Grunddienstbarkeiten

Mit Grunddienstbarkeiten kann man nachbarrechtliche Verhältnisse individuell, verbindlich und dauerhaft regeln.

Grunddienstbarkeiten sind geregelt in den §§ 1018 ff BGB. Nach § 1018 BGB kann ein Grundstück (dienendes Grundstück) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück) in der Weise belastet werden, dass dieser

1. das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder
2. dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder
3. dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).

Der wichtigste Fall wurde bereits in dem Beitrag zum „Wegerecht” näher besprochen. Dabei geht es um die Sicherstellung der Erschließung eines Grundstücks durch ein sogenanntes „Geh-, Fahr- und Leitungsrecht“. Es handelt sich dabei um einen Grunddienstbarkeit nach § 1018 Alternative 1 BGB.

Damit die Grunddienstbarkeit in das Grundbuch (Näheres dazu in unserem Beitrag „Grundbuch”) des dienenden Grundstücks eingetragen werden kann, müssen sich Käufer und Verkäufer gemäß § 873 Absatz 1 BGB darauf einigen und der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss die Eintragung bewilligen. Dies erfolgt zumeist in einem Grundstückskaufvertrag. Die Grunddienstbarkeit wird dann in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen.

Auch wenn nur die Unterschrift unter der Eintragungsbewilligung beglaubigt werden muss, sollte man eine Grunddienstbarkeit nicht ohne einen Notar formulieren. Dabei kann zu viel falsch gemacht werden, was sehr schnell zu Lasten der einen oder anderen Seite gehen kann.

Weitere Regelungsinhalte für Grunddienstbarkeiten sind
• Stellplatzrechte;
• Bebauungsverbote;
• der Verzicht die Einhaltung nachbarschützender Vorschriften wie Abstandsrechte

Mit Grunddienstbarkeiten können jedoch noch weitere Rechte des Eigentümers des herrschenden Grundstücks geregelt werden. Wichtig ist, dass der Inhalt der Grunddienstbarkeit möglichst genau und individuell beschrieben wird, am besten indem man Lagepläne, Karten oder Zeichnungen beifügt. Ihr genauer Inhalt ergibt sich aus der Grundbucheintragung und der Eintragungsbewilligung, auf die in der Regel verwiesen wird.

Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte nach § 1020 Satz 1 BGB das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen.

Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, so stehen dem Berechtigten nach § 1027 BGB die in § 1004 BGB bestimmten Rechte zu. Der Berechtigte kann von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung und die Unterlassung weiterer Störungen verlangen. Umgekehrt kann aber auch der Eigentümer von dem Berechtigten nach § 1004 BGB Beseitigung und Unterlassung verlangen, wenn dieser die Grenzen der Dienstbarkeit überschreitet.

Unterhält der Berechtigte auf dem dienenden Grundstück eine Anlage, beispielsweise Leitungen und eine Zufahrt zu seinem Grundstück, so hat er sie nach § 1020 Satz 2 BGB in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. Benutzt der Eigentümer den Weg oder die Leitungen ebenfalls, sind beide anteilig zur Unterhaltung, Instandsetzung sowie Verkehrssicherung verpflichtet, und zwar im Zweifel jeweils zur Hälfte. Dies kann jedoch in der Grunddienstbarkeit nach § 1021 BGB auch anders geregelt werden.

Ist auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, durch welche die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt wird, errichtet worden, so unterliegt der Anspruch des Berechtigten auf Beseitigung der Beeinträchtigung nach § 1028 Absatz 1 BGB der Verjährung, auch wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Mit der Verjährung des Anspruchs erlischt die Dienstbarkeit, soweit der Bestand der Anlage mit ihr in Widerspruch steht. Auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 892 BGB) kann sich der Berechtigte bzw. sein Rechtsnachfolger in diesem Fall nach § 1028 Absatz 2 BGB nicht berufen.

Bild: andyller_Fotolia

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