Grundstücksbelastungen

Die Grundstücksbelastungen sind in den Abteilungen II und III des Grundbuches eingetragen. Sie entstehen durch die dingliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch. 

Abteilung II: Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Nießbrauch

Dienstbarkeiten sind auf ein Dulden oder Unterlassen gerichtete beschränkte dingliche Rechte an einem Grundstück. Das Gesetz unterscheidet zwischen 

  • den Grunddienstbarkeiten 
  • und den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten. 

Die Grunddienstbarkeit wird zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes eingeräumt, ist also mit dem Eigentum an dem anderen Grundstück verbunden. Demgegenüber wird die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestimmten natürlichen oder juristischen Personen eingeräumt. 

Grunddienstbarkeit

Ein Grundstück (= das dienende Grundstück) kann gemäß § 1018 BGB zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (= das herrschende Grundstück) in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit). Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte nach § 1020 Satz 1 BGB das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Unterschieden werden muss also zwischen 

  • Nutzungsdienstbarkeiten, 
  • Unterlassungsdienstbarkeiten,
  • Duldungsdienstbarkeiten. 

Bei einer Nutzungsdienstbarkeit darf der Eigentümer des herrschenden Grundstückes das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen. Häufige Fälle sind Geh, Fahr- und Leitungsrechte über bzw. durch ein Grundstück oder Stellplatzrechte (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wegerecht“). 

Bei einer Unterlassungsdienstbarkeit darf der Eigentümer des dienenden Grundstückes auf seinem Grundstück gewisse Handlungen nicht vornehmen. Ein häufiger Fall ist die Beschränkung der Bebaubarkeit des dienenden Grundstücks. 

Die Duldungsdienstbarkeit schließt die Ausübung eines Rechtes, dass sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück gegenüber dem herrschenden Grundstück ergibt, aus. Dies kann beispielsweise die Duldung von geringeren Abstandsflächen sein (Näheres dazu in unserem Beitrag „Nachbarschützendes Baurecht“).  

Unterhält der Berechtigte auf dem dienenden Grundstück eine Anlage, beispielsweise Leitungen und eine Zufahrt zu seinem Grundstück, so hat er sie nach § 1020 Satz 2 BGB in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. Benutzt der Eigentümer den Weg oder die Leitungen ebenfalls, sind beide anteilig zur Unterhaltung, Instandsetzung sowie Verkehrssicherung verpflichtet, und zwar im Zweifel jeweils zur Hälfte. Dies kann jedoch in der Grunddienstbarkeit nach § 1021 BGB auch anders geregelt werden.

Ist auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, durch welche die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt wird, errichtet worden, so unterliegt der Anspruch des Berechtigten auf Beseitigung der Beeinträchtigung nach § 1028 Absatz 1 BGB der Verjährung, auch wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Mit der Verjährung des Anspruchs erlischt die Dienstbarkeit, soweit der Bestand der Anlage mit ihr in Widerspruch steht. Auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 892 BGB) kann sich der Berechtigte bzw. sein Rechtsnachfolger in diesem Fall nach § 1028 Absatz 2 BGB nicht berufen.

Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, so stehen dem Berechtigten nach § 1027 BGB die in § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch) bestimmten Rechte zu (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die Rechte des Grundstückseigentümers“). Der Berechtigte kann von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung und die Unterlassung weiterer Störungen verlangen. Umgekehrt kann aber auch der Eigentümer von dem Berechtigten nach § 1004 BGB Beseitigung und Unterlassung verlangen, wenn dieser die Grenzen der Dienstbarkeit überschreitet.

beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Nach § 1090 Absatz 1 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit). Die Vorschriften über die Grunddienstbarkeit finden im wesentlichen entsprechende Anwendung. 

Der häufigste Fall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das in § 1093 BGB geregelte Wohnungsrecht. Aber auch die Leitungsrechte von Versorgungsunternehmen gehören dazu. 

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nach § 1092 Absatz 1 BGB nicht übertragbar und damit auch nicht vererbbar. Sie endet daher automatisch im Falle des Todes des Berechtigten.

Nießbrauch

Eine Sache kann gemäß § 1030 Absatz 1 BGB in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch). Der Nießbrauch gewährt dem Berechtigten die Befugnis, das Grundstück oder eine Wohnung in Besitz zu nehmen (§ 1036 Absatz 1 BGB) und sämtliche Nutzungen hieraus zu ziehen. Er kann sie insbesondere auch vermieten. Hierdurch unterscheidet er sich von der Dienstbarkeit, welche nur zu einzelnen Nutzungen des dienenden Grundstückes berechtigt.  

Der Nießbraucher hat nach § 1041 BGB für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Der Nießbraucher ist dem Eigentümer gegenüber gemäß § 1047 BGB verpflichtet, für die Dauer des Nießbrauchs die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten sowie diejenigen privatrechtlichen Lasten zu tragen, welche schon zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten, insbesondere die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden sowie die auf Grund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen. Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache, welche durch die ordnungsmäßige Ausübung des Nießbrauchs herbeigeführt werden, hat der Nießbraucher nach § 1050 BGB nicht zu vertreten. In diesem Punkt ähnelt der Nießbrauch der Miete. 

Wird das Recht des Nießbrauchers beeinträchtigt, so finden auf die Ansprüche des Nießbrauchers nach § 1065 BGB die für die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rechte des Grundstückseigentümers“).

Der Nießbrauch ist gemäß § 1059 BGB nicht übertragbar. Die Ausübung des Nießbrauchs kann aber einem anderen überlassen werden. Daher bestimmt § 1061 BGB, dass der Nießbrauch mit dem Tode des Nießbrauchers erlischt. Steht der Nießbrauch einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so erlischt er mit dieser.

Der Nießbraucher ist verpflichtet, die Sache nach der Beendigung des Nießbrauchs dem Eigentümer zurückzugeben (§ 1055 Absatz 1 BGB).

Abteilung III: Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld

Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld sind Pfandrechte an einem Grundstück, dass die Zahlung von Geldforderungen sichern soll. 

Hypothek

Ein Grundstück kann nach § 1113 Absatz 1 BGB in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek). 

Grundlage der Hypothek ist in den meisten Fällen ein Darlehensvertrag, um den Erwerb des Grundstücks zu finanzieren. Das Grundstück einschließlich seiner Erträge (§ 1123 Absatz 1 BGB) haftet aufgrund der Hypothek für die Rückzahlung der Darlehenssumme. Gemäß § 1118 BGB haftet das Grundstück kraft der Hypothek auch für die gesetzlichen Zinsen der Forderung sowie für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung. 

Die Hypothek ist akzessorisch, hängt also in ihrem Bestand und ihrer Höhe von der zugrundeliegenden Forderung ab. Wird die Forderung beglichen, entfällt die Hypothek. Nach § 1153 BGB geht daher mit der Übertragung der Forderung die Hypothek automatisch auf den neuen Gläubiger über. Die Forderung kann nicht ohne die Hypothek, die Hypothek kann nicht ohne die Forderung übertragen werden. Das ist der wesentliche Unterschied zur Grundschuld.

Eine Besonderheit ist die sogenannte Eigentümerhypothek. Ist die Forderung, für welche die Hypothek bestellt ist, nicht zur Entstehung gelangt, so steht die Hypothek nach § 1163 BGB dem Eigentümer zu. Erlischt die Forderung, so erwirbt der Eigentümer die Hypothek. Gleiches gilt gemäß § 1168 Absatz 1 BGB, wenn der Gläubiger auf die Hypothek verzichtet. Dies sichert dem Eigentümer die Rangstelle der Hypothek. 

Die Hypothek gibt es als Brief- und als Buchhypothek. Der gesetzliche Regelfall ist nach § 1116 Absatz 1 BGB die Briefhypothek. Die Erteilung des Briefes kann nach § 1116 Absatz 2 BGB ausgeschlossen werden. Zu der Ausschließung ist die Einigung des Gläubigers und des Eigentümers sowie die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. 

Zur Begründung einer Hypothek sind die dingliche Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Gläubiger über die Bestellung der Hypothek sowie ihre Eintragung im Grundbuch erforderlich. Da die Hypothek akzessorisch ist, ist auch eine bestimmte bestehende oder künftige Geldforderung Voraussetzung. Bei der Eintragung der Hypothek müssen gemäß § 1115 Absatz 1 BGB der Gläubiger, der Geldbetrag der Forderung und, wenn die Forderung verzinslich ist, der Zinssatz, wenn andere Nebenleistungen zu entrichten sind, ihr Geldbetrag im Grundbuch angegeben werden. 

Der Gläubiger kann aus der Hypothek erst dann gegen den Eigentümer vorgehen, wenn die Forderung, für die sie bestellt wurde, fällig ist. Bei einem Darlehen setzt das in der Regel die Kündigung des Darlehens voraus, zumeist wenn der Darlehensschuldner mit den Raten in Verzug geraten ist. 

Besteht die Hypothek für die Schuld eines Dritten, so ist die Kündigung für die Hypothek nach § 1141 Absatz 1 BGB nur wirksam, wenn sie von dem Gläubiger dem Eigentümer oder von dem Eigentümer dem Gläubiger erklärt wird. Die Kündigung nur gegenüber dem Schuldner der Darlehensforderung reicht nicht. 

Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt nach § 1147 BGB im Wege der Zwangsvollstreckung. Wird der Gläubiger aus dem Grundstück befriedigt, so erlischt die Hypothek gemäß § 1181 Absatz 1 BGB.

Grundschuld

Ein Grundstück kann nach § 1191 Absatz 1 BGB auch in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld). Anders als bei der Hypothek in § 1113 Absatz 1 BGB fehlt hier die Bezugnahme auf eine bestimmte Forderung. Die Grundschuld ist daher nicht akzessorisch, sondern abstrakt. Sie hängt in ihrem Bestand und ihrer Höhe nicht von einer bestimmten Forderung ab. 

Auf die Grundschuld finden gemäß § 1192 Absatz 1 BGB die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.

In der Praxis ist die Grundschuld weitaus häufiger anzutreffen als die Hypothek. Immobiliendarlehen werden in der Regel mit Grundschulden gesichert, nicht mit Hypotheken. Ihnen liegt dann ein Darlehensvertrag mit einer bestimmten Sicherungsabrede zugrunde. Die Grundschuld bleibt aber bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens ungeschmälert bestehen. 

Rentenschuld

Eine Grundschuld kann nach § 1199 Absatz 1 BGB auch in der Weise bestellt werden, dass in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Rentenschuld). Bei der Bestellung der Rentenschuld muss nach § 1199 Absatz 2 BGB der Betrag bestimmt werden, durch dessen Zahlung die Rentenschuld abgelöst werden kann. Die Ablösungssumme muss im Grundbuch angegeben werden.

Nach § 1200 BGB finden auf die einzelnen Leistungen die für Hypothekenzinsen, auf die Ablösungssumme finden die für ein Grundschuldkapital geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung. Die Zahlung der Ablösungssumme an den Gläubiger hat die gleiche Wirkung wie die Zahlung des Kapitals einer Grundschuld.

Die Rentenschuld spielt in der Praxis keine große Rolle. 

Bild: AdobeStock_andyller

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