann.

In extremen Ausnahmefällen kann das Verlangen zur Beseitigung eines Mangels jedoch eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn es sich einerseits nur um eine geringfügige Beeinträchtigung handelt, deren Beseitigung jedoch andererseits einen hohen finanziellen Aufwand erfordert. Ist z.B. im Bad eine Fliese defekt, die nicht mehr lieferbar ist, so wird der Mieter mit den sich aus einem abweichenden Ersatzstück ergebenden geringfügigen optischen Beeinträchtigungen leben können, wenn als Alternative nur die komplette Neuverfliesung in Betracht kommt. So etwas wird jedoch immer ein Ausnahmefall bleiben.

Der Vermieter kann sich nicht auf die Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung berufen, wenn er den Mangel zu vertreten, also beispielsweise durch Umbauarbeiten erst herbeigeführt hat (Urteil Oberlandesgericht Naumburg vom 13. Oktober 2009, 9 U 45/09).

Wegen weiterer Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag zur „Mangelbeseitigung”.

Das Recht zur Minderung der Miete bleibt davon unberührt. In Fällen wie den geschilderten würde die Miete dauerhaft um einen geringen Betrag gemindert, es sei denn, ein Fall des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB (Unerheblichkeit) liegt vor.  

Ausschluss bei Genossenschaft?

Auch im Rahmen des Mietverhältnisses zwischen einer Genossenschaft und ihrem Mitglied ist die Miete gemindert, wenn die Mietsache mangelhaft ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Oktober 2009 – Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 159/08). Dem steht die genossenschaftliche Treuepflicht nicht entgegen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der genossenschaftliche Mietvertrag”). 

Verjährung, Verwirkung

Nach § 194 Absatz 1 BGB unterliegt das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), der Verjährung. Die Mietminderung tritt jedoch kraft Gesetzes ein, ist also kein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter. Sie unterliegt daher nicht der Verjährung. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil am 17. Februar 2010 (VIII ZR 104/09) entschieden. Anders der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Mieten. Dieser unterliegt der Regelverjährung nach § 195 BGB.

Das Minderungsrecht kann aber der Verwirkung unterliegen. Ein Recht ist verwirkt, wenn es längere Zeit nicht ausgeübt wurde und die andere Seite, vorliegend also der Vermieter, sich aufgrund des gesamten Verhaltens des Mieters darauf einrichten durfte, dass dieser das Minderungsrecht auch zukünftig nicht ausüben werde. Verwirkung setzt deshalb neben dem Zeitmoment auch ein Umstandsmoment voraus und ist insgesamt eng auszulegen. Im Zweifel liegt sie nicht vor.

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