Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein gemäß § 1 Absatz 1 Grundbuchordnung (GBO) bei den Amtsgerichten (Grundbuchamt) geführtes amtliches Register. Es gibt die privaten dinglichen Rechte an Grundstücken wider und hat die Aufgabe, über die das Grundstück betreffenden Rechtsverhältnisse (Eigentum und dingliche Belastungen) möglichst erschöpfend und zuverlässig Auskunft zu geben. Dies ist wegen der großen wirtschaftlichen Bedeutung des Grundeigentums (Mehr dazu in unserem Beitrag “Das Immobilienvermögen“) und der Rechte an ihm wichtig.

Es sind jedoch auch Tatbestände außerhalb des Grundbuches möglich (Z.B. im Wege der Erbfolge). In solchen Fällen wird das Grundbuch unrichtig und ist auf Antrag zu berichtigen. Mehr dazu in unserem Beitrag “Eigentumsübertragung und Grundstücksbelastung”.

Desweiteren gibt es Baulasten, die ebenfalls Beschränkungen außerhalb des Grundbuchs mit sich bringen können (Näheres dazu in unserem Beitrag “Baulasten“).

Das Grundbuch enthält keine Angaben zu den das Grundstück oder die Wohnung (im Falle von Wohnungseigentum) betreffenden Mietverhältnissen. Über diese muss man sich daher im Falle des Kaufs eines Gebäudes oder einer Wohnung gründlich informieren, da der Erwerber in bestehende Mietverträge eintritt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Verkauf der Wohnung“).

Nach § 2 Absatz 2 GBO werden die Grundstücke im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs nach den in den Ländern eingerichteten amtlichen Verzeichnissen benannt (Liegenschaftskataster).

Nach § 3 Absatz 1 GBO ist das Grundbuchblatt für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen.

Die Abteilungen des Grundbuchs

Für jedes Grundstück wird gemäß § 3 Absatz 1 GBO ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, dass in folgende Bestandteile gegliedert ist:

  • Deckblatt mit Angaben zum Grundbuchamt und zur Blattnummer;
  • Bestandsverzeichnis mit Katasterangaben;
  • Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen;
  • Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden
Deckblatt

Auf dem Deckblatt sind das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, soweit vorhanden die Nummer des Bandes und die Nummer des Blattes angegeben. Dem Deckblatt ist auch zu entnehmen, ob das Grundbuchblatt für Wohnungseigentum oder ein Erbbaurecht angelegt ist.

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis weist den Grundstücksbestand und etwaige Veränderungen aus. Die Grundstücke werden im Grundbuch gemäß § 2 Absatz 2 GBO nach den in den Ländern eingerichteten amtlichen Verzeichnissen benannt (Liegenschaftskataster, näheres dazu in unserem Beitrag „Liegenschaftskataster“).

Das Bestandsverzeichnis ist in mehrere Spalten gegliedert. In Spalte 1 wird die laufende Nummer des Grundstückes bestimmt. In Spalte 2 die bisherige laufende Nummer, wenn es durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung entstanden ist. In Spalte 3 stehen die Katasterangaben mit der Bezeichnung der Gemarkung, der Flur und Flurstücksnummer, der Lage mit Straße und Hausnummer sowie der Wirtschaftsart des Grundstückes. In Spalte 3 werden auch die subjektiv-dinglichen Rechte (Z.B. ein Leitungsrecht) vermerkt, die mit dem Eigentum an dem eingetragenen Grundstück verbunden sind. In Spalte 4 ist die Größe des Grundstückes in qm eingetragen.

Die Spalten 5 bis 8 weisen Zuschreibungen und Abschreibungen aus.

Abteilung I: Eigentümer

In der Abteilung I des Grundbuchs werden der oder die Eigentümer des Grundstücks oder Wohnungseigentums oder die Inhaber des Erbbaurechtes aufgeführt. Dies können natürliche oder juristische Personen sein, die genau wie folgt zu bezeichnen sind: Natürliche Personen mit Vornamen, Familiennamen, Wohnort und Geburtsdatum, juristische Personen oder Handelsgesellschaften mit ihrem Namen bzw. ihrer Firma und dem Sitz.

Bei Personenmehrheiten werden sämtliche Personen als auch die Art des Gemeinschaftsverhältnisses (Z.B als Gesellschaft bürgerlichen Rechts, als Miteigentümer, als Erbengemeinschaft) eingetragen. Außerdem ist in Abteilung I eingetragen, auf welcher Rechtsgrundlage die Eintragung des Eigentums erfolgt ist (Z.B. Auflassung oder Erbfolge).

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

In Abteilung II werden sämtliche dinglichen Belastungen eines Grundstücks eingetragen, mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, die in Abteilung III verzeichnet werden. Dies sind insbesondere Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff BGB), beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (§§ 1090 ff BGB), Erbbaurechte nach dem Erbbaurechtsgesetz, Nießbrauchrechte (§§ 1030 ff BGB), Vorkaufsrechte (§§ 1094 ff BGB) und Reallasten (§§ 1105 ff BGB).

In Abteilung II werden auch Beschränkungen der Verfügungsbefugnis des Eigentümers sowie die das Eigentum betreffenden Vormerkungen wie die Auflassungsvormerkung und Widersprüche eingetragen. Zu den Verfügungsbeschränkungen gehören der Zwangsversteigerungsvermerk, der Zwangsverwaltungsvermerk, der Insolvenzvermerk und das allgemeine Veräußerungsverbot und der Testamentsvollstreckervermerk. Auch die städtebaurechtlichen Verfügungsbeschränkungen durch den Umlegungsvermerk nach § 54 Absatz 1 BauGB sowie den Sanierungsvermerk nach § 143 Absatz 2 BauGB werden in Abteilung II eingetragen.

Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden

In Abteilung III des Grundbuches werden Hypotheken (§§ 1113 ff BGB), Grundschulden (§§ 1191 ff BGB) und Rentenschulden (§§ 1199 ff BGB) einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche eingetragen.

Der Rang im Grundbuch

Das Verhältnis der einzelnen im Grundbuch eingetragenen Rechte zueinander wird durch ihren Rang bestimmt. Der Rang entscheidet darüber, welches von mehreren Rechten sich im Konfliktfall durchsetzt. Das rangschlechtere Recht kann ganz oder zum Teil ausfallen oder vollständig erlöschen. Sind beispielsweise bei einem Grundstück mit einem Wert von 300.000 € zwei Grundschulden zu je 250.000 € eingetragen, so erhält der Gläubiger der ranghöheren Grundschuld 250.000 €, während sich der Inhaber der rangniedrigeren Grundschuld mit 50.000 € zufrieden geben muss.

Nach § 879 Absatz 1 BGB bestimmt sich das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, nach der Reihenfolge der Eintragungen, wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang; Rechte, die unter Angabe desselben Tages eingetragen sind, haben gleichen Rang. Sind in einer Abteilung des Grundbuchs mehrere Eintragungen zu bewirken, so erhalten sie nach § 45 Absatz 1 GBO die Reihenfolge, welche der Zeitfolge der Anträge entspricht; sind die Anträge gleichzeitig gestellt, so ist im Grundbuch zu vermerken, daß die Eintragungen gleichen Rang haben. Werden mehrere Eintragungen, die nicht gleichzeitig beantragt sind, in verschiedenen Abteilungen unter Angabe desselben Tages bewirkt, so ist nach § 45 Absatz 2 GBO im Grundbuch zu vermerken, daß die später beantragte Eintragung der früher beantragten im Rang nachsteht. Werden mehrere Eintragungen beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so darf daher nach § 17 GBO die später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen.

Die betroffenen Parteien sind jedoch (Was auch aus § 45 Absatz 3 GBO ersichtlich ist) auch befugt, das Rangverhältnis abweichend von diesen Vorschriften zu bestimmen. Der häufigste Fall einer solchen Rangbestimmung findet sich im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises für den Grundstückserwerb. Grundsätzlich verlangen die finanzierenden Banken eine erstrangige Sicherung ihrer Darlehen. Aus diesem Grunde wird bei der Grundschuldbestellung bestimmt, dass diese im Range der Auflassungsvormerkung vorgeht.

Der öffentliche Glaube

Das besondere am Grundbuch ist, dass es nach § 892 BGB öffentlichen Glauben besitzt. Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Zweifel an der Richtigkeit des Grundbuches oder grob fahrlässige Unkenntnis reichen nicht.

Auf diesem öffentlichen Glauben beruhen die beiden gesetzlichen Vermutungen aus § 891 BGB. Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird nach Absatz 1 vermutet, dass ihm das Recht zustehe. Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird nach Absatz 2 vermutet, dass das Recht nicht bestehe.

Was im Grundbuch steht, gilt also als richtig, auch wenn das Grundbuch falsch ist. Das schafft Rechtssicherheit für Erwerber und Geldgeber.

Der öffentliche Glaube bezieht sich nicht nur auf Eintragungen und Löschungen, sondern auch auf den Rang eines Rechtes. Der Erwerber eines Rechtes erwirbt es daher mit dem im Zeitpunkt des Erwerbs im Grundbuch eingetragenen Rang.

Die beiden gesetzlichen Vermutungen können durch den vollen Beweis der Unrichtigkeit des im Grundbuch eingetragenen oder gelöschten Rechtes widerlegt werden. Das Grundbuch ist dann zu berichtigen. Der zwischenzeitliche gutgläubige Erwerb wird dadurch nicht berührt.

Die Grundbuchämter

Die Grundbücher werden nach § 1 Absatz 1 GBO von den Amtsgerichten geführt (Grundbuchämter). Diese sind für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig.

Beim Grundbuchamt arbeiten Grundbuchrichter, Rechtspfleger, Urkundsbeamte der Geschäftsstelle und Präsentatsbeamte. Die Entscheidungen über Einträge werden in der Regel durch die Rechtspfleger getroffen und von den Urkundsbeamten ausgeführt. Die Grundbuchrichter entscheiden über die Rechtsbehelfe gegen die Entscheidungen der Rechtspfleger (sog. Erinnerung). Die Präsentatsbeamten nehmen die Eintragungsanträge entgegen und stellen den Zeitpunkt des Eingangs mit Tag, Stunde und Minute fest (Präsentat). Nach diesem richtet sich die Reihenfolge, in der die Anträge erledigt werden.

Die Grundakten
Zum Grundbuch gehören die Grundakten. Die Grundakten enthalten alle Unterlagen zu den Eintragungen im Grundbuch, also z.B. Kaufverträge mit Auflassungen, Teilungserklärungen, Erbscheine, Testamente, Grundpfandrechtsbestellungen, usw. Sie sind erforderlich, um Eintragungen, Löschungen und Veränderungen im Grundbuch nachvollziehen zu können. Aus ihnen kann auch der genaue Inhalt bzw. Umfang eines Rechtes wie z.B. eines Wegerechtes entnommen werden. In die Grundakten gehören außerdem sämtliche schriftliche Eingänge, Verfügungen des Grundbuchamtes sowie Kostenberechnungen.

Das Verfahren vor dem Grundbuchamt

Das Verfahren vor dem Grundbuchamt ist in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Es setzt einen Antrag und die Bewilligung des von der beantragten Änderung betroffenen in entsprechender Form voraus.

Der Antrag

Das Grundbuchamt wird bis auf wenige Ausnahmen nur auf Antrag tätig. Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nach § 13 Absatz 1 GBO nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser nach § 15 Absatz 2 GBO als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

Gemäß § 13 Absatz 2 GBO soll der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, auf dem Antrag vermerkt werden. Dies ist wichtig für die Bestimmung des Rangs des eingetragenen Rechts.

Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt nach § 18 Absatz 1 GBO entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen (sog. Zwischenverfügung). Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.

In den Fällen, in denen nach gesetzlicher Vorschrift eine Behörde befugt ist, das Grundbuchamt um eine Eintragung zu ersuchen, erfolgt die Eintragung nach § 38 GBO auf Grund des Ersuchens der Behörde.

Die Bewilligung

Eine Eintragung darf nach § 19 GBO nur dann erfolgen, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Die Bewilligung ist die Erklärung des Betroffenen, dass er mit der Eintragung einverstanden ist. Der Betroffene ist derjenige, dessen eingetragenes Recht durch die Eintragung betroffen wird (Beispielsweise der Eigentümer bei der Eintragung einer Grundschuld).

Eine Eintragung soll nach § 39 Absatz 1 GBO nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist. Dies soll gewährleisten, dass der Stand des Grundbuches und seine Änderungen nachvollziehbar und richtig wiedergegeben werden.

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf darüber hinaus nach § 20 GBO die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

Inhalt und Form

Der Antrag muss erkennen lassen, wer den Antrag stellt, damit die Antragsberechtigung geprüft werden kann. Desweiteren muss genau beschrieben werden, welche Eintragung zu Gunsten welcher Person begehrt wird, wofür gemäß § 874 BGB auf die Eintragungsbewilligung oder die bisherige Eintragung Bezug genommen werden kann. Es muss auch deutlich sein, wer die Eintragung bewilligt hat, damit dessen Befugnis geprüft werden kann.

In der Eintragungsbewilligung oder, wenn eine solche nicht erforderlich ist, in dem Eintragungsantrag ist das Grundstück gemäß § 28 Absatz 1 GBO übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt zu bezeichnen. Einzutragende Geldbeträge sind in inländischer Währung anzugeben.

Der Antrag selbst muss schriftlich gestellt werden, bedarf sonst aber nach § 30 GBO keiner bestimmten Form. Eine Eintragung soll aber gemäß § 29 Absatz 1 GBO nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (Näheres dazu in unserem Beitrag Form). Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunde. Dies betrifft insbesondere Fragen der Vertretungsberechtigung, der Erbfolge oder des ehelichen Güterstandes. Dies erledigen in der Regel die Notare durch eine entsprechende Bescheinigung nach § 21 Absatz 1 Bundesnotarordnung.

Die Einsicht in das Grundbuch

Die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten ist nach § 12 Absatz 1 GBO jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Anders als beim Handels- oder Vereinsregister, in welche ohne den Nachweis eines solchen Interesses Einsicht genommen werden kann, ist die Einsicht in das Grundbuch dadurch eingeschränkt.

Ein berechtigtes Interesse wird angenommen, wenn der Antragsteller ein verständiges, durch sachliche Gründe gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Bloße Neugier reicht nicht aus. Das Interesse kann wirtschaftlicher oder rechtlicher Natur sein. Ein berechtigtes Interesse kann in folgenden Fällen vorliegen:
• bei dem Inhaber eines in den Abteilungen II oder III eingetragenen Rechtes;
• bei einem Gläubiger, der die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz eines Schuldners beabsichtigt;
• bei dem Mieter einer in dem Gebäude gelegenen Wohnung;
• bei dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks, wenn nachbarrechtliche Ansprüche geltend gemacht oder abgewehrt werden sollen;
• bei einem Wohnungseigentümer in die Wohnungsgrundbücher der anderen Eigentümer.

Das Einsichtsrecht besteht auch bezüglich der Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie der noch nicht erledigten Eintragungsanträge.

Soweit die Einsicht des Grundbuchs, der im Absatz 1 bezeichneten Urkunden und der noch nicht erledigten Eintragungsanträge gestattet ist, kann nach § 12 Absatz 2 GBO eine Abschrift gefordert werden; die Abschrift ist auf Verlangen zu beglaubigen.

Bild: Fotolia_andyller

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