Hammerschlags- und Leiterrecht

Wenn Bauwerke auf der Grundstücksgrenze stehen, können Bau-, Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten häufig nur von einem Nachbargrundstück ausgeführt werden. In der Praxis geht es zumeist darum, dass Aussenwände gereinigt, ausgebessert, verputzt oder neu gemalert werden. Dem dient das sogenannte „Hammerschlags- und Leiterrecht“. In Berlin wie in den meisten Bundesländern ist es in den Nachbarrechtsgesetzen ausdrücklich geregelt. Wo eine solche landesgesetzliche Regelung fehlt wie in Bremen ergibt sich das Hammerschlags- und Leiterrecht aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis.

Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte (=Mieter, Pächter, Nießbraucher) eines Grundstücks müssen gemäß § 17 Absatz 1 NachbG Bln dulden, daß ihr Grundstück einschließlich der Bauwerke von dem Nachbarn zur Vorbereitung und Durchführung von Bau-, Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück vorübergehend betreten und benutzt wird (sogenanntes „Hammerschlags- und Leiterrecht“). Dieses Recht setzt voraus, dass

1. die Arbeiten anders nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden können,
2. die mit der Duldung verbundenen Nachteile oder Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem von dem Berechtigten erstrebten Vorteil stehen,
3. das Vorhaben öffentlich-rechtlich zulässig ist.

Diese Bedingungen müssen kumulativ vorliegen, nicht alternativ.

Das Recht zur Benutzung umfaßt nach § 17 Absatz 2 NachbG Bln die Befugnis, auf oder über dem Grundstück Gerüste und Geräte aufzustellen sowie die zu den Arbeiten erforderlichen Baustoffe (Auch mit Fahrzeugen) über das Grundstück zu bringen. Das Recht umfasst in Berlin nicht die Befugnis, Baumaterial auf dem Nachbargrundstück zu lagern. Das ist in anderen Bundesländern wie z.B. in Niedersachsen anders.

Gemäß § 17 Absatz 3 NachbG Bln ist das Recht so zügig und schonend wie möglich auszuüben. Es darf nicht zur Unzeit geltend gemacht werden.

Die Absicht, das Hammerschlags- und Leiterrecht auszuüben, ist nach § 17 Absatz 4 NachbG Bln anzuzeigen; § 7 NachbG Bln gilt für die Anzeige entsprechend.

Für die Verpflichtung zum Schadensersatz gilt nach § 17 Absatz 4 NachbG Bln die Regelung in § 13 NachbG Bln entsprechend. Entstehen durch die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks Schäden, muss der Verursacher diese ersetzen, das Grundstück wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen und auch Folgeschäden erstatten. Machen Mieter wegen der Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten Mietminderung geltend, muss der Bauherr die Mietausfälle erstatten. Der Schadensersatzanspruch besteht unabhängig von einem Verschulden des bauenden Nachbarn. Die Verpflichtung zur Zahlung von Schadensersatz gilt unabhängig von dem Anspruch des Nachbarn auf Nutzungsentschädigung nach § 18 Absatz 1 NachbG Bln (siehe unten).

Nach § 17 Absatz 5 NachbG Bln findet die Vorschriften über das Hammerschlags- und Leiterrecht gegenüber den Eigentümern öffentlicher Verkehrsflächen keine Anwendung. Wenn man diese in Anspruch nehmen möchte, muss man vielmehr eine Sondernutzung nach den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften beantragen.

Wer ein Grundstück gemäß § 17 NachbG Bln benutzt, hat nach § 18 Absatz 1 NachbG Bln für die Zeit der Benutzung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für die benutzten Bauwerksteile oder für einen dem benutzten unbebauten Grundstücksteil vergleichbaren Lagerplatz zu zahlen. Eine Benutzung unbebauter Grundstücksteile bis zur Dauer von zwei Wochen bleibt außer Betracht. Die Nutzungsentschädigung ist jeweils zum Ende eines Kalendermonats fällig. Eine Nutzungsentschädigung kann nach § 18 Absatz 2 NachbG Bln nicht verlangt werden, soweit nach § 17 Abs. 4 NachbG Bln Ersatz für entgangene anderweitige Nutzung gefordert wird.

Bild: Stefan Pfeiffer

Schreibe einen Kommentar