Haustürgeschäfte

Das soziale Mietrecht der §§ 535 ff BGB schützt den vertragstreuen Mieter als den in der Regel wirtschaftlich schwächeren Vertragspartner durch vielerlei Rechte und Einschränkungen der Vertragsfreiheit. Zusätzlichen Schutz bieten die allgemeinen Vorschriften zum Verbraucherschutz wie z.B. die §§ 305 ff BGB über die Begrenzung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”).

Daneben gibt es noch weitere verbraucherschützende Regeln, die die Entschlussfreiheit des Mieters in bestimmten Situationen bewahren sollen. Sie finden sich in den §§ 312 ff BGB. Es sind keine originär mietrechtlichen Vorschriften, sondern sie bestimmen allgemeine Anforderungen an den Verbraucherschutz, wenn es um Verträge geht, die nicht wie üblich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder die unter Verwendung von bestimmten Kommunikationsmitteln abgeschlossen werden und bringen für den Vermieter besondere Informationspflichten und für den Mieter ein Widerrufsrecht mit sich. Die entsprechenden Regelungen sind ausgesprochen kompliziert und für diejenigen, die durch sie geschützt werden sollen, nur sehr schwer verständlich.

Wohnraummieter sind Verbraucher im Sinne des BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Verbraucher”). Wohnraumvermieter sind Unternehmer im Sinne des BGB (Nähers dazu in unserem Beitrag „Unternehmer”). Bei den zwischen ihnen abgeschlossenen Vereinbarungen handelt es sich daher um Verbraucherverträge im Sinne der §§ 312 ff BGB.

Inhalt:
  1. Anwendungsbereich
  2. Haustürgeschäft
  3. Begründung eines Mietverhältnisses
  4. Änderung eines Mietverhältnisses
  5. Informationspflichten
  6. Widerrufsrecht
1. Anwendungsbereich

Nach § 312 Absatz 1 BGB sind auf solche Verbraucherverträge die Vorschriften der §§ 312 bis 312j BGB anzuwenden, die sich mit außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (Haustürgeschäften), Fernabsatzverträgen und Verträgen im elektronischen Geschäftsverkehr befassen, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers (Dazu gehören auch Wohnraummietverträge) zum Gegenstand haben. Auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind nach § 312 Absatz 4 BGB die in § 312 Absatz 3 Nummer 1 bis 7 BGB genannten Bestimmungen anzuwenden.

Für die Wohnraummiete (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnraummietrecht”) sind insbesondere die §§ 312b BGB (Haustürgeschäfte), 312d BGB (Informationspflichten) und 312g BGB (Widerrufsrecht) von Bedeutung. Danach steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu, wenn der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen wurde. Gleiches gilt für alle späteren Änderungsvereinbarungen zu einem bestehenden Mietvertrag, also die Erhöhung oder Herabsetzung der Miete oder der Betriebskosten, Mietaufhebungsverträge oder eine Räumungsvereinbarung (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 131b).

2. Haustürgeschäft

Nach § 312 Absatz 1 BGB sind Haustürgeschäfte Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden. Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind nach § 312b Absatz 1 Nummer 1 BGB Verträge, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers (=Mieters) und des Unternehmers (=Vermieters) an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. Dem Unternehmer stehen nach § 312b Absatz 1 Satz 2 BGB Personen gleich, die in seinem Namen oder Auftrag handeln, also Wohnungsverwalter, Makler und dergleichen.

Geschäftsräume sind nach § 312b Absatz 2 BGB unbewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer (=Vermieter) seine Tätigkeit dauerhaft ausübt. Gewerberäume, in denen die Person, die im Namen oder Auftrag des Unternehmers handelt (Makler, Verwalter), ihre Tätigkeit ausübt, stehen Räumen des Unternehmers gleich. Nicht zu den Geschäftsräumen zählen Privatwohnungen des Vermieters, Maklers oder Verwalters, Räume in Hotels oder Gaststätten, in denen eine Mieterversammlung stattfindet, oder die zu vermietende Wohnung, auch wenn dort die Vertragsverhandlungen geführt und die Vereinbarungen abgeschlossen werden.

3. Begründung eines Mietverhältnisses

Die Vorschriften über Haustürgeschäfte sind grundsätzlich auch auf die Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum (= der Abschluss eines bisher nicht bestehenden Mietvertrags) anzuwenden. Dies gilt nach § 312 Absatz 4 Satz 2 BGB jedoch nicht, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat (Besichtigungsprivileg). Deshalb besteht kein Widerrufsrecht, wenn der Mietvertrag im Anschluss an eine Wohnungsbesichtigung in der besichtigten Wohnung oder an einem beliebigen anderen Ort abgeschlossen wird (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 133). Sind mehrere Mieter Vertragspartner, so ist erforderlich, dass alle Mieter die Wohnung besichtigen. Die Mieter können sich aber auch bei der Besichtigung wechselseitig vertreten. Hiervon ist in der Regel auszugehen, wenn die Mieter die Wohnung gemeinsam anmieten, aber nur einer der Mieter sie vor Vertragsschluss besichtigt hat. Eine zeitliche Nähe zwischen der Besichtigung und dem Vertragsschluss ist nicht erforderlich. Die Besichtigung einer baugleichen „Musterwohnung” reicht nicht aus. Erst recht genügt es nicht, wenn dem Mieter lediglich ein Prospekt über die Wohnung ausgehändigt oder eine virtuelle Besichtigung ermöglicht wird (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 133).

4. Änderung eines Mietverhältnisses

Die Vorschriften über Haustürgeschäfte sind grundsätzlich auch auf die Änderung eines bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum anzuwenden. Dies betrifft die außerhalb der Geschäftsräume des Wohnungsunternehmens abgeschlossen freiwilligen Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 557 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Änderung des Mietvertrages”), Vereinbarungen über die Übernahme von neuen Betriebskosten oder eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen.

5. Informationspflichten

Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ist der Vermieter nach § 312d Absatz 1 BGB verpflichtet, den Verbraucher nach Maßgabe des Artikels 246a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche zu informieren. Bei Miet- und Mietänderungsverträgen muss der abzuschließende Vertrag oder die Vertragsänderung daher folgende Informationen enthalten:

  • den Vertragsgegenstand;
  • den Namen, die Anschrift und die Telefonnummer des Wohnungsunternehmens;
  • das vom Mieter zu bezahlende Entgelt;
  • gegebenenfalls die Laufzeit des Vertrags und die Modalitäten seiner Beendigung;
  • Die Identität der Person, die für den Vermieter (das Wohnungsunternehmen) handelt;
  • Falls dem Mieter ein Widerrufsrecht zusteht muss er über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts informiert werden. Der Vermieter kann diesen Teil der Informationspflicht dadurch erfüllen, dass er das in der Anlage 1 zu Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung zutreffend ausgefüllt in Textform übermittelt.
  • Ein Muster-Widerrufsformular ist beizufügen.
6. Widerrufsrecht

Dem Mieter steht gemäß § 312g Absatz 1 BGB bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu.

Nach § 355 Absatz 1 BGB sind der Verbraucher (=Mieter) und der Unternehmer (?Vermieter) an ihre auf den Abschluss des Vertrags gerichteten Willenserklärungen nicht mehr gebunden, wenn der Mieter seine Willenserklärung fristgerecht widerrufen hat. Der Widerruf erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Vermieter. Die Erklärung kann in jeder Form erfolgen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form”). Aus der Erklärung muss der Entschluss des Mieters zum Widerruf des Vertrags eindeutig hervorgehen. Der Widerruf muss keine Begründung enthalten. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Die Widerrufsfrist beträgt nach § 355 Absatz 2 BGB 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist. Nach § 356 Absatz 3 BGB beginnt die Widerrufsfrist jedoch nicht, bevor der Vermieter den Mieter ordnungsgemäß nach den vorstehenden Ausführungen informiert hat. Das Widerrufsrecht erlischt in diesem Fall spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen.

Der Widerruf hat nach § 355 Absatz 1 BGB zur Folge, dass die Parteien „an ihre auf den Abschluss des Vertrags gerichteten Willenserklärungen nicht mehr gebunden” sind. Er  wandelt den Vertrag nach § 355 Absatz 3 BGB in ein Rückgewährschuldverhältnis um. Der ehemalige Mieter hat die Wohnung unverzüglich zurückzugeben. Er muss keine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB zahlen, es sei denn, er gibt die Wohnung nicht rechtzeitig zurück (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”). Wenn der Vermieter den Mieter nicht oder fehlerhaft über das Widerrufsrecht informiert hat, steht dem Mieter bis zu 12 Monaten und 14 Tagen ein Widerrufsrecht zu. Wird es zu einem späten Zeitpunkt ausgeübt, so muss der Vermieter die Mietzahlungen, die er bis dahin erhalten hat,  an den Mieter herausgeben. Einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung hat er demgegenüber grundsätzlich nicht. Wertersatz schuldet der Mieter nach § 357 Absatz 8 BGB nur dann, wenn er vom Vermieter ausdrücklich verlangt hat, dass dieser mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Das kommt ohne ordnungsgemäße Information in der Regel nicht vor. Der Mieter wohnt daher im worst-case in der Zeit bis zum Widerruf umsonst. Auch wenn diese Fälle wegen des Besichtigungsprivilegs nur selten vorkommen macht diese Konsequenz deutlich, wie wichtig es ist, die Informationspflichten und das Widerrufsrecht im Blick zu behalten.

Bild: guukaa / Fotolia

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