Gewerbliche Weitervermietung

Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt nach § 565 Absatz 1 BGB der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Das Gesetz spricht in diesem Zusammenhang von gewerblicher Weitervermietung. Ein anderer Begriff ist der der Zwischenvermietung.

Gewerblich handelt der Hauptmieter, wenn er sich aus der Vermietung von Wohnungen an Dritte eine ständige Erwerbsquelle verschaffen will. Es ist nicht erforderlich, dass er tatsächlich einen Gewinn erzielt. Auf normale Untermietverhältnisse (Mehr dazu in unserem Beitrag „Untervermietung”) ist § 565 BGB nicht anwendbar, da der Vermieter an den Hauptmieter zu Wohnzwecken vermietet und nicht um Teile der Wohnung gewerblich an Dritte weiterzuvermieten. Der Untermieter wird in einem solchen Rechtsverhältnis daher nicht durch § 565 BGB geschützt.

Rechtlich ist das zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestehende Mietverhältnis als Hauptmietverhältnis zu bewerten, während das Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Endnutzer als Untermietverhältnis anzusehen ist (Mehr dazu in unserem Beitrag „Untervermietung”). Das Hauptmietverhältnis ist kein Wohnraummietverhältnis, da der Hauptmieter die Wohnungen zur Weitervermietung und nicht zum Wohnen anmietet (Mehr dazu in unserem Beitrag „Wohnraummietrecht”). Vielmehr gelten grundsätzlich die Vorschriften über die gewerbliche Miete (Näheres dazu in unserem Bereich über das „Gewerberaummietrecht”). Beim Untermietverhältnis kommt es darauf an, ob die Räume vom Hauptmieter zu Wohn- oder zu Gewerbezwecken vermietet werden. Im erstgenannten Fall gilt Wohnungsmietrecht, im letztgenannten Fall Gewerberaummietrecht.

Wird der Hauptmietvertrag beendet, so müsste der Untermieter bei Anwendung der allgemeinen Vorschriften die Räume nach § 546 Absatz 2 BGB an den Vermieter herausgeben, was aber nach einer Entscheidung des BVerfG vom 11.6.1991 (1 BvR 538/90) gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Artikel 3 GG verstößt. Durch § 565 BGB soll der Untermieter vor dem Herausgabeverlangen des Hauptvermieters geschützt werden, indem der Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten eintritt. Dies bedeutet, dass mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses das zwischen dem Mieter und dem Dritten bestehende Untermietverhältnis erlischt und an dessen Stelle zwischen dem Vermieter und dem Dritten ein neues Hauptmietverhältnis entsteht, das allerdings denselben Inhalt wie das frühere Untermietverhältnis hat. Der Vermieterwechsel erfolgt kraft Gesetzes. Einer besonderen Mitteilung an den Dritten bedarf es dafür nicht. Sie wird allerdings die Regel sein, da dem Dritten ein neues Konto mitgeteilt werden muss. Wird der Dritte über den Vermieterwechsel nicht informiert, so kann er die Miete wie bisher an den Hauptmieter entrichten. Gegen eine mehrfache Inanspruchnahme wird der Dritte durch § 566c BGB geschützt. Ist zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter streitig, ob das Hauptmietverhältnis beendet worden ist, so kann der Dritte die Miete beim Amtsgericht mit befreiender Wirkung hinterlegen (§§ 372 ff BGB).

Der entscheidende Zeitpunkt für den Eintritt des Vermieters in den Untermietvertrag ist die Beendigung des Hauptmietverhältnisses durch Zeitablauf, Kündigung oder Anfechtung. Insoweit gelten die allgemeinen Regeln. Mit diesem Zeitpunkt findet eine Zäsur statt: Alle Ansprüche zwischen dem Hauptmieter und dem Dritten, die im Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses bereits fällig waren, verbleiben auch in diesem Rechtsverhältnis. Soweit sie noch nicht fällig waren, gehen sie auf den Vermieter über. Hat der Dritte z.B. Mietschulden aus der Zeit vor dem Rechtsübergang, bleiben es Ansprüche des Hauptmieters gegen den Dritten. Die Betriebskostenabrechnung für einen im Zeitpunkt des Rechtsübergangs bereits abgelaufenen Zeitraum muss ebenfalls der Hauptmieter erstellen. Guthaben und Nachzahlungen sind zwischen dem Hauptmieter und dem Dritten auszugleichen. Endet das Hauptmietverhältnis während des Abrechnungszeitraums, so trifft die Verpflichtung zur Abrechnung den Vermieter. Er hat gegen den Mieter aus dem beendeten Hauptmietvertrag einen Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsunterlagen und der Betriebskostenvorauszahlungen. Auch Mängelbeseitigungsansprüche nach § 535 Absatz 1 BGB gehen auf den Vermieter über. Gleiches gilt für ein zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses bestehendes Minderungsrecht des Dritten nach § 536 BGB.

Allerdings setzt diese Vorschrift voraus, dass die Weitervermietung zu Wohnzwecken erfolgen sollte. Sollte die Weitervermietung eigentlich zu gewerblichen Zwecken erfolgen, liegt eine unberechtigte Untervermietung vor, so dass der Vermieter nicht nach § 565 Absatz 1 BGB in den Untermietvertrag eintritt und gegen den Untermieter die Herausgabe nach § 546 Absatz 2 BGB,  § 985 BGB geltend machen kann. Der Untermieter ist in einem solchen Fall auf Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter beschränkt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Untervermietung”).

Bild: XtravaganT / Fotolia

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