Grundstück

Ein Grundstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Eine gesetzliche Definition dieses Begriffs gibt es nicht. Er wird vorausgesetzt. In der Wohnungswirtschaft kann der Begriff auch durchaus unterschiedliche Bedeutungen haben. Wenn es um Eigentums- oder Belastungsfragen geht, ist der zivilrechtliche Begriff mit seiner Anknüpfung an das Grundbuch wichtig. Wenn es um die Bebauung geht, kommt es dagegen auf die Lage des Grundstücks und seine planungsrechtliche Situation an. Wenn es um die Nutzung des Grundstücks und vor allem der Gebäude geht, kommt es auf die schuldrechtlichen Vereinbarungen an, die zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen werden.

In Deutschland erfolgt die Abgrenzung anhand von Grundstücksgrenzen, die im Liegenschaftskataster verzeichnet sind. Das ist ein amtliches Grundstücksverzeichnis mit Angaben über die Größe und die örtliche Lage von Grundstücken. Die Identifizierung der einzelnen Grundstücke im Liegenschaftskataster erfolgt über die Gemarkung, die Flur und das Flurstück. In Berlin ist das Liegenschaftskataster in den §§ 14 ff des Gesetzes über das Vermessungswesen in Berlin geregelt. Einzelheiten finden Sie in unserem Beitrag über das Liegenschaftskataster.

Die sachenrechtlichen Verhältnisse der Grundstücke werden im Grundbuch erfasst. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die auf ihnen ruhenden Belastungen verzeichnet sind. Einzelheiten finden Sie in unserem Beitrag über das Grundbuch.

Ein Grundstück kann bebaut oder unbebaut sein. Nach § 94 Absatz 1 Satz 1 BGB gehören Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Dies bedeutet nach § 93 BGB, dass sie nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. Das Eigentum am Grundstück erstreckte sich also immer auf das Eigentum am Gebäude. Grundstück und Gebäude können nicht unterschiedliche Eigentümer haben. Das ist vor allem für den Rechtsverkehr wichtig, da der Erwerber eines Grundstücks dadurch immer sicher sein kann, dass er auch Eigentümer des aufstehenden Gebäudes wird.

Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich nach § 905 BGB auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Der Eigentümer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat.

Grundstücke sind endliche Güter. Sie können nicht vermehrt werden. Vor allem an bestimmten Orten wie der Stadt Berlin gibt es nur eine festliegende Fläche, die nicht vergrößert werden kann (Es sei denn, man erweitert die Stadtfläche zu Lasten des Umlandes).

Grundstücke müssen nicht produziert werden. Die Natur hat sie geschaffen. Um sie zum Wohnen nutzen zu können müssen sie aber beplant, erschlossen und bebaut werden. Erst dann wird aus einem abgegrenzten Teil der Erdoberfläche ein Ort zum Wohnen.

Bild: ThomBal / Fotolia

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