Grundstück

Der Begriff des Grundstücks

Als Grundstück bezeichnet man einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche. Eine gesetzliche Definition dieses Begriffs gibt es allerdings nicht. Er wird vorausgesetzt. 

Grundstücke müssen nicht produziert werden. Die Natur hat sie geschaffen. Um sie zum Wohnen nutzen zu können müssen sie aber beplant, erschlossen und bebaut werden. Erst dann wird aus diesem abgegrenzten Teil der Erdoberfläche ein Ort zum Wohnen.

Grundstücke sind endliche Güter. Sie können nicht vermehrt werden. Vor allem an bestimmten Orten wie der Stadt Berlin gibt es nur eine festliegende Fläche, die nicht vergrößert werden kann (Es sei denn, man erweitert die Stadtfläche zu Lasten des Umlandes).

In der Wohnungswirtschaft kann der Begriff des Grundstücks unterschiedliche Bedeutungen haben. Wenn es um Eigentums- oder Belastungsfragen geht, ist der zivilrechtliche Begriff mit seiner Anknüpfung an das Grundbuch wichtig. Geht es um die Bebauung, kommt es dagegen auf die Lage des Grundstücks und seine planungsrechtliche Situation an. Bei der Nutzung des Grundstücks und vor allem der Gebäude kommt es auf die schuldrechtlichen Vereinbarungen an, die zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen werden.

Rechtlich sind zu unterscheiden das Katastergrundstück sowie das Grundbuchgrundstück. 

Das Katastergrundstück

Das Katastergrundstück ist im Liegenschaftskataster verzeichnet. Das ist ein amtliches Grundstücksverzeichnis mit Angaben über die Größe und die örtliche Lage von Grundstücken. Die Identifizierung der einzelnen Grundstücke im Liegenschaftskataster erfolgt über die Gemarkung, die Flur und das Flurstück. Das Flurstück ist ein zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der von einer in sich geschlossenen Linie umgrenzt und im amtlichen Verzeichnis (Flurkarte des Liegenschaftskatasters) unter einer bestimmten Nummer geführt wird. In Berlin ist das Liegenschaftskataster in den §§ 14 ff des Gesetzes über das Vermessungswesen in Berlin geregelt. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag über das Liegenschaftskataster.

Das Grundbuchgrundstück

Das Grundbuchgrundstück ist ein Flurstück, welches im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes unter einer eigenen Nummer geführt wird (Es können auch mehrere Flurstücke sein). Im Grundbuch werden die sachenrechtlichen Verhältnisse der Grundstücke erfasst. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die auf ihnen ruhenden Belastungen verzeichnet sind. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag über das Grundbuch.

Teilung, Vereinigung, Zuschreibung

Auch Grundstücke können tatsächlich und rechtlich verändert werden. Die wichtigste tatsächliche Veränderung ist die Bebauung. Mit Fragen des öffentlichen und privaten Baurechts werden wir uns an anderer Stelle befassen. Ein Grundstück kann aber auch rechtlich verändert werden durch Teilung, Vereinigung oder Zuschreibung. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag über die Teilung, Vereinigung und Zuschreibung.

Bestandteile und Zubehör

Ein Grundstück kann bebaut oder unbebaut sein. Nach § 94 Absatz 1 Satz 1 BGB gehören Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Dies bedeutet nach § 93 BGB, dass sie nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. Das Eigentum am Grundstück erstreckte sich also immer auf das Eigentum am Gebäude. Grundstück und Gebäude können nicht unterschiedliche Eigentümer haben. Das ist vor allem für den Rechtsverkehr wichtig, da der Erwerber eines Grundstücks dadurch immer sicher sein kann, dass er auch Eigentümer des aufstehenden Gebäudes wird.

Die Rechte des Eigentümers

Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache gemäß § 903 BGB nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.

Der Eigentümer kann jedoch nach § 905 Satz 2 BGB Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat.

Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich nach § 905 Satz 1 BGB auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Das Eigentum erstreckt sich nach § 4 Absatz 2 Wasserhaushaltsgesetz nicht auf das Grundwasser. Grundeigene Bodenschätze stehen nach § 3 Absatz 2 Bundesberggesetz im Eigentum des Grundeigentümers. Auf bergfreie Bodenschätze erstreckt sich das Eigentum an einem Grundstück jedoch nicht. Hierzu gehören unter anderem Kohle und Erdöl sowie wertvolle Minerale wie Gold, Silber, Eisen und Kupfer.

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag “Die Rechte des Grundstückseigentümers“. 

Bild: ThomBal / Fotolia

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