Giftstoffe

In keinem Mietvertrag findet sich eine ausdrückliche Regelung, dass die Wohnung frei von gesundheitsgefährdenden Giften ist. Trotzdem ist diese Regelung in jedem Mietvertrag enthalten (Rechtsentscheid des BayObLG München vom 04.08.1999, RE-Miet 6-98). Sie ergibt sich auch ohne ausdrückliche Vereinbarung aus der Auslegung eines jeden Mietvertrages, da sein Vertragszweck, die Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung oder für gewerbliche Zwecke, bei einer gesundheitsgefährdenden Belastung mit Umweltgiften nicht erreichbar ist. Insoweit besteht Einigkeit. Umstritten ist allerdings, ab welcher Dosis ein Giftstoff als Mangel der Mietwohnung gewertet werden kann und beispielsweise eine Mietminderung rechtfertigt.

Inhalt:
  1. Giftstoffe als Mangel der Mietsache
  2. Grenzwerte als Richtlinie
  3. Giftstoffe ohne Grenzwerte
  4. Glasfasern
  5. Formaldehyd
  6. PCP und Lindan
  7. PAK
  8. Insektizide
  9. Schimmelpilze
1. Giftstoffe als Mangel der Mietsache

Als Giftstoffe in diesem Sinne kommen in Betracht Asbest, Blei, Formaldehyd, Insektizide, Naphtalin, PAK und PCP. Zu ihnen gab es in der Vergangenheit bereits Gerichtsentscheidungen. Diese Aufzählung ist nicht abschließend, deckt aber die häufigsten Fälle ab.

Eine Wohnung gilt nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon dann, wenn er sie nur in der begründeten Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann (Urteil des Landgerichts Dortmund vom 11.11.1987, 21 S 6/86). Die Minderung entfällt aber nicht, weil der Mieter den Mangel nicht bemerkt hat. Die Minderung fällt deswegen auch nicht geringer aus (anders das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 13.01.2003, 61 S 152/02).

Eine nicht gesundheitsgefährdende Belastung mit Umweltgiften stellt allerdings laut Rechtsprechung keinen Mangel dar. Das ergibt sich schon daraus, dass die meisten Giftstoffe in geringem Ausmaß, der sogenannten Hintergrundbelastung, in der natürlichen Umwelt vorkommen. Erst dann, wenn dem Mieter eine konkrete Gesundheitsgefahr droht, liegt ein Mangel vor. Daher stellt die Belastung einer Wohnung mit einem gesundheitsgefährdenden Schadstoff (PAK) auch nur dann einen Mangel dar, wenn sie sich auf die Raumluft auswirkt und dadurch die konkrete Gefahr birgt, dass die Bewohner mit gesundheitlichen Beeinträchtigungen rechnen müssen (Landgericht München I, Urteil vom 06.12.2012 – Aktenzeichen (Az.) 14 S 12138/12).

Nicht entscheidend ist, ob bereits ein Schaden eingetreten ist oder unmittelbar bevorsteht. Für die Annahme der Mangelhaftigkeit genügt vielmehr, daß die Mietsache nur in der objektiv begründeten Befürchtung genutzt werden kann, dass damit eine Gesundheitsgefahr verbunden ist. Hinsichtlich des Gefährdungstatbestandes kommt es dabei nicht auf subjektive Befürchtungen, sondern auf objektive Erkenntnisse an, wobei der jeweilige Entwicklungsstand der medizinischen, technischen, biologischen und sonstigen Erkenntnisse zu berücksichtigen ist (Urteil des Landgerichts Berlin vom 09.05.1996, 62 S 410/95; Urteil des Kammergerichts Berlin, Urteil vom 26.02.2004, 12 U 1493/00).

Sind Giftstoffe in einem gesundheitsgefährdenden Ausmaß vorhanden, sind die Räumlichkeiten daher mangelhaft. Kann die Wohnung aufgrund der Belastung nicht mehr bewohnt werden, beträgt die Mietminderung 100 %. Ist eine Wohnung aufgrund der Belastung mit Schadstoffen nicht mehr als solche nutzbar, so beträgt die Mietminderung trotzdem keine 100 %, wenn die Mieter ihr Hab und Gut noch in ihr stehen lassen (Landgericht München I, Urteil vom 06.12.2012 – Aktenzeichen (Az.) 14 S 12138/12)

2. Grenzwerte als Richtlinie

Die Frage ist häufig die, wann eine solche Gesundheitsgefahr gegeben ist. Da die Antwort in der Naturwissenschaft häufig streitig ist, benötigt die Rechtsprechung verlässliche Kriterien. In vielen Fällen gibt es in Gesetzen, Verordnungen oder Richtlinien Grenzwerte für diese Stoffe. Werden diese Grenzwerte überschritten, liegt eine konkrete Gesundheitsgefahr und damit ein Mangel der Mietsache vor. Wegen weiterer Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag „Technische Standards”.

Dabei kommt es immer auf die aktuellen Grenzwerte an. Anders als bei Fragen der Ausstattung des Gebäudes und der Wohnung, bei denen in der Regel die Normen aus der Zeit der Errichtung entscheidend sind, verändert sich bei gesundheitsbeeinträchtigenden Umweltgiften mit den Normen nicht der Standard des Hauses, sondern nur die Erkenntnis darüber, ab welcher Belastung eine Gesundheitsgefährdung eintritt. Wird bei der Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Schadstoffbelastung als solche, also ohne eine konkrete Gesundheitsbeeinträchtigung, einen Mangel der Mietwohnung darstellt, auf wissenschaftlich-technische Standards zum Schutz vor Gesundheitsschäden abgestellt, so sind nach einem Rechtsentscheid des BayObLG vom 04.08.1999 (RE-Miet 6-98) grundsätzlich diejenigen Standards maßgeblich, die in dem Zeitpunkt gegolten haben oder gelten, der für die jeweilige Rechtsfolge maßgeblich ist. Mit anderen Worten: Anders als bei anderen technischen Standards ist insoweit nicht der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgebend, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Mieter kündigt oder eine Mietminderung begehrt. Verschärfungen zwischen diesem Zeitpunkt und dem der Urteilsverkündung werden allerdings nicht berücksichtigt.

3. Giftstoffe ohne Grenzwerte

Für manche Stoffe wie beispielsweise Asbest (Mehr dazu in unserem Beitrag „Asbest”) oder PAK gibt es keine offiziellen Grenzwerte. Hier liegt ein Mangel dann vor, wenn es eine begründete Besorgnis gibt, dass die Gefahr einer Gesundheitsbeeinträchtigung besteht (Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M vom 04.07.2000, 2-11 S 345/99). Dies muss im Zweifel durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellt werden. Geht es um Konzentrationen von polyzyklisch aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK), für die der Gesetzgeber in Wohnräumen (bislang) keine Grenzwerte festgelegt hat, ist ein Mangel nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 04.08.1995 (64 S 205/92) solange zu verneinen, wie die Konzentrationen nicht das Maß der üblichen Hintergrundbelastung überschreiten. Denn Spuren von (zumindest einigen) PAK sind praktisch in jedem Wohnraum nachweisbar. Eine Belastung des Hausstaubes mit 4,3 mg/kg PAK stellt nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 17.08.2004 (64 S 368/03) lediglich eine unerhebliche Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar und rechtfertigt daher keine Mietminderung.

Wegen der bekannten Gefährlichkeit von Asbest liegt ein Mangel schon dann vor, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass Asbestfasern freigesetzt werden. Mehr dazu in unserem Beitrag „Asbest

4. Glasfasern

Die Verwendung von Glasfasermatten in der Warmluftstromheizung einer Wohnung ist hingegen nach einem Urteil des Landgerichts Osnabrück vom 24.01.2003 (12 S 286/00) kein Mangel der Mietsache, da deren Gefährlichkeit nicht erwiesen sei.

5. Formaldehyd

Formaldehyd in der Raumluft einer Wohnung in einer Konzentration > 0,1 ppm ist ein Mangel der Mietsache (Landgericht München, Urteil vom 26.09.1990, 31 S 20071/89; Landgericht Wuppertal, Urteil vom 16.11.1990, 10 S 143/90) und rechtfertigt eine Mietminderung von 25 % (Urteil des Amtsgerichts Bad Säckingen vom 21.08.1992, 1 C 191/91) oder auch über 50 % (Urteil des Amtsgerichts Köln vom 30.09.1986, 217 C 346/86).

Formaldehyd in der Raumluft einer Wohnung in einer unter dem vom Bundesgesundheitsamt empfohlenen Höchstwert liegenden Konzentration von 0,1 ppm rechtfertigt dagegen nach einem Urteil des Amtsgerichts Königstein vom 06.07.2000 (21 C 1807/99) keine Mietminderung. Anders jedoch, wenn zwar die Innenraumluftbelastung mit Formaldehyd geringfügig unter dem vom Bundesgesundheitsamt festgesetzten Wert liegen sollte, die Formaldehydbelastung in Verbindung mit den sonstigen von dem Haus ausgehenden Belastungen (Lindan, PCP) aber die begründete Besorgnis einer Gesundheitsbeeinträchtigung begründet (Landgericht Wuppertal, Urteil vom 16.11.1990, 10 S 143/90).

6. PCP und Lindan

Gesundheitsgefährdende Belastungen mit Pentachlorphenol (PCP) und Lindan im Elternschlafzimmer und im Kinderzimmer rechtfertigen eine Mietminderung von 50 % (Urteil des Landgerichts Kiel vom 22.06.1995, 10 S 24/95).

7. PAK

Die Belastung einer Wohnung mit dem Parkettkleber PAK in einem gesundheitsgefährdenden Ausmaß stellt nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 13.01.2003 (61 S 152/02) einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung von nur 5 % rechtfertigt, wenn der Mieter die Belastung nicht kennt.

8. Insektizide

Insektizide, deren Verwendung in geschlossenen Räumen schon vom Hersteller untersagt ist, stellen ebenfalls einen Mangel der Mietsache dar. Häufig treten im Zusammenhang mit einem Ungezieferbefall auch noch Probleme mit giftigen Insektenbekämpfungsmitteln auf. Gesundheitsbeeinträchtigende Luftkontamination durch die Anwendung von Schädlingsbekämpfungsmitteln nach einem Befall mit Ungeziefer rechtfertigen eine Mietminderung von bis zu 100 % (Urteil des Amtsgerichts Trier vom 14.08.2001, 6 C 549/00).

9. Schimmelpilze

Giftig können auch Schimmelpilze sein. So hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg in einem Urteil vom 09.07.2007 (203 C 607/06) entschieden, dass ein zu konkreten Gesundheitsbeeinträchtigungen führender Schimmelbefall der Wohnung ein Mangel der Mietsache ist und eine Mietminderung von 100 % rechtfertigt.

Bild: Fotolia / 3DConcepts

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