Gewerberaummietrecht

Auch wenn im Zentrum dieser Website die Wohnungswirtschaft steht, werden wir uns auch mit Gewerbeimmobilien befassen. Das Gewerberaummietrecht ist für alle Mietverträge über Gewerberäume einschlägig. Ein solcher liegt dann vor, wenn Mieter und Vermieter einen Mietvertrag mit dem Vertragszweck „Gewerbe“ abschließen. Das können Verträge über Büros, Läden, Praxen, oder Hallen sein. Natürlich sollten die Räume auch zum jeweiligen Zweck geeignet sein, was aber meistens der Fall ist. Entscheidend für die Einordnung als Gewerberaummietvertrag ist das jedoch nicht. Sind z.B. die als Büro vermieteten Räume dazu nicht geeignet, liegt trotzdem ein Gewerberaummietvertrag vor. Der Mieter hat dann ggfls. Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter. Entscheidend ist auch nicht, wofür der Mieter die Räume tatsächlich nutzt. Wer als Büro angemietete Räume zum Wohnen nutzt, verstößt damit gegen den Gewerberaummietvertrag, was juristische Konsequenzen bis hin zur Kündigung haben kann. Der Vertrag unterliegt dadurch auch nicht dem sozialen Wohnraummietrecht. Es bleibt ein Gewerberaummietvertrag.

Welche Art von Gewerbe in den Räumen ausgeübt werden darf, ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag. Ist dort ausnahmsweise nichts geregelt, darf der Mieter jedes legale Gewerbe ausüben. Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags wird allerdings regelmäßig ergeben, dass von dem Begriff der „gewerblichen Zwecke“ nur solche Tätigkeiten erfasst werden, die üblicherweise in vergleichbaren Räumen ausgeübt werden (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rnr. 19).

Wird Wohnraum zu gewerblichen Zwecken vermietet, z.B. für ein Maklerbüro, so handelt es sich auch dann um einen Gewerberaummietvertrag, wenn dadurch gegen ein Zweckentfremdungsverbot verstoßen wird oder die erforderliche baurechtliche Genehmigung nicht vorliegt (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rnr. 19).

Um einen Gewerbemietvertrag handelt es sich auch dann, wenn Wohnungen an einen Zwischenmieter vermietet werden, der sie zu dem Zweck anmietet, sie seinerseits gewerblich an Wohnungsmieter zu vermieten. Entscheidend ist nämlich in diesem Fall, dass der Mieter die Räume nach dem Mietvertrag nicht zum Wohnen für sich oder seine Familie nutzen möchte, sondern zu einem anderen Zweck, nämlich der gewerblichen Weitervermietung. Dem Schutz der Endmieter dient in diesem Fall § 565 BGB. Danach tritt der Vermieter bei Beendigung des Vertrages mit dem Zwischenmieter in die von diesem abgeschlossenen Mietverträge ein.

Auch die Anmietung von Wohnräumen durch eine AG, eine GmbH, eine KG oder OHG, einen Verein oder eine öffentlich-rechtliche Körperschaft wie eine Gemeinde ist kein Wohnraummietverhältnis, weil die betreffenden Mieter die Räume nicht zu Wohnzwecken nutzen können. Der BGH schreibt dazu in seinem Urteil vom 16. 7. 2008 – VIII ZR 282/07:

„Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des BGH auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (BGHZ 94, 11 [14] = NJW 1985, 1772; BGHZ 135, 269 [272] = NJW 1997, 1845 m.w. Nachw.; Senat, NJW 1981, 1377 [unter 2b cc]). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.”

Unter das Gewerberaummietrecht fallen danach alle Mietverträge, deren Zweck nicht das Wohnen ist. Das sind fast immer Verträge über Räume, in denen ein Gewerbe oder eine sonstige geschäftliche Tätigkeit ausgeübt werden soll. Es fallen aber auch Verträge darunter, die weder in den Wohn-, noch in den Gewerbebereich fallen. So ist beispielsweise die Anmietung einer Garage durch einen Wohnungsmieter, der seine Wohnung auf einem Nachbargrundstück hat, kein Wohnungsmietvertrag, sondern wird nach den Vorschriften beurteilt, die für Gewerberäume gelten. Korrekterweise müsste man daher von „Nicht-Wohnungs-Mietverträgen” sprechen. In § 578 BGB ist von Mietverhältnissen die Rede, die keine Wohnräume sind. Da es dabei jedoch überwiegend um Verträge für Gewerberäume geht, ist es angemessen, diese Verallgemeinerung zu vorzunehmen.

Bild: Stephen Coburn / Fotolia

 

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